Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2011 г. N 06АП-2072/11

г. Хабаровск

20 июня 2011 г.

N 06АП-2072/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2011 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малышевой Л.Г.

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И. В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кофтелевой В.А.

при участии в заседании:

от истца: Мальцева Н.Н., директор, Федорова О.В., представитель по доверенности от 07.01.2011 б/н;

от ответчика: Ефимкова Е.К., представитель по доверенности от 23.12.2010 N 12577/02-10,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Компания ММК"

на решение от 04 апреля 2011 года

по делу N А73-14090/2010

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Ульяновой М.Ю.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Компания ММК"

к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска

о признании преимущественного права на выкуп нежилого помещения и обязании направить предложение о заключении договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Компания ММК" (ОГРН 1022701130176, ИНН 2722029676) (далее - истец, ООО "Компания ММК", общество)" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290) (далее - ответчик, Департамент) о признании за истцом преимущественного права на выкуп части функционального (встроенного) помещения N 0 (1-24) в виде комнат N 8, N 9, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12, об обязании ответчика направить в адрес истца предложение о заключении договора купли-продажи и проекта договора купли-продажи указанной выше части помещения, о признании недействительным решения Департамента о проведении аукциона по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12.

Определением суда от 12.01.2011 требование о признании недействительным решения Департамента о проведении аукциона по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Хабаровск, Кировский район, ул. Джамбула, 12 выделено в отдельное производство с присвоением делу номера А73-72/2011, заявление по которому возвращено истцу по его ходатайству.

Решением от 04.04.2011 Арбитражный суд Хабаровского края в удовлетворении иска отказал.

ООО "Компания ММК", не согласившись с решением суда, обжаловало его в Шестой арбитражный апелляционный суд. В обоснование жалобы указано на то, что Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не содержит такого запрета на приватизацию недвижимого имущества, как нахождение имущества на момент вступления в силу указанного закона в собственности коммерческой организации. По мнению заявителя жалобы, он полностью соответствует всем требованиям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, следовательно, имеет право на приватизацию арендуемых помещений. Также истец полагает, что отсутствие кадастрового учета спорных нежилых помещений и согласия собственника на раздел принадлежащего ему единого функционального помещения, не является препятствием для реализации истцом своего права. В подтверждение истец сослался на пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134), а также на представленные в дело заключения ООО "Архстройпроект" и ООО "Эком Коттедж".

Департамент в отзыве с доводами жалобы не согласился, поскольку полагает, что условие Закона N 159-ФЗ о непрерывности владения истцом спорным имуществом по договору аренды на протяжении двух и более лет не соблюдено, так как право муниципальной собственности на спорное имущество возникло только 10.08.2010, в период с 05.08.2008 по 10.08.2010 имущество являлось собственностью Открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (далее - ОАО "ЦИТ"). Также ответчик указал на то, что объект недвижимости, который истец намерен приобрести, не существует, собственником принято решение о продаже нежилого помещения 0(1-24) как единого объекта.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали в полном объеме, просили судебный акт первой инстанции отменить и вынести новый, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил по основаниям, изложенным в отзыве, просил в ее удовлетворении отказать.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд находит принятый судебный акт подлежащим отмене.

Материалами дела установлено, что 04.03.2003 между Департаментом (арендодатель), МУ "ЕСЗ по ЖКУ администрации Кировского района" (балансодержатель) и ООО "Компания ММК" (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска N 165/03 со сроком действия с 01.03.2003 по 28.02.2006, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование объект нежилого фонда - часть функционального (встроенного) помещения 0 (1-32) в виде комнат NN 8-10, 25, площадью 50,4 кв.м. и пропорционального занимаемой площади места общего пользования площадью 13,3 кв.м, расположенный в Кировском районе г. Хабаровска по ул. Джамбула, 12, для использования под офис, магазин.

Передача арендатору указанных помещений подтверждается актом приема-передачи от 01.03.2003.

В связи с переходом права собственности на функциональное (встроенное) помещение 0 (1-24), расположенное по вышеуказанному адресу, к Открытому акционерному обществу "Центр инновационных технологий города Хабаровска", между последним (арендодатель) и ООО "Компания ММК" (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда от 27.03.2006 N 193/06 со сроком действия с 27.03.2006 по 26.03.2009, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование объект нежилого фонда - часть функционального (встроенного) помещения N 0 (1-24) в виде комнат NN 8, 9, 22, общей площадью 50,9 кв.м. и места общего пользования площадью 12,8 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12.

В дальнейшем между теми же сторонами в отношении спорного имущества заключены договоры аренды от 27.04.2009 N 227/09 со сроком действия с 27.04.2009 по 26.03.2010 и от 02.04.2010 N 119/10 со сроком действия с 02.04.2010 по 01.03.2011.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 10.08.2010 N 27-АВ 457146, на основании договора о безвозмездной передаче в собственность (дарение) от 02.08.2010, заключенного между ОАО "ЦИТ" и Муниципальным образованием Городской округ "Город Хабаровск", функциональное (встроенное) нежилое помещение 0(1-24), общей площадью 323,2 кв.м, цокольный этаж, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12, передано в муниципальную собственность.

В связи с данным обстоятельством 14.09.2010 между истцом и ответчиком заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды от 02.04.2010 N 119/10, согласно которому арендодателем по указанному договору аренды выступает Департамент.

В газете "Хабаровские вести" от 22.10.2010 N 120 размещена информация об объявлении аукциона по продаже нежилого помещения 0(1-24) площадью 323,2 кв.м, расположенного в цоколе пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Хабаровск, Кировский район, ул. Джамбула, 12.

Истец, ссылаясь на то, что имеет право преимущественной покупки арендуемых помещений, обратился к ответчику с заявлением от 18.11.2010 N 79, в котором просил рассмотреть вопрос о продаже ему части функционального встроенного помещения 0(1-24) в виде комнат NN 8, 9 в г. Хабаровске по ул. Джамбула, 12 и заключить с ним договор купли-продажи.

Поскольку заявление истца оставлено ответчиком без удовлетворения, ООО "Компания ММК" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия одного из основных условий для применения положений Закона N 159-ФЗ, поскольку на момент вступления в силу данного закона спорное имущество находилось в собственности ОАО "ЦИТ", то есть не было муниципальным. Кроме того, суд указал на то, что спорные помещения как самостоятельный объект недвижимого имущества не сформирован, их кадастровый учет не проведен, согласие собственника на раздел принадлежащего ему единого функционального помещения отсутствует.

Между тем суд первой инстанции не учел следующие юридически значимые обстоятельства дела и нормы права.

ООО "Компания ММК" является субъектом малого предпринимательства и соответствует критериям, определенным для такого субъекта в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что сторонами по делу не оспорено.

Закон N 159-ФЗ, вступивший в силу с 05.08.2008, направлен на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преимущественного права приобретения в собственность арендуемых объектов недвижимого имущества.

Положениями статьи 3 указанного закона (в редакции, действовавшей на момент обращения ООО "Компания ММК" в Департамент с заявлением о предоставлении ему преимущественного права выкупа спорных помещений) установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу указанной нормы закона для признания за субъектом малого предпринимательства преимущественного права приватизации недвижимого имущества необходимо одновременное наличие всех перечисленных условий.

При исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ апелляционный суд пришел к выводу о том, что истец отвечает всем требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ по отношению к помещениям N 0(1-24) в виде комнат N 8, N 9, расположенным по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12.

Из материалов дела усматривается, что спорное имущество находилось в арендном владении истца более двух лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ. Арендные отношения истца сначала с Департаментом, а затем с ОАО "ЦИТ" в отношении спорных помещений существуют с 2003 года.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, договор аренды не прекращал свое действие и спорное имущество из владения истца не выбывало.

При этом, несмотря на временные промежутки между прекращением одного договора аренды и заключением последующего договора, суд пришел к выводу о том, что временное пользование истцом спорными помещениями следует рассматривать как непрерывное с 2003 года.

В абзаце 2 пункта 6 Информационного письма N 134 разъяснено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Доказательств того, что арендные отношения, существовавшие с 2003 года, прекращались, а также того, что арендодателями истребовалось спорное имущество из владения истца или заявлялись возражения относительно пользования арендатором спорными помещениями, в материалы дела не представлено.

При этом апелляционный суд учитывает также то, что учредителем ОАО "ЦИТ" являлась Администрация г. Хабаровска.

Тот факт, что имущество в период его использования истцом передавалось из муниципальной собственности в собственность ОАО "ЦИТ" и обратно, вследствие чего в момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ не находилось в муниципальной собственности, не исключает преимущественное право истца на приобретение арендуемого им недвижимого имущества.

Часть 2 статьи 1 Закона N 159-ФЗ содержит перечень видов отношений и недвижимого имущества, на которые не распространяется действие данного закона. Перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Данный перечень не содержит такого основания для отказа в приватизации имущества как то, что на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ имущество не находилось в муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, задолженность по арендной плате у истца отсутствует, иные условия, установленные в пунктах 3, 4 статьи 3 Закона N 159-ФЗ соблюдены.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения настоящего иска также в связи с тем, что не проведен кадастровый учет спорных нежилых помещений и согласие собственника на раздел принадлежащего ему единого функционального помещения отсутствует, сделан без учета следующего.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма N 134 объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственной кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как следует из представленных в дело технических паспортов от 10.11.2003 и от 14.05.2011 на функциональное (встроенное) помещение 0(1-24), расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12, переданные истцу помещения расположены в цокольном этаже здания, имеют собственную нумерацию на плане, помещение N 9 (торговый зал) имеет отдельный самостоятельный вход с наружи здания и соединено с помещением N 8 (кабинет).

Согласно заключениям ООО "Эком-коттедж" от 29.03.2011 и ООО "Архстройпроект" от 23.03.2011 спорные помещения возможно выделить как отдельно эксплуатируемые помещения (л.д. 131-144). Данные выводы ответчиком не оспорены, доказательств невозможности формирования помещений N N 8, 9 как обособленных объектов с дальнейшей постановкой на кадастровый учет, не представлено.

Указанные заключения сделаны на основании технического паспорта от 14.05.2010. Доводы ответчика, указанные в дополнении к отзыву (л.д. 145), о том, что он не располагает техническим паспортом от 14.05.2010, согласно которому в помещении выполнена перепланировка, апелляционным судом отклоняются, поскольку из технических паспортов, представленных в дело, следует, что площадь спорных помещений, а также их нумерация не изменились, отдельный вход с улицы в помещение N 9 сохранился. Перенос входа в помещение N 8 с коридора в само помещение с выходом в соседнее с ним помещение N 9 не влияет на возможность формирования их в обособленный объект.

Исходя из этого суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные помещения могут быть сформированы как обособленный объект недвижимого имущества, и, следовательно, как разъяснено в пункте 8 Информационного письма N 134, могут быть выкуплены истцом в порядке реализации его преимущественного права.

При изложенных выше обстоятельствах отсутствие согласия собственника на раздел принадлежащего ему единого функционального помещения, не является основанием для отказа истцу в реализации его преимущественного права выкупа арендуемых помещений.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда от 04.04.2011 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований ООО "Компания ММК" в полном объеме.

Расходы по госпошлине возложить на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 04.04.2011 по делу N А73-14090/2010 отменить.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью "Компания ММК" (ОГРН 1022701130176, ИНН 2722029676) преимущественное право на выкуп арендуемого муниципального нежилого помещения, а именно: в части функционального (встроенного) помещения N 0(1-24) в виде комнат N 8, N 9, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12.

Обязать Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290) направить в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Компания ММК" (ОГРН 1022701130176, ИНН 2722029676) предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи части функционального (встроенного) помещения N 0(1-24) в виде комнат N 8, N 9, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Компания ММК" (ОГРН 1022701130176, ИНН 2722029676) расходы по оплате госпошлины по иску в размере 8 000 руб. и по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб. Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Компания ММК" (ОГРН 1022701130176, ИНН 2722029676) из федерального бюджета госпошлину в размере 2 000 руб., уплаченную по платежному поручению от 26.11.2010 N 226.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Л.Г. Малышева

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев