Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2010 г. N 17АП-9996/10

г. Пермь

18 октября 2010 г.

Дело N А60-12870/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 октября 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гуляковой Г.Н.,

судей Борзенковой И.В., Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новожиловой Е.Л.,

при участии:

от истца ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" - Недоступ А.С. (дов. от 15.06.2010 года);

от ответчика ООО "Форест" - не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц 1) Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Гостиница "Большой Урал" - не явился, извещен надлежащим образом; 2) Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области - не явился, извещен надлежащим образом, 3) Федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий" - Сурина О.А. (дов. от 27.07.2010 года); 4) ИП Пеленициной В.В. - не явился, извещен надлежащим образом; 5) BACTEFIELD LTD (Бактефилд Лимитед) - не явился, извещен надлежащим образом,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы

истца ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" и ответчика ООО "Форест"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 августа 2010 года

по делу N А60-12870/2005,

принятое судьей Краснобаевой И.А.,

по иску ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

к ООО "Форест"

третьи лица: 1) Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "Гостиница "Большой Урал", 2) Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, 3) Федеральное государственное унитарное предприятие "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий", 4) ИП Пеленицина В.В., 5) BACTEFIELD LTD (Бактефилд Лимитед),

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора и выселении,

установил:

ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований) к ООО "Форест" о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 105 603 485,10 руб. за период с 28.05.2004 года по 04.07.2007 года, пени за просрочку оплаты арендных платежей в сумме 29 303 571,72 руб. за период с 28.05.2004 года по 04.07.2007 года, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Решением арбитражного суда от 05.08.2010 года исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца 64 002 436,82 руб. В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, стороны по делу обратились с апелляционными жалобами.

Истец не согласен с решением в части отказа в удовлетворении исковых требований. Считает, что закон не содержит прямого указания на заключение спорного договора путем проведения торгов, следовательно, договор аренды является заключенным. Также, по мнению истца, основания для зачета расходов ответчика в счет задолженности по арендной плате отсутствуют, так как на момент предъявления требования о зачете арендодателем по договору являлся иной субъект; выгоду от проведенных работ получил именно действующий арендодатель. Кроме того, данное требование ответчик вправе предъявить посредством предъявления встречного иска. Ответчиком пропущен срок исковой давности в отношении данного требования. Истец ссылается на то, что объект аренды передан ответчику в момент составления акта приема-передачи и с этого момента ответчик обязан уплачивать арендную плату.

Ответчик не согласен с решением в части удовлетворения исковых требований, указывает, что изменение арендной платы на рыночную является неправомерным, поскольку оценка рыночной цены объекта аренды осуществлена необъективно. Кроме того, одностороннее изменение условий договора аренды противоречит п.п. 3.2.4, 5.5 договора.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу истца, в соответствии с которой решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным.

Третьи лица отзывы на жалобы не представили.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ФГУП "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий" согласен с позицией суда, просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Представители ответчика и остальных третьих лиц, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании участие не принимали.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что между ООО "Форест" (арендатор) и ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (арендодатель) 17.03.2004 года заключен договор N 10-ДА/Ур аренды федерального недвижимого имущества, являющийся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) федерального значения, в соответствие с условиями которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду во временное владение (под контролем арендодателя) и пользование нежилое отдельно стоящее здание, находящееся в федеральной собственности, представляющее собой недвижимое имущество, отнесенное к категории объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения, расположенное по адресу г. Екатеринбург, ул. Красноармейская, 1, литер "А" для использования под административные, торговые и складские цели, для оказания гостиничных и сопутствующих услуг, размещения предприятия общественного питания.

Наличие задолженности со стороны ответчика по арендной плате, явилось основанием для обращения истцу в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением о взыскании основного долга, пени, расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемого помещения.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что спорный договор является незаключенным, вместе с тем, с ответчика подлежит взысканию задолженность за фактическое пользование спорным объектом с учетом расходов на проведение ремонтных работ.

Выводы суда являются верными, подтверждаются материалами дела и соответствуют действующему законодательству.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая сторона должна возвратить другой все полученное по сделке.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ правом сдачи имущества в аренду обладает его собственник. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст.ст. 50, 120 ГК РФ учреждение является некоммерческой организацией.

Пунктом 1 ст. 120 ГК РФ, ст. 9 Федерального закона от 12.01.1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" установлено, что учреждение обладает имуществом, закрепленным за ним собственником на праве оперативного управления.

Из материалов дела следует, что распоряжением от 17.04.2003 года N 1164-р Министерства имущественных отношений РФ за государственным учреждением "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на праве оперативного управления закреплены объекты федеральной собственности, в том числе здание гостиницы "Большой Урал", расположенное по адресу г. Екатеринбург, ул. Красноармейская отдельно-стоящее строение с пристроями, литер А, общей площадью 14 949,8 кв.м.

Право оперативного управления зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством от 22.12.2003 года N 66 АБ 279663.

Статьи 120, 296, 298 ГК РФ устанавливают, что учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

Таким образом, учреждение владеет, пользуется и распоряжается закрепленным за ним имуществом на праве оперативного управления только с согласия собственника этого имущества.

В соответствии с Уставом Федеральное государственное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" имеет право заключать арендные договоры в отношении имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления.

В силу ст. 422 ГК РФ любой договор, в том числе тот, на основании которого используется федеральное имущество, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 447 ГК РФ предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

На основании п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 года N 685 заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли РФ.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено обязательное проведение оценки объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъекту РФ либо муниципальному образованию.

Таким образом, Правительство Российской Федерации в рамках своих полномочий собственника имущества, предусмотренных ст. 114 Конституции РФ и ст. 14 ФКЗ РФ от 17.12.1997 года, установило порядок заключения договоров аренды объекта недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности - через объявление конкурса с обязательным проведением оценки объекта в установленном порядке.

Следовательно, довод истца о том, что законодательством не предусмотрено обязательное проведение конкурса в отношении спорного договора, является необоснованным.

Поскольку договор аренды федерального недвижимого имущества от 17.03.2004 года N 10-ДА/Ур заключен без проведения конкурса, сделка совершена с нарушением порядка, установленного п. 3 Постановления Правительства от 30.06.1998 года N 685 и является недействительной (ничтожной).

Ввиду того, что между истцом и ответчиком не возникли договорные отношения по имущественному найму, указанная сделка, с учетом нарушения порядка ее совершения, является недействительной и не порождает для сторон правовых последствий, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и пени в рамках спорного договора аренды.

Вместе с тем, согласно ст. 1105 ГК РФ лицо, пользующееся имуществом на основании незаключенного договора аренды, обязано уплатить арендодателю стоимость пользования имуществом, размер которой определяется на основании ст. 424 ГК РФ.

Из акта приемки-передачи 28.05.2004 года следует передача истцом объекта аренды ответчику.

Как следует из материалов дела, здание гостиницы было закреплено за ЕМУП "Гостиница "Большой Урал" на праве хозяйственного ведения, которое фактически осуществляло свою хозяйственную деятельность в гостинице "Большой Урал" до 18.10.2004 года. В здании находилось принадлежащее предприятию движимое имущество, которое после прекращения осуществления 17.10.2004 года предприятием деятельности по оказанию гостиничных услуг было передано ответчику в аренду на основании договора аренды N 47 от 18.10.2004 года.

Решение о ликвидации ЕМУП "Гостиница "Большой Урал" принято Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом 11.10.2004 года N 1550.

01.06.2004 года ЕКУГИ проведено совещание с участием представителей ФГУК АУИПИК, ЕМУП "Гостиница "Большой Урал" и Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом, по результатам которого решено обратиться к ФГУК АУИПИК с просьбой о приостановлении действия договора аренды, заключенного с ООО "Форест".

Кроме того, в качестве доказательств фактического получения ответчиком спорного имущества во владение и пользование от ФГУК АУИПИК 18.10.2004 года суд первой инстанции обоснованно признал карточки аналитического учета ответчика; первичные и регистрационные документы; письмо ФГУК АУИПИК от 17.09.2004 года N 25/09, из которого следует, что на указанную дату объект аренды находился в фактическом пользовании ЕМУП "Гостиница "Большой Урал", осуществляющего в нем гостиничную деятельность; письмо от 18.10.2004 года N 02.01.2-07-8772, согласно которому ЕКУГИ сообщил ФГУК АУИПИК, что на указанную дату ЕМУП "Гостиница Большой Урал" осуществляет свою деятельность на объекте аренды.

Кроме того, 18.10.2004 года в соответствии с соглашением N 1 о порядке возмещения затрат по оплате коммунальных платежей, ответчик принял на себя обязательства возмещать ЕМУП "Гостиница "Большой Урал" его расходы по оплате коммунальных услуг и услуг связи, предоставляемых ЕМУП "Гостиница "Большой Урал" соответствующими организациями.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства, либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Суд первой инстанции верно указал, что вышеперечисленные доказательства свидетельствуют о фактическом использовании ответчиком здания гостиницы начиная с 18.10.2004 года, поэтому плата за пользование может быть начислена только с момента фактической передачи спорного объекта в пользование.

Следовательно, плата за пользование имуществом за период с 28.05.2004 года по 17.10.2004 года в размере 13 262 399,63 руб. истцом начислена необоснованно.

На основании п. 5.1 договора аренды величина арендной платы определена в Приложении N 2 к договору.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 5.5 договора величина арендной платы может быть изменена в соответствии с нормативными актами Российской Федерации и методикой расчета утверждаемой Арендодателем, но не чаще чем один раз в год. В этом случае Арендодатель должен представить Арендатору новый расчет арендной платы со ссылками на нормативные документы, изменяющие величину арендной платы и/ или методику ее расчета.

В каждом случае изменения величины арендной платы Арендодатель письменно извещает об этом Арендатора. В этом случае величина арендной платы соответственно изменяется, начиная со срока введения, указанного в нормативных документах Российской Федерации и методике утверждаемой Агентством, и вносится в срок, указанный Арендодателем в извещении о перерасчете.

Поскольку договор аренды правомерно признан судом недействительным, суд обоснованно применил в рассматриваемом случае размер платы за пользование недвижимым имуществом расчет истца.

Истцом определен размер платы за пользование на основании заключений независимого оценщика ООО "Аналитический консультационный центр "Департамент профессиональной оценки" 1/ЕК от 20.09.2005 года и 1/ЕК-А2 от 29.10.2006 года.

Материалами дела подтверждается, что истцом направлено уведомление от 30.03.2006 года о переходе на рыночное определение размера арендной платы с апреля 2006 года; ежемесячная арендная плата (без учета НДС) за 1 кв.м составила 536,67 руб.

Как верно указал суд первой инстанции, указанные заключения независимых оценщиков ответчиком не оспорены; уведомление об изменении размера арендной платы получено директором ООО "Форест", поэтому довод ответчика о неправомерном изменении условий договора истцом в одностороннем порядке не состоятелен и обоснованно не принят во внимание.

Кроме того, из материалов дела следует, что в соответствии с предписанием ГУ МЧС России по Свердловской области N 4077-20 от 07.07.2006 года указано на необходимость прекратить эксплуатацию 3-4 блоков и трех аварийных номеров 1 блока в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Красноармейская, 1, согласно которому представителями ответчика и ФГУК АУИПИК опечатаны 26.07.2006 года 4 блок общей площадью 1 977,2 кв.м, 18.08.2006 года 3 блок общей площадью 2 121,8 кв.м, 18.08.2006 года 1 блок общей площадью 33,4 кв.м.

Таким образом, расчет задолженности правомерно произведен с учетом уменьшения арендуемых площадей, в связи с чем, плата за пользование имуществом за период с 18.10.2004 года по 04.07.2007 года составила 92 341 085,47 руб.

Кроме того, ч. 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

На основании п. 3.3.4 договора, при расходовании материальных средств на капительный ремонт, реконструкцию и реставрацию объекта (по согласованию сметных расходов с арендодателем), в соответствии с действующим законодательством РФ затраченные материальные средства подлежат возмещению арендатору путем зачета суммы затрат в счет арендной платы по данному договору.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что после заключения договора, на основании полученного от ФГУК АУИПИК реставрационного задания N 05-04 от 19.05.2004 года и разрешения на выполнение работ на объекте, подтвержденными впоследствии Разрешением Росохранкультуры N 4-17-148 от 14.03.2005 года и согласованным с Росохранкультурой заданием N 4-17-176 на разработку научно-проектной документации от 05.04.2005 года, ответчик, в порядке, предусмотренном ФЗ N 73 от 24.05.2002 года "Об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации", заключило с ООО "Инженерно-внедренческий центр "Технология" (ООО "Инженерно-внедренческий центр "Технология" является организацией имеющей специальное разрешение (лицензию) на осуществление деятельности, связанной с обследованием состояния, консервацией, реставрацией и ремонтом памятников истории и культуры федерального (общероссийского) значения) договор на выполнение работ по натурному обследованию строительных конструкций здания гостиницы "Большой Урал" (объект аренды по Договору), построенного в 1928-1931 гг. и получению проекта охранных зон памятника и подготовке эскизного проекта реконструкции объекта.

В период времени с декабря 2006 года по февраль 2007 года ООО "Еврохолдинг-плюс" проведены противоаварийные работы части объекта аренды.

Сумма произведенных затрат на проведение данных работ составила 28 293 304,25 руб.

Факт проведения противоаварийных работ и их размер истцом не оспариваются. Между тем, истец считает, что ответчик заявил данное требование в отношении ненадлежащего субъекта.

Из обстоятельств дела видно, что ответчик заявил ФГУК АУИПИК (исх. N 01/5-173, вх. N 769) о зачете встречного однородного требования в сумме 28 293 304,25 руб. в счет задолженности ООО "Форест" по договору аренды федерального недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) федерального значения от 17.03.2004 года N 10-ДА/Ур.

ФГУК АУИПИК ответило отказом 02.12.2009 года N 736/12, указав на то, что в настоящее время не является обладателем вещного права в отношении здания гостиницы; требования необходимо направлять ФГУП "ФТ-Центр".

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Данный отказ истца является необоснованным, поскольку работы проведены в рамках договора от 17.03.2004 года N 10-ДА/Ур, то есть в период действия правоотношений с истцом, с согласия истца, при этом, обязательство по оплате возникло до прекращения права оперативного управления истца на спорный объект.

Суд верно указал, что с учетом произведенных затрат ответчик был вправе удерживать сумму понесенных им расходов на устранение названных недостатков в счет платы за пользование помещением.

Довод истца о том, что данное требование подлежит предъявлению ответчиком посредством подачи встречного иска в порядке ст. 132 АПК РФ, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в рассматриваемом случае применяются положения ст. 410 ГК РФ, условия которых ответчиком соблюдены.

Также является необоснованным довод истца об истечении срока исковой давности для предъявления ответчиком данного требования, так как в соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Поскольку истец отказал в проведении зачета 02.12.2009 года, срок исковой давности для предъявления ответчиком указанного требования, не истек.

С учетом вышеперечисленного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию плата за пользование имуществом за период с 18.10.2004 года по 04.07.2007 года включительно в размере 64 002 436,82 руб.

Доводов относительно правомерности оспариваемого решения в части требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика из помещения, апелляционные жалобы не содержат.

При указанных обстоятельствах, решение суда следует оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ судебные расходы в виде государственной пошлины относятся на заявителей апелляционных жалоб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.08.2010 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Форест" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2 000 (Две тысячи) руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на Интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

И.В.Борзенкова С.Н.Полевщикова