Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2011 г. N 02АП-2068/11

г. Киров

16 июня 2011 г.

Дело N А31-6450/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2011 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Гуреевой О.А., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Русиновой А.И.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Никитиной Елены Валерьевны

на решение Арбитражного суда Костромской области от 21.02.2011 по делу N А31-6450/2010, принятое судом в составе судьи Егоровой О.Ю.,

по иску Департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области (ИНН 4401011825, ОГРН 1024400511926)

к индивидуальному предпринимателю Никитиной Елене Валерьевне (ИНН 440101128388, ОГРН 304440118100269),

о взыскании 223 457 рублей,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 5-6), к индивидуальному предпринимателю Никитиной Елене Валерьевне (далее - ИП Никитина Е.В., ответчик, заявитель жалобы) о взыскании 333 324 рублей 70 копеек задолженности по охранно-арендному договору на пользование недвижимым памятником истории и культуры N 791 от 19.09.2007 за период с 26.03.2010 по 31.12.2010 и пени в размере 12 845 рублей 09 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия Костромской области.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

Протокольным определением Арбитражного суда Костромской области от 24.12.2010 (т. 1 л.д. 134-135) истец - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области заменен на Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области (далее - Департамент, истец).

Решением Арбитражного суда Костромской области от 21.02.2011 исковые требования Департамента удовлетворены частично, с ИП Никитиной Е.В. в пользу Департамента взыскано 333 324 рубля 70 копеек долга и 12 761 рубль 12 копеек пени. В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Никитина Е.В. обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит изменить решение Арбитражного суда Костромской области от 21.02.2011 и взыскать с ответчика в пользу истца 214 585 рублей 84 копейки, в том числе 209 088 рублей 80 копеек долга по арендной плате и 5497 рублей 04 копейки пени, в остальной части исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что при расчете коэффициента качества нежилого помещения арендодателем была допущена неточность при применении коэффициента высоты потолков в помещении, что привело к завышению размера арендной платы. По мнению ответчика, вывод суда о том, что стороны согласовали коэффициент высоты потолков, противоречит Постановлению Администрации Костромской области от 27.02.2007 N 29-а "Об утверждении методики определения платы за пользование государственного имущества Костромской области", так и пункту 1.6 договора N 791 от 19.09.2007. Ответчик считает, что поскольку арендодатель признал факт завышения арендной платы и издал Распоряжение N 714 от 18.10.2010 об установлении арендной платы в размере 55 102 рублей 38 копеек, то арендная плата должна взыскиваться в указанном размере.

Также ответчик не согласен с выводом суда о том, что арендная плата за период с 26.03.2010 по май 2010 составила 81 192 рубля 04 копейки в месяц, поскольку, в соответствии с пунктом 3.3 договора, новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор, а уведомление Департамента N 4873 от 12.04.2010 об установлении арендной платы в размере 81 192 рублей 04 копеек поступило ИП Никитиной Е.В. только 15.04.2010.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу доводы ответчика отклонил, просит решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 21.02.2011 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 19.09.2007 между Департаментом имущественных отношений Костромской области (арендодатель), Департамент культурного наследия Костромской области (госорган), правопреемником которых на основании Постановления Губернатора Костромской области от 18.11.2010 N 222 является Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области, и ИП Никитиной Е.В. (арендатор) был заключен охранно-арендный договор N 791 на пользование недвижимым памятником истории и культуры (т. 1 л.д. 6-7 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть помещения N 15 комнаты NN 3, 7-15 на первом этаже, комнаты NN 16-20 на втором этаже, общей площадью 279,4 кв.м и галерею площадью 30,6 кв.м в здании-памятнике Красные ряды, г. Кострома, пл. Советская, числящемся на балансе департамента культурного наследия Костромской области, подлежащем охране согласно Постановлению СМ РСФСР от 30.08.1960 N 1327, Указу Президента РФ от 20.02.1995 N 176, и обязуется использовать памятник под магазин.

По акту N 1 технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории имущество передано арендатору (л.д. 7).

В соответствии с пунктом 1.2. договора арендатор выплачивает арендную плату согласно прилагаемому расчету (Приложение N 1).

Пунктом 1.4. договора срок аренды установлен с 01.10.2007 по 31.08.2008.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали размер арендной платы, который, согласно прилагаемому к договору расчету, составляет 52 758 рублей 17 копеек без учета НДС, а также срок ее внесения - до 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды, изменение арендной платы производится:

а) по соглашению сторон;

б) арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке:

- в случае утверждения главой администрации области новых ставок арендной платы;

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки по адресу, указанному в договоре.

Пунктом 4.3. договора аренды установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения платежей по арендной плате в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 о внесении изменений в охранно-арендный договор на пользование недвижимым памятником истории и культуры N 791 от 19.09.2007 (т. 1 л.д. 37-38 (далее - соглашение N 1)), которым пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "1.1. Арендодатель при участии Госоргана передает, а Арендатор принимает в текущую аренду часть нежилого помещения N 15 (комнаты NN 7-15 на 1-ом этаже, комнаты NN 18-20 на 2-ом этаже, комната N1 в подвале) общей площадью 217,2 кв.м и галерею площадью 30,6 кв.м в здании памятнике Красные ряды г. Кострома, подлежащем охране согласно Постановления СМ РСФСР от 30.08.1960 г. N 1327, Указа Президента РФ от 20.02.1995 г. N 176, на основании распоряжений департамента имущественных и земельных отношений от 23.08.2007 г. N 953 и от 11.04.2008 г. N 287 (числящемся на балансе департамента культурного наследия), обязуется использовать под магазин.".

В соответствии с пунктом 2 соглашения, размер арендной платы составил 40 596 рублей 01 копейку без учета НДС.

В пункте 3 соглашения N 1 стороны согласовали, что оно действует с 01.04.2008.

12.04.2010 года Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области направил в адрес арендатора уведомление N 4873 (т. 1 л.д. 39), в котором сообщил, что с 26.03.2010 года размер ежемесячной арендной платы за арендуемое помещение составляет 81 192 рубля 04 копейки.

Уведомление было получено предпринимателем Никитиной Е.В. 15.04.2010.

17.06.2010 года Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области направил в адрес арендатора уведомление N 8403 (т. 1 л.д. 40), в котором сообщил, что с 01.06.2010 года размер ежемесячной арендной платы за арендуемое помещение составляет 57 135 рублей 14 копеек.

На основании обращения ИП Никитиной Е.В. от 21.05.2010 Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области было издано распоряжение от 18.10.2010 N 714 (т. 1 л.д. 59), согласно которому принято решение о внесении изменений охранно-арендных договора N 791 от 19.09.2007, пункт 3.1 которого изложен в следующей редакции: "3.1. Арендатор независимо от результатов своей хозяйственной деятельности за предоставленное в пользование имущество ежемесячно до десятого числа текущего месяца выплачивает арендную плату в общей сумме 55 102 рублей 38 копеек, без учета НДС путем перечисления на счет областного бюджета.".

Пунктом 2 указанного распоряжения отделу управления недвижимостью департамента имущественных и земельных отношений поручено осуществить юридические действия по оформлению дополнительного соглашения к охранно-арендному договору N 791 от 19.09.2007 с ИП Никитиной Е.В., осуществив перерасчет арендной платы с 21.05.2010.

В ноябре 2010 года в адрес арендатора было направлено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды (т. 1 л.д. 83-85), которое было подписано арендатором с протоколом разногласий (т. 1 л.д. 87-93) и в дальнейшем урегулировалось протоколом согласования разногласий (т. 1 л.д. 95-99), протоколом урегулирования согласования разногласий (т. 1 л.д. 101-102), но в окончательной редакции согласовано не было.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в установленные договором аренды сроки послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Установив наличие правовых и фактических оснований для взыскания суммы долга по арендной плате и пени арбитражный суд удовлетворил иск, при этом исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 333 324 рубля 70 копеек удовлетворены в полном объеме, требования в части взыскания неустойки удовлетворены в размере 12 761 рубля 12 копеек.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что принятое решение подлежит изменению по следующим основаниям.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как предусмотрено статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставлять арендатору имущество за плату во временное владение или пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, соглашением N 1 к договору N 791 от 19.09.2007 стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы с 01.04.2008 в сумме 40 596 рублей 01 копейка.

Право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы предусмотрено в пункте 3.3 договора в случае утверждения главой администрации области новых ставок арендной платы и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Уведомлением N 4873 от 12.04.2010 истец уведомил ответчика на основании постановления администрации Костромской области от 27.02.2007 N 29-а (в редакции постановлений от 19.05.2008 N 118-а, от 02.09.2008 N 295-а) об изменении арендной платы с 26.03.2010 до 81 192 рублей 04 копеек в месяц (т. 1 л.д. 39). Уведомление получено ответчиком 15.04.2010, о чем свидетельствует отметка на уведомлении.

Таким образом, в силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.3 спорного договора аренды, арендодатель реализовал право на одностороннее изменение размера арендной платы.

Истцом, согласно представленному в материалы дела расчету задолженности (т. 2 л.д. 6), предъявлены исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 26.03.2010 по 31.12.2010. При этом, за период с 26.03.2010 по 31.05.2010 арендная плата ответчику начислена исходя из ежемесячного размера, указанного в уведомлении N 4873 от 12.04.2010, то есть 81 192 рубля 04 копейки в месяц.

Судом первой инстанции исковые требования в части взыскания арендной платы удовлетворены в полном объеме. При этом, удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 333 324 рублей 70 копеек, суд исходил из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, что если цены на определенные товары (работы, услуги) устанавливаются уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Соответственно, считая, что размер арендной платы относится к категории регулируемых ставок, суд счел правомерным довод истца о том, что размер арендной платы с 26.03.2010 года за арендуемое помещение составил 81 192 рубля 04 копейки в месяц.

Суд апелляционной инстанции не согласен с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.3 договора N 791 от 19.09.2007 предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы, при этом стороны согласовали, что новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

Как следует из материалов дела, уведомление N 4873 от 12.04.2010 об установлении с 26.03.2010 ежемесячной арендной платы по договору в размере 81 192 рублей 04 копеек получено ответчиком 15.04.2010.

Таким образом, арендная плата в размере 81 192 рубля 04 копейки подлежит начислению не с даты, указанной в уведомлении (26.03.2010), а с момента получения ответчиком уведомления, то есть с 15.04.2010. Арендная плата за период с 26.03.2010 по 14.04.2010 подлежит начислению ответчику исходя из размера, согласованного сторонами в соглашении N 1 к договору N 791 от 19.09.2007, который составляет 40 596 рублей 01 копейка.

Доводу ответчика о том, что размер арендной платы по договору за весь период пользования спорным имуществом был завышен в связи с неправильным применением коэффициента качества нежилого помещения, был предметом рассмотрения суда первой инстанции, и ему была дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции соглашается.

Из материалов дела следует, что договор N 791 от 19.09.2007 содержит расчет арендной платы, в котором сторонами согласованы коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы за год.

Ссылка ответчика на то, что обмер площади сдаваемого помещения, согласно пункту 1.6 договора, устанавливается техпаспортом БТИ от 1996 года, является необоснованной, поскольку согласно указанному ответчиком пункту договора, обмер площади сдаваемого памятника, состояние памятника в момент передачи, необходимые ремонтно-восстановительные работы, подлежащие выполнению на памятнике, а также условия его эксплуатации устанавливаются актом технического состояния памятника (Приложение N 1). Акт N 1 технического состояния памятника истории и культуры (т. 1 л.д. 7) ссылок на паспорт БТИ от 1996 года также не имеет.

Довод ответчика о том, что Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 18.10.2010 N 714 (т. 1 л.д. 59) ИП Никитиной Е.В. был установлен размер арендной платы в сумме 55 102 рублей 38 копеек, в связи с чем задолженность по арендной плате должна рассчитываться исходя из указанной суммы, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Из содержания указанного распоряжения следует, что оно было издано в целях последующего подписания дополнительного соглашения к договору и осуществления пересчета арендной платы с 21.05.2010.

В материалы дела представлены доказательства того, что в адрес ответчика в ноябре 2010 года направлялось дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды (т. 1 л.д. 83-85), которое было подписано арендатором с протоколом разногласий (т. 1 л.д. 87-93) и в дальнейшем урегулировалось протоколом согласования разногласий (т. 1 л.д. 95-99), протоколом урегулирования согласования разногласий (т. 1 л.д. 101-102), но в окончательной редакции согласовано не было.

Таким образом, изменения в спорный договор аренды в части размера арендной платы внесены не были, в связи с чем истцом обоснованно рассчитана задолженность по арендной плате с июня по декабрь 2010 года исходя из размера арендной платы 57 135 рублей 14 копеек в месяц.

Исходя из вышеизложенного, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Костромской области от 21.02.2011 подлежит изменению, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 26.03.2010 по 31.12.2010, с учетом произведенных оплат в сумме 244 719 рублей 95 копеек, в размере 306 522 рублей 58 копеек, в том числе:

- за период с 26.03.2010 по 31.03.2010 - 7 857 рублей 29 копеек (40 596 рублей 01 копейка (арендная плата, установленная соглашением N 1 с 01.04.2008) / 31 день марта х 6 дней);

- за период с 01.04.2010 по 14.04.2010 - 18 944 рубля 80 копеек (40 596 рублей 01 копейка (арендная плата, установленная соглашением N 1 с 01.04.2008) / 30 дней апреля х 14 дней);

- за период с 15.04.2010 по 30.04.2010 - 43 302 рубля 42 копейки (81 192 рубля 04 копейки (арендная плата, согласно уведомлению N 4873 от 12.04.2010) / 30 дней апреля х 16 дней

- май 2010 года - 81 192 рубля 04 копейки (уведомление N 4873 от 12.04.2010);

- за период с 01.06.2010 по 31.12.2010 - 399 945 рублей 98 копеек (7 месяцев х 57 135 рублей 14 копеек (уведомление N 8403 от 17.06.2010).

Пунктом 4.3. договора аренды установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения платежей по арендной плате в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с наличием на стороне ответчика задолженности по арендной плате, исковые требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в сумме 11 190 рублей 33 копеек.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Костромской области от 21.02.2011 по делу N А31-6450/2010 изменить.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

Взыскать с индивидуального предпринимателя Никитиной Елены Валерьевны (ИНН 440101128388, ОГРН 304440118100269) в пользу Департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области (ИНН 4401011825, ОГРН 1024400511926) 306 522 рублей 58 копеек задолженности и 11 190 рублей 33 копеек пени.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Никитиной Елены Валерьевны (ИНН 440101128388, ОГРН 304440118100269) в доход федерального бюджета 9354 рубля 25 копеек государственной пошлины по делу.

Взыскать с Департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области (ИНН 4401011825, ОГРН 1024400511926) в пользу индивидуального предпринимателя Никитиной Елены Валерьевны (ИНН 440101128388, ОГРН 304440118100269) 164 рубля 41 копейку расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Костромской области выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Д.Ю. Бармин

Судьи

О.А. Гуреева В.Г. Сандалов