Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2011 г. N 08АП-3208/11

город Омск

23 июня 2011 г.

Дело N А75-11031/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семёновой Т.П.

судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарём судебного заседания Прилипко Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3208/2011) Департамента муниципальной собственности администрации Советского района на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 15.02.2011 по делу N А75-11031/2010 (судья Кубасова Э.Л.), принятое по иску Департамента муниципальной собственности администрации Советского района (ОГРН 1038600300089) к обществу с ограниченной ответственностью "Северное СМУ" (ОГРН 1028601844556) о соразмерном уменьшении покупной цены

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Северное СМУ" - Канаев В.С. по доверенности от 12.01.2011,

от Департамента муниципальной собственности администрации Советского района - не явился, извещён

установил:

Департамент муниципальной собственности администрации Советского района (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к обществу с ограниченной ответственностью "Северное СМУ" (далее - ООО "Северное СМУ", ответчик) с иском об уменьшении размера покупной стоимости нежилого здания (спортивный зал) по муниципальному контракту от 15.09.2008 стоимостью 40 000 000 руб. на сумму необходимых затрат для устранения требований по предписаниям ОГПН и Роспотребнадзора согласно оценки об определении рыночной стоимости затрат на восстановление нежилого здания (спортивный зал) в размере 17 837 794 руб.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.02.2011 по делу N А75-11031/2010 в удовлетворении исковых требований Департамента отказано.

Не согласившись с принятым решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

В обоснование своей жалобы истец указывает, что при определении цены приобретаемого имущества по муниципальному контракту от 15.09.2008 стороны определили цену спортивного зала без учёта имеющихся недостатков, так как продавец (ответчик) брал на себя обязательство в течение гарантийного срока своими силами и за свой счёт устранить недостатки, указанные в акте приёма-передачи, а также иные недостатки, выявленные в течение гарантийного срока (пункт 10 контракта); ответчиком не осуществлена обязанность по устранению обнаруженных недостатков за свой счёт и своими силами. Считает ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что при определении цены объекта снижение качества товара сторонами было учтено, и о том, что требования истца сводятся к возмещению расходов по устранению недостатков приобретённого здания путём снижения согласованной в контракте стоимости.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указывает об отсутствии оснований для удовлетворения иска; полагает необходимым запросить дело N А75-1636/2010 для более полного, объективного и скорейшего разрешения дела; указывает, что к материалам данного дела приобщены документы о выполнении ответчиком большей части предписаний контролирующих органов.

Представитель истца, извещённого о судебном заседании надлежащим образом, в него не явился. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

Представитель ответчика поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу. Пояснил, что здание построено в 1960-1970 годах, в настоящее время ответчик устраняет недостатки, представил акты о выполнении работ.

Заслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (покупатель) и ООО "Северное СМУ" (продавец) заключён муниципальный контракт от 15.09.2008 в редакции дополнительных соглашений от 25.12.2008, 15.08.2009 (далее - контракт) (т. 1 л.д. 12-16), по условиям которого продавец продаёт, а покупатель покупает нежилое здание (спортивный зал) в капитальном исполнении в г. Советский общей площадью 1207,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Советский, Тюменской области, ул. Строительная, 10 а, в следующем порядке: 1) 20 000 000 руб. (в том числе НДС) покупатель выплачивает до 31.12.2008; 2) 20 000 000 руб. (в том числе НДС) покупатель выплачивает до 31.12.2009.

Стоимость указанного здания составляет 40 000 000 руб. (пункт 3 контракта).

Согласно пункту 5 контракта покупатель приобретает вышеуказанное имущество в собственность в том виде, в котором на момент заключения контракта оно находится, претензий по состоянию не имеется.

В пункте 10 контракта предусмотрено, что продавец гарантирует соответствие объекта требованиям, применяемым к спортивным объектам: соответствие требованиям Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и другим нормам и правилам. В случае обнаружения несоответствия объекта указанным требованиям в течение гарантийного срока (1 год) продавец обязуется устранить обнаруженные недостатки за свой счёт или в счёт уменьшения суммы будущих платежей в течение 2 месяцев с момента обнаружения недостатков.

24 сентября 2008 года стороны составили акт приёма-передачи (т. 1 л.д. 17), по которому продавец передал покупателю объект недвижимости в соответствии с контрактом.

В разделе I данного акта стороны обозначили недостатки, которые имеются на момент передачи нежилого здания, предназначенного для размещения спортивного зала (требования норм пожарной безопасности - 10 позиций, требования Роспотребнадзора - 6 позиций).

Истец произвёл частичную оплату по контракту в размере 20 000 000 руб.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09.06.2010 по делу N А75-1636/2010, оставленному без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2010, оставшаяся задолженность по контракту в сумме 20 000 000 руб. взыскана с истца в пользу ответчика (т. 1л.д. 127-143).

Согласно отчёту ОАО "Реформа" от 21.05.2010 N 2266/10-33-20 об определении рыночной стоимости затрат на восстановление (капитальный ремонт) нежилого здания спортивного зала (т. 1 л.д. 27-96) рыночная стоимость затрат на восстановление (капитальный ремонт) нежилого здания по состоянию на 16.03.2010 с учётом ограничительных условий и сделанных допущений составляет 17 837 794 руб.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что размер покупной стоимости спортивного зала должен быть уменьшен на сумму необходимых затрат на восстановление (капитальный ремонт) здания, размер которых установлен отчётом ОАО "Реформа" от 21.05.2010 N 2266/10-33-20.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая настоящий вопрос, соглашается с таким выводом суда первой инстанции исходя из следующего.

Предметом контракта выступает объект недвижимости.

Требования истца основаны на положениях пункта 2 статьи 556, статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В статье 557 ГК РФ предусмотрены последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В статье 475 ГК РФ предусмотрены последствия передачи товара ненадлежащего качества, где в пункте 1 указано, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Таким образом, исходя из названных норм соответствующее требование покупателя к продавцу (требование соразмерного уменьшения покупной цены либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара) возникает при условии, если объект недвижимости не соответствует условиям договора о его качестве.

То есть необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости, в частности, на соразмерное уменьшение покупной цены, о чём заявлено истцом в настоящее деле, является факт отклонения товара (объекта недвижимости) от условия о его качестве, которое содержится в договоре (контракте).

В рассматриваемом случае в тексте самого контракта отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого объекта недвижимости.

Напротив, в пункте 5 контракта стороны указали, что покупатель приобретает имущество в собственность в том виде, в котором на момент заключения контракта оно находится, претензий по состоянию не имеется.

Тем не менее, при фактическом принятии объекта недвижимости стороны констатировали в акте приёма-передачи от 24.09.2008 то, что на момент передачи нежилого здания не выполнены требования норм пожарной безопасности и Роспотребнадзора с указанием конкретных требований (всего 16 позиций).

Исходя из условия пункта 8 контракта о передаче нежилого здания по акту приёма-передачи, являющемуся неотъемлемой частью контракта, суд апелляционной инстанции расценивает содержащиеся в акте приёма-передачи от 24.09.2008 недостатки, установленные сторонами на момент передачи объекта недвижимости, как условия контракта о качестве объекта недвижимости, передаваемого покупателю продавцом.

Следовательно, можно сделать вывод о том, что на момент получения покупателем объекта недвижимости от продавца стороны прямо оговорили те недостатки, с которыми покупатель приобрёл у продавца объект недвижимости.

Соответственно, данные недостатки при получении объекта недвижимости покупателю (истцу) были известны.

В связи с чем отсутствуют основания считать, что эти недостатки являются отступлением от того качества объекта недвижимости, которое было обусловлено самими сторонами в контракте с учётом акта приёма-передачи от 24.09.2008, являющегося неотъемлемой частью контракта.

В связи с чем требование истца об уменьшении размера покупной цены объекта недвижимости для устранения установленных в акте приёма-передачи от 24.09.2008 недостатков необоснованно, не соответствует положениям статьи 557 ГК РФ.

Поэтому суд первой инстанции правомерно не нашёл оснований для уменьшения покупной цены проданного истцу ответчиком объекта недвижимого имущества.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что требование о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости по существу направлено на изменение такого существенного условия контракта, установленного сторонами при его заключении, как цена, что не входит в предмет спора по настоящему делу (статья 555 ГК РФ).

Кроме этого, истец не доказал размера соразмерного уменьшения покупной цены приобретённого объекта недвижимости даже применительно к тем недостаткам, которые обозначены в акте приёма-передачи от 24.09.2008.

В силу статьи 65 АПК РФ истец, заявляя настоящее требование, должен был представить суду доказательства, свидетельствующие о размере стоимости оговорённых в акте приёма-передачи недостатков.

Между тем, таких доказательств истцом суду не представлено.

Представленный истцом в подтверждение своих требований о размере затрат для устранения недостатков отчёт ОАО "Реформа" от 21.05.2010 N 2266/10-33-20 суд апелляционной инстанции не считает надлежащим доказательством размера стоимости оговорённых в акте приёма-передачи недостатков, на которую подлежит уменьшению покупная цена объекта недвижимости.

Анализ вышеназванного отчёта как по его наименованию, так и по содержанию свидетельствует о следующем.

Целью оценки, результат которой нашёл отражение в рассматриваемом отчёте, является определение рыночной стоимости затрат на восстановление (капитальный ремонт).

О цели оценки указано в разделе 1.1. отчёта.

О том, что оценщиком была определена именно стоимость затрат на капитальный ремонт объекта: г. Советский, ул. Строительная, 10а, усматривается также из содержания отчёта.

Из раздела 11.2 отчёта следует, что стоимость ремонта определена согласно сметному расчёту, выполненному по дефектной ведомости, и в этом же разделе перечислены виды работ по этой дефектной ведомости с указанием конкретного количества (объёма) работ (всего 184 вида работ).

Однако в самом акте приёма-передачи недостатки обозначены как невыполнение определённых требований норм пожарной безопасности и Роспотребнадзора (перечислено 16 позиций общего содержания), при этом какие именно виды работ необходимо произвести для выполнений этих требований, в акте не отражено.

В связи с чем невозможно соотнести указанные в акте приёма-передачи недостатки с теми видами работ, которые необходимы для их устранения, и соответственно, определить их стоимость, то есть определить (выделить отдельно) стоимость указанных в акте приёма-передачи недостатков из общей стоимости капитального ремонта объекта недвижимости либо сделать вывод о том, что для устранения этих недостатков необходимо осуществить затраты в размере, определённом оценщиком (капитальный ремонт предполагает устранить согласованные сторонами недостатки).

Поэтому суд апелляционной инстанции считает, что в любом случае истец не доказал обоснованности своих требований к ответчику.

Доводы апелляционной жалобы истца при повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции проверены и отклоняются по вышеизложенным мотивам.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 15.02.2011 по делу N А75-11031/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

О.В. Зорина М.В. Смольникова