Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2011 г. N 09АП-13470/11

г. Москва

Дело А40 - 99941/10-11-367

"24" июня 2011 г.

N 09АП-13470/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 23.06.2011 г..

Полный текст постановления изготовлен 24.06.2011 г..

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Сумароковой Т.Я.

Судей Панкратовой Н.И., Тихонова А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нефедовой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ЗАО "Темпл Инк." и ООО "Хоум-Сентерз" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.03.2011 по делу N А40-99941/10-11-367, принятое судьёй Давыдовой О.В., арбитражными заседателями Елисеевой А.В., Мироненко Т.В.

по иску (заявлению) ЗАО "Темпл Инк." (ИНН 2312127408, КПП 231201001)

к ООО "Хоум-Сентерз" (ИНН 7709627404/771301001)

третьи лица: ООО "УК-Ритейл- парк", ООО "Касторама-Рус"

о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании:

от истца: Романова А.В. по доверенности от 10.07.2009 г.., Ефремова А.А. по доверенности от 13.10.2010 г.., Столярин С.В. по доверенности от 26.11.2010 г..

от ответчика: Марченко Д.А. по доверенности от 26.11.2010 г..

от третьих лиц:

ООО "УК-Ритейл-парк" -не участвовал, извещен

ООО "Косторама-Рус" - не участвовал, извещен

Истец, ЗАО "Темпл Инк." обратилось в суд к ООО "Хоум Сетерз" о взыскании задолженности в сумме 52.702.318 руб. 20 коп. (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ увеличения истцом размера исковых требований), из которых: 39.245.289 руб. 17 коп - задолженность по арендной плате за период с 09.04.09 г. по 02.12.2009 г. по договору N 51-1/А/122 аренды нежилого помещения от 20.05.2008 г., 13.457.029 руб. 03 коп. - пени за просрочку платежа.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.03.2011 года исковые требования удовлетворены частично, взыскан долг по арендной плате и эксплуатационным расходам в сумме 12 945 282 руб.15 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Решение суда мотивировано тем, что материалами дела подтверждается факт пользования ответчиком нежилыми помещениями только с 21.04.2009 г.. по 15.08.2009 года. Расчет долга необходимо произвести с учетом п. 3.5. краткосрочного договора аренды, согласно которого стороны договорились, что до открытия продуктового гипермаркета, расположенного в здании торгового комплекса, Арендатор уплачивает арендодателю базовую арендную плату в размере 75% от размера, установленного в п. 3.1.3 договора.

Поскольку, продуктовый гипермаркет не открыт, поэтому расчет постоянной части арендной платы исходя из 100% размера, указанного в п. 3.1.3. договора, неправомерен.

Доказательств реальной уплаты суммы за коммунальные услуги самим ли арендодателем, либо агентом, суду не представлено. Согласно п. 12 Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешении споров, связанных с арендой" возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. В п. 22 указанного Письма предусмотрено, что заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может квалифицировано как договор энергоснабжения, что указывает на природу переменной части арендной платы, которая является лишь компенсацией, понесенных арендодателем расходов по коммунальным платежам и электроэнергии.

Истец не представил доказательства, подтверждающие факт совершения коммунальных расходов, в связи с чем, суд считает правомерным отказать во взыскании коммунальных расходов.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-160538/09-91-1148 установлено, что срок действия договора аренды N 51-1/А/122 от 20.05.2008 г.. истек 20.04.2009 г.., таким образом договор аренды является прекращенным. В связи с чем, условия договора о начислении неустойки не могут быть применены к отношениям сторон, возникшим после 20.04.2009 года.

С решением суда не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда, в отказной части изменить, удовлетворить его исковые требования в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на то, что расчет основной задолженности по арендной плате и эксплуатационным расходам, представленный истцом изначально был произведен с учетом п.3.5 краткосрочного договора аренды, в связи с чем, суд повторно снизил размер базовой ставки арендной платы и эксплуатационных расходов.

Суд необоснованно определил период взыскания задолженности по арендной плате и эксплуатационных расходов, исходя из фактического пользования ответчиком спорными помещениями с 21.04.2009 г.. по 15.08.2009 года, поскольку помещение не было полностью освобождено ответчиком от находящегося в нем имущества до 02.12.2009 года.

Суд первой инстанции необоснованно отказал во взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате арендной платы после расторжения договора на основании ст.622 Гражданского кодекса РФ.

Ответчик с решением суда также не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить, отказать в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что вывод суда о том, что ответчик не освободил помещение и хранил в нем свое имущества до 15.08.2009 года, не соответствует материалам дела, поскольку судом установлено, что имущество истца было арестовано службой судебных приставов и было передано на ответственное хранение агенту истца, а затем новому арендатору. Таким образом, имущество не находилось в распоряжении ответчика, оставалось в помещении помимо воли ответчика в результате неправомерных действий самого истца.

Ответчик также не согласен с выводом в мотивировочной части решения, а именно: абз.3 стр.5, после слов " с 15.08.2009 г.. ответчик не пользовался спорными помещениями следует вывод " а находящееся в нем имущество уже являлось неотделимыми улучшениями и было передано 3-ему лицу вместе с арендуемым помещением".

В судебном заседании представители истца и ответчика полностью поддержали доводы своих апелляционных жалоб, против удовлетворения жалоб противоположной стороны заявили возражения. Третьи лица в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Заслушав представителей лиц, участвующих по делу, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 20.05.2008 года между Обществом с ограниченной ответственностью "УК Ритейл-парк" (как агентом ЗАО "Темпл Инк.") и Обществом с ограниченной ответственностью "Хоум Сентерз" был заключен договор аренды нежилого помещения N 51-1/А/122.

В соответствии с п. 1.1. договора аренды "УК Ритейл-парк" (Арендодатель), действуя на основании агентского договора N 2-1/Аг/110 от 31.05.2007 г.. с ЗАО "Темпл Инк.", предоставил ООО "Хоум Сентерз" (Арендатору) во временное пользование за плату (аренду) нежилое помещение общей площадью 12 002 кв.м. расположенное в здании, находящемся по адресу: г.Краснодар, Карасунский округ, ул.им.Стасова/Сормовская, д. 178-180/1 для размещения магазина розничной торговли хозяйственными товарами.

Передача помещений ответчику была произведена по акту приема-передачи нежилого помещения от 23.05.2008 (приложение N 3 к Договору аренды). Срок аренды был установлен сторонами в п.7.1. Договора - "не более 11 месяцев".

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с условиями п.3.1.2. договора, с момента открытия арендатором магазина, но не позднее 01.06.2008 г.. за пользование помещением арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендные платежи, которые включают в себя Базовую (Постоянную) арендную плату и эксплуатационные расходы.

В соответствии с п.3.1.3. договора размер постоянной части арендной платы был установлен сторонами в сумме 140 долларов США за 1 кв.м в год без учета НДС. Размер эксплуатационных услуг был установлен сторонами в сумме 50 долларов США за 1 кв.м в год без учета НДС.

Оплата была установлена в рублях по курсу 27 руб. за 1 доллар США (п.3.1.6.договора). Кроме того, в соответствии с п.3.2. договора арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю Переменную часть арендной платы, включающую в себя плату за электрическую энергию, тепло, воду и сброс сточных вод в канализацию.

Согласно условиям договора аренды по истечении срока действия договора арендатор обязан передать помещение арендодателю в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа и произведенных улучшений. Передача помещения арендодателю производится арендатором по акту сдачи-приемки помещений (п. 2.2.16) По истечении срока действия настоящего договора, а также при досрочном его прекращении, передать арендодателю все согласованные произведенные в помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и не отделимые без вреда от конструкции помещения. При этом арендодатель не компенсирует арендатору стоимость неотделимых улучшений (п. 2.2.17).

Вступившим в законную силу решением суда по делу N А40-160538/09-91-1148 по иску ООО "Темпл Ин к" к ООО "Хоум Сентрез" о взыскании основного долга в сумме 18203449 руб. 57 коп. неустойки в сумме 1500000 руб. за период с 20.05.2008 г. по 20.04.2009 г. (с учетом Постановления Девятого Арбитражного Апелляционного суда от 18.10.2010 г.) установлено, что отсутствуют основания для признания договора аренды N 51-1/А/122 от 20.05.2008 г. недействительным. Обязательства сторон из договора аренды прекратились по истечении срока, на который он был заключен, и отказа арендодателя от его дальнейшего возобновления на неопределенный срок - 20.04.2009 г.

Согласно пункту 2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что он спорным помещением за период с 21.04.2009 г. по 15.08.2009 г. не пользовался, а лишь только пытался вывезти своё имущество, не принимается апелляционным судом, поскольку согласно условиям договора аренды по истечении срока действия договора арендатор обязан передать помещение арендодателю в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа и произведенных улучшений.

В материалы дела не представлено двухстороннего акта приема - передачи имущества из аренды. Акт приема - передачи от 20.04.2009 года, на который ссылается ответчик в апелляционной жалобе, не подписан со стороны агента арендодателя ООО "УК-Ритейл-парк". Нахождение имущества арендатора в арендуемых помещениях по истечении срока действия договора указывает на то, что спорные помещения не освобождены, и не переданы арендодателю в освобожденном виде.

Факт нахождения имущества и частичное использование помещения арендатором в период с 21.04.2009 г. по 15.08.2009 года установлен судом первой инстанции на основании анализа представленных сторонами в материалы дела документов (письма службы судебных приставов -исполнителей (ФССП) от 30.07.2010 г.; постановления об окончании исполнительного производства по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 46, п. 3 ч. 1 ст. 47 ФЗ от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"; договора аренды истца с третьим лицом ООО "Касторама РУС" N А-02/110, заключенного 27.07.2009 г., сроком аренды 10 лет (п.3.1. договора), штампа у ИФНС России N 5 по г. Краснодару в журналах кассира-операциониста ответчика, из которого следует, что кассовые аппараты сняты с учетом 10.06.2009 г., что подтверждается выписками из журнала кассира-операциониста); показаниями свидетеля Сергеева А.В.).

Кроме того, судом первой инстанции исследовано письмо ООО "МоноВентИнижиниринг" от 7.09.2009 г. из которого следует, что данной организации не удается демонтировать оборудование ООО "Хоум Сентерз" в связи с не допуском к проведению работ его работников представителями арендодателя.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Апелляционный суд проверив доводы как истца, так и ответчика о необоснованности выводов суда о неправильности установления конечного срока освобождения помещения -15.08.2009 года, не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции. Кроме того, апелляционный суд отмечает, что истец в исковом заявлении сам указывал на то, что помещение освобождено ответчиком только - 15.08. 2009 года.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, в мотивировочной части решения фраза " а находящееся в нем имущество уже являлось неотделимыми улучшениями и было передано 3-ему лицу вместе с арендуемым помещением" имеет преюдициальное значение также не принимается, поскольку указанная фраза имеет отношение только к имуществу, являющемуся неотделимым улучшением и которое, в соответствии с условиями договора, не подлежит возврату арендатору. Имущество арендатора, на которое доказано его право собственности и не являющееся неотделимым улучшением, подлежит возврату арендатору в силу закона.

Довод апелляционной жалобы истца о том, что судом первой инстанции повторно применен понижающий коэффициент при исчислении размера платы и эксплуатационных расходов за пользование помещением в виде нахождения в нем имущества ответчика до 15.08.2009 года также не могут быть приняты, поскольку из представленных истцом в материалы дела расчетов суммы долга, как с исковым заявлением, так и с заявлением об увеличении исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ, указано, что расчет произведен основании договора N 51-1/А/122 без указания применения понижающего коэффициента, предусмотренного п.3.5. договора.

Довод апелляционной жалобы относительно отказа в удовлетворении требований о взыскании договорной пени, не принимается апелляционным судом, поскольку судом первой инстанции, указано на то, что имеются основания для применения ст.404 Гражданского кодекса РФ, поскольку материалами дела подтверждается, что арендодатель способствовал удержанию имущества арендатора, не относящегося к неотделимым улучшениям, в спорных помещениях.

Ссылка истца на правоприменительную практику также несостоятельна, поскольку из приведенных истцом судебных актов следует, что взысканию подлежали, начисленные на сумму долга на основании ст.395 Гражданского кодекса РФ, проценты за пользование чужими денежными средствами.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о частичной доказанности требований истца и удовлетворил иск частично. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционным жалобам, на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителей.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда г. Москвы от 31.03.2011 года по делу N А40-99941/10-11-397 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Сумарокова Т.Я.

Судьи

Панкратова Н.И. Тихонов А.П.