Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2011 г. N 20АП-1456/10

г. Тула

20 июня 2011 г.

Дело N А68-10100/09-49/17

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимашковой Е.Н.,

судей Дорошковой А.Г., Еремичевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гришиным И.В.,

рассмотрев в судебном заседании

исковое заявление ТУ Росимущества в Тульской области

к ООО "Реал Трейд Инвест"

о взыскании 3 564 157,53 руб., расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемое помещение,

при участии:

от истца: Двали М.В. - специалист 3 разряда (доверенность от 23.11.2009 N ВК 71-18/209),

от ответчика: Лупанов К.В. - генеральный директор (от 30.04.2009 приказ N 1), Татаренко Р.В. - представитель (доверенность от 01.05.2011),

от третьего лица: Сушков С.Л. - оценщик (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

дело рассмотрено после перерыва, объявленного 16.06.2011 и 17.06.2011.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Тульской области (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Реал Трейд Инвест" (далее - ООО "Реал Трейд Инвест", ответчик, Общество) о взыскании 1 659 757,62 руб., расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемое помещение.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 15.01.2010 заявленные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Реал Трейд Инвест" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм процессуального и материального права.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2010 решение суда отменено по основаниям п.2 ч.4 ст.270 АПК РФ и дело принято апелляционной инстанцией к рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2010 производство по делу приостановлено.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2010 производство по делу возобновлено ввиду вступления в законную силу судебных актов по делу N А68-1105/2010.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А68-1105/2010 и получения результатов экспертизы достоверности отчета об оценке арендной платы N 514-11/08-13.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 производство по делу возобновлено.

В ходе рассмотрения дела по существу в суде апелляционной инстанции Управление в порядке ст.49 АПК РФ неоднократно уточняло исковые требования, в том числе посредством их увеличения (т.1, л.131, л.136; т.3) и в последней редакции просило взыскать с ООО "Реал Трейд Инвест" в федеральный бюджет задолженность по договору от 03.03.2006 N 71/04-01-013/0-06 в размере 3 564 157,53 руб., из них 648 769,78 руб. - сумма основного долга, 2 429 523,88 руб. - пени за просрочку платежей, 485 836,87 руб. - сумма штрафа за неисполнение обязанности по проведению сверки расчетов арендных платежей. В остальной части требования остаются неизменными: расторгнуть договор аренды от 03.03.2006 N 71/04-01-013/0-06 и обязать ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Тула, ул.Сойфера, д.4.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В силу пункта 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьей 170 Кодекса.

Согласно части 2 статьи 200 названного Кодекса арбитражный суд извещает о времени и месте судебного заседания заявителя, а также орган или должностное лицо, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), и иных заинтересованных лиц.

В соответствии с ч.1 ст.123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

Как установлено судом, в связи с опечаткой, допущенной в исковом заявлении в названии организации (ООО "Риал Трейд Инвест" вместо ООО "Реал Трейд Инвест"), документы суда, направляемые в адрес Обществ, возвращались с отметкой "организация не значится".

Указанные обстоятельства свидетельствуют о ненадлежащем извещении ответчика.

Исходя из п.2 ч.4 ст.270 АПК РФ, основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Тульской области от 15.01.2010 подлежит отмене, а дело - рассмотрению по существу.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области и ООО "Реал Трейд Инвест" был заключен договор аренды N 71/04-01-013/0-06 от 03.03.2006, по условиям которого Арендодатель (Управление) передает, а Арендатор (Общество) принимает в аренду недвижимое имущество - нежилые помещения площадью 253,4 кв.м. (лит. Б, 1 этаж, комнаты N N 1-7 общей площадью 128,7 кв.м; 2 этаж, комнаты NN1-9 общей площадью 124,7 кв.м., по данным технического паспорта), расположенное по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, д.4. Указанное имущество является государственной собственностью Российской Федерации.

В соответствии с п. 1.4. срок действия договора до 01.04.2016.

Арендованное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2006 (т.1, л.11).

В соответствии с п.4.1. договора на основании отчета N 382-11/05 от 09.12.2005 (т.1, л.5-8) об определении размера арендной платы за объект недвижимости, являющийся федеральной собственностью, выполненного ИП Сушковым С.Л., при подписании настоящего договора за указанное в пп.1.1 и приложении 1.1, 1.2 имущество устанавливается арендная плата (без НДС) в сумме 487 481,37 руб. в год, что является эквивалентом арендной платы (без НДС) в сумме 16 936,728 у.е. в год.

Сумма ежемесячной арендной платы (без НДС) составляет 1 411 у.е.

Пунктом 4.2. договора установлено, что ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы, определенной в соответствии с п.4.1. настоящего договора. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому.

Арендатор обязан самостоятельно производить расчет суммы ежемесячных платежей.

Оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с п. 4.4. договора размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов. Уведомление о перерасчете арендной платы направляется арендатору арендодателем и является обязательным для арендатора.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.10.2007.

Письмом N ВК 71-20/637 от 09.04.2009 истец, руководствуясь п.4.1 договора, и на основании отчета об оценке N 514-11/08-13, выполненного независимым оценщиком ИП Сушковым С.Л., уведомил ответчика об изменении суммы арендной платы, которая составила 84 820,16 руб. Данное уведомление получено арендатором лично, о чем имеется его роспись (т.1, л.15).

Поскольку оплата арендных платежей Обществом не осуществлялась, за ответчиком образовалась задолженность.

Письмом N 71-20/3820 от 19.05.2009 истцом в адрес ответчика было направлено письмо с предложением о досрочном расторжении договора и требованием в срок до 10.06.2009 погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате с учетом нового размера арендной платы. Также письмо содержит ссылку на то, что в случае неисполнения Обществом договорных обязательств в установленный срок, Управление выражает намерение расторгнуть в судебном порядке договор аренды на основании п.2 ст.450 ГК РФ, в связи с чем данное обращение следует рассматривать как письменное предупреждение арендодателя о необходимости исполнения арендатором договорных обязательств (т.1, л.16).

Названное письмо ответчиком получено не было по причине невручения корреспонденции по юридическому адресу ответчика (организация по данному адресу не значится) (т.1, л.17-18).

Поскольку Общество в добровольном порядке задолженность по арендной плате не погасило, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, апелляционный суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

В силу ст.ст.307, 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как указано выше, пунктом 4.4 договора предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке арендодателем, в том числе в связи с конъюнктурой рынка. Изменяя арендную плату, Управление сослалось на конъюнктуру рынка. Конъюнктура рынка есть экономическая ситуация, складывающаяся на рынке, характеризуемая уровнем спроса и предложения, рыночной активностью, ценами, объемами продаж и т.д.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы был установлен при заключении договора аренды 03.03.2006 пунктом 4.1 договора на основании отчета оценщика и этот размер действовал до 09.04.2009, до момента направления истцу уведомления об изменении размера арендной платы. Повторно размер арендной платы определен также оценщиком. При этом механизм определения размера арендной платы не изменился. Проведенной спустя три года оценкой стоимости арендной платы по спорному помещению установлено, что размер годовой арендной платы изменился и составляет 1 017 841,92 руб.

Поэтому изменение размера арендной платы в данном случае не является изменением условий договора и при изменении размера арендной платы на основании отчета оценщика, сделанного спустя три года после последней оценки, не требуется заключения сторонами соглашения об изменении арендной платы.

Такой вывод содержится в постановлении ФАС Центрального округа от 29.12.2010 по делу N А68-1105/10.

Между тем Общество, считая, что отчет оценщика N 514-11/08-13 (т.2, л.10-73) является недостоверным, заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Согласно п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно экспертному заключению N 1-2011 (т.2, л.89-105) в отчете N 514-11/08-13 имеются нарушения требований действующего законодательства, которые могут влиять на итоговую стоимость.

В соответствии с п.21 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Пункт 22 названного стандарта предусматривает, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

При этом пунктом 13 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, предусмотрено, что в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

В пункте 4 этого же федерального стандарта оценки установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

В ходе рассмотрения дела в апелляционной инстанции эксперт Михайлин А.В., вызванный в судебное заседание, пояснил, что в отчете ИП Сушкова С.Л, в частности, в нарушение п.21 Федерального стандарта об оценке N 1 не обоснован период прогнозирования при расчете доходным методом; в нарушение п.22 Федерального стандарта об оценке N 1 не обоснована шкала корректировок значений единицы сравнения.

При этом третье лицо - ИП Сушков С.Л., не согласившись с выводами эксперта, указал, что составленный им отчет имеет как обоснование периода прогнозирования (раздел XI. Доходный подход), так и обоснование шкалы корректировок значений единиц сравнения (раздел X.1. Определение корректировок).

Между тем судом установлено, что для определения рыночной стоимости объекта оценщиком был применен анализ дисконтированного дохода за 5 будущих лет эксплуатации. При этом отчет не содержит обоснования выбора именно 5-летнего срока эксплуатации при том, что, как пояснил сам оценщик, иной срок действительно мог оказать влияние на рыночную стоимость объекта. Такая же ситуация имеет место и в отношении определения корректировок. Например, для корректировки на качество отделки помещений оценщиком применены 30%, 25 и 20% для отличного, хорошего и удовлетворительного состояния, соответственно. Однако обоснование выбора именно таких цифровых показателей в отчете отсутствует при том, что иные процентные соотношения также могли влиять на рыночную стоимость объекта, а следовательно, и на размер арендной платы.

В соответствии с положениями ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Между тем, поскольку размер арендной платы был изменен Управлением на основании отчета оценщика N 514-11/08-13, который в силу вышеизложенного не может считаться допустимым доказательством для подтверждения факта установления арендной платы на 2009 год в размере 84 820,16 руб., у Общества имеются правовые основания для неуплаты арендной платы в указанном размере.

В то же время арендатор обязан производить уплату арендной платы в размере, установленном п.4.1. договора аренды от 03.03.2006 N 71/04-01-013/0-06.

Из акта сверки от 16.06.2011, составленного сторонами по требованию апелляционной инстанции, усматривается, что за период с 01.01.2008 по 15.12.2010 у Общества имеется задолженность по арендной плате в размере 209 813,89 руб. в связи с тем, что арендная плата уплачивалась Обществом не в полном размере.

Расчет задолженности за спорный период ответчиком не оспорен.

Однако, по мнению апелляционной инстанции, Управление не обоснованно не включило в счет арендной платы по состоянию на 15.12.2010 суммы, поступившие от Общества по следующим платежным поручениям: от 17.12.2010 N 61 (назначение платежа "аренда по договору за сентябрь 2010 года - 15 021 руб. и частичная оплата за октябрь 2010 года - 30 000 руб."), от 20.12.2010 N 64 (назначение платежа "аренда по договору за октябрь 2010 года - 13 273,34 руб."), от 13.01.2011 N 1 (назначение платежа "аренда по договору за ноябрь 2010 года - 15 000 руб."), от 14.01.2011 N 2 (назначение платежа "аренда по договору за ноябрь 2010 года - 28 445,68 руб."), от 14.01.2011 N 3 (назначение платежа "аренда по договору за декабрь 2010 года - 13 685,25 коп."), от 18.01.2011 N 4 (назначение платежа "аренда по договору за декабрь 2010 года - 30 500 руб."), поскольку суммы, указанные в этих платежных документах, хотя и поступили позже 15.12.2010, но относятся к спорному периоду.

Таким образом, Общество за период с 01.01.2008 по 15.12.2010 действительно имеет задолженность, но только в размере 63 888,62 руб. Данная задолженность большей частью приходится на период 2008-2009 г.г.

По условиям договора (п.4.5.) при неуплате Арендатором арендной платы в двадцатидневный срок с момента наступления сроков платежа Арендодатель вправе взыскать с Арендатора задолженность в установленном порядке.

В связи с указанным, с учетом положений ст.71 АПК РФ требования Управления подлежат удовлетворению в части взыскания с Общества задолженности по арендной плате в сумме 63 888,62 руб.

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Из пункта 5.3. договора усматривается, что в случае просрочки уплаты или неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные в п.4.2. договора, начисляются пени в размере 0,5% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Управлением представлен расчет пени, который Общество не опровергло. Расчет пеней истца проверен судом и признан правильным.

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения штрафных санкций, предусмотренных п.5.3. договора и ст.331 ГК РФ, с учетом ходатайства Общества о применении ст.333 ГК РФ.

В соответствии со ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с п.42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст.333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Согласно п.1и п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при наличии оснований для применения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком. Основанием для применения ст.333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. N 263-О предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, чрезмерно высокий процент договорной пени по сравнению с размером учетной ставки банковского процента на день вынесения решения (в 21,73 раза), учитывая, что истцом не представлено каких-либо доказательств, обосновывающих причинение ему действительного (а не возможного) ущерба, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения неустойки до 31 379,53 руб.

Что касается требования Управления о взыскании 485 836,87 руб. штрафа за неисполнение обязанности по проведению сверки расчетов арендных платежей, предусмотренной п.5.2. договора, то данное требование не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Пунктом 2.2.10. договора установлено, что арендатор обязуется один раз в квартал проводить сверку расчетов арендных платежей с Арендодателем.

За неисполнение п.2.2.10. настоящего договора Арендатор обязан уплатить штраф в размере месячной арендной платы в федеральный бюджет на счет, указанный в п.4.2. настоящего договора.

Следовательно, Арендатор взял на себя обязательство проводить сверку расчетов арендных платежей и в случае невыполнения этого обязательства обязан уплатить штраф.

Арендатором не доказано, что вышеназванное обязательство им выполнялось.

Между тем п.5.2 договора не устанавливает ответственность за невыполнение обязательства по проведению сверки от количества допущенных нарушений, т.е. штраф предусмотрен не за каждое допущенное нарушение за квартал, а единовременно.

Более того, формулировка п.5.2 договора не позволяет прийти к выводу о том, на какой месяц необходимо определять размер месячной арендной платы для взыскания штрафа при том, что квартал состоит из трех месяцев, ежемесячные платежи определяются по курсу условной денежной единицы, который постоянно меняется.

Таким образом, по мнению апелляционного суда, сторонами на согласован механизм исчисления размера штрафа, применяемого за неисполнение п.2.2.10 договора.

В связи с указанным требования истца в данной части подлежат оставлению без удовлетворения.

В отношении требования истца о расторжении договора, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании п.2 ст.610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Пунктом 2 ст.450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Существенным нарушением договора другой стороной признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, в силу п.3 ст.619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договор аренды по одностороннему требованию Арендодателя или Арендатора может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с действующим законодательством (п.6.2.).

Согласно п.6.3. договора договор аренды подлежит досрочному расторжению в установленном порядке, а Арендатор выселению по требованию Арендодателя в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора, одним из которых является неуплата или просрочка Арендатором оплаты аренды в сроки, установленные п.п.4.2., 4.3., в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п.3 ст.619 ГК РФ).

По смыслу п.3 ст.619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст.619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п.30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как следует из материалов дела, 19.05.2009 истец направлял в адрес ответчика претензию N 71-20/3820, в которой предложил последнему в срок до 10.06.2009 погасить образовавшуюся задолженность, в противном случае Управление выражает намерение расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Однако из материалов дела видно, что указанная претензия не была получена ответчиком в связи с тем, что на момент ее направления (19.05.2009) ответчик 05.05.2009 сменил адрес своего места нахождения (г.Тула, ул.Советская, д.4).

Довод Управления о том, что ему был известен только адрес, указанный в договоре, а именно: г.Тула, Красноармейский пр., д.11, не может быть принят во внимание апелляционной коллегией в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, Общество изменило адрес места нахождения, о чем в ЕГРЮЛ внесена запись 05.05.2009.

Уведомление N 71-20/3820 в адрес Общества направлено 19.05.2009.

Пунктом 7.15. договора предусмотрено, что при изменении, в частности, местонахождения одного из участников договора он обязан письменно в двухнедельный срок сообщить другому участнику о произошедших изменениях.

Указанное условие Обществом выполнено не было.

В то же время из п.1.2. договора следует, что имущество, которое Арендатор принял у Управления, используется им под офис.

Таким образом, у Арендодателя в любом случае имелся еще один адрес Общества (г.Тула, ул.Сойфера, д.4), по которому уведомление о намерении расторгнуть договор в случае непогашения в срок до 10.06.2009 задолженности по арендной плате Управлением не направлялось.

Истец доказательств, подтверждающих принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договора, не представил, тогда как из смысла статьи 619 ГК РФ следует, что бремя надлежащего извещения контрагента и, следовательно, представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора.

Если арендатор не получил уведомления, то оно не признается надлежащим при условии, что у арендодателя имелись сведения о других его адресах. Поэтому уведомления следует рассылать по всем известным на момент направления адресам арендатора. Тогда порядок расторжения договора будет признан соблюденным, даже если арендатор не получит уведомления, а также если после отправки уведомления он сообщит о других своих адресах.

Оценив представленное истцом уведомление от 19.05.2009 N 71-20/3820 с требованием о погашении задолженности по арендной плате, содержащее предупреждение о возможном расторжении договора в судебном порядке в случае непогашения задолженности, суд установил, что арендатором данное уведомление получено не было.

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что истцом нарушен досудебный порядок урегулирования спора, установленный ст.619 ГК РФ, в связи с чем в указанной части иск подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды от 03.03.2006 не расторгнут в установленном законом порядке, ответчик занимает помещение на законных основаниях, в связи с этим оснований для удовлетворения требования об обязании ответчика освободить спорное помещение не имеется.

С учетом сказанного заявленные Управлением требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч.3 ст.110 АПК РФ).

Пунктом 9 постановления Пленума ВАС РФ от 20.03.1997 N 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине" разъяснено, что при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании ст.333 ГК РФ расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

С учетом сказанного с ответчика подлежит взысканию госпошлина по делу в сумме 15 915,32 руб. (с учетом госпошлины, уплаченной при подаче апелляционной жалобы).

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 270, 271, п.2 ч.1 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 15.05.2010 по делу N А68-10100/09-49/17 отменить.

Исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Тульской области удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Реал Трейд Инвест" (место нахождения: 300041, г.Тула, ул.Советская, д.4; место расположения: 300041, г.Тула, Сойфера, д.4, а/я 1378) в доход федерального бюджета задолженность по арендной плате по договору аренды N 71/04-01-013/0-06 от 03.03.2006 в сумме 63 888,62 руб., пени в размере 31 379,53 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Исковое заявление в части расторжения договора аренды от 03.03.2006 N 71/04-01-013/0-06 оставить без рассмотрения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Реал Трейд Инвест" (место нахождения: г.Тула, ул.Советская, д.4; место расположения: 300041, г.Тула, Сойфера, д.4, а/я 1378) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 915,32 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев с момента подписания постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

А.Г. Дорошкова Н.В. Еремичева