Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2011 г. N 08АП-3155/11

город Омск

22 июня 2011 г.

Дело N А70-78/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шиндлер Н.А.

судей Сидоренко О.А., Лотова А.Н.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бондарь И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3155/2011) открытого акционерного общества "Нефтяная компания "Эвихон" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 05.03.2011 по делу N А70-78/2011 (судья Багатурия Л.Е.),

по иску открытого акционерного общества "Нефтяная компания "Эвихон" (ОГРН 1028601790030, ИНН 8619001710)

к закрытому акционерному обществу "Мехстрой" (ОГРН 1077203045270, ИНН 7203200400)

3-е лицо: Администрация Нефтеюганского района

о взыскании 623861 руб. 08 коп.

при участии в судебном заседании представителей:

от открытого акционерного общества "Нефтяная компания "Эвихон" - Исаков Д.А. по доверенности от 17.01.2011 сроком действия до 31.12.2011;

от закрытого акционерного общества "Мехстрой" - не явился (о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом);

от Администрации Нефтеюганского района - не явился (о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом);

установил:

решением от 05.03.2011 по делу N А70-78/2011 Арбитражный суд Тюменской области отказал в удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества "Нефтяная компания "Эвихон" (далее по тексту - ОАО "НК "Эвихон", истец) к закрытому акционерному обществу "Мехстрой " (далее по тексту - ЗАО "Мехстрой", ответчик) о взыскании 623 861 руб. 08 коп., в том числе 563 433 руб. задолженности по возмещению арендных платежей, 58 428 руб. 08 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Истец, не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

17.02.2004 Администрация Нефтеюганского района (Арендодатель) и ООО "Транссервис" (Арендатор) подписали договор аренды земель N 94, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, находящийся по адресу: Нефтеюганский район, выезд из п.Салым по трассе на Нефтеюганск с левой стороны, для использования под строительство кемпинга и объектов автосервиса, в границах указанных на кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему Договору, общей площадью 2,2473 га, сроком до 09.10.2023 (л.д.18-20).

Согласно кадастровому паспорту, прилагаемому к указанному договору аренды, земельный участок, находящийся по адресу: Нефтеюганский район, выезд из п. Салым по трассе на Нефтеюганск с левой стороны, поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер 86:08:000000:0068 (л.д.22-25).

Договор аренды зарегистрирован 17.04.2004 в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой на договоре (л.д.26).

07.05.2008 между ООО "Транссервис" (Продавец) и ЗАО "Мехстрой" (Покупатель) был подписан договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа N 46/08, в соответствии с которым продавец взял на себя обязательства передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора открытую стоянку автомашин с обслуживающим комплексом, нежилое строение, общей площадью 583, 9 кв.м, этажность-1, и оборудование в его составе (далее - Объект).

Объект расположен по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, Нефтеюганский район, пос. Салым, Нефтеюганское шоссе, объект N 17.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи земельный участок, занимаемый объектом недвижимости, являющимся предметом настоящего договора, и необходимый для его использования, принадлежит Продавцу на праве аренды на основании договора аренды N 94 от 17.02.2004, заключенного с Администрацией Нефтеюганского района.

В соответствии с пунктом 5.3 договор купли-продажи с момента подписания передаточного акта на объект, Покупатель принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания и прилегающего к нему земельного участка, ремонтом здания и уплатой налогов. Арендная плата за земельный участок, уплаченная продавцом с момента подписания передаточного акта и до оформления арендных прав на Покупателя, подлежит обязательному возмещению Покупателем продавцу.

Стороны подписали передаточный акт Объекта, оформленный в качестве приложения N 2 к договору купли-продажи от 07.05.2008 N 46/08 (л.д.15-16).

28.10.2008 ЗАО "Мехстрой" зарегистрировало право собственности на Объект, что подтверждается свидетельством от 28.10.2008 г. N 892822 (л.д.94).

Платежными поручениями: от 06.10.2008 N 323, от 11.01.2009 N 1, от 08.04.2009 N 53, от 08.07.2008 N 269 ООО "Транссервис" вносило арендную плату по договору аренды земель от 17.02.2004 N 94 (л.д.30-33).

10.02.2009 Администрация Нефтеюганского района и ООО "Транссервис" подписали соглашение о расторжении договора аренды земель от 17.02.2004 N 94, согласно которому оплата по договору прекращается с 10.02.2009 (л.д.27)

ООО "Транссервис", основываясь на пункте 5.3 договора купли-продажи, выставило ответчику счет-фактуру от 30.04.2009 N 27 для возмещения затрат за арендную плату земли за период с 07.05.2008 по 10.02.2009 (л.д.37), а также иные счета-фактуры, что подтверждается описями вложения в ценные письма (л.д.48).

30.04.2010 между ООО "Транссервис" и ООО "НК Эвихон" заключили соглашение об уступке требования N 24/10, согласно которому к истцу от ООО "Транссервис" передано требование к ответчику по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 07.05.2008 N 46/08 в сумме 565 433 руб. (требование по возмещению арендной платы за земельный участок, вытекающее из договора купли-продажи) (л.д.49-50).

ЗАО "Мехстрой" было направлено уведомление об уступке права требования (л.д.51- 52,53,54).

ОАО "НК "Эвихон", основываясь на указанном соглашении, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с ЗАО "Мехстрой" 623 861 руб. 08 коп., в том числе 563 433 руб. задолженности по возмещению арендных платежей, 58 428 руб. 08 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на основании пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и положения пункта 5.3. договора купли-продажи у ЗАО "Мехстрой" возникли обязательства по возмещению истцу арендной платы за пользование земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Однако, доказательств завершения процедуры отвода земельного участка, расположенного под объектом недвижимого имущества, приобретенного ответчиком по договору купли-продажи, и прилегающей к нему территории, необходимой для его использования, на момент рассмотрения спора не представлено. Соответственно до проведения такого отвода земельного участка, у истца отсутствуют основания для предъявления обоснованного требования по возмещению продавцу по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 07.05.2008 N 46/08 расходов, связанных с ежемесячной платой за землю.

Истец в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции, в связи с тем, что решение не основано на нормах материального права и не соответствует обстоятельствам дела, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ОАО "НК "Эвихон" ссылается на следующее: суд не учел, что в силу норм пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельный участок переходят к новому собственнику недвижимого имущества на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника; земельным участком, занятым недвижимостью и необходимым для его использования, исходя из пункта 1.1 договора аренды и пункта 2.1 договора купли-продажи, является весь земельный участок, расположенный по адресу: Нефтеюганский район, выезд из п.Салым по трассе на Нефтеюганск с левой стороны площадью 2,2473 га; формирование земельного участка требует значительных временных и денежных затрат, однако в договоре купли-продажи от 07.05.2008 N 46/08 отсутствуют условия, процедура и сроки проведения таких мероприятий.

ЗАО "Мехстрой" в соответствии с представленным суду апелляционной инстанции отзывом на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

По мнению ответчика, истец необоснованно требует возмещения расходов по арендной плате исходя из площади всего предоставленного по договору аренды земельного участка, поскольку покупателю перешло право пользования земельным участком лишь в той его части, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования. С момента регистрации права собственности на объект недвижимости (автостоянку), то есть с 28.10.2008 к покупателю (ЗАО "Мехстрой") перешло право пользования земельным участок, занятым этим объектом, соответственно с этого момента у ЗАО "Мехстрой" возникла обязанность перед собственником земельного участка по внесению арендной платы за землю. С этого же момента ООО "Транссервис" перестало нести обязанность по внесению арендной платы, что свидетельствует о том, что истец просит компенсировать расходы по арендной плате которые он уже не обязан был нести.

Кроме того, ответчик ссылается на ничтожность договора купли-продажи в части обязанности покупателя по безвозмездному возмещению продавцу уплаченной им арендной платы, а также на то, что размер арендной платы, установленный дополнительным соглашением от 11.02.2008, безосновательно увеличился по сравнению с основным договором почти в 20 раз.

Администрация Нефтеюганского района отзыв на апелляционную жалобу не представила.

ЗАО "Мехстрой" и Администрация Нефтеюганского района, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ОАО "НК "Эвихон" в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителя ОАО "НК "Эвихон", изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для его отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Гражданского кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Соответственно, истец заявляя исковое требование о взыскании с ответчика задолженности по возмещению арендных платежей, должен доказать, что у него имеется право требовать возмещения арендных платежей.

Между тем из материалов дела и норм действующего законодательства не следует вывод о том, что ОАО "НК "Эвихон" имеет такое право.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пункт 3 этой статьи устанавливает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 07.05.2008 N 46/08 стороны также указали, что согласно статье 522 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимостью, являющееся предметом договора купли-продажи, и необходимым для ее использования на тех же условиях, что и продавец.

При этом в пункте 2.1 договора купли-продажи стороны отметили, что земельный участок, занимаемый объектом недвижимости, являющимся предметом договора, и необходимый для его использования, принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора аренды от 17.02.2004 N 19, заключенного с Администрацией Нефтеюганского района.

Исходя из пунктов 2.2, 2.3 договора купли-продажи права аренды земельного участка подлежат оформлению путем подписания договора и его государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством. Продавец обязуется представить арендодателю все необходимые документы для оформления права Покупателя на земельный участок, а также совершить иные действия, необходимые с его стороны для оформления прав Покупателя.

В пункте3.2 договора купли-продажи указано, что цена договора включает цену права на передаваемый земельный участок, занимаемый объектом.

Согласно пункту 5.2 договора купли-продажи с момента подписания передаточного акта на объект, покупатель принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания и прилегающего к нему земельного участка, ремонт здания и уплатой налогов.

При этом в договоре отсутствуют условия о размере арендной плате, вносимой продавцом и подлежащей возмещению покупателем, о примерной площади земельного участка, занимаемого продаваемым объектом недвижимости и необходимым для его использования, о порядке совершения сторонами договора действий по формированию земельного участка, занятого объектом недвижимости.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав приведенные положения договора купли-продажи, принимая во внимание отсутствие в договоре условий, позволяющих каким-либо образом определить ту часть, которая передается покупателю для использования объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции считает, что намерение сторон договора купли-продажи заключалось в передаче покупателю права на весь земельный участок, предоставленный продавцу по договору аренды от 17.02.2004 N 94.

Об этом же свидетельствует и условие абзаца второго пункта 5.3 договора купли-продажи, положенное истцом в обоснование исковых требований, в силу которого арендная плата за земельный участок, уплаченная истцом с момента подписания передаточного акта и до оформления арендных прав на покупателя, подлежит обязательному возмещению покупателем продавцу.

Из приведенного условия договора купли-продажи невозможно установить, что стороны имели ввиду возмещение расходов по арендной плате лишь в отношении части, арендуемого продавцом земельного участка.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции поддерживает позицию истца о том, что стороны по договору купли-продажи от 07.05.2008 N 46/08 предусмотрели передачу продавцом покупателю своих прав на весь земельный участок под приобретаемым объектом недвижимости, возникших у продавца на основании договора аренды от 17.02.2004 N 94.

Между тем, суд апелляционной инстанции считает в удовлетворении требований истца о возмещении расходов по внесению арендной платы правомерно отказано судом первой инстанции в силу следующего.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

То есть с момента государственной регистрации права собственности ЗАО "Мехстрой" (с 28.10.2008) на объект недвижимого имущества, приобретаемый по договору от 07.05.2008 N 46/08, находящийся на земельном участке, арендуемом продавцом на основании договора аренды от 17.02.2004 N 94, ЗАО "Мехстрой" приобрело право пользования данным земельным участком на праве аренды, то есть земельным участком, кадастровый номер 86:08:000000:006, находящимся по адресу: Нефтеюганский район, выезд из п. Салым по трассе на Нефтеюганск с левой стороны. Прежний собственник объекта недвижимости - ООО "Транссервис" выбыло из отношений по аренде земельного участка.

Отсутствие факта оформления договорных отношений по поводу спорного земельного участка между его собственником и ЗАО "Мехстрой" не свидетельствует о том, что бывший собственник объекта недвижимости не выбыл из арендных отношений.

Соответственно, с 28.10.2008 продавец, выбывший из арендных отношений, не является лицом, обязанным вносить арендную плату по договору аренды от 17.02.2004 N 94.

Таким образом, поскольку в силу приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с момента регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости (с 28.10.2008) ЗАО "Местрой" приобрело право пользования земельным участком на праве аренды, а ООО "Транссервис" выбыло из арендных отношений по поводу этого земельного участка, то условие договора купли-продажи от 07.05.2008 N 46/08 о том, что арендная плата за земельный участок, уплаченная продавцом с момента подписания передаточного акта и до оформления арендных прав на покупателя, подлежит обязательному возмещению Покупателем продавцу, является ничтожным, как не соответствующее нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод истца о том, что данное условие договора позволяло конкретизировать обязанности сторон в арендных отношениях до переоформления действующего договора аренды на покупателя объекта недвижимости, судом апелляционной инстанции не принимается.

Во-первых, как было выше сказано, для перехода обязанности по уплате арендных платежей к покупателю не требовалось обязательного заключения договора с арендодателем.

Во-вторых, возмещение стоимости арендных платежей могло быть условием договора лишь в случае неясности в объеме прав в связи с частичной передачей земельного участка. В такой ситуации права покупателя по аренде земельного участка могли возникнуть лишь с момента формирования нового земельного участка меньшей площадью. Однако, в данном случае размер возмещаемых расходов не мог быть равен размеру арендной платы за весь земельный участок. Он мог быть установлен лишь соглашением сторон, что в данном договоре отсутствует.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что у истца отсутствует право требовать от ответчика возмещения сумм, уплаченных им в качестве арендных платежей собственнику земельного участка за период с 28.10.2008 (дата регистрации права собственности на объект недвижимости за покупателем), поскольку с этого момента у истца не имелось предусмотренной законом или договором обязанности по внесению арендных платежей, а договор не содержит условия о размере возмещения за часть переходящего покупателю земельного участка.

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика понесенные им расходы по уплате арендных платежей за период с 07.05.2008 по 10.02.2009.

Между тем, как указано выше, продавец выбыл из арендных отношений только с момента регистрации права собственности покупателя на приобретенный объект недвижимости, то есть с 28.10.2008. Соответственно до 28.10.2008 продавец, как участник арендных отношений (арендатор), обязан был вносить арендную плату.

В такой ситуации требование истца о возмещение расходов по арендной плате за период с 07.05.2008 по 28.10.2008 является незаконным, не подлежащим удовлетворению в силу того, что именно продавец обязан был вносить арендную плату.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

В связи с изложенным, учитывая, что судом первой инстанции не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 руб. относятся на ее подателя, то есть на ОАО "НК "Эвихон".

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 05.03.2011 по делу N А70-78/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

О.А. Сидоренко А.Н. Лотов