Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2011 г. N 15АП-5012/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-19351/2010

20 июня 2011 г.

15АП-5012/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2011 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

при участии:

от истца: явка представителя не обеспечена, уведомлен надлежаще (уведомление N 40760);

от ответчиков: от ООО "Диккенс"- явка представителя не обеспечена (ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя); от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - явка представителя не обеспечена, уведомлено надлежаще (уведомление N 40762); от ГУ "Сочинский национальный парк" - А.А. Шинкаренко, доверенность от 31.12.2010;

от третьего лица: явка представителей не обеспечена, уведомлены надлежаще (уведомление N 40765),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 21.03.2011 по делу N А32-19351/2010

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (ИНН 2308095506, ОГРН 1032304166377)

к ответчикам: Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), обществу с ограниченной ответственностью "Диккенс" (ИНН 2317035542, ОГРН 1022302716831), государственному учреждению "Сочинский национальный парк" (ИНН 2320006502, ОГРН 1022302942705),

при участии третьего лица: Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта "ГК Олимпстрой" (ИНН 2320157646, ОГРН 1072300010991)

о признании отсутствующим права аренды земельного участка,

принятое судьей Гладковым В.А.,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по Краснодарскому краю), обществу с ограниченной ответственностью "Диккенс" (далее - ООО "Диккенс", общество), государственному учреждению "Сочинский национальный парк" (далее - ГУ "Сочинский национальный парк", национальный парк) о признании права аренды отсутствующим.

Заявленные требования мотивированы тем, что национальный парк не вправе был распоряжаться земельным участком и заключать договор аренды. Регистрацией обществом договора аренды на спорный земельный участок было нарушено право Российской Федерации на указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 марта 2011 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. В ходе рассмотрения дела суд установил, что спорный земельный участок передан во владение и пользование обществу, находится в его пользовании, заявленный способ защиты не приведет к восстановлению права владения земельным участком национальным парком. Истцом избран ненадлежащий способ защиты.

Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю обратилось с апелляционной жалобой на решение. Заявителем приведены следующие доводы.

Заключенный между национальным парком и обществом договор аренды земельного участка от 01.07.2002 г. является недействительной сделкой, в силу ст.ст. 166-168 Гражданского кодекса РФ, по которой у общества не возникло права аренды на спорный земельный участок.

Территориальное управление не заявляло требований об истребовании (изъятии) спорного земельного участка, переданного по вышеуказанной ничтожной сделке, а реализовало предусмотренное ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ право на оспаривание в судебном порядке зарегистрированного права аренды общества на земельный участок.

При наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним непогашенной записи о государственной регистрации ничтожного договора аренды спорного земельного участка, территориальное управление лишено возможности реализовать полномочия собственника в отношении спорного участка и предоставить его в аренду легитимному арендатору. Заявитель жалобы просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель национального парка просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, пояснив, что при заключении оспариваемого договора национальный парк действовал не как учреждение, владеющее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, а как лицо, уполномоченное федеральным законом "Об особо охраняемых природных территориях" и собственником федеральной собственности в лице Правительства РФ, кроме того, истцом выбран неверный способ зашиты своих прав. Представитель ГУ "Сочинский национальный парк" в судебном заседании представил документы в подтверждение довода об исполнении договора аренды (акт сдачи-приемки земельного участка, акт сверки взаиморасчетов за период 2009-2011, платежные поручения об уплате арендной платы за пользование арендуемым земельным участком). Просил обжалуемое решение оставить без изменения.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Диккенс" указало, что истец не владеет спорным земельным участком, иск об аннулировании записи о государственной регистрации договора аренды, заявленный к его фактическому владельцу, является ненадлежащим способом защиты интересов истца, таким образом, поданная апелляционная жалоба является необоснованной, противоречит действующему законодательству, удовлетворению не подлежит.

Представители ответчика - ООО "Диккенс", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, третьих лиц в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.07.2002 г. между ГУ "Сочинский национальный парк" (арендодатель) и ООО "Диккенс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка по условиям которого обществу предоставлен во временное владение и пользование земельный участок площадью 0,05 га, расположенный в Адлерском лесничестве, в квартале 18, выдел 16 национального парка. Земельный участок предоставлен для целей обустройства и использования пункта питания, прокат спортивного инвентаря и средств передвижения, сроком на 49 лет. Договор аренды зарегистрирован регистрационной службой 19.11.2003 г., что подтверждается проставленным штемпелем на договоре (листы дела 10-16).

Ссылаясь на ничтожность договора аренды от 01.07.2002, Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю обратилось с иском о признании отсутствующим права аренды на земельный участок, находящийся в аренде у общества.

Отказывая в удовлетворении требования управления, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особых охраняемых природных территориях", пунктам 1 части 4 статьи 27, статьями 94, 95 Земельного кодекса Российской Федерации земли национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются им на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Право на передачу в аренду земельных участков национальным паркам ранее предоставлялось статьей 17 Федерального закона "Об особых охраняемых природных территориях".

В силу пункта 1 статьи 2, пунктов 3, 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации национальные парки лишены права на предоставление в аренду земельных участков, закрепленных за учреждениями на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В пункте 24 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

В соответствии со статьями 214, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 12, 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом и обладающим полномочиями собственника, в том числе в области земельных отношений, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду предпринимателю.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, договор аренды от 01.07.2002 г., как не соответствующий требованиям закона, является ничтожной сделкой.

В обоснование требования о признании отсутствующим права аренды управление указало на то, что государственной регистрацией договора аренды нарушаются интересы Российской Федерации в лице управления как собственника спорного земельного участка.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судебная практика исходит из того, что установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.03.2011 по делу N А32-12111/2010, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.12.2010 по делу N А32-5372/2009).

Если требование об оспаривании зарегистрированного права общества носит самостоятельный характер и заявлено истцом (как представителем собственника земельного участка) с целью устранить нарушения прав Российской Федерации путем исключения недостоверной записи из ЕГРП в связи с отсутствием обременения, суду необходимо установить, что Российской Федерацией не утрачено владение спорным участком. В этом случае требование территориального управления подлежит рассмотрению с учетом положений статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 57 постановления от 29.04.2010 N 10/22 (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.09.2010 по делу N А32-5803/2009, от 22.12.2010 по делу N А32-5372/2009).

Владение объектом недвижимости может проявлять себя в таких фактах, как охрана, устройство ограждений и системы допуска на него, осуществление эксплуатационных расходов. Доказывание владения осуществляется путем установления названных фактов. Кроме того, владение может быть установлено выходом на место (обследованием участка). Факт владения имуществом не может основываться на предположениях.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что по акту сдачи-приемки от 01.07.2002 г. земельный участок передан во владение арендатора, оплата арендных платежей подтверждена приходными кассовыми ордерами, актом сверки расчетов по состоянию на 31.05.2011 г., из которых следует, что арендатор не имеет задолженности по арендной плате за пользование земельным участком. Договор аренды зарегистрирован регистрационной службой 19.11.2003 г., регистрационный номер 23-01.22-17.2003-190. ФГУ "Сочинский национальный парк" осуществляет контроль за выполнением арендатором условий договора, что подтверждается договором N 14/9-М на выполнение работ по экологическому мониторингу.

Таким образом, руководствуясь пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", учитывая нахождение спорного земельного участка в фактическом владении ООО "Диккенс", суд апелляционной инстанции приходит к выводу об избрании теруправлением ненадлежащего способа защиты, поскольку в данном случае надлежащим способом защиты права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок является виндикационный иск.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено следующее. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрация возникающих из договора аренды недвижимого имущества прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это имущество, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

С учетом приведенных норм права, для оспаривания зарегистрированного права (обременения), которое невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло, действующим законодательством установлены способы защиты права заинтересованных лиц, обратившихся за судебной защитой от последствий ничтожной сделки, нарушающих их права - применение (устранение) последствий недействительности этой сделки, в случае если сделка исполнена. Оспаривание зарегистрированного права (обременения), преследующее цель погашения в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации договора аренды, означает устранение последствий сделки, на которую распространяется срок исковой давности в 3 года, установленный в пункте 1 статьи 181 Гражданского Российской Федерации, исчисляемый с момента начала исполнения сделки.

Поскольку начало исполнения сделки осуществлено за пределами трехлетнего срока до даты предъявления иска (06.07.2010 года), что подтверждается представленным в материалы дела актом передачи земельного участка обществу от 01.07.2002, управлением пропущен срок исковой давности, о применении которого ГУ "Сочинский национальный парк" заявлено до вынесения судом первой инстанции обжалуемого решения (лист дела 88).

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Требование о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды в виде возврата земельного участка национальному парку, либо об изъятии земельного участка из незаконного владения фактического владельца, управлением не заявлено.

Оспаривание зарегистрированного права (обременения права) путем признания права (обременения) отсутствующим не может быть использовано для обхода норм закона о применении исковой давности к ничтожным сделкам. Ошибочным является довод управления о том, что удовлетворение заявленного иска приведет к восстановлению законных интересов Российской Федерации и позволит управлению предоставить земельный участок в аренду по легитимному договору, поскольку земельный участок находится во владении и пользовании общества. Заключение такого договора привело бы к его неисполнимости (ст. 606,611 ГК РФ).

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2011 по делу N А32-19351/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов