Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2010 г. N 15АП-5206/10

город Ростов-на-Дону

дело N А32-43530/2009

15 июля 2010 г.

15АП-5206/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2010 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.,

при участии:

от истца: представитель Христюк Л.В., доверенность N 0150-9/181 от 12.05.2010, паспорт: серия 03 07 N 804678, выдан ОУ ФМС России по Краснодарскому краю в Прикубанском округе г. Краснодара 20.02.2008;

от ответчика: представитель Колесникова И.Н., доверенность N 40 от 18.02.2010, паспорт: серия 03 09 N 010908, выдан ОУФМС России по Краснодарскому краю в Прикубанском округе г. Краснодара 02.09.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз-Кубань"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 24 марта 2010 года по делу N А32-43530/2009

по иску общества с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз-Кубань"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Руст-Инвест"

о государственной регистрации перехода права собственности,

принятое судьей Черновой А.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз-Кубань" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Руст-Инвест" о регистрации перехода к ООО "Руст-Инвест" права собственности на следующие объекты недвижимого имущества:

- артезианская скважина N 2905 протяженностью 180м. с инвентарным номером 1300000090, расположенная по адресу: Краснодарский край, Каневский район, х. Труд;

- артезианская скважина N 3393 протяженностью 170м. с инвентарным номером 1300000091, расположенная по адресу: Краснодарский край, Каневский район, х. Труд;

- цех приема рыбы, ледохранилище с инвентарным номером 1300000003, литер Д, Д1, общей площадью 162,7 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, Каневский район, ст-ца Привольная, ул. Набережная, дом N 10а;

- склад с инвентарным номером 1300000025, склад с инвентарным номером 1300000028, литер Р, общей площадью 568,9 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, Каневский район, х. Труд;

- домик для рыбаков с инвентарным номером 1300000044, литер А, общей площадью 52,8 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневский район, станица Привольная;

- артезианская скважина N 5692 с инвентарным номером 1300000100, глубиной 170м., расположенная по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Ясенский с/о, участок Броды;

- склад материалов, литер Г6, общая площадь 45,5 кв.м., инвентарный номер 1300000009, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневский район, станица Привольная, ул. Хрюкина, дом N 64;

- шлюз сбросной Челбассы, литер XXXIX, общая площадь 405 кв.м., инвентарный номер 1300000099, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневский район, х. Труд (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - том 1, 1листы дела. 85-86).

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

По договору купли-продажи имущественного комплекса филиала ООО "Газпром трансгаз-Кубань" - РАФ "Новая жизнь" N 13/ДС-ПРОЧ/0123 от 27.04.2008 ответчику были переданы объекты недвижимости. По акту приема-передачи ООО "Руст-Инвест" получило также подлинники правоустанавливающих документов, необходимые для регистрации перехода права собственности, однако ответчик от регистрации перехода права собственности отказывается. Исковые требования основаны на статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 марта 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда мотивировано тем, что в договоре купли-продажи от 27.04.2008 и в приложении N 1 к нему стороны указали только наименование передаваемых объектов, без указания адреса, литера, этажности, площади. Документы, представленные для государственной регистрации прав ответчика на недвижимое имущество в ЕГРП, не содержали описание недвижимого имущества, достаточное для заполнения соответствующего раздела ЕГРП: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (по кадастровому паспорту объекта недвижимого имущества или иному документу, предусмотренному законом и содержащему описание объекта недвижимого имущества), назначение, иную необходимую информацию. Истцом не выполнено обязательство по передаче прав на земельный участок под объектами недвижимости.

В апелляционной жалобе ООО "Газпром трансгаз-Кубань" просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная жалоба ООО "Газпром трансгаз-Кубань" обоснована следующими доводами.

Инвентарные номера объектов, указанные в приложении N 1 к договору купли-продажи имущества N 13/ДС-ПРОЧ от 27.04.2008 и в акте приема-передачи основных средств от 30.04.2008, соответствуют инвентарным номерам, указанным в технических паспортах на спорные объекты недвижимости. Полученное от ООО "Газпром трансгаз-Кубань" недвижимое имущество, ответчик с мая 2008 года использует в своей производственной деятельности. На основании данного договора за ООО "Руст-Инвест" зарегистрировано право собственности на 51 объект недвижимого имущества. Договор купли-продажи от 27.04.2008 признан заключенным судебными актами арбитражных судов, вступившими в законную силу. Подлинники правоустанавливающих документов были переданы ответчику в 2008 году по акту приема-передачи. Целью иска являлось устранение в ЕГРП записи о праве собственности ООО "Газпром трансгаз-Кубань" на 9 объектов недвижимости, переданных в собственность ООО "Руст-Инвест" в апреле 2008 года, списанных с баланса продавца.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Руст-Инвест" доводы жалобы не признало, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ответчик указал, что проданные истцом объекты имеют существенные недостатки, местоположение артезианских скважин определить не представляется возможным. Недостаточно определенным являются технические характеристики здания складов N 1300000025 и N 1300000028. Местоположение домика для рыбаков точно не установлено.

В дополнительных пояснениях к апелляционной жалобе ООО "Газпром трансгаз-Кубань" также указало, что ответчик переоформил на себя право пользования земельными участками в Каневском районе общей площадью 13102га, в том числе и под спорными объектами. Между тем, ООО "Газпром трансгаз-Кубань" вынуждено нести расходы по арендной плате за пользование земельным участком в Ейском районе, на которых расположены объекты недвижимости, от регистрации перехода права собственности на которые ответчик уклоняется.

В дополнительном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Руст-Инвест" указало, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности обусловлено виной самого истца.

В судебном заседании апелляционной инстанции предлагал сторонам осуществить регистрацию перехода права собственности на заявленные объекты, учитывая, что право собственности истца на указанные объекты зарегистрировано.

Представитель ответчика отказался от регистрации перехода права собственности на указанные объекты, мотивируя тем, что со стороны ответчика отсутствует уклонение от регистрации, считает, что решение суда является законным и обоснованным.

Представителем ООО "Руст-Инвест" представлено ходатайство об исключении из материалов дела документов, представленных истцом 30.06.2010 г..: технические паспорта на объекты, свидетельства о регистрации права, перечень объектов недвижимого имущества, проданных ООО "Руст-Инвест", решение по делу А32-4746/2010, постановления апелляционной и кассационной инстанции по делу А32-1468/2009, постановление кассационной инстанции по делу А32-9643/2010.

Суд апелляционной инстанции считает ходатайство не подлежащим удовлетворению, поскольку в определении от 10.06.2010 г.. апелляционная инстанция просила стороны представить судебный акт по делу А32-43532/2009 г.., в рамках которого разрешен спор об обжаловании действий органа госрегистрации и документы в обоснование заявленных требований и возражений на них.

Представленные документы, как следует из материалов дела, были предметом исследования суда первой инстанции.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд полагает необходимым решение суда отменить, исковые требования удовлетворить ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи N 13/ДС-ПРОЧ/0123 от 27.04.2008 ООО "Газпром трансгаз-Кубань" продало ООО "Руст-Инвест" имущество рыболовецкой агрофирмы (РАФ) "Новая жизнь", расположенное в Краснодарскому крае, Каневской район, станица Привольная, улица Хрюкина, д. 64, в том числе: недвижимое имущество, указанное в перечне - приложении N 1 к договору. Истец обязался передать покупателю имущество по актам приема-передачи вместе со всей необходимой документацией, а также в течение 60 рабочих дней с даты подписания договора совместно с покупателем или его уполномоченным представителем осуществить необходимые действия по передаче в регистрирующий орган документов, необходимых для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 к договору. Ответчик обязался принять имущество и уплатить за него покупную цену.

В соответствии с приложением N 1 к договору купли-продажи N 13/ДС-ПРОЧ/0123 от 27.04.2008 в перечень недвижимого имущества РАФ "Новая жизнь" вошли 69 объектов недвижимости рыночной стоимостью 20 524 130 руб. Указанные объекты индивидуализированы инвентарными номерами, иные уточняющие признаки отсутствуют (адрес, местонахождение на определенном земельном участке, площадь, кадастровый или условный номер, год ввода в эксплуатацию).

Перечисленные в исковом заявлении объекты под их инвентарными номерами включены в приложение N 1 к договору купли-продажи от 27.04.2008. Спорные объекты недвижимости были переданы ответчику по акту приема-передачи от 30.04.2008 (том 1, листы 23-26).

Материалами дела подтверждается государственная регистрация права собственности ООО "Газпром трансгаз-Кубань" на артезианскую скважину N 5692 общей глубиной 170м, обозначенную в свидетельстве о государственной регистрации права от 04.04.2008 под инвентарным номером 2677, расположенную по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Ясенский с/о, участок Броды (условный номер 23-23-20/043/2005-052) (том 1, лист 30).

Право собственности ООО "Газпром трансгаз-Кубань" на артезианскую скважину N 3393 (условный номер 23:11:05:02:18.2004-170), общей протяженностью 170.0000м., расположенную в Краснодарском крае, Каневский район, х. Труд, зарегистрировано в ЕГРП 17.05.2008 (том 1, лист 31).

17.05.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о праве собственности ООО "Газпром трансгаз-Кубань" на артезианскую скважину N 2905 (условный номер 23:11:05:02:18.2004-167, инвентарный номер 28761), расположенную в Каневском районе, х. Труд (том 1, лист 32).

Право собственности ООО "Газпром трансгаз-Кубань" на цех приема рыбы, ледохранилище, общей площадью 162,7кв.м. (условный номер 23:27/01:12:964:10А, инвентарный номер 28762, литер Д, Д1, этажность 1), расположенные в Каневском районе, станица Привольная, ул. Набережная, дом N 10А, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 25.03.2008 (том 1, лист 33).

Право собственности ООО "Газпром трансгаз-Кубань" на домик для рыбаков (общей площадью 52,8 кв.м., условный номер 23:27/01:12:00:00, инвентарный номер 28759, литер А, этажность 1), расположенный по адресу: Каневский район, станица Привольная, зарегистрировано в ЕГРП 21.03.2008 (том 1, лист 35).

Право собственности ООО "Газпром трансгаз-Кубань" на здание склада (общей площадью 568,9 кв.м., инвентарный номер 28760, условный номер 23:11:05:05:5.2004-260, литер Р, этажность 1), расположенное в Каневском районе, х. Труд, зарегистрировано в ЕГРП 30.04.2008 (том 1, лист 34).

Право собственности ООО "Газпром трансгаз-Кубань" на склад материалов общей площадью 45,5 кв.м. (инвентарный номер 24291, литер Г6, этажность 1, условный номер 23-23-27/029/2009-886), расположенный по адресу: Каневской район, станица Привольная, ул. Хрюкина, дом N 64, зарегистрировано в ЕГРП 13.11.2009 на основании решения арбитражного суда от 21.07.2009 N А32-5391/2009-15/118 (том 3, лист 114).

Право собственности ООО "Газпром трансгаз-Кубань" на шлюз сбросной Челбассы общей площадью 405 кв.м., инвентарный номер 28456, литер XXXIX, расположенный в Каневском районе, х. Труд, зарегистрировано 13.11.2009 на основании решения арбитражного суда от 21.07.2009 N А32-5391/2009-15/118 (том 3, лист 115).

То обстоятельство, что право собственности ООО "Газпром трансгаз-Кубань" на склад материалов общей площадью 45,5 кв.м. (литер Г6, инвентарный номер 24291) и шлюз сбросной Челбассы общей площадью 405 кв.м. (литер XXXIX, инвентарный номер 28456) было зарегистрировано значительно позже заключения договора их продажи от 27.04.2008, не свидетельствует о том, что на момент заключения указанного договора право собственности на указанные объекты у ООО "Газпром трансгаз-Кубань" отсутствовало.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.07.2009 по делу N А32-5391/2009, решениями ОАО "Газпром" от 01.09.2006 N 24, от 16.03.2007 N 35/у, от 16.03.2007 N 38/у ООО "Кубаньгазпром" было реорганизовано путем выделения 100% дочерних обществ ООО "Газпром ПХГ", ООО "Газпромюгподземремонт" и ООО "Газпром трансгаз-Кубань", утвержден разделительный баланс.

Уставный капитал образованного в результате выделения общества сформирован в соответствии с разделительным балансом, передача имущества в уставный капитал осуществлена по акту приема-передачи от 02.04.2007, по которому в уставный капитал ООО "Газпром трансгаз-Кубань" вошли, в том числе, слесарный цех, построенный в 1953 году, и прудовое хозяйство, построенное в 1980 году, входящие в состав филиала ООО "Газпром трансгаз-Кубань".

В связи с бухгалтерским учетом в ООО "Кубаньгазпром" согласно характеристике в инвентарной карточке учета основного средства - слесарного цеха в его состав входил конструктивно обособленный объект: склад материалов, литер Г6, общей площадью 45,5 кв.м., расположенный в Краснодарском крае, Каневском районе, ст. Привольная, ул. Хрюкина, 64, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0505026:0004. Шлюз сбросной Челбассы, литер XXXIX площадью 405 кв.м., расположенный в Каневском районе Краснодарского края, х. Труд, в связи с укрупненным бухгалтерским учетом входил в состав прудового хозяйства, построенного в 1980 году, расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0501000:0014.

Арбитражный суд учитывает также разъяснения, данные в пункте 11 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) недвижимое имущество принадлежало на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Отсутствие в ЕГРП записи о регистрации права собственности ООО "Газпром трансгаз-Кубань" на некоторые объекты недвижимости на момент заключения договора купли- продажи от 27.04.2008 не свидетельствует о недействительности указанного договора, поскольку право собственности истца на все проданные объекты зарегистрировано на основании одного и того же документа - разделительного баланса от 30.09.2006, утвержденного решением участника ООО "Кубаньгазпром" N 35/У от 16.03.2007, а также акта приемки-передачи имущества в уставный капитал ООО "Газпром трансгаз-Кубань" от 02.04.2007.

Из устава ООО "Газпром трансгаз-Кубань" от 05.06.2007 следует, что истец является правопреемником прав и обязанностей ООО "Кубаньгазпром" в соответствии с разделительным балансом, утвержденным решением ОАО "Газпром" как единственного участника ООО "Кубаньгазпром" от 16.03.2007 N 35/У (том 1, лист 12).

Приобретение объектов недвижимости в результате реорганизации ООО "Кубаньгазпром" в форме выделения с передачей указанных объектов в уставный капитал ООО "Газпром трансгаз-Кубань" является основанием возникновения права собственности ООО "Газпром трансгаз-Кубань" в порядке правопреемства, на тех же условиях и в том же объеме, что и у праводателя - ООО "Кубаньгазпром". Право собственности правопредшественника истца - ООО "Кубаньгазпром" - на переданные в уставный капитал истца объекты недвижимости не оспаривается. Доказательства, свидетельствующие о принадлежности указанных объектов иным лицам, в деле отсутствуют.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.09.2009 N 1395/09, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Из нормативных положений статей 549 - 557 Гражданского кодекса Российской Федерации также не следует, что для заключения договора продажи недвижимости право собственности продавца должно быть зарегистрировано в ЕГРП.

На основании договора купли-продажи N 13/ДС-ПРОЧ/0123 от 27.04.2008 было зарегистрировано право собственности ООО "Руст-Инвест" всего на 51 объект недвижимости, входящий в состав РАФ "Новая жизнь" и проданный ООО "Руст-Инвест" согласно приложению N 1 к договору от 27.04.2008 (том 3, листы17-21).

В результате сопоставления представленных в материалы дела технических паспортов арбитражный суд установил следующее.

Объект "склад материалов", расположенный по адресу Каневской район, ст. Привольная, ул. Хрюкина, 64, инвентарный номер 24291, литер Г6, зарегистрированный за ООО "Газпром трансгаз-Кубань" на праве собственности 13.11.2009, по инвентарному номеру бухгалтерского учета, указанному в техническом паспорте от 09.06.2008, совпадает с инвентарным номером объекта "склад материалов" (N 1300000009), обозначенного в приложении N 1 к договору купли-продажи от 27.04.2008 и в акте приема-передачи основных средств под порядковым номером N 66.

Объект "здание склада", расположенный в Каневском районе Краснодарского края, х. Труд, зарегистрированный за истцом на праве собственности 30.04.2008 с указанием общей площади в размере 568,9 кв.м. под инвентарным номером 28760, литер Р, отражен в техническом паспорте от 27.09.2007 под инвентарными номерами бухгалтерского учета 1300000025, 1300000028, которые совпадают с аналогичными инвентарными номерами объектов "склад", "здание склада", указанными в приложении N 1 к договору от 27.04.2008 и в акте приема-передачи под номерами N 6 и N 9.

Объект "шлюз сбросной Челбассы", зарегистрированный за ООО "Газпром трансгаз-Кубань" на праве собственности 13.11.2009 под инвентарным номером 28456, литер XXXIX, общей площадью 405 кв.м., в техническом паспорте от 09.06.2008 указан под инвентарным номером бухгалтерского учета N 1300000099, который совпадает с аналогичным инвентарным номером объекта "шлюз сбросной Челбассы", обозначенного в приложении N 1 к договору купли-продажи от 27.04.2008 и акте приема-передачи под порядковым номером N 60.

Объект "артезианская скважина N 2905", зарегистрированный за истцом на праве собственности 17.05.2008, общей протяженностью 180м., под инвентарным номером 28761, по адресу: Каневской район, х. Труд, по инвентарному номеру бухгалтерского учета, указанному в соответствующем техническом паспорте от 27.09.2007, соответствует инвентарному номеру объекта "артезианская скважина 2905" (1300000090), обозначенному в приложении N 1 к договору от 27.04.2008 и акте приема-передачи под порядковым номером N 13.

Объект "артезианская скважина N 3393", зарегистрированный за истцом на праве собственности 17.05.2008, общей протяженностью 170м., расположенный по адресу: Каневской район, х. Труд, по инвентарному номеру бухгалтерского учета, указанному в техническом паспорте от 27.09.2007, соответствует инвентарному номеру объекта "артезианская скважина 3393", указанному в приложении N 1 к договору от 27.04.2008 и акте приема-передачи под порядковым номером N 14.

Объект "домик для рыбаков", зарегистрированный за истцом 21.03.2008, общей площадью 52,8 кв.м., под инвентарным номером 28759, литер А, расположенный по адресу Каневский район, станица Привольная, по данным технического паспорта учтен под инвентарным номером бухгалтерского учета N 1300000044, который совпадает с инвентарным номером объекта "домик для рыбаков", указанного в приложении N 1 к договору от 27.04.2008 и акте приема-передачи под порядковым номером N 20.

Объект "артезианская скважина N 5692", зарегистрированный за истцом 0404.2008 под инвентарным номером 2677, общей глубиной 170м, расположенный по адресу: Ейский район, Ясенский с/о, участок Броды, по инвентарному номеру бухгалтерского учета, указанному в техническом паспорте от 28.09.2007, совпадает с аналогичным объектом "артезианская скважина 5692", обозначенным в приложении N 1 к договору от 27.04.2008 и акте приема-передачи под порядковым номером N 34.

Объект "цех приема рыбы, ледохранилище", зарегистрированный за истцом на праве собственности 25.03.2008, общей площадью 162,7 кв.м., под инвентарным номером 28762, литер Д, Д1, расположенный по адресу Каневский район, ст-ца Привольная, ул. Набережная, дом N 10А, по инвентарному номеру бухгалтерского учета, указанному в техпаспорте от 27.09.2007 (N 1300000003), соответствует объекту "цех приема рыбы, ледохранилище", обозначенному в приложении N 1 к договору от 27.04.2008 и акте приема-передачи под порядковым номером N 30.

В соответствии с частью 2 статьи 47 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" технические паспорта, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

По смыслу части 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Согласно части 10 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ никто не вправе требовать от собственника ранее учтенного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства либо иного лица осуществления плановой, внеплановой или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и тому подобного) данного объекта недвижимости в связи с выдачей указанного в части 9 настоящей статьи кадастрового паспорта данного объекта недвижимости или государственной регистрацией прав на данный объект недвижимости и сделок с ним.

Подписав перечень недвижимого имущества РАФ "Новая жизнь" - приложение N 1 к договору от 27.04.2008, а также акт приема-передачи основных средств от 30.04.2008, ответчик тем самым констатировал наличие указанных в данных документах объектов недвижимости в натуре, а также подтвердил исполнение продавцом обязанности по передаче указанных объектов.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Между тем, по смыслу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Поскольку публичная легитимация истца как собственника проданных ООО "Руст-Инвест" объектов недвижимости в виде соответствующих записей в ЕГРП не прекратилась, ООО "Газпром трансгаз-Кубань", не владея спорными объектами и выразив волю на переход права собственности к ответчику, продолжает нести бремя публично-правовых обязанностей, связанных с обладанием титула собственника недвижимости, в том числе по уплате налогов, арендной платы за пользование землей, несению административно-правовых обязанностей, связанных с обеспечением эксплуатации объектов недвижимости.

Доказательств, свидетельствующих о недействительности договора купли-продажи от 27.04.2008 N 13/ДС-ПРОЧ/0123 или его незаключенности, в материалах дела не имеется.

Довод о незаключенности договора купли-продажи от 27.04.2008 N 13/ДС-ПРОЧ/0123 был предметом исследования арбитражных судов в рамках других дел и не получил подтверждения. Так, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 24.08.2009 по делу N А32-1468/2009, оставленном без изменении постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.11.2009, отклонил довод ООО "Руст-Инвест" о невозможности определить предмет договора от 27.04.2008 N 13/ДС-ПРОЧ/0123, заключенного с ООО "Газпром трансгаз-Кубань", поскольку стороны в достаточной степени для участников договора индивидуализировали поименованное в договоре имущество, указав соответствующий инвентарный номер, что позволяет произвести идентификацию и индивидуализацию каждого из объектов путем сопоставления данных инвентаризационных карточек и иных документов, включая технические паспорта (том 1, лист 73).

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 01.03.2010 по делу N А32-20451/2009 по иску ООО "Руст-Инвест" к ООО "Газпром трансгаз-Кубань" о признании договора купли-продажи от 27.04.2008 N 13/ДС-ПРОЧ/0123 незаключенным указал, что о согласовании предмета договора купли-продажи от 27.04.2008 свидетельствует факт подписания сторонами 30.04.3008 акта приема-передачи, в котором указаны наименование, рыночная стоимость и инвентарные номера объектов. Указанный акт подписан сторонами без возражений и замечаний. Инвентарные номера объектов, указанные в приложении N 1 к договору купли-продажи от 27.04.2008, соответствуют инвентарным номерам, указанным в технических паспортах на объекты недвижимости.

Указание в пункте 1.1 договора купли-продажи от 27.04.2008 N 13/ДС-ПРОЧ/0123 в качестве местонахождения объектов недвижимости улицы Хрюкина, д. 64, станица Привольная Каневского района, не означает несогласованности предмета договора, поскольку, подписывая приложение N 1 к договору и акты приема-передачи, покупатель мог достоверно проверить точный адрес приобретаемых объектов и потребовать внесения соответствующих изменений в договор. Так как этого сделано не было, арбитражный суд полагает, что определенное в пункте 1.1 договора местонахождение объектов недвижимости относилось не ко всем продаваемым объектам. Местоположение некоторых объектов следует определять в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права собственности ООО "Газпром трансгаз-Кубань" на проданные им объекты. Представитель истца пояснил, что проданные объекты располагались в Каневском и Ейском районах, о чем ответчику было известно при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции установил, что неотъемлемой частью договора. являются приложения N 1-6, в которых содержится перечень объектов недвижимости, незавершенного производства, крупного рогатого скота и других товаро - материальных ценностей. В указанных перечнях перечислены все объекты, приобретенные ответчиком как в Каневском районе, так и в Ейском районе.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установлено, что в силу норм статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Как видно из материалов дела, для эксплуатации и обслуживания здания ледохранилища, здания приема рыбы, домика рыбака ООО "Газпром трансгаз-Кубань" постановлением главы муниципального образования Каневской район от 20.06.2008 N 809 предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:11:05 05 016:0002, расположенный в Каневском районе, станица Привольная, улица Набережная, 10А (том 2, лист 179). На основании данного постановления администрацией Каневского района и ООО "Газпром трансгаз-Кубань" заключен договор аренды от 20.06.2008 N 1100001275 земельного участка площадью 1326 кв.м. с кадастровым номером 23:11:05 05 016:0002, прошедший государственную регистрацию (том 2, листы 171-178).

Для эксплуатации артезианских скважин N 2905, N 3393, зданий, строений, сооружений прудового хозяйства истцу постановлением главы муниципального образования Каневской район от 20.06.2008 N 808 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 13027778 кв.м., с кадастровым номером 23:11:05 01 000:0014, расположенные относительно ориентира: Каневской район, Привольненское сельское поселение, в 12,5 км. к северо-западу от станицы Привольной, примыкает с восточной стороны к хутору Труд, в связи с чем, администрацией Каневского район и ООО "Газпром трансгаз-Кубань" заключен договор аренды от 20.06.2008 N 1100001276, прошедший государственную регистрацию (том 2, листы 183-190).

Право аренды земельного участка для эксплуатации склада материалов с инвентарным номером 1300000009, литер Г6, общей площадью 45,5 кв.м., расположенного в станице Привольной Каневского района, ул. Хрюкина, 64, подтверждается зарегистрированным в ЕГРП договором аренды от 20.06.2008 N 1100001274 земельного участка площадью 3629 кв.м., расположенного по тому же адресу, с кадастровым номером 23:11:05 05 026:0004, предоставленного для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости постановлением главы муниципального образования Каневской район от 20.06.2008 N 807 (том 4, лист 40).

Для эксплуатации артезианской скважины в Ейском районе, Ясенский с/о, участок Броды, истцу был предоставлен по договору от 15.12.2008 N 7700000741 в аренду земельный участок из земель водного фонда с кадастровым номером 23:08:09 07 002:0003 общей площадью 931 кв.м. на срок до 01.05.2056 (том 4, листы 77-90).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о неисполнении истцом правила статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче покупателю прав на земельные участки, занятые продаваемой недвижимостью, не соответствует материалам дела и указанным нормам материального права.

Согласно части 2 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона, подлежат обязательной государственной регистрации.

То обстоятельство, что спорные объекты недвижимости зарегистрированы под условными, а не кадастровыми номерами, не препятствует их идентификации для целей регистрации перехода права собственности, поскольку согласно части 3 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Поскольку первичная запись о праве собственности продавца - ООО "Газпром трансгаз-Кубань" в ЕГРП наличествует, регистрация перехода указанного права к ООО "Руст-Инвест" возможна. Регистрация в ЕГРП права собственности ООО "Газпром трансгаз-Кубань" на спорные объекты недвижимости опровергает доводы о недостаточности индивидуализирующих признаков указанных объектов для государственной регистрации права собственности ответчика.

Доказательств, свидетельствующих о противоречии между подлежащим регистрации правом собственности ответчика и уже зарегистрированными на спорные объекты правами третьих лиц, в материалах дела не имеется (часть 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку ответчик уклоняется от обращения совместно с истцом с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, интерес истца, заключающийся в приведении данных ЕГРП в соответствие с фактическим положением сторон, сложившимся в результате исполнения договора купли-продажи от 27.04.2008 N 13/ДС-ПРОЧ/0123, является обоснованным и подлежит судебной защите.

Довод представителя ответчика об отсутствии доказательств уклонения от регистрации опровергается предъявленным иском, поскольку в ходе рассмотрения спора стороны могли зарегистрировать переход права собственности. В ходе рассмотрения дела в апелляционной инстанции суд предлагал сторонам осуществить регистрацию, против чего возражал представитель ответчика. Указанные действия ответчика подтверждают факт уклонения покупателя от государственной регистрации права собственности на приобретенные объекты.

Из содержания статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации не вытекает запрет на обращение продавца недвижимости с иском к покупателю о государственной регистрации перехода к последнему права собственности на проданные объекты.

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При подаче иска ООО "Газпром трансгаз-Кубань" оплатило государственную пошлину 2000 руб. платежным поручением N 5956 от 22.07.2009, при подаче апелляционной жалобы истцом пошлина оплачена платежным поручением N 2581 от 06.04.2010. Указанные суммы государственной пошлины подлежат взысканию с ООО "Руст-Инвест" в пользу ООО "Газпром трансгаз-Кубань".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 марта 2010 года по делу N А32-43530/2009-71/682 отменить. Принять новый судебный акт.

Зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним переход права собственности от ООО "Газпром трансгаз-Кубань" к ООО "Руст-Инвест" на следующие объекты недвижимости:

- цех приема рыбы, ледохранилище с инвентарным номером 1300000003, литер Д, Д1, общей площадью 162,7 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, Каневский район, станица Привольная, ул. Набережная, дом N 10а;

- склад с инвентарными номерами N 1300000025, N 1300000028, литер Р, общей площадью 568,9 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневский район, х. Труд;

- шлюз сбросной Челбассы, литер XXXIX, общая площадь 405 кв.м., инвентарный номер 1300000099, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневский район, х. Труд.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Руст-Инвест" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз-Кубань" государственную пошлину в размере 4000 (четыре тысячи) руб. по иску и по апелляционной жалобе. В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

В.В. Галов
М.Н. Малыхина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.