Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2011 г. N 16АП-555/09

г. Ессентуки

Дело N А20-1806/2008

17 июня 2011 г.

Вх. 16 АП-555/09 (2)

Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2011.

дата изготовления в полном объеме 17.06.2011.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Параскевовой С.А.,

судей: Винокуровой Н.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карповой Д.Н.,

рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции дело N А20-1806/2008 по исковому заявлению ООО "Агроторг"

к Управлению Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кабардино-Балкарской Республике,

третье лицо: Министерство Финансов Российской Федерации

об обязании управления освободить здание и передать его обществу; признании недействительным зарегистрированного за управлением права оперативного управления на недостроенное нежилое помещение в здании (91% готовности) общей площадью 594,6 кв. м; аннулировании записи в ЕГРП от 06.12.2005 N 07-07-01/034/2005-169,

при участии в судебном заседании

от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) Хахова А.З. (доверенность N 01/01-32 от 11.01.2011),

УСТАНОВИЛ

ООО "Агроторг" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике (в настоящее время переименовано в Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике; далее - управление, регистрационная служба) и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кабардино-Балкарской Республике (далее - территориальное управление) со следующими требованиями:

- обязать управление освободить административное здание, находящееся по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54, с достроенными площадями с передачей в собственность истца 594,6 кв. м достроенных площадей без возмещения стоимости;

- обязать управление зарегистрировать за обществом право собственности на 594,6 кв. м достроенных площадей;

- признать незаконным зарегистрированное за управлением право оперативного управления на недостроенное нежилое помещение в указанном административном здании (91% готовности) общей площадью 594,6 кв. м и аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.12.2005 N 07-07-01/034/2005-169 (требования уточнены; т. 1, л. д. 52, 84, 106).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 09.02.2009 (судья Асабина Н.П.) иск удовлетворен частично. Суд обязал регистрационную службу освободить административное здание, находящееся по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54, с достроенными площадями и передать его обществу в течение месяца со дня вступления решения в законную силу. Признано недействительным зарегистрированное за управлением право оперативного управления на недостроенное нежилое помещение в административном здании (91% готовности) общей площадью 594,6 кв. м; аннулирована запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.12.2005 N 07-07-01/034/2005-169. В остальной части в иске отказано (т. 2, л. д. 19).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 решение отменено. Суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Министерство финансов Российской Федерации (т. 2, л. д. 71).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2009 исковые требования общества частично удовлетворены. Суд обязал регистрационную службу освободить в течение месяца административное здание, находящееся по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54, с достроенными площадями и передать его обществу. Признано недействительным зарегистрированное за управлением право оперативного управления на недостроенное нежилое помещение в административном здании (91% готовности) общей площадью 594,6 кв. м по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54, 1 этаж. Аннулирована запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.12.2005 N 07-07-01/034/2005-169. В остальной части в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.01.2010 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2009 оставлено без изменения в части отказа в удовлетворении требований об обязании управления передать в собственность общества 594,6 кв.м достроенных площадей в административном здании; обязании управления зарегистрировать за обществом право собственности на указанные площади. В остальной части по требованиям об обязании управления освободить здание; признании недействительным зарегистрированного за управлением права оперативного управления на недостроенное нежилое помещение в административном здании (91% готовности) общей площадью 594,6 кв. м. по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54, 1 этаж, аннулировании записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.12.2005 N 07-07-01/034/2005-169 постановление отменено с направлением дела на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2010 производство по делу приостановлено до рассмотрения Арбитражным судом Кабардино-Балкарской Республики дела N 20-1122/2010 по иску участника ООО "Агроторг" Емкужева К.А. к Управлению Росреестра по КБР и ООО "Агроторг" о признании недействительным договора от 17.12.2004 и вступления судебного акта в законную силу.

Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2011 производство по делу возобновлено в связи со вступлением в законную силу судебного акта по делу N 20-1122/2010 и назначено на 17.05.2011.

Определением от 17.05.2011 рассмотрение дела отложено на 14.06.2011 для предоставления возможности представителю управления обратиться в ФАС СКО с заявлением об исправлении описки.

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.06.2011 в удовлетворении заявления управления отказано, указаны требования, подлежащие рассмотрению Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом.

В судебное заседание явился представитель управления, который просил в удовлетворении заявленных требований отказать, сославшись на действительность заключенного управлением договора и на соответствие совершенных управлением действий условиям договора.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили.

Апелляционный суд в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, обсудив заявленные исковые требования в части, подлежащей рассмотрению, возражения на них, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителя ответчика, считает требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31.12.1998 ОАО "Нальчикская межрайсельхозтехника" (арендодатель) и Кабардино-Балкарское Республиканское учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (арендатор) подписали договор аренды N 29. По условиям договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество (нежилые помещения) в административном здании по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54. В пункте 4.3 установлен срок действия договора - с 01.01.1999 по 01.01.2008 (т. 1, л. д. 15 - 17). Государственная регистрация договора произведена 21.03.2000 (т. 1, л. д. 18).

Учреждение обратилось к ОАО "Нальчикская межрайсельхозтехника" с просьбой дать согласие на производство реконструкции и строительство пристройки к административному зданию в связи с увеличением объемов работы и расширением штата (письмо от 21.07.1999 N 427-9-99). Арендодатель дал такое согласие, что подтверждается письмом ОАО "Нальчикская межрайсельхозтехника" от 19.08.1999 N 253.

Распоряжением главы администрации г. Нальчика от 20.08.2001 N 905 учреждению разрешено производство комплексного капитального ремонта со строительством пристроек и перепланировкой существующих помещений в административном здании по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54. Учреждению предписано выполнить условия архитектурно-планировочного задания Управления архитектуры и градостроительства; получить разрешение на право производства строительных работ в инспекции Госархстройнадзора г. Нальчика. Распоряжение принято на основании постановления Правительства Кабардино- Балкарской Республики от 13.05.2000 N 242, а также по результатам рассмотрения обращений учреждения (письмо от 28.07.2001 N 1209/9) и ОАО "Нальчикская межрайсельхозтехника" (письмо от 19.08.1999 N 253 ).

17.07.2004 ОАО "Нальчикская межрайсельхозтехника" (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимости (здания общей площадью 318,6 кв. м), расположенного по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54. Государственная регистрация перехода права собственности к обществу на административное здание произведена 07.08.2004 (т. 1, л. д. 19 - 21).

17.12.2004 общество и управление заключили договор, согласно которому (п.1.3) после введения в эксплуатацию площадей с даты подписания акта приемки государственной комиссии часть здания и площадей в общем 433, 31 кв.м переходит в собственность управления, а часть здания площадью 318, 6 к.м остается в собственности общества и к нему переходит право собственности на 164, 78 кв.м площадей, при этом стороны в договоре определили конкретные помещения с указанием номеров и цели использования, которые переходят в собственность сторон (т.1 л.д.47,48).

Факт реконструкции административного здания (возведения дополнительного пристроя, перепланировки арендованных помещений) подтверждается материалами дела (т. 1, л. д. 22 - 33) и участвующими в деле лицами не оспаривается. В результате проведенной реконструкции общая площадь здания составила 913,2 кв. м (достроено 594,6 кв. м); пристройка к зданию не достроена (отсутствуют частично полы, внутренняя отделка); процент готовности незавершенного строительством объекта составляет 91%. Причем весь дополнительный пристрой не производился истцом, а был произведен за счет федеральных средств.

06.12.2005 произведена государственная регистрация права оперативного управления регистрационной службы на недостроенное нежилое помещение в административном здании (91% готовности) общей площадью 594,6 кв. м, по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 07-07-01/034/2005-169 (т. 1, л. д. 146). Из представленных в дело документов (технический паспорт, акт обследования филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Кабардино-Балкарской Республике от 31.05.2005) следует, что объектом аренды являлось одноэтажное административное здание (общей площадью 318,6 кв. м). Однако указанное здание было реконструировано в 2002 - 2004 годах за счет денежных средств управления (бюджетных средств) на основании оформленной в установленном порядке разрешительной документации и с согласия собственника (ОАО "Нальчикская межрайсельхозтехника"). В результате реконструкции существующего здания возведен объект незавершенного строительства (готовностью 91%) - двухэтажное административное здание (с подвалом) общей площадью 913,2 кв. м (первый этаж - 634,5 кв. м, второй этаж - 213,8 кв. м). В связи с произведенной реконструкцией арендуемое недвижимое имущество существенно изменило свои параметры и качество инженерно-технического обеспечения (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что арендованное недвижимое имущество (одноэтажное здание общей площадью 318,6 кв. м) в первоначальном виде не сохранилось, а в результате реконструкции управлением создан иной (качественно новый) объект. Стороны не отрицают, что согласно технических паспортов (поэтажных планов) административного здания от 20.01.2000 (в первоначальных границах) и от 31.05.2005 (реконструированного) указанное здание (в прежних границах) не существует; произведена кардинальная перепланировка со слиянием старых и новых помещений, надстройкой над существовавшими и вновь построенными помещениями мансард. Площадь 594,6 кв. м. полинейно (в границах существующих стен) невозможно идентифицировать, что в равной степени касается и первоначальной площади (границ) в 318,6 кв. м. Площадь достройки определена арифметическим способом, за счет вычитания прежних площадей из общей площади незавершенного строительством объекта (913,2 - 318,6 = 594,6 кв. м).

Указанные действия ответчик произвел, что также не отрицается сторонами с согласия собственника этого объекта и вложил в реконструкцию значительные денежные средства, причем в большей части бюджетных.

Доводы истца о том, что договор от 17.12.2004 является недействительным (ничтожным) является необоснованным. Управление при его заключении действовало не только в своих интересах (как федерального учреждения), но и в интересах собственника имущества (Российской Федерации). Ссылка в договоре на регистрацию права собственности управления в отношении части объекта недвижимости (после ввода здания в эксплуатацию) означает лишь то, что названное имущество не является собственностью общества.

Договор заключен управлением на основании пункта 2 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации; при его подписании ответчик действовал не только в своих интересах, но и в интересах собственника имущества (Российской Федерации). Это подтверждается также правовой позицией, изложенной представителем собственника (территориальным управлением Росимущества России) в отзыве на иск (т. 1, л. д. 80, 81). Кроме того, из материалов дела следует, что за управлением зарегистрировано право оперативного управления на часть спорных нежилых помещений (т. 1, л. д. 146). Такое закрепление имущества за государственным учреждением соответствует положениям статей 120, 296 и 298 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики по делу N 20-1122/2010, вступившему в законную силу в удовлетворении требований о признании договора от 17.12.2004 отказано.

Если имущество приобретено учреждением в результате самостоятельной хозяйственной деятельности, оно поступает непосредственно в его оперативное управление. Однако в результате таких (самостоятельных) действий учреждения возникает государственная (муниципальная) собственность на приобретенное имущество. Поэтому право оперативного управления регистрационной службы в отношении части незавершенного строительством объекта зарегистрировано правомерно; законность такой регистрации не может быть поставлена в зависимость от наличия регистрации права собственности Российской Федерации на указанный объект.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают вследствие иных действий граждан и юридических лиц (подпункт 8 пункта 1 статьи 8 Кодекса).

В соответствии с главой 14 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями приобретения права собственности являются те юридические факты, с которыми закон связывает возникновение этого права. При этом для приобретения права собственности необходимо существование вещи, которая может быть собственностью, выражение воли лица приобрести в собственность эту вещь и другие предусмотренные законом обстоятельства (основания).

Из статьи 1 Закона РСФСР от 26.06.91 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" вытекает, что инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений. Пунктом 3 статьи 7 вышеназванного Закона предусмотрено, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса.

В силу пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Возникшие между сторонами отношения по реконструкции объекта недвижимости относятся к договорным правоотношениям в силу положений статьи 153, пункта 3 статьи 154, статей 420, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такие правоотношения породили у их участников право общей долевой собственности на созданный ими в результате реконструкции новый объект (статьи 244, 245 Кодекса).

Представленные участвующими в деле лицами документы и совершенные ими действия свидетельствуют о том, что воля собственника старого здания была направлена на совместное проведение с арендатором реконструкции этого объекта с использованием денежных средств последнего (бюджетных средств); реконструкция проводилась с согласия как прежнего, так и нового собственника здания; она повлекла создание иного (качественно нового) объекта, при этом старое здание в первоначальном виде не сохранилось. Результаты инвестиционной деятельности распределены сторонами в договоре от 17.12.2004 (в нем за обществом и управлением закреплены конкретные помещения в реконструируемом здании).

Поэтому к отношениям, возникшим между сторонами, подлежат применению указанные правовые нормы.

Доводы истца о том, что произведенные регистрационной службой изменения в арендуемом административном здании должны квалифицироваться как улучшения чужого (арендуемого) имущества с применением последствий, предусмотренных статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации являются необоснованными ввиду следующего.

С учетом имеющихся договоренностей и фактических действий сторон (реконструкции существующего административного здания, последующего заключения ими договора от 17.12.2004 о распределении площадей в возводимом объекте) результаты строительных работ не могут быть признаны неотделимыми улучшениями, подлежащими передаче истцу, как о том он просит суд в своих требованиях.

По общему правилу, содержащемуся в пункте 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор, который за счет собственных средств и с согласия арендодателя произвел улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества, имеет право на возмещение стоимости таких улучшений. Однако указанная норма носит диспозитивный характер, поскольку иное может быть предусмотрено договором.

Как следует из заключенного 17.12.2004 между обществом и управлением договора, его предметом является распределение площадей (помещений) в реконструируемом административном здании.

Стороны в нем пришли к соглашению о том, что после ввода объекта в эксплуатацию (приемки его государственной комиссией) общая площадь здания составит 916,69 кв. м. Эти площади будут распределены следующим образом: регистрационной службе - 433,31 кв. м, обществу - 318,6 кв. м. (прежняя площадь здания) и 164,78 кв. м. (часть достроенных площадей). Части возводимого объекта распределены в соответствии с "Рабочим проектом реконструкции и расширения здания"; в пункте 1.3 договора стороны определили конкретные помещения (с указанием их функционального назначения), подлежащие передаче после завершения реконструкции (т. 1, л. д. 47).

Таким образом, содержание договора свидетельствует о том, что стороны договорились об иных правовых последствиях, чем те, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ, поэтому для них наступили предусмотренные ими последствия, что не противоречит закону.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований общества не имеется, а потому они подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении требований ООО "Агроторг" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кабардино-Балкарской Республике об освобождении Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике в месячный срок административного здания с достроенными площадями и передаче его ООО "Агроторг"; признании недействительным зарегистрированного за Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике права оперативного управления на недостроенное нежилое помещение в этом административном здании (91% готовности) площадью 594,6 кв. м; аннулировании записи в ЕГРП от 06.12.2005 N 07-07-01/034/2005-169 отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Параскевова

Судьи

Н.В. Винокурова З.М. Сулейманов