Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2011 г. N 11АП-4947/11

20 июня 2011 г.

Дело N А65-24588/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июня 2011 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой Ю.А.

при участии в заседании:

от заявителя апелляционной жалобы ТСЖ "Новаторов" - не явились, извещены;

от ответчика МУ "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани" - не явились, извещены;

от ответчика ТСЖ "Центр" - не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 июня 2011 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе Товарищества собственников жилья "Новаторов", г. Казань, Республика Татарстан, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 марта 2011 года, принятое по делу NА65-24588/2010 судьей Никулиной И.Г.,

по иску Товарищества собственников жилья "Новаторов" (ИНН: 1660116684, ОГРН: 1081690045007), г. Казань, Республика Татарстан,

к Муниципальному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ИНН: 1655065674, ОГРН: 1061655000582), г. Казань, Республика Татарстан,

Товариществу собственников жилья "Центр" (ИНН: 1660120031, ОГРН: 1081690065731), г. Казань, Республика Татарстан,

о признании договора аренды N 4672/П-1 от 17.11.2009 г. недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания освободить подвальное помещение,

УСТАНОВИЛ

Товарищество собственников жилья "Новаторов", г.Казань обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (даре - первый ответчик), Товарищество собственников жилья "Центр", г.Казань, (далее- второй ответчик) о признании договора аренды N 4672/П-1 от 17.11.2009 г.. недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ТСЖ "Центр" освободить подвальное помещение. Истцом также заявлено о возмещении судебных расходов услуг представителя в размере 10.000 руб.

При наличии противоречивых сведений сторон в отношении местонахождения арендуемых площадей, судом было предложено сторонам провести совместную проверку по определению расположения объекта аренды ТСЖ "Центр" и выяснения соотношения выявленных данных объекта с представленными Техническими паспортами. В связи с чем, по результатам проведенной проверки суду представлено два Акта от 22.02.2011 г.., в отношении которых истец заявил, что один из них, а именно АКТ обследования нежилого помещения (л.д.143) был составлен в отсутствие представителя истца, что не опровергнуто представителем КЗиИО, а сторонами был составлен АКТ обследования (л.д.142), указавшего, что обследуемые помещения расположены между подъездами N 2 и N 3 с отдельным входом, смежным со входом в подъезд N 3. Через подъезд N 1 имеется вход в технические помещения, в которых отсутствуют оконные проемы, не используются. Через подъезд N 4 имеется вход в цокольный этаж, в котором расположены 4 жилые квартиры (NN62-65) , а также вход в технические помещения подвала.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 марта 2011 года по делу N А65-24588/2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ТСЖ "Новаторов" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и как следствие, выводы сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя жалобы, заключение договора аренды данного помещения нарушает права участников долевой собственности общего имущества многоквартирного жилого дома. Также заявитель жалобы считает, что судом признано право муниципальной собственности на спорное помещение, без заявления данного требования.

В судебное заседание представители истца, ответчиков не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец указал, что первый ответчик (арендодатель) в отсутствие правоустанавливающих документов необоснованно заключил с вторым ответчиком (арендатор) договор аренды N 8058-93 (в исковом заявлении истцом неверно указан номер договора аренды - N 4672/П-1) от 17.11.2009 г.., по условиям которого второму ответчику переданы помещения цокольного этажа IН с N 1 по N 4, с N 8 по N 13 (инвентарный номер N 50С.2-4672/П-1) общей площадью 100,5 кв.м., расположенные по адресу: г.Казань, ул.Новаторов, д.8, для размещения административных служб. Срок действия договора - до 15.11.2010 г..

Согласно техническому паспорту от 23.10.2010 г.. - здание имеет литер - "А".

Истец, сославшись на положения ст.ст.8, 131, 608, ГК РФ, ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст.6, 23 Федерального закона от 21.07.1997 г.. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г.. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", требует признать недействительным договор аренды N 8058-93 от 17.11.2009 г.. согласно ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации и применить последствия недействительности сделки путем освобождения занимаемых помещений.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано отказал в иске по следующим основаниям.

В соответствии со ст.6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (с изменениями от 23 мая 1992 г., 27 января, 21 июля 1993 г.) , суд первой инстанции обоснованно указал, что жилой дом, независимо от ведомственной принадлежности был отнесен к муниципальной собственности. Согласно статье 23 Закона Республики Татарстан от 19.10.1991 N 1244-ХП "О собственности в Республике Татарстан" и Первоочередному перечню объектов, безвозмездно передаваемых в состав коммунальной собственности районов (кроме районов в городах) и городов (кроме городов районного подчинения) Республики Татарстан, являющемуся приложением к постановлению Верховного Совета Республики Татарстан от 04.03.1993 N 1764-ХП "О пообъектном составе коммунальной собственности в Республике Татарстан", к таким объектам относился жилой фонд, расположенный на территории городов и районов.

На основании Постановления КМ РТ от 12.10.1999 г. N 688 "О передаче в коммунальную собственность г.Казани ведомственного жилого фонда, инженерных сетей и сооружений", Постановления главы администрации г. Казани от 15.10.1999 г. N 2140 "О передаче в коммунальную собственность г.Казани ведомственного жилого фонда, инженерных сетей и сооружений", для решения вопросов местного значения (содержание жилищного фонда и встроено-пристроенных помещений) помещения были переданы в муниципальную собственность. В соответствии с Перечнем ведомственного жилого фонда и общежитий, передаваемых в коммунальную собственность г.Казани, с инженерными сетями и сооружениями Казанским отделением Горьковской железной дороги, в том числе был передан и дом N 8 по ул.Новаторов (п.1 Перечня).

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что вышеуказанные распорядительные акты государственных и муниципальных органов породили право муниципальной собственности в силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные акты государственных органов управления не оспорены и не признаны незаконными.

Ранее право собственности муниципального образования города Казани на жилой дом, а также их передача в муниципальную собственность никем не оспаривалось и не признавалось незаконным.

В доказательство принадлежности указанного имущества к муниципальной собственности истец представил Выписку из реестра собственности города Казани от 17.12.2010 г.., согласно которому площадь нежилых помещении площадью 100,5 кв.м в здании по ул.Новаторов, 8 включено в коммунальную собственность города Казани на основании Постановления КМ РТ от 12.10.1999 г. N 688.

Представителем КЗиИО в материалы дела представлен Технические паспорта по состоянию на апрель и май 1993 г.. на жилой дом по ул.Новаторов, д.8, литера А, согласно которому владельцем объекта значится Домоуправление N 29 Горьковской железной дороги.

Площадь цокольного этажа 168,2 кв.м., а также следующие договоры:

- договор аренды N 15 от января 1992 г.., согласно которому Домоуправление N 29 Горьковской железной дороги на основании решения Горисполкома сдало Казанской радиотрансляционной сети нежилое помещение под N 1 (цокольный этаж) площадью 167,9 кв.м.; - договор аренды N 15 от января 1993 года, согласно которому Домоуправление N 29 Горьковской железной дороги сдало в аренду Казанской радиотрансляционной сети нежилое помещение под N 1 (цокольный этаж) площадью 167,9 кв.м.;

- договор аренды N 2617 от 01.01.1994 г.. между Комитетом по управлению коммунальным имуществом Главы Администрации г.Казани, Казанским отделением Горьковской железной дороги (балансодержатель) и Казанским городским радиоузлом на аренду помещения площадью 168,2 кв.м. под радиосети;

- договор аренды коммунального имущества N 1007-4 от 01.03.1997 г.. между Комитетом по управлению коммунальным имуществом Администрации г.Казани, Казанским отделением Горьковской железной дороги (балансодержатель) и Казанской городской радиотрансляционной сетью Министерства связи РТ на аренду помещения площадью 168,2 кв.м. для размещения трансформаторной подстанции проводного вещания.

На основании представленных документов суд первой инстанции обоснованно указал, что изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что Казанское отделение Горьковской железной дороги являлось лишь балансодержателем объекта, а участие указанного лица в вышеназванных сделках подтверждает факт отсутствия возражений в заключении истцом договоров аренды с арендаторами.

Таким образом, в силу прямого указания закона жилой дом N 8 по ул.Новаторов в городе Казани, в том числе и спорные помещения цокольного этажа, после разграничения государственной собственности в Российской Федерации являлся собственностью города Казани. В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и согласно правовой позиции, сформированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении 02.03.2010 N13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. С учетом изложенного правомерен вывод суда о том, что правовой режим подвальных помещений (по аналогии применимо и к цокольным этажам как к нежилым помещениям), как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Первая приватизация квартиры в жилом доме состоялась 10 мая 1994 года (л.д.89-90). Таким образом, поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Советским районным судом города Казани гражданского дела N 2-916/10 была назначена судебно-техническая экспертиза, которая произвела осмотр используемых арендатором помещений и установила, что спорные нежилые помещения по своему техническому и функциональному назначению не являются техническим этажом или подвалом, а соответствуют определению цокольного этажа - этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отмети земли на высоту не более половины высоты помещений. Прохождение в данных помещениях общих труб водоснабжения и канализации (стояков) не является основанием для признания данных помещений техническими, так как аналогичные коммуникации проходят во всех жилых помещениях многоквартирного дома.

С учетом изложенного, исходя из доказательств представленных в материалы дела суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что, на общие помещения дома (в данном случае - подвал) право общей долевой собственности не возникло, поскольку на момент приватизации первой квартиры в доме спорные цокольные помещения были сформированы как самостоятельные объекты аренды и были предназначены для самостоятельного использования, вследствие чего к общему имуществу дома помещения не относятся. На основании изложенного, не могут быть приняты доводы заявителя жалобы о том, что заключение договора аренды данного помещения нарушает права участников долевой собственности общего имущества многоквартирного жилого дома.

Довод заявителя жалобы о том, что судом признано право муниципальной собственности на спорное помещение, без заявления данного требования несостоятелен, поскольку данное обстоятельство усматривается из представленных в материалы дела доказательств, и суд первой инстанции обоснованно оценивая представленные в материалы дела доказательства приходит к указанному выводу.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 марта 2011 года по делу N А65-24588/2010, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 марта 2011 года по делу N А65-24588/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Новаторов", г. Казань, Республика Татарстан, - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев