Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2011 г. N 14АП-3409/11

г. Вологда

24 июня 2011 г.

Дело N А44-15/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Носач Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Андриановой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Бакара" Заморкина О.В. по доверенности от 31.01.2010 N 2-4/4,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аквапарк" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 08 апреля 2011 года по делу N А44-15/2011 (судья Деменцова И.Н.),

установил

общество с ограниченной ответственностью "Аквапарк" (далее - ООО "Аквапарк") обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бакара" (далее - ООО "Бакара") об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка общей площадью 20 700 кв.м, с кадастровым номером 53:23:8101400:101, расположенного по адресу: г. Великий Новгород, ул. Кочетова, д. 22.

Определением суда от 13 января 2011 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер"), общество с ограниченной ответственностью "Регионснабсервис" (далее - ООО "Регионснабсервис"), общество с ограниченной ответственностью "КИГО" (далее - ООО "КИГО"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области (далее - Управление).

Определением суда от 15 марта 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" в лице Новгородского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (далее - ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ").

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 08 апреля 2011 года в удовлетворении иска отказано. С ООО "Аквапарк" в доход бюджета Российской Федерации взыскано 18 373 руб. 43 коп. государственной пошлины.

ООО "Аквапарк" с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств дела, просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему:

- суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об отложении дела для представления истцом дополнительных доказательств того, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу;

- суд неправомерно отклонил довод истца о ничтожности договора купли-продажи недвижимого имущества от 13 сентября 2010 года N Внф-53/10, заключенного ЗАО "Тандер" (продавец) и ООО "Бакара" (покупатель), в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. В рамках дела о банкротстве ООО "Аквапарк" N А44-2815/2009 определением от 25 ноября 2010 года сделка купли-продажи от 01 октября 2009 года признана недействительной;

- ООО "Бакара" не может являться добросовестным приобретателем, так как наличие одних и тех же представителей у ООО "Бакара" и ЗАО "Тандер" является доказательством осведомленности этих юридических лиц о том, что приобретаемое недвижимое имущество находится в споре. Факт государственной регистрации сделки купли-продажи имущества ООО "Бакара" не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик в возражениях на жалобу и представитель в судебном заседании с ее доводами не согласились.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу заявило ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя и просило принять решение по усмотрению суда с учетом отзыва, представленного Управлением в первую инстанцию.

Истец, третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Третьи лица отзывы на жалобу не представили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя ООО "Бакара", исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, земельный участок общей площадью 90 286 кв.м, расположенный по адресу: г. Великий Новгород, ул. Кочетова, д. 22, с кадастровым номером 53:23:8101400:0080, принадлежал на праве собственности ООО "Аквапарк", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.01.2009 серии 53-АА N 340265.

Определением Арбитражного суда Новгородской области от 17 июля 2009 года по делу N А44-2815/2009 в отношении ООО "Аквапарк" введена процедура наблюдения. Временным управляющим назначен Романов Юрий Петрович.

Между ООО "Аквапарк", действующим с согласия временного управляющего, (продавец) и ООО "КИГО" (покупатель) 01 октября 2009 года заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка с объектами недвижимости. Согласно пункту 2.1.1 договора цена земельного участка общей площадью 90 286 кв.м составила 22 160 199 руб. 69 коп. Пунктами 2.2.1, 2.2.2 договора предусмотрено, что оплата по договору производится путем зачета суммы долга перед ООО "КИГО" по договорам займа от 17 декабря 2008 года, денежные средства в сумме 630 318 руб. 84 коп. перечисляются покупателем на расчетный счет продавца в течение 7 рабочих дней со дня подписания договора. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09 октября 2009 года (далее - ЕГРП).

В дальнейшем 12 октября 2009 года указанное имущество продано ООО "КИГО" по договору купли-продажи ООО "Регионснабсервис", а земельный участок общей площадью 90 286 кв.м с кадастровым номером 53:23:8101400:0080 разделен на три земельных участка с кадастровыми номерами 53:23:8101400:0093, 53:23:8101400:0094 и 53:23:8101400:0095.

В свою очередь 26 февраля 2010 года ООО "Регионснабсервис" (продавец) и ЗАО "Тандер" (покупатель) заключили договор N ВнвФ-3/10 купли-продажи земельного участка площадью 24 700 кв.м с кадастровым номером 53:23:8101400:0094, расположенного по адресу: г. Великий Новгород, ул. Кочетова. Согласно пункту 2.1 договора стоимость земельного участка составляет 55 000 000 руб. Оплата по договору производится путем передачи права требования вышеуказанной суммы с общества с ограниченной ответственностью "Мурпромстрой" от ЗАО "Тандер" к ООО "Регионснабсервис" (пункт 2.2 договора). Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 11 марта 2010 года.

ЗАО "Тандер" проведено межевание земельного участка общей площадью 24 700 кв.м с кадастровым номером 53:23:8101400:0094, и он разделен на два земельных участка площадью 4000 кв.м с кадастровым номером 53:23:8101400:100 и площадью 20 700 кв.м. с кадастровым номером 53:23:8101400:101.

ЗАО "Тандер" (продавец) и ООО "Бакара" (покупатель) 13 сентября 2010 года заключили договор N ВнвФ-53/10 купли-продажи земельного участка площадью 20 700 кв.м с кадастровым номером 53:23:8101400:101. Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора стоимость продаваемого земельного участка составляет 42 424 166 руб., оплата по договору производится в течение пяти дней с момента подписания договора. Переход права собственности к ООО "Бакара" зарегистрирован в ЕГРП 02 ноября 2010 года (т. 1, л. 25 - 28).

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 13 апреля 2010 года по делу N А44-2815/2009 ООО "Аквапарк" признано несостоятельным (банкротом) и в его отношении введена процедура банкротства - конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Тарасов Павел Евгеньевич (т. 1, л. 35 - 42).

Конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением от 24.08.2010 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от 01 октября 2009 года, заключенного ООО "Аквапарк" и ООО "КИГО", по основаниям, предусмотренным главой III.1 "Оспаривание сделок должника" Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Новгородской области от 25 ноября 2010 года по делу N А44-2815/2009, вступившим в законную силу, оспоренная конкурсным управляющим сделка признана недействительной, так как совершена с нарушением требований статьи 63 Закона о банкротстве, поэтому является ничтожной.

Ссылаясь на данные обстоятельства, полагая, что ООО "Бакара" не является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, пришел к выводу, что истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что ответчик - ООО "Бакара" на момент приобретения в собственность спорного земельного участка знало о порочности договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от 01 октября 2009 года или о каких-либо спорах, связанных с его заключением и исполнением.

Апелляционный суд считает обжалуемое решение законным и обоснованным ввиду следующего.

Как указано в статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пунктах 13, 35 - 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 названного Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. При этом ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Из определения Арбитражного суда Новгородской области от 25 ноября 2010 года по делу N А44-2815/2009 следует, что конкурсный управляющий ООО "Аквапарк" обратился с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 01 октября 2009 года лишь 24 августа 2010 года.

ЗАО "Тандер" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица 11 октября 2010 года, тогда как договор купли-продажи, предметом которого является спорный земельный участок, подписан ЗАО "Тандер" и ООО "Бакара" 13 сентября 2010 года.

Из свидетельства от 26.08.2010 о государственной регистрации права собственности ЗАО "Тандер" на земельный участок общей площадью 20 700 кв.м с кадастровым номером 53:23:8101400:101 следует, что ограничения (обременения) права в ЕГРП не зарегистрированы.

С заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к ООО "Бакара" представители ЗАО "Тандер" Николаева С.Г. и ООО "Бакара" Павлов Р.Ю. обратились в Управление 21 сентября 2010 года. Государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок к ООО "Бакара" произведена 02 ноября 2010 года, то есть до вынесения 25 ноября 2010 года определения о признании недействительный сделки должника от 01 октября 2009 года.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о недоказанности того факта, что ООО "Бакара" на момент приобретения в собственность спорного земельного участка знало о порочности договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от 01 октября 2009 года или о каких-либо спорах, связанных с его заключением и исполнением.

Возмездность сделки подтверждается материалами дела, так как во исполнение своих обязательств по оплате приобретенного земельного участка ООО "Бакара" платежным поручением от 16.09.2010 N 198 перечислило на расчетный счет ЗАО "Тандер" 42 424 166 руб.

Таким образом, довод ответчика, что он является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, подтвержден надлежащими доказательствами по делу.

Судом первой инстанции правомерно отклонена ссылка истца на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 13 сентября 2010 года N ВнвФ-53/10, заключенный ЗАО "Тандер" (продавец) и ООО "Бакара" (покупатель), является ничтожным в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Из материалов дела усматривается, что принадлежащие истцу на праве собственности сооружения коммунальной инфраструктуры: ливневая и бытовая канализация, хозпитьевой водопровод, расположенные по адресу: г. Великий Новгород, ул. Кочетова, д. 22, из владения ООО "Аквапарк" не выбывали и предметом договора купли-продажи от 13 сентября 2010 года N ВнвФ-53/10 не являлись. Следовательно, у ЗАО "Тандер", как у собственника, имелось право на реализацию принадлежащего ему земельного участка, без каких-либо ограничений.

Иные основания, связанные с недействительностью договора купли-продажи от 13 сентября 2010 года N ВнвФ-53/10, истцом не указаны и судом не установлены.

Ввиду вышеизложенных обстоятельств доводы подателя жалобы подлежат отклонению, судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, нормы материального и процессуального права применены правильно, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Новгородской области от 08 апреля 2011 года по делу N А44-15/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аквапарк" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

А.Я. Зайцева Е.В. Носач