Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2011 г. N 11АП-5510/11

28 июня 2011 г.

Дело N А55-24402/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июня 2011 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Романенко С.Ш., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой Ю.А. при участии в заседании:

от заявителя апелляционной жалобы ООО "Домицилия": - представитель Фирстаев В.С., доверенность от 20.01.2011 г.; - представитель Бодров С.Ю., доверенность от 20.01.2011 г.; от заявителя апелляционной жалобы ООО "ТФ "Самара-Продукт" - представитель Гизатулин Р.Р., доверенность от 26.01.2011 г. N 75; от третьих лиц - не явились, извещены; рассмотрев в открытом судебном заседании 21 июня 2011 года в зале N 6 дело по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Домицилия", г. Ульяновск, и общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт", г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 28 апреля 2011 года, принятое по делу NА55-24402/2010 судьей Дегтяревым Д.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Домицилия" (ИНН: 7326037168, ОГРН: 1107326001584), г. Ульяновск, к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт" (ИНН: 6318214559, ОГРН: 1026301518814), г. Самара, с привлечением третьих лиц: - Фартусов Алексей Викторович, г. Ульяновск, - Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска (ИНН: 7303006082, ОГРН: 1027301162822), г. Ульяновск, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "Домицилия" (далее - "истец") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт" (далее - "ответчик") о расторжении договора аренды N 9376/3735 от 02.11.2007 г..

Определением арбитражного суда от 06 апреля 2011 года арбитражный суд по собственной инициативе на основании ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца Фартусова Алексея Викторовича и Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28 апреля 2011 года по делу N А55-24402/2010 иск удовлетворен.

Договор аренды N 9376/3735 от 02.11.2007 г.., заключенный между ООО "Домицилия" и ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" расторгнут.

С ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" в пользу ООО "Домицилия" взыскано 4000 руб. 00 коп. госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Домицилия" и ООО "ТФ "Самара-Продукт" обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых считают принятое решение незаконным и необоснованным.

При этом, ООО "Домицилия" в апелляционной жалобе просит изменить мотивировочную часть решения путем исключения абзацев 2, 3, 5 на странице 6.

Заявитель жалобы ООО "ТФ "Самара-Продукт" в апелляционной жалобе просит решение отменить и прекратить производство по делу. Кроме того, представил копию письма N 8150-13 от 09.07.2008 г.. Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска о дачи согласия на проведение перепланировки.

В судебном заседании представители ООО "Домицилия" и ООО "ТФ "Самара-Продукт" свои апелляционные жалобы поддержали, решение суда считают незаконным и необоснованным, просили его отменить по основаниям, изложенным в своих апелляционных жалобах.

В судебное заседание представители третьих лиц не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 02 ноября 2007 года между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска - "арендодатель" и ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" - "арендатор" был заключен договор N 9376/3735 (том 1 л.д.25-28).

В соответствии с п.1.1. договора аренды "арендодатель" предоставляет, а "арендатор" принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, 10а для использования под торговлю продовольственными товарами, общая площадь помещения составляет 509,56 кв.м. (100,85 кв.м. - торговая и 408,71 кв.м. - склад, вспом.).

Дополнительным соглашением от 05.12.07г. в пункты 1.1. и 3.1. внесены изменения: общая площадь помещения составляет 508,12 кв.м. (1 этаж, литер А), в том числе: 100,85 кв.м. - торговые площади (часть помещения N 2); 407,27 кв.м. - складские, вспомогательные (помещения N 1, часть помещения N 2 площадью 112,28 кв.м., N 3-24). Пункт 3.1. договора дополнен абзацем следующего содержания: "Арендная плата за помещение изменяется с 25.10.2007 г.. и составляет 44125,43 руб. с 01.07.08г. - 52950,51 руб. в месяц согласно прилагаемому расчету".

Пунктом 1.2. договора установлен срок его действия - с 25.10.07г. по 25.10.14г.

Спорный договор аренды и дополнительное соглашение к нему прошли государственную регистрацию в установленном порядке и являются заключенными.

Постановлением Главы города Ульяновск от 23.07.09г. N 5763 было утверждено решение об условиях приватизации помещений, в том числе: здание магазина общей площадью 1045,81 кв.м. (литера А ) и земельный участок площадью 1180,5 кв.м. по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, 10А.

18 февраля 2010 года между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска - "продавец" и Фартусовым А.В. заключен договор N 354 купли-продажи здания магазина общей площадью 1045,81 кв.м. (литера А ) и земельного участка площадью 1180,5 кв.м. по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, 10А.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, 13 августа 2010 года и выданы свидетельства серия 73-АА N 058801, серия 73-АА N 014100, в отношении здания магазина зарегистрировано обременение в виде аренды.

27 августа 2010 года между гражданином Фартусовым А.В. и ООО "Домицилия" заключен договор купли-продажи (том 1 л.д.24), в соответствии с которым истец приобрел в собственность здание общей площадью 1045,81 кв.м. (литера А) и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д. 10А.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, 21 сентября 2010 года и выдано свидетельство серия 73-АА N 071015, в отношении здания магазина зарегистрировано обременение в виде аренды (том 1 л.д.23).

С момента приобретения статуса собственника, арендодателем по спорному договору аренды 13.08.10г. стал гражданин Фартусов А.В., а затем с 21.09.10г. ООО "Домицилия". Истец обратился к ответчику с иском о расторжении договора аренды N 9376/3735 от 02.11.2007 г.., в обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ответчиком в арендованном помещении выполнена самовольная реконструкция, что является нарушением п.2.2.4. договора аренды. Кроме того, ответчик нарушает обязанность по своевременной и надлежащей уплате арендной платы, установленную в п.2.2.2., что в силу п.5.2.3. договора дает арендодателю право расторгнуть договор досрочно.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано удовлетворил заявленные исковые требования по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 615, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгая договор аренды N 9376/3735 от 02.11.2007 г.. суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что указанные истцом нарушения спорного договора п.2.2.4. носят существенный характер, что является основанием для удовлетворения иска.

Пунктами 2.2.1., 2.2.2., 2.2.4. спорного договора аренды установлена обязанность арендатора по использованию объекта исключительно по прямому назначению, определенному в п.1.1., арендатор обязан своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату за пользование объектом с учетом изменений и дополнений к нему, произведение перепланировок, переоборудования и реконструкции, включая пристрой, объекта аренды производить исключительно по письменному разрешению арендодателя после представления последнему соответствующего проекта на выполнение работ, согласованного со всеми необходимыми лицами.

Истец до обращения с иском в суд неоднократно обращался к ответчику с предложением об устранении нарушений договора аренды, уведомлял о расторжении спорного договора, представитель ответчика факт соблюдения досудебного порядка урегулирования спора не отрицал (том 2 л.д.11,12).

В силу статей 65, 9, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правильно установил, что материалами дела подтверждается факт перепланировки, произведенной в арендованном помещении, а именно: приложением N 1 к акту приема-передачи от 02.08.10г. (том 1 л.д.31-33), составленному между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска и Фартусовым А.В., письмом Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска от 04.03.11г. (том 1 л.д.138), отзывом ответчика на иск. В плане недвижимого имущества здания магазина, который выдан 25.03.09г. (том 1 л.д.142-151), изменение параметров объекта аренды зафиксированы по состоянию на 18 ноября 2008 года, факт внутренней перепланировки, изменение площади подтверждается кадастровым паспортом спорного объекта (том 2 л.д.1-3) от 28.11.2008 г..

Далее, Фартусов А.В. обратился в суд с иском к ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" - гражданское дело N 2-5420/10 о взыскании задолженности по арендной плате. Как следует из текста решения Советского районного суда г. Самары от 30.11.10г. (том 2 л.д.4,5) при рассмотрении указанного дела представитель ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" подтвердил факт осуществления перепланировки предмета аренды, стороны пояснили, что размер торговой площади составляет 384,28 кв.м., а складской площади - 139,4 кв.м.

В материалах дела не имеется и сторонами не представлены доказательства законности осуществления перепланировки, в нарушение п.2.2.4 спорного договора "арендатором"- ответчиком не было получено разрешение "арендодателя": ни Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска, ни Фартусов Алексей Викторович, ни ООО "Домицилия" таких разрешений не предоставляли.

Утверждение ответчика о том, что права истца не были нарушены, поскольку помещение было приобретено им в уже измененном виде, обоснованно не принято судом первой инстанции, поскольку нарушение носит длящийся характер и на момент, когда истец стал собственником объекта и арендодателем в силу положений ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение не прекратилось и ответчиком не устранено.

В соответствии со статьями 614, 606, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно оценив представленные доказательства, правомерно пришел к выводу о том, что у ответчика отсутствует установленная договором обязанность по уплате арендной платы в размере 720688 руб. 44 коп. в месяц.

Поскольку Решение Ульяновской Городской Думы от 29.09.10г. N 89 "О внесении изменений в Положение о порядке предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ульяновск" применимо лишь в отношении муниципального имущества, тогда как, спорный объект и предмет договора аренды с 21.09.10г. находится в частной собственности истца - ООО "Домицилия".

Таким образом, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что предъявленными документами истец не доказал наличие оснований для расторжения спорного договора по п.5.2.3. договора N 9376/3735 от 02.11.2007 г..

Доводы заявителя жалобы ООО "Домицилия" не принимаются апелляционным судом, поскольку изменение арендной платы в данном случае не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Представленная практика не совпадением с обстоятельствами дела, предмета и основания заявленных требований.

Довод заявителя жалобы ООО "ТФ "Самара-Продукт" о том, что Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска давал согласие на проведение перепланировки, согласно представленной копии письма N 8150-13 от 09.07.2008 г.. не принимается апелляционным судом.

Согласно пункту 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

В соответствии с частью 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Оригинал указанного письма заявителем представлен не был. Иных надлежащих доказательств, опровергающих указанные выводы суда, заявителем в настоящее время не представлено.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 28 апреля 2011 года по делу N А55-24402/2010, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Самарской области от 28 апреля 2011 года по делу N А55-24402/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Домицилия", г. Ульяновск, и общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт", г. Самара, - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев