Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2011 г. N 20АП-2500/11

город Тула

Дело N А68-9196/10

17 июня 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дорошковой А.Г.,

судей Полынкиной Н.А. и Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шульгач И.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-2500/2011) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области

на решение Арбитражного суда Тульской области от 11.04.2011

по делу N А68-9196/10 (судья Елисеева Л.В.), принятое

по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива "Урожайный"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области,

третье лицо: Воробьева Светлана Юрьевна,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: Кочанова Л.В. - по доверенности от 30.06.2010;

от ответчика: Кацевич Т.А. - по доверенности от 11.01.2011 N 01-30/5;

от третьего лица: не явились;

установил:

сельскохозяйственный производственный кооператив "Урожайный" обратился в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Тульской области, изложенного в сообщении от 16.10.2010 N 20/008/2010-573-577, в государственной регистрации перехода права собственности от СПК "Урожайный" к Воробьевой С.Ю. на приобретенное по сделке недвижимое имущество.

Решением арбитражного суда от 11.04.2011 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал полностью, представитель ответчика просил оставить решение без изменения.

Воробьева С.Ю. (третье лицо) в судебное заседание не явилась, заявила ходатайство о рассмотрении дела без ее участия. Удовлетворив данное ходатайство, суд рассмотрел апелляционную жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, выслушав пояснения представителей сторон, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 16.08.2010 конкурсный управляющий СПК "Урожайный" обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от СПК "Урожайный" к Воробьевой Воробьевой С.Ю. на следующие объекты:

- сооружение (выгульные площадки), расположенное по адресу: Тульская область, Узловский район, с. Ильинка, ул. Центральная, стр. 23;

- нежилое здание (дом культуры), расположенное по адресу: Тульская область, Узловский район, с. Ильинка, ул. Центральная, стр. 42,

- нежилое здание (стоянка для комбайнов), расположенное по адресу: Тульская область, Узловский район, с. Ильинка, ул. Центральная, стр. 24,

- нежилое здание (автомобильные весы), расположенное по адресу: Тульская

область, Узловский район, с. Ильинка, ул. Центральная, стр. 23,

- сооружение (железобетонное покрытие двора), расположенное по адресу: Тульская область, Узловский район, с. Ильинка, ул. Центральная, стр. 23.

Названные объекты недвижимого имущества отчуждены конкурсным управляющим по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.12.2009 (т.1, л.д.78)

Управление уведомлениями N 20/008/2010-573, и N 20/008/2010-574-577 13.09.2010 приостановило государственную регистрацию права собственности на указанные объекты (т.1, л.д.72-77), а последующим решением от 16.10.2010 N20/008/2010-573-577 СПК "Урожайный" отказало в проведении регистрационных действий (т.1, л.д.18-20).

Управление полагает, что обозначенные объекты как социально значимые объекты, не проданные с торгов в форме конкурса, подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования, продажа конкурсным управляющим части имущества СПК "Урожайный" посредством публичных предложений противоречит требованиям п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве. Кроме того, на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие проведение повторных торгов и заверенные в установленном порядке копии судебных актов.

В пункте 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) указан перечень документов, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. В числе таких документов указаны договоры в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно п. 1 ст. 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

В силу ст. 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 4 ст. 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N127-ФЗ) социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, а также иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона. Оценка указанных объектов осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Начальная цена продажи указанных объектов устанавливается на основании определенной в соответствии с отчетом об оценке их рыночной стоимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Согласно пунктам 4,5 статьи 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" дошкольные образовательные учреждения, общеобразовательные учреждения, лечебные учреждения, спортивные сооружения, объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения (социально значимые объекты), продаются путем проведения торгов в форме конкурса в порядке, установленном статьей 110 настоящего Закона. Жилищный фонд социального использования, а также социально значимые объекты, не проданные по конкурсу, подлежат передаче в собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы.

Под инженерной, транспортной, социальной инфраструктурой понимается комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование поселений и межселенных территорий. Таким образом вопрос о жизненной необходимости для региона названных объектов решается с учетом особенностей и условий населенного пункта, где они расположены.

Как следует из письма администрации муниципального образования "Узловский" район от 04.02.2010 N ИС-1624/75, проданные по договору купли-продажи от 18.12.2009 объекты: нежилое здание (насосная станция с водозаборной станцией скважиной N 2), нежилое здание (насосная станция с водозаборной станцией скважина N1), сооружение (дорога с бетонным покрытием), сооружение (водонапорная башня) относятся к социально значимым объектам. Решением Арбитраженого суда Тульской области от 15.10.2010 NА68-2234/10, вступившим в законную силу, по иску администрации муниципального образования Партизанское недействительными признаны торги по продаже следующего имущества СПК "Урожайный", имеющего социальную значимость: водонапорной башни, насосных с водозаборными скважинами N1 и N2. О том, что отношении других спорных объектов, проданных по договору от 18.12.2009, имеются разногласия между конкурсным управляющим и муниципальным образованием, Управление не располагало.

В силу ст. 139 Закона N 127-ФЗ после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Порядок продажи имущества должника утверждается собранием кредиторов. Продажа предприятия, а также иного имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены статьями 110 и статьей 111 Закона о банкротстве.

В случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае не заключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

В порядке ст. 110 настоящего Федерального закона осуществляется рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах.

При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения.

Победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признается участник торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Тульской области от 02.04.2007 по делу N А68-6527/06-610/Б-06 СПК "Урожайный" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него было открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Тюнин Н.Г (т.1, л.д.38-39). Впоследствии конкурсное производство неоднократно продлевалось.

Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества СПК "Урожайный" утверждено решением собрания кредиторов от 31.01.2008, а затем изменено 25 июня 2009 года.

Заявок на участие в торгах по продаже имущества СПК "Урожайный в сроки, установленные в публикациях, не поступало.

Решением собрания кредиторов от 01.09.2009 конкурсного управляющего обязали провести торги по продаже имущества СПК "Урожайный" в соответствии с изменениями в Положении, утвержденными собранием кредиторов от 25.06.2009 (посредством публичного предложения, с разбивкой на лоты по начальной цене не ниже 50% от рыночной стоимости имущества должника).

20.08.2009 продажа имущества СПК "Урожайный" посредством публичного предложения не состоялась ввиду отсутствия заявок.

07.11.2009 в газете "Коммерсант" N 208 от 07.11.2009 было опубликовано

сообщение о продаже посредством публичного предложения имущества должника, содержащее сведения о минимальной установленной цене продажи 1 825 000 руб., преимуществах покупателя, подавшего заявку на приобретении всего имущества; времени, месте и сроках приема заявок. Сообщено также, что покупателем признается лицо, предложившее максимальную цену за имущество. В день подведения итогов - 10.12.2009 в 11 часов 00 минут - покупатель и конкурсный управляющий подписывают протокол об итогах продажи имущества. Договор купли-продажи имущества должника заключается с победителем не позднее 10 дней со дня подведения итогов продажи.

Полная оплата производится в течение месяца со дня подведения итогов.

В соответствии с протоколом хода открытых торгов по продаже имущества СПК "Урожайный" посредством публичного предложения от 10.12.2009 были поданы четыре заявки на участие и предложения о цене всего имущества, в присутствии участников торгов установлен победитель, предложивший наиболее высокую цену - Воробьева С.Ю (т.1, л.д.113-115).

По результатам торгов 18.12.2009 СПК "Урожайный" в лице конкурсного управляющего Тюнина Н.Г. (продавец) и Воробьева С.Ю. (покупатель) заключили договор купли-продажи объектов недвижимости в количестве 21 единиц, расположенных по адресу: Тульская область, Узловский район, с. Ильинка, в том числе спорных объектов:

- сооружение (выгульные площадки), расположенное по адресу: Тульская область, Узловский район, с. Ильинка, ул. Центральная, стр. 23;

- нежилое здание (дом культуры), расположенное по адресу: Тульская область, Узловский район, с. Ильинка, ул. Центральная, стр. 42,

- нежилое здание (стоянка для комбайнов), расположенное по адресу: Тульская область, Узловский район, с. Ильинка, ул. Центральная, стр. 24,

- нежилое здание (автомобильные весы), расположенное по адресу: Тульская

область, Узловский район, с. Ильинка, ул. Центральная, стр. 23,

- сооружение (железобетонное покрытие двора), расположенное по адресу: Тульская область, Узловский район, с. Ильинка, ул. Центральная, стр. 23 (т.1, л.д.96-99).

15.10.2010 решением Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-2234/10, вступившим в законную силу, спорные торги по продаже имущества СПК "Урожайный" посредством публичного предложения, состоявшиеся 10.12.2009 заключенный между СПК "Урожайный" и Воробьевой С.Ю. по результатам торгов договор купли-продажи имущества от 18.12.2009, признаны недействительным в части продажи нежилого здания нежилое одноэтажное здание общей площадью 8,3 кв.м, лит.А, инв.N 70:244:002:150004730 - насосная с водозаборной скважиной N1, расположенное по адресу Тульская обл., Узловский район, село Ильинка ул. Центральная, строение 25; сооружение одноэтажное общей площадью 1,1 кв.м., инв.N 70:244:002:150004730- водонапорная башня, расположенное по адресу Тульская обл., Узловский район, село Ильинка ул. Центральная, строение 25; нежилое одноэтажное здание общей площадью 34,7 кв.м, лит.А, инв.N 70:244:002:150004740 - насосная с водозаборной скважиной N2, расположенное по адресу Тульская обл., Узловский район, село Ильинка ул. Центральная, строение 26, в связи с тем, что данные объекты являются социально значимыми (т.1, л.д.129-133).

Следовательно, ссылка Управления на ч. 4 ст. 132 Закона N 127-ФЗ является необоснованной.

Основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты явилось то, что организация согласно публикации от 19.09.2009 продажи имущества конкурсным управляющим СПК "Урожайный" посредством публичных предложений противоречит требованиям п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве. На государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие проведение повторных торгов, и сведения о том, что они не состоялись. Публикации, сделанные в газете "Коммерсант" от 19.09.2009 N 174 и от 07.11.2009 N208 как публикации о продаже имущества посредством публичного предложения, по содержанию не соответствуют требованиям п. 4 ст. 139 Закона N127-ФЗ.

Органы государственной регистрации при проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов не вправе подменять иные органы, в том числе судебные, давая оценку проведенным торгам, по результатам которых были заключены договоры купли-продажи. Оспаривание результатов торгов возможно только в судебном порядке (ст. 449 ГК РФ).

Материалами дела подтверждено, что СПК "Урожайный" являлось собственником спорных объектов недвижимости. Договор купли-продажи спорных объектов подписан надлежащими лицами, в установленном законом порядке не оспорен.

К качестве основания для отказа в регистрации права собственности Управление указало представление в нарушение ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ не заверенных ксерокопий судебных актов.

Согласно расписки в получении документов на государственную регистрацию 16.08.2010 представлены копии определения Арбитражного суда Тульской области от 12.04.2010 и решения Арбитражного суда Тульской области от 01.06.2010.

Довод Управления о том, что конкурным управляющим СПК "Урожайный" Тюниным Н.Г. на государственную регистрацию в качестве документа, подтверждающего право Тюнина Н.Г. действовать от имени СПК "Урожайный" без доверенности, была представлена не заверенная надлежащим образом копия определения суда от 12.04.2010, ничем не подтвержден.

В силу ст. 129 Закона N 127-ФЗ с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Следовательно, конкурсный управляющий является лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица - СПК "Урожайный".

Кроме того, вопросы удостоверения личности обратившегося за проведением регистрационных действий лица регулируются статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ, положения ст. 18 Закона, на которую сослалось Управление, в данном случае не применимы. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом.

Исходя из изложенного, СПК "Урожаный" на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, и оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты у Управления Росреестра по Тульской области не имелось.

С учетом изложенного, руководствуясь п.1 ст. 174, п.1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 11.04.2011 по делу N А68-9196/10 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу в день его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.

Председательствующий

А.Г. Дорошкова

Судьи

Н.А. Полынкина Г.Д.Игнашина