Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2011 г. N 09АП-13389/11

г. Москва

Дело А40 - 37333/10-150-263

"24" июня 2011 г.

N 09АП-13389/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 23.06.2011 г..

Полный текст постановления изготовлен 24.06.2011 г..

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Сумароковой Т.Я.

Судей Панкратовой Н.И., Тихонова А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нефедовой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамент земельных ресурсов города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.04.2011 по делу N А40-37333/10-150-263, принятое судьёй Коноваловой Е.В.

по иску (заявлению) ЗАО "КТП и ГО" (ИНН/КПП 772601001/7726064543)

к Департамент земельных ресурсов города Москвы (ИНН 7705031674 , ОГРН 1037739510423)

о понуждении заключить договору купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Авдеева М.В. по доверенности от 21.06.2010 г..

от ответчика: Монахова А.А. по доверенности от 28.02.2011 г..

Истец, ЗАО "КТО и ГО" обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о понуждении Департамента земельных ресурсов г. Москвы заключить с ЗАО "КТП и ГО" договоры купли-продажи двух земельных участков с кадастровым номерами 77:05:0003006:2 площадью 1429 кв.м и 77:05:0003006:3 площадью 4917 кв.м, - расположенных по адресу: Москва, Варшавское ш., вл.91 на условиях предложенных истцом проектов.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11.04.2011 года исковые требования удовлетворены. Решение суда мотивировано тем, что в силу ст. 36 ЗК РФ, п.1 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" N 137-ФЗ, п.1 ст. 6 Закона г. Москвы "О землепользовании в городе Москве", истец обладает исключительным правом на приобретение спорных участков в собственност по цене, равной 20% кадастровой стоимости, как занятых отчужденным из государственной собственности сооружением - имущественным комплексом КТП и ГО. В соответствии с кадастровыми паспортами кадастровая стоимость участка 77:05:0003006:2 составляет 42454618 руб. 28 коп., а участка 77:05:0003006:3 - 140705077 руб. 53 коп.

Предложенные истцом проекты не содержат условий, противоречащих действующему законодательству. Поэтому суд, признав законным требование истца о понуждении ответчика заключить договоры, в порядке ст. 173 АПК РФ в решении определяет условия договоров в соответствии с предложенным истцом проектами с учетом принятого судом редакционного уточнения пунктов 1.3 и 1.4.

Ответчик с решением суда не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований истцу. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что выводы суда первой инстанции о том, что истцом приватизирован имущественный комплекс, не соответствуют обстоятельствам дела.

Из договора купли-продажи имущества от 28.02.2002 г. ВАМ-РО2 N 16931, распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества от 01.10.2001 N 4060-р "Об уточнении состава приватизированного имущественного комплекса АОЗТ "Комбинат технической помощи и гаражного обслуживания" следует, что истцом приватизированы только здания по адресу: Варшавское шоссе, д.91, стр.1, стр.2, стр.7, стр.9, стр.12.

В документах БТИ не указано, что истец является собственником некапитальных строений, расположенных на спорных земельных участках, В связи с чем, суд пришел к неправомерному выводу об обоснованности требований истца о выкупе земельных участков с кадастровым номерами 77:05:0003006:2 площадью 1429 кв.м и 77:05:0003006:3 площадью 4917 кв.м на основании ст.36 Земельного кодекса РФ.

Представленный истцом проект договора купли-продажи не соответствует требованиям ФЗ N 137-ФЗ от 25.10. 2001 года " О введении в действие Земельного кодекса РФ" противоречит Положениям Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г.. N 11, заключение договора купли-продажи на условиях указанного проекта договора, может привести к нарушению норм действующего законодательства.

В судебном заседании представитель ответчика полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просит оставить его без изменения.

Заслушав представителей лиц, участвующих по делу, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, Решением от 09 июня 2010 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-37333/10-150-263 суд удовлетворил заявленные исковые требования ЗАО "КТО и ГО" и обязал Департамент земельных ресурсов г. Москвы заключить с ЗАО "Комбинат технической помощи и гаражного обслуживания" договоры купли-продажи земельных участков на условиях представленных истцом проектов договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 77:05:0003006:2 площадью 1 429 кв. м, и 77:05:0003006:3 площадью 4 917 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Варшавское ш., вл. 91.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2010 г. N 09АП-18660/2010-ГК решение Арбитражного суда г. Москвы от 09 июня 2010 г. по делу N А40-37333/10-150-263 было отменено. Апелляционный суд отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа N КГ-А40/15002-10 от 13.12.2010 года решение и постановление нижестоящих судов отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции не согласился с выводом суда апелляционной инстанции о неправомерности требований истца о понуждении заключить с ним договор купли-продажи земельных участков.

При этом, кассационной инстанцией даны указания суду первой инстанции при новом рассмотрении: исследовать приватизировался ли истцом именно имущественный комплекс и установить, что вошло в его состав; дать правовую оценку договору купли -продажи от 24.12.1992 N 00-01488/92 с целью установления какой именно имущественный комплекс был предметом приватизации, а также договору от 28.02.2002 N ВАМ-РО2 N 16931; выяснить вопросы необходимости использования обоих земельных участков с указанной истцом площадью с учетом норм отводов для конкретных видов деятельности истца; исследовать вопрос о том, расположены ли объекты недвижимого имущества на обоих земельных участках.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции с учетом указаний кассационного суда установлено, что истец создан в процессе приватизации (выкупа членами трудового коллектива арендованного государственного имущества с преобразованием в АОЗТ). Истец является правопреемником структурного подразделения "Комбината технической помощи и гаражного обслуживания" арендного предприятия ПО "Мосавтотехобслуживание". Указанные обстоятельства подтверждаются следующими документами дела: План приватизации от 24.06.1992, свидетельство МРП от 16.10.92 N 018.200, выписка из Устава ЗАО "КТП и ГО", свидетельство о регистрации от 07.12.02 N 77 006976116, свидетельство от12.12.02 N 77 006868924.

План приватизации правопреемника истца был утвержден распоряжением Москомимущества от 27.08.1992 N 150-р, из которого следует, что способ приватизации определен как выкуп трудовым коллективом подразделения арендного предприятия имущественного комплекса, переданного арендным предприятием ПО "Мосавтотехобслуживание" согласно Акту оценки основных средств. Перечень основных средств определен Справкой об оценке основных фондов. Данные документы составлены по утвержденным формам и содержали сведения об общей стоимости выкупаемого имущества.

Распоряжение от 27.08.1992 N 150-р вынесено в соответствии с Законом "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" от 03.07.1991 (в ред. Законов РФ от 05.06.92 N 2930-1, от 24.06.92 N 3119-1). Приватизация осуществлялась в соответствии с пунктами 5.10- 5.11 "Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год" (утв. Постановлением ВС РФ от 11.06.1992 N 2980-1).

Оценка выкупаемого имущества произведена в соответствии с "Временными методическими указаниями по оценке стоимости объектов приватизации" (приложение N 2 к Указу Президента РФ от 29.01.1992 N 66). Согласно данному нормативному акту, в состав оцениваемого имущества включались все основные (здания, сооружения, оборудование) и оборотные средства, капитальные вложения, а также не отраженные в учете по каким-либо причинам объекты, включая временно находящиеся в капитальном ремонте и модернизации; на консервации, в запасе или резерве; объекты, переданные в пользование или в аренду; неоконченные, не оформленные актами приемки объекты строительства.

В Акте оценки имущества "КТП и ГО", составленном по форме Приложения 9 к Временным методическим указаниям по оценке стоимости объектов приватизации", прилагаемом к плану приватизации, отсутствует перечень имущества, не подлежащего приватизации или для которого установлен особый режим приватизации (раздел III Акта по форме 9).

Исследование указанных документов и других документов, имеющихся в материалах дела, дало основание суду первой инстанции сделать вывод о том, что в состав выкупаемого имущественного комплекса вошло все арендованное имущество структурного подразделения арендного предприятия. На основании перечисленных документов между Москомимуществом и АОЗТ "КТП и ГО" заключен договор купли-продажи от 24.12.1992 N 00-01488/92. В пункте 1 договора прямо указано, что его предметом является купля-продажа имущественного комплекса.

В связи с тем, довод апелляционной жалобы ответчика о том, что истцом не доказан факт выкупа имущественного комплекса является несостоятельным. Договор купли-продажи зарегистрирован 07.02.1994 в БТИ (л.д.117, т.1), осуществлявшем учет правообладателей нежилых зданий, строений и сооружений до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, согласно техническому паспорту на домовладение N 2854-13-2385, составленному по состоянию на 08.09.1992, строения 1-12 по Варшавскому шоссе учтены как целое домовладение, принадлежащее АОЗТ "КТП и ГО". В паспорте проставлена отметка об основании приобретения прав - договор купли-продажи от 24.12.1992 года N 00-01488/92.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что на основании решения Государственной комиссии по приватизации от 13.09.2001 был уточнен состав выкупаемого имущества. С учетом данного уточнения был заключен договор между СГУП по продаже имущества г. Москвы и АОЗТ "КТП и ГО" от 28.02.2002, в котором пообъектно указаны выкупленные истцом здания (стр. 1, 2, 9, 12 по Варшавскому шоссе, 91) с указанием на выдачу свидетельств на данные объекты, а также на то, что стоимость имущественного комплекса покупателем оплачена. Следовательно, на момент уточнения пообъектного перечня недвижимого имущества, договор 1992 года был, фактически, исполнен. При этом, как следует из Перечня зданий и сооружений, вошедших в состав выкупаемого имущественного комплекса (л.д.25-27, т.2), утвержденного распоряжением Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы от 01.10.2001 N 4060-р, помимо четырех зданий выкупались также сооружение проходной, внешние сантехнические помещения и электросети, благоустройство.

В распоряжении Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы от 01.10.2001 N 4060-р,указано, что утвержденный им перечень является неотъемлемой частью Акта оценки стоимости имущества.

Таким образом, в процессе приватизации по договорам от 24.12.1992 N 00-01488/92 и от 28.02.2002 N ВАМ-РО2/16931 истцом был приобретен имущественный комплекс "Комбината технической помощи и гаражного обслуживания" - подразделения арендного предприятия ПО "Мосавтотехобслуживание", расположенный по адресу Варшавское ш., д.91, включая объекты недвижимости (строения по адресу: Варшавское ш. д.91, стр.1 площадью 184,4 кв.м, стр. 2 площадью 316 кв.м, стр.9 площадью 31,7 кв.м, стр. 12 площадью 94,7 кв.м.) и иное имущество, учтенное по данным БТИ за указанным предприятием и указанное в Акте оценки имущества.

Согласно плану приватизации "КТП и ГО", общий размер землеотвода составлял 2,3 га. Распоряжением Москомимущества от 27.08.1992 N 150-р о приватизации имущественного комплекса АОЗТ "КТП и ГО" предписывалось в месячный срок оформить землеотвод участка, занимаемого подразделением (КТП и ГО), и заключить с правопреемником истца договор о долгосрочном землепользовании в границах переоформленного землеотвода.

В долгосрочную аренду предприятию для эксплуатации выкупленного имущественного комплекса предоставлены участки общей площадью 0,6348 га как единый объект землепользования.

Согласно договору аренды от 22.07.1994 г N М-05-000825, земельные участки разделены проездом общего пользования. Следовательно, разделение единого землепользования было необходимо для исключения площади, не подлежащей аренде и возможной последующей приватизации. Границы участков обозначены на плане поворотными точками. Однако, из договора аренды не следует, что один участок предоставлен ответчику для эксплуатации имущественного комплекса, а другой - для иных целей. Условиями договора (п.1.1, 1.2) буквально определено, что предметом аренды является участок 6348 кв.м., территория землепользования состоит из двух участков, разделенных проездом общего пользования, по тексту договора вся площадь именуется "участком".

В пункте 1 договора аренды от 22.07.1994 г N М-05-000825 указано, что на момент его заключения на участке располагалось 12 строений. На арендованные истцом земельные участки оформлены кадастровые паспорта (л.д.19-24). Участкам присвоены кадастровые номера 77:05:0003006:2 и 77:05:0003006:3.

В связи с чем, довод апелляционной жалобы ответчика о том, что истцом не доказан факт необходимости использования для производственной деятельности истца обоих земельных участков также противоречит представленным в материалы дела документам.

Согласно п. 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Указанное подтверждается сложившейся судебной практикой, изложенной п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, Постановлении Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. N 6200/10.

Согласно Акту обследования объекта недвижимости от 22.03.2011 N 9050286, на земельном участке с кадастровым номером 77050003006:3 расположен комплекс из сооружений, в который входят строения д.91 стр.1, 2, 9, 12, право собственности на которые зарегистрировано за истцом, а также сооружения: д.91, д.91 стр. 3, 4, 5, 8, 10, 11, 17.

На участке с кадастровым номером 77050003006:2 размещен навес площадью застройки 720 кв.м. Оба участка огорожены и используются под эксплуатацию комплекса технического обслуживания и продажу автомобилей. Как следует из представленных истцом выписок из техпаспортов 2006 г., металлические сооружения (д.91, д.91, стр.4, 5, 8, 10, 11) - 1991 года постройки, а д.91, стр. 3 - 1992 года постройки. Год создания перечисленных сооружений, с учетом сведений технического паспорта на домовладение N 2854-13-2385 1992 года, свидетельствует о том, что перечисленные сооружения в ходили в состав имущественного комплекса приватизированного структурного подразделения арендного предприятия на момент его приватизации.

Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что истец обладает правом на выкуп земельного участка, предоставленного ему ранее в аренду для эксплуатации приватизированного имущественного комплекса.

Актом обследования от 22.03.2011 г.. также подтверждается, что участки используются для функционирования имущественного комплекса. Компетентным государственным органом был решен вопрос о размерах площади земельного участка, необходимого для использования выкупленного истцом имущественного комплекса. Сведения о сформированных на основании данного решения земельных участках внесены в государственный кадастр 31.08.2006, что указано в кадастровых паспортах.

Сведений об ограничении оборотоспособности земельных участков кадастровые паспорта не содержат. О наличии споров со смежными землепользователями по границам не заявлено. Таким образом, оба участка сформированы как объекты права и могут являться предметом купли-продажи.

В ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ ("Ограничение сферы действия настоящего Федерального закона") указывается, что отчуждение указанного в настоящей статье государственного и муниципального имущества, в том числе земельных участков, составляющих единый имущественный комплекс с объектами приватизации, регулируется другими федеральными законами.

В соответствии с п.1 ч.2 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" действие указанного закона распространяется на приватизацию земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Следовательно, объем прав покупателей земельных участков должен определяться с учетом норм ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

Согласно ч.2 названной статьи, приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков :

- находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

- занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 статьи 28, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

При этом данной нормой не определено, что из площади этих участков должны исключаться (выделяться) части земли, занятые входящими в состав имущественного комплекса некапитальными (вспомогательными) сооружениями, не относящимися к объектам недвижимости. Указанной нормой также закреплено право выкупа участков, находящихся в аренде у приватизируемого предприятия.

Правила выкупа, установленные п.1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не отменяют правил ст. 28 Закона о приватизации, а лишь устанавливают дополнительные условия продажи земельных участков (в частности, по цене) в отношении определенных категорий покупателей.

В соответствии с ч.3 ст. 3 названного закона, а также ч.1 ст. 5 Закона г. Москвы от

19.12.2007 г.. N 48 "О землепользовании в г. Москве" ограничения на приватизацию устанавливаются федеральным законодательством. Материалами дела наличие таких ограничений не подтверждено.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что судом первой инстанции не учтено, что в соответствие с п.3 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 г.. N 137-ФЗ " О введение в действие Земельного кодекса РФ", который предусматривает, что при расчете выкупной цены земельного участка в размере 20% от кадастровой стоимости в договоре должен быть установлен запрет на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке также не принимаются в качестве основания для изменения решения суда.

Согласно пункту 3 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 г.. N 137-ФЗ " О введение в действие Земельного кодекса РФ" в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек одновременно с приобретением указанными в пункте 1 настоящей статьи лицами в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке (далее - запрет на строительство, реконструкцию).

Запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на реконструкцию объектов капитального строительства, использование которых предусмотрено частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации или реконструкция которых не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.

Запрет на строительство, реконструкцию подлежит снятию по заявлению собственника соответствующего земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти, в течение месяца после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие такого запрета не может превышать восемьдесят процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов Российской Федерации.

Таким образом, из содержания указанной нормы права следует, что установление в договоре запрета на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, принадлежащих истцу на праве собственности, не является безусловным обстоятельством при заключении договора купли-продажи земельных участков.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о доказанности требований истца и удовлетворил иск. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда г. Москвы от 11.04.2011 года по делу N А40-37333/10-150-263 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Сумарокова Т.Я.

Судьи

Панкратова Н.И. Тихонов А.П.