Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2011 г. N 06АП-2005/11

г. Хабаровск

21 июня 2011 г.

N 06АП-2005/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2011 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ротаря С. Б.

судей Гетмановой Т.С., Козловой Т.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цебенко Н.Н.,

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Воронцова Константина Григорьевича: Дурова В.Н., представителя по доверенности от 02.02.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Воронцова Константина Григорьевича

на решение от 21.03.2011

по делу N А04-4115/2010

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей В.В.Китаевым

по иску индивидуального предпринимателя Воронцова Константина Григорьевича

к муниципальному учреждению Комитет по имуществу и управлению объектами муниципальной собственности администрации муниципального образования Белогорского района

о взыскании 18 550 996,89 рубля

третье лицо: Администрация Белогорского района

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Воронцов Константин Григорьевич (ИНН - 280128547347, ОГРН - 304280117700293) (далее - ИП Воронцов К.Г.) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к муниципальному учреждению Комитет по имуществу и управлению объектами муниципальной собственности администрации муниципального образования Белогорского района (далее - Комитет) о взыскании (с учетом заявленных уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ) в счет возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 18 026 190 руб. 90 коп.

Решением суда от 21.03.2011 иск удовлетворен частично, с ответчика взыскано 2 270 509,90 рубля.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом от 21.03.2011, ИП Воронцов К.Г. обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неприменение закона, подлежащего применению. По мнению заявителя жалобы, суд необоснованно не принял во внимание экспертную оценку неотделимых улучшений имущества независимым оценщиком ООО "Оценщик +" на 10.10.2008, а также экспертное заключение об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленное ответчиком.

Представитель истца в судебном заседании поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Ответчик в предоставленном отзыве в отношении доводов жалобы представил возражения, указал на необходимость отмены решения суда в части удовлетворенной суммы иска. В обоснование необходимости отказа в иске сослался на произведенную истцом реконструкцию без согласования с арендодателем.

Из материалов дела следует, что между Администрацией Белогорского района (арендодатель) и Воронцовым Константином Григорьевичем (арендатор) был заключен договор на аренду нежилого помещения от 04.04.2001 по условиям которого арендодатель передал по акту приема-передачи арендатору в пользование административное здание по адресу: г. Белогорск, ул. Кирова, 205/5, общей площадью 535,3 кв.м. для использования под закусочную "Китайская кухня" на срок с 17.03.2001 по 17.03.2006.

Истец в адрес ответчика направил письмо - уведомление о прекращении договора аренды от 04.04.2001 и необходимости принять арендуемое нежилое здание гостиницы после истечения трех месяцев с момента получения арендодателем настоящего уведомления (письмо от 26.04.2010 N 82).

Уведомление получено арендодателем 27.04.2010, что подтверждается входящим регистрационным штампом ответчика.

Арендодатель уклонился от приема имущества из аренды, о чем истцом составлен акт от 28.07.2010 N 1 об отказе арендодателя принять здание гостиницы в связи с прекращением договора аренды.

В настоящее время здание, расположенное по адресу г. Белогорск, ул. Кирова, 205/5, передано арендатором по акту приема-передачи арендодателю.

За период пользования недвижимым имуществом арендатором произведены неотделимые улучшения в указанном здании, что подтверждается материалами дела.

Кроме того, до рассмотрения искового заявления по существу, в материалы дела представлен отчет общества с ограниченной ответственностью "Оценщик +" N 129/08 от 10.12.2008 по определению рыночной стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость ремонта и реконструкции объекта оценки на дату проведения оценки составляет 18 655 000 рублей.

Определением от 27.12.2010 арбитражным судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза для оценки стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Амурская недвижимость".

Согласно отчету ООО "Амурская недвижимость" N 642/10 рыночная стоимость произведенного капитального ремонта (неотделимых улучшений) в здании гостиницы составляет 2 899 319 рублей. Рыночная стоимость с учетом естественного износа капитального ремонта на момент проведения экспертизы составляет 13 195 919 рублей.

По условиям пункта 2 раздела Ш договора арендатор принял на себя обязательство производить необходимый текущий, а при необходимости и капитальный ремонт занимаемых помещений.

В пункте 3 раздела V договора предусмотрено, что после прекращения договорных отношений арендодатель обязан возместить в полном размере стоимость произведенных затрат для неотделимых улучшений здания и систем его жизнеобеспечения, произведенных арендатором с письменного согласия арендодателя.

Отказ ответчика в добровольном порядке возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества после прекращения договора, отказ ответчика в компенсации указанных расходов послужил основанием для предъявления индивидуальным предпринимателем настоящего иска.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 07.06.2011 до 14.06.2011.

Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 620 ГК РФ).

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В пункте 2 раздела Ш договора арендатор принял на себя обязательство производить необходимый текущий, а при необходимости и капитальный ремонт занимаемых помещений.

Положением пункта 2 статьи 623 ГК РФ указано, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из норм статьи 616 Гражданского кодекса РФ и договора аренды от 04.04.2001 следует, что необходимыми условиями для проведения арендатором капитального ремонта арендованного имущества являются: наличие неотложной необходимости в таком ремонте, неисполнение арендодателем обязанности по его проведению.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, у истца возникло право на возмещение ответчиком произведенного капитального ремонта (неотделимых улучшений) арендуемого здания.

Таким образом, доводы ответчика о произведенной истцом реконструкции здания без разрешения арендодателя, в связи с чем право на возмещение произведенных затрат у арендатора не возникло, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку произведенный истцом капитальный ремонт признан неотделимыми улучшениями здания.

Кроме того, реконструкция здания не исключает произведенного истцом капитального ремонта здания при неотложной необходимости, подлежащего возмещению ответчиком, осуществление которого подтверждается представленными в материалы дела документами.

Признание реконструкции незаконной является основанием для предъявления самостоятельного иска и не имеет правового значения в данном споре.

Стоимость улучшений определена отчетом ООО "Амурская недвижимость" N 642/10 о рыночной стоимости произведенного капитального ремонта (неотделимых улучшений) в здании гостиницы и составляет 2 899 319 рубля.

Арбитражный суд, оценив в силу статьи 71 АПК РФ доказательства (на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности) по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, обоснованно не принял во внимание отчет ООО "Оценщик+", в соответствии с которым стоимость ремонта составила 18 655 000 рублей, представленный истцом, поскольку данная экспертиза проведена не в рамках судебного разбирательства, что нарушает процессуальные права ответчика.

Таким образом, доводы апеллянта о необоснованном непринятии судом представленного им отчета независимого оценщика признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Кроме того, ходатайство о назначении судебной экспертизы заявлено в судебном заседании непосредственно истцом.

Также следует учитывать, что возможность индексации суммы, затраченной на капитальный ремонт (неотделимых улучшений), и подлежащей возмещению ответчиком не предусмотрена ни законом, ни заключенным между сторонами договором.

Соответственно, требования истца о взыскании с ответчика стоимости капитального ремонта (неотделимых улучшений) здания, определенной на 2008 год, нельзя признать обоснованными.

Судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.

На основании вышеизложенного, доводы апелляционной жалобы истца и отзыва ответчика о необоснованности оспоренного в апелляционном порядке судебного акта от 21.03.2011 подлежат отклонению.

Судом апелляционной инстанции не установлено наличие безусловных оснований для отмены решения, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 21.03.2011 по делу N А04-4115/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

С.Б. Ротарь

Судьи

Т.С. Гетманова Т.Д. Козлова