Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2011 г. N 15АП-5314/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-2626/2011

27 июня 2011 г.

15АП-5314/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2011 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х. Тимченко

судей И.Н. Глазуновой,Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кючковой М.В.

при участии:

от заявителя: Логвиненко А.В., доверенность N 03-11 от 10.03.2011 г.; директор Ютина Г.Д., паспорт;

от администрации г.Сочи: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 34400239413171),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования города-курорта Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 15.04.2011 по делу N А32-2626/2011

принятое в составе судьи Артамкиной Е.В.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИнтерКом"

к администрации муниципального образования город-курорт Сочи

о признании незаконными действий

УСТАНОВИЛ:

ООО "ИнтерКом" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация)

о признании действия и равно бездействия администрации города Сочи по непродлению разрешения на строительство объекта капитального строительства "Здание кинотеатра с подземной автостоянкой и размещением офисных помещений делового центра" на земельном участке с кадастровым номером 23:49: 0204022:7, выданного ООО "ИнтерКом" 04.12.2006 за N 120/Ц-12/191 сроком до 01.08.2009, не соответствующими законодательству,

об обязании администрации города Сочи с момента принятия решения судом продлить разрешение на строительство объекта капитального строительства "Здание кинотеатра с подземной автостоянкой и размещение офисных помещений делового центра" на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204022:7, выданного ООО "ИнтерКом" 04.12.2006 N 120/Ц-12/191 сроком до 31.12.2012.

Заявленные требования мотивированы тем, что администрация г.Сочи в установленный законом срок не разрешила вопрос о продлении срока действия разрешения на строительство, а в последствии, необоснованно отказала в его продлении.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2011 суд суд обязал администрацию г. Сочи выдать обществу разрешение на строительство сроком действия до 31.12.2012.. Решение мотивировано тем, что в 2006 заявитель получил разрешение на снос кинотеатра "Спутник", в дальнейшем ему выдано разрешение на строительство нового кинотеатра. Общество выполнило работы по сносу здания и приступило к строительству объекта согласно разрешения N 120/ц-12/191,15.05.2009 г.. заявитель зарегистрировал право собственности на незавершенное строительством здание 3% готовности площадью 4059 кв.м. литер Б.

За два месяца до окончания разрешения на строительство общество обратилось с заявлением о продлении разрешения до 01.08.2012г. Отказ администрации г. Сочи в выдаче разрешения на строительство необоснован, так как доказательств того, что объект нарушает архитектурно-планировочную организацию территории, администрацией не представлено, заявление подано в установленные законом сроки. Суд с учетом требований ФЗ N 310 от 01.12.2007 г. обязал администрацию выдать разрешение сроком до 31.12.2012 г.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация муниципального образования города-курорта Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просила отменить его, в иске обществу отказать полностью. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы.

Проектом строительства кинотеатра предусмотрено окончание строительства после 01 января 2013 года, уполномоченный орган не вправе выдавать разрешения на строительство объектов капитального строительства и иных объектов, расположенных в границах зон особой архитектурно-планировочной организации территории, установленных в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", окончание строительства которых предусмотрено после указанной даты.

Кроме того, договор аренды от 31.08.2005 с заявителем заключен неуполномоченным лицом, поскольку на момент заключения договора администрация г.Сочи такими полномочиями не располагала.

В отзыве ООО "ИнтерКом" с доводами апелляционной жалобы не согласилось, указав, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204022:7 является собственностью муниципального образования - г. Сочи, то есть использование данного объекта осуществляется с ведома собственника земельного участка и не нарушает прав третьих лиц. Ссылка администрации на недействительность договора аренды необоснованна, поскольку встречное требование о признании его ничтожным не заявлялось при рассмотрении дела в суде первой инстанции. В связи с этим, общество полагает, что разрешение на строительство N 120/Ц-12/191 от 04.12.2006 выдано законно. Исполнительный договор, график производства работ, подтверждают возможность окончания строительства до 31.12.2012 г.

Также заявитель считает несостоятельной ссылку администрации на невозможность выдачи разрешения, поскольку не представлены доказательства включения спорного земельного участка в границы зоны особой архитектурно-планировочной организации территории, на которую распространяются ограничения выдачи разрешения, срок которых истекает 01.01.2013.

В опровержение доводов жалобы общество представило протокол совещания администрации г.Сочи от 10.06.2011 г., которым рекомендовано удовлетворить просьбу общества о продлении разрешения на строительство.

В судебное заседание представитель администрации г. Сочи не явился. Дело в отношении заинтересованного лица рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, пояснив, что в случае продления разрешения, строительство объекта будет завершено до 01.01.2013. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204022:7 обществом полностью возведен фундамент и подземная часть здания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.10.2004 принято Постановление города Сочи "О реализации инвестиционного проекта строительство здания кинотеатра с подземной автостоянкой и размещением офисных помещений Делового центра, предложенного заявителем, по Курортному проспекту Центрального района города Сочи N 2158.

На основании указанного постановления между муниципальным унитарным кинозрелищным предприятием"Спутник" и обществом согласован и подписан инвестиционный договор от 11.11.2004. (том 1,лист дела 42).

15.11.2004 инвестиционный договор рассмотрен и одобрен Сессией Городского собрания Сочи и принято решение N 227 о реализации инвестиционного проекта по строительству нового кинотеатра, поскольку здание кинотеатра "Спутник" имело износ конструкций и не отвечало современным требованиям конозрелищного предприятия (том 1,лист дела 39).

30.11.2004 принято Постановление главы города Сочи "О разрешении ООО "ИнтерКом" разработку проектной документации для сноса здания кинотеатр "Спутник" по Курортному проспекту Центрального района города Сочи" (том 1, лист дела 54,55).

31.08.2005 между администрацией г. Сочи (арендодатель) и МУП киновидиозрелещное предприятие "Спутник" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого предприятию предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:49: 0204022:0007. Согласно пункту 1.3 земельный участок предоставлен для размещения и эксплуатации здания кинотеатра "Спутник". Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом, проставленным на договоре (том 1,лист дела 58). По договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.12.2006 г. права арендатора переданы ООО "ИнтерКом", договор зарегистрирован регистрационной службой 26.02.2007 г. (том 1,лист дела 60)

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

В силу части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 названной статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

20.10.2006 администрация города Сочи выдала обществу разрешение N 103/Ц21-05 на снос здания кинотеатра "Спутник"; 04.12.2006 общество получило разрешение на строительство объекта N 120/Ц-12/191 сроком до 01.08.2009 г. (том 1, лист дела68,69).

Выполнив работы по сносу здания и приступив к строительству объекта, 15.05.2009 общество зарегистрировало за собой право собственности на незавершенное строительством нежилое здание 3% готовности, площадью 4 059 кв. м литера Б, инвентарный номер 3901 (том 1, лист дела 67).

Руководствуясь положениями пункта 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации общество за шестьдесят дней до истечения срока действия разрешения- 03.06.2009 г. обратилось с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство объекта до 01.08.2012 г. (том 1,лист дела 73).

Письмом N 86/01-02-34 от 14.01.2011 г. администрация города Сочи отказала обществу в продлении разрешения на строительство. Отказ мотивирован следующим.

1.Согласно сводного заключения от 29.09.2006 г. N 1641-2006 после разработки рабочей документации необходимо получить заключение Управления Главэкспертизы России по Ростовской области. Доказательств выполнения этих требований не представлено.

2. Согласно пункту 14.2 статьи 14 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган не вправе выдавать разрешения на строительство объектов, расположенных в границах зон особой архитектурно-планировочной организации территории срок действия, которых истекает после 1.01.2013 г.

Земельный участок, предназначенный для застройки расположен в границах зоны особого градостроительного и архитектурного контроля, установленной Правилами землепользования и застройки города Сочи для обеспечения единства архитектурно-планировочной организации города Сочи. Продолжительность строительства составляет 41 месяц, то есть срок окончания строительства истекает после 1 января 2013 г.

3.Градостроительнрым регламентом территориальной зоны Р-2 (зона зеленых насаждений общего пользования) не предусмотрено строительство каких-либо объектов.

Считая неправомерным отказ в продлении разрешения на строительство, общество обратилось в суд с заявлением об обжаловании действий администрации г.Сочи.

Суд признал, что отказ в продлении срока действия разрешения на строительство не соответствует действующему законодательству и нарушает права заявителя и, руководствуясь статьями 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязал администрацию г. Сочи выдать разрешение на продление строительства объекта -здания кинотеатра сроком до 31.12.2012. г.

Судом первой инстанции установлено, что отказ в выдаче разрешения на продление срока действия разрешения на строительство мотивирован ссылкой на необходимость получения заключения Управления Главэкспертизы России после разработки рабочей документации объекта.

В материалы дела представлено Положительное сводное заключение N 1641-2006 г. по проектной документации (стадия проект) "здание кинотеатра с подземной автостоянской и размещением офисных помещений делового центра" в г.Сочи Краснодарского края, согласно которому проектная документация рекомендована к утверждению как основа для разработки рабочей документации. В пункте 4.2 заключения указано на необходимость представления рабочих чертежей в Управление Главэкспертизы по Ростовской области.

Как следует из ответа Главэкспертизы России (Ростовский филиала) от 27.11.2007 г., действующим законодательством не предусмотрена экспертиза рабочей документации (том 1,лист дела 112).

Таким образом, отказ в выдаче разрешения на продление строительства по указанному основанию не обоснован.

Администрация города Сочи в апелляционной жалобе сослалась на нарушение судом требования ФЗ N 310 указав, что разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом строительства объекта. Представленный заявителем проект предусматривает срок строительства 41 месяц, то есть после 1 января 2013 г.

Согласно статье 10.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (введена Федеральным законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ) осуществление градостроительной деятельности в связи с организацией и проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, а также развитием города Сочи как горноклиматического курорта регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, если иное не определено Федеральным законом "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ N 310).

Статьей 14 указанного Федерального закона установлены особенности осуществления градостроительной деятельности в целях организации и проведения Олимпийских игр и Паралимпийских игр и развития города Сочи как горноклиматического курорта.

Так, В целях обеспечения единства архитектурно-планировочной организации города Сочи как места проведения Олимпийских игр и Паралимпийских игр на территории муниципального образования город-курорт Сочи на период до 1 июля 2014 года устанавливаются зоны особой архитектурно-планировочной организации территории. Границы зон особой архитектурно-планировочной организации территории и требования к внешнему архитектурному облику объектов капитального строительства и иных объектов, расположенных в границах таких зон, определяются органом местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи по согласованию с Корпорацией в порядке, установленном для утверждения правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, и устанавливаются в правилах землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи. При этом границы зон особой архитектурно-планировочной организации территории должны отображаться в документах территориального планирования муниципального образования город-курорт Сочи, а также в правилах землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи.

В указанных зонах на период с 1 января 2013 года по 1 июля 2014 года запрещается строительство объектов капитального строительства и иных объектов; уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган не вправе выдавать разрешения на строительство объектов капитального строительства и иных объектов, расположенных в границах зон особой архитектурно-планировочной организации территории, срок действия которых истекает после 1 января 2013 года. При этом продление срока действия разрешений на строительство таких объектов не допускается (части 14.1.,14.2 статьи 14, Федеральный закон от 01.12.2007 N 310-ФЗ ).

Как следует из решения Городского Собрания Сочи от 25.11.2010 г. в Правила землепользования и застройки на территории г. Сочи, утвержденные Решением Собрания Сочи от 29.12.2009 г. N 202, внесены изменения. Так, земельный участок с кадастровым номером 23 :49: 0204022:007, площадью 4100 кв.м., расположенный по Курортному проспекту, 5 в Центральном районе г.Сочи включен в границы территориальной зоны ОД-2 общественно-деловой центр. (пункт 1.5 решения) и не относится к территориальной зоне Р-2 (зона зеленых насаждений общего пользования) на что указала администрация.

Согласно пункту 19 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта. Проектом организации строительства кинотеатра с подземной автостоянкой и офисными помещениями делового центра на земельном участке с кадастровым N 23:49:0204022:7, прошедшим в составе проектной документации по объекту Госэкспертизу (Положительное сводное заключение N1641-2006 от 29.09.2006 г.) общая расчетная продолжительность строительства - 31,6 месяцев. Согласно исполненному договору NИП-01.10/08 от 15.04.2008 г., графику производства строительно-монтажных работ и пояснительной записки к нему, общая продолжительность уже исполненного строительства составила 20 месяцев. Таким образом, продление срока строительства до 31.12.2012 г. отвечает возможностям застройщика - ООО "ИнтерКом" исполнить строительство в 18 месяцев (том 1,лист дела 156).

В силу части 14.3 статьи 14 Закона ФЗ N 310 лица, являющиеся собственниками, землепользователями, землевладельцами или арендаторами земельных участков, находящихся в границах зон особой архитектурно-планировочной организации территории, за счет собственных и (или) привлеченных средств обязаны завершить строительство расположенных на них объектов капитального строительства и иных объектов, до 1 января 2013 года, если более ранний срок не установлен разрешениями на строительство, и привести внешний архитектурный облик указанных объектов капитального строительства и иных объектов в соответствие с установленными требованиями к внешнему архитектурному облику объектов капитального строительства и иных объектов до 1 января 2013 года.

В суде апелляционной инстанции директор общества пояснила, что с целью завершения строительства, общество намерено организовать работу в несколько смен, что позволит завершить строительство объекта к определенному судом сроку.

Следовательно, суд первой инстанции в соответствии с требованиями ФЗ N 310 правомерно определил срок выдачи разрешения на строительство до 31.12.2012г.

В апелляционной жалобе администрация г.Сочи сослалась на ряд правовых норм, действовавших в момент заключения с обществом договора аренды с земельного участка с кадастровым номером N 13:49:0204022:7 (договор аренды от 31.08.2005 г. и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.12.2006 г. администрация города-курорта Сочи не являлась органом, управомоченным на распоряжение указанным земельным участком; данный участок являлся собственностью РФ, вследствие чего договор аренды N 4900003615 является ничтожной сделкой, общество владеет земельным участком незаконно.

Между тем, указанный довод не приведен в отказе о продлении разрешения на строительство, не ссылалась на него администрация города Сочи при рассмотрении спора в суде первой инстанции, тем самым, лишив общество представить свои возражения.

Судом апелляционной инстанции исследован приведенный администрацией г. Сочи довод.

До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ) администрация не вправе была распоряжаться указанным земельным участком.

Согласно части 7 статьи 1 Закона N 244-ФЗ земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу названного Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 названной статьи.

В силу частей 10, 11 статьи 1 Закона 224-ФЗ к собственности муниципальных районов или городских округов относятся земельные участки, которые указаны в части 7 статьи 1, расположены в границах курортов федерального значения и которые заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; предоставлены органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований либо созданным ими казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям; предусматриваются федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации, а также иные земельные участки, право федеральной собственности, на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 статьи 1.

До вступления в законную силу Закона N 244-ФЗ право федеральной собственности на земельный участок не зарегистрировано, наличие предусмотренных частью 8 статьи 1 названного Закона оснований не подтверждено. Отсутствуют в деле и доказательства того, что в границах курорта Сочи в установленном порядке образована иная особо охраняемая природная территория федерального значения (часть 12 статьи 1 Закона N 244-ФЗ).

Как следует из постановления Главы города Сочи N 2158 от 25.10.2004 г. здание кинотеатра "Спутник" являлось муниципальной собственностью г.Сочи, находилось в хозяйственном ведении муниципального унитарного кинозрелищного предприятия "Спутник" (далее МУКП "Спутник"). Земельный участок площадью 4100 кв.м. был предоставлен муниципальному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования (государственный акт от 10.11.1992 г. серии КК-2 N 426000127). Данный факт также усматривается из кадастрового паспорта земельного участка, в котором правообладателем указано- МУКП "Спутник", вид права- бессрочное (постоянное) пользование (том 1, лист дела 61).

Статья 23 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. предоставляла администрации муниципального образования право распоряжаться земельными участками, расположенными в пределах черты муниципального образования и находившимися до приватизации в федеральной собственности, путем передачи их в бессрочное (постоянное) пользование, временное пользование и аренду (независимо от наличия на данных участках недвижимого имущества). Указом Президента РФ от 24.12.93 N 2287 статья 23 ЗК РСФСР признана недействующей.

Инвестиционный договор от 11.11.2004 г. заключен между муниципальным унитарным кинозрелищным предприятием "Спутник" и ООО "ИнтерКом", строительство кинотеатра осуществлено в рамках исполнения инвестиционного проекта, заключенного с согласия администрации г.Сочи, одобренного решением Городского Собрания Сочи (пункт 2 статьи 18 Федерального Закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".)

Поскольку МУКП "Спутник" являлось постоянным (бессрочным) пользователем земельного участка, отсутствие у администрации города Сочи надлежащих полномочий по заключению договора аренды N 4900003615 от 31.08.2005 г., не привело к прекращению ранее возникшего у муниципального предприятия права в отношении земельного участка.

В настоящий момент согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 18.03.2011 г., от 20.05.2011 г., право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23 :49: 0204022:7, площадью 4100 кв.м., расположенный по Курортному проспекту, 5 в Центральном районе г.Сочи, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г.Сочи.

Объект, незавершенный строительством, расположен в границах указанного земельного участка площадью 4100 кв.м.

Как собственник земельного участка, администрация вправе в соответствии с нормами действующего законодательства решить вопрос с обществом о дальнейшем использовании земельного участка, учитывая при этом выданные администрацией разрешения на снос старого здания кинотеатра, на строительство нового объекта, а также произведенные затраты заявителя на строительство нового объекта. Из протокола от 10.06.2011 г. совещания администрации города Сочи по вопросу приведения к единому архитектурному облику объектов капитального строительства на территории МО г. Сочи видно, что на указанном совещании, рекомендовано удовлетворить просьбу ООО "ИнтерСочи" о продлении разрешения на строительство кинотеатра.

Таким образом, приведенный в жалобе довод о ничтожности договора аренды не может быть основанием для отмены судебного акта первой инстанции.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2011 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2011 по делу N А32-2626/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов