Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2011 г. N 10АП-2437/11

г. Москва

23 июня 2011 г.

Дело N А41-24196/10

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гагариной В.Г.,

судей Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бутылиной Н.В.,

при участии в заседании:

от истца: индивидуальный предприниматель Каменев В.В., паспорт,

от ответчика (ИНН: 89044007340, ОГРН: 1028900630736): генеральный директор Герус В.И., приказ от 15.05.2009 N 19/1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Уренгойгазстроймонтаж" на решение Арбитражного суда Московской области от 28.10.2010 по делу N А41-24196/10, принятое судьей Афанасьевой М.В. по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Каменева В.В. к открытому акционерному обществу "Уренгойгазстроймонтаж" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 172 500 рублей и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Каменев В.В. (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о взыскании с открытого акционерного общества "Уренгойгазстроймонтаж" (далее - ответчик, общество) в пользу заявителя задолженности по арендной плате в размере 172 500 руб., государственной пошлины в размере 6 175 руб., расходов по оказанию юридических услуг в сумме 20 000 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.10.2010 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данный судебный акт изменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении суда обстоятельствам дела и неправильным применением судом норм материального права (л.д. 40-41).

В судебном заседании представитель общества доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к апелляционной жалобе (л.д. 78-79), поддержал, ссылаясь, что договор аренды от 20.09.2009 является незаключенным, так как между сторонами по данному договору не достигнуто соглашение по существенному условию договора - объекту аренды, в связи с тем, что приведенная в данном договоре информация о местоположении земельного участка не позволяет однозначно идентифицировать земельный участок, переданный в аренду, поскольку в договоре аренды не указан кадастровый номер участка. Ответчиком также указано, что данный договор не прошел государственную регистрацию, в связи с чем также является недействительным.

Предприниматель в судебном заседании против доводов общества возражал по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу от 13.04.2011 (л.д. 56) и отзыве на дополнении к апелляционной жалобе от 17.05.2011 (л.д. 83). По мнению истца, решение арбитражного суда первой инстанции является законным, апелляционная жалоба ответчика - необоснованной.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, письменных дополнений к ней и отзывов на нее, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.09.2009 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (л.д. 6-7).

В соответствии с пунктом 1 данного договора арендодатель предоставляет арендатору открытую площадку для производственно-хозяйственной деятельности, стоянки автотранспорта и строительной техники; площадью 21 800 кв.м. по адресу: 143600, Московская область, Волоколамский район, Судниковский с/о, д. Бутаково. - Урал 5557-10 гос. номер С595ЕК89

- Урал 4320 гос номер М497ВУ89

- Газ 330700 гос. номер А523ЕХ89

Срок договора определен с 20.09.2009 по 31.12.2009.

В соответствии с пунктом 4 договора аренды от 20.09.2009 данный договор вступает в силу с 20.09.2009, действует по 31.12.2009 и пролонгируется на следующий календарный год, если за 30 дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон письменно не заявит другой стороне о его прекращении или изменении.

Согласно пункту 3 договора аренды от 20.09.2009 арендатор своевременно (до 21 числа каждого месяца) производит расчеты за потребляемую электроэнергию и оплату в размере 34 500 руб. (без НДС) за аренду участка.

В связи с тем, что в нарушение пункта 3 договора аренды от 20.09.2009 обществом надлежащим образом не исполнена обязанность по оплате арендной платы, в результате чего по состоянию на 17.05.2010 образовалась задолженность в размере 138 000 руб., предпринимателем в адрес общества направлена претензия от 17.05.2010 (л.д. 8-9).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом принятых на себя обязательств по договору аренды от 20.09.2009 в части внесения арендной платы, предприниматель обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о взыскании с общества задолженности по уплате арендной платы за период с февраля по июнь 2010 года в размере 172 500 руб., а также судебных расходов.

Принимая решение об удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции сделал вывод о доказанности наличия у общества задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.09.2009. При этом судом указано на доказанность факта несения истцом судебных расходов, связанных с рассмотрением арбитражным судом настоящего дела.

Между тем арбитражным судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Размер и условия внесения арендной платы определен в пункте 3 договора аренды от 20.09.2009.

В силу принятых на себя обязательств по вышеуказанному договору общество обязано уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные данным договором.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Между тем арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что в договоре от 20.09.2009 кадастровый номер земельного участка, предоставленного как "открытая площадка для производственно-хозяйственной деятельности, стоянки автотранспорта и строительной техники" в договоре аренды не указан.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что объект аренды при заключении сторонами договора аренды от 20.09.2009 не определен. При этом описание объекта аренды, данное в пункте 1 договора аренды от 20.09.2009 не позволяет определенно установить характеристики земельного участка, переданного в аренду обществу по указанному договору в качестве объекта аренды, что в соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ свидетельствует о том, что объект аренды сторонами не согласован, следовательно, договор не считается заключенным.

Согласно пояснениям представителя общества, земельный участок, переданный по рассматриваемому договору предпринимателю на момент заключения договора от 20.09.2009 на праве собственности не принадлежал, в связи с чем у истца отсутствовали основания сдачи данного участка в аренду, а также право на получение арендной платы.

Как следует из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежит земельный участок для организации фермерского хозяйства, земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 21 800 кв.м. с кадастровым номером 50:07:08 03 11:0002, расположенный по адресу: Московская область, Волоколамский район, Судниковский с.о., д. Бутаково, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 24.01.2003 серии 50 АД N 261047 (л.д. 15).

Согласно пункту 1 договора аренды "нежилых помещений"от 20.09.2009 в аренду предоставлена открытая площадка для производственно-хозяйственной деятельности, стоянки автотранспорта и строительной техники, площадью 21 800 кв.м. по адресу: Московская область, Волоколамский район, Судниковский с/о., д. Бутаково (л.д. 6).

В кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 50:07:0080311:2 (выписка из государственного кадастра недвижимости от 30.12.2010 N МО-10/3В/1-75468) указано, что весь земельный участок площадью 21 800 кв.м. отнесен к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, в графе "разрешенное использование" указано - для организации фермерского хозяйства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Пунктом 2 статьи 77 ЗК РФ установлено, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно пункту 1 статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:

- гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

- хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

- некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

- казачьими обществами;

- опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

- общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами.

Таким образом арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что цель использования земельного участка, указанная в договоре аренды от 20.09.2009 не соответствует разрешенному виду использования земельного участка с кадастровым номером 50:07:0080311:2, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования - для организации фермерского хозяйства.

Кроме этого в договоре аренды от 20.09.2009 не указан кадастровый номер земельного участка, передаваемого в аренду, что не позволяет установить идентичность земельного участка, переданного в аренду обществу и земельного участка с кадастровым номером 50:07:0080311:2, а также отсутствует акт приема-передачи предмета аренды к договору от 20.09.2009.

Документального основания наличия у предпринимателя правовых оснований для сдачи в аренду земельного участка, указанного в договоре аренды от 20.09.2009, а также доказательств, что данный участок является именно участком с кадастровым номером 50:07:0080311:2, суду не представлено и в материалах дела такие доказательства отсутствуют. Помимо этого, согласно пункту 1 рассматриваемого договора аренды предметом аренды является не земельный участок, а открытая площадка для производственно-хозяйственной деятельности, стоянки автотранспорта и строительной техники.

Суду также не представлены доказательства наличия у предпринимателя прав на объект недвижимости по рассматриваемому адресу - открытую площадку для производственно-хозяйственной деятельности, стоянки автотранспорта и строительной техники.

Помимо этого представитель общества в судебном заседании пояснил, что по факту сдачи предпринимателем обществу в аренду земельного участка, не принадлежащего ему на праве собственности, без каких-либо правовых оснований на распоряжение данным участком, общество обратилось в прокуратуру с соответствующим заявлением.

Ссылки предпринимателя на то, что факт использования обществом земельного участка подтверждается тем, что обществом за земельный участок вносилась арендная плата за иные периоды, не могут быть признаны надлежащим доказательством наличия оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по рассматриваемому договору аренды, поскольку, факт оплаты обществом арендной платы не свидетельствует о том, что спорный договор аренды является заключенным в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Доказательствами, представленными в материалы дела подтверждено, что договор от 20.09.2009 не является заключенным так как объект аренды в данном договоре не определен.

Пояснить какой именно земельный участок передавался по договору аренды от 20.09.2009 предприниматель в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции затруднился.

Вместе с тем в материалы дела представлено письмо (уведомление) общества с ограниченной ответственностью "ГарантСтрой" от 01.02.2011, в котором указано, что техника, принадлежащая обществу (бульдозер Т130) находится на территории, принадлежащей на правах собственности ООО "ГарантСтрой" с кадастровым номером 50:07:003051:54 с приложением свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО "ГарантСтрой" на данный земельный участок, а также на участок с кадастровым номером 50:07:003051:54 и кадастровых паспортов данных земельных участков.

Согласно пояснениям ответчика техника, под стоянку которой заключался рассматриваемый договор аренды, в настоящее время обществом вывезена за исключением трактора, вывезти который не представляется возможным.

Также представитель общества пояснил, что договор аренды от 20.09.2009 заключался обществом именно под стоянку техники. Документов на земельный участок при заключении договора аренды предпринимателем не представлено. Факт внесения арендной платы за предоставленный участок обществом не оспаривается. При этом общество ссылается, что арендные платежи вносились обществом в наличной и безналичной форме до того, как обществу стало известно, что земельный участок, на котором размещена техника общества, принадлежит на праве собственности не предпринимателю, а другому лицу.

Согласно статьей 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Таким образом кадастровые номера являются индивидуализирующими признаками земельных участков.

Между тем в договоре аренды от 20.09.2009 предмет договора (объект аренды) сторонами не индивидуализирован, так как не определены индивидуализирующие признаки земельного участка: его кадастровый номер и целевое назначение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что при заключении договора сторонами не согласован объект аренды, поскольку в аренду передана открытая площадка только с указанием площади и адреса, при этом кадастровый номер земельного участка - открытой площадки не указан, в связи с чем индивидуализировать переданный в аренду участок не представляется возможным.

Следовательно, предмет в договоре аренды не определен, и поэтому в силу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 ГК РФ, договор аренды от 20.09.2009 является незаключенным.

На основании изложенного оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, установив обстоятельства спора, арбитражный суд апелляционной инстанции с учетом положений пункта 1 статьи 432, статьей 606, 607 ГК РФ, статьи 11.1 ЗК РФ, пункта 1 статьи 5, статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" пришел к выводу о том, что договор аренды от 20.09.2009 является незаключенным, поскольку не позволяет определенно установить земельный участок, являющийся предметом договора.

Таким образом арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что оснований для взыскания с общества в пользу предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.09.2009, а также судебных расходов не имеется, в связи с чем решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.10.2010 по делу N А41-24196/10 отменить.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Каменева В.В. отказать.

Председательствующий судья

В.Г. Гагарина

Судьи

Е.Н. Виткалова Е.А. Мищенко