Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2011 г. N 18АП-5180/11

г. Челябинск

30 июня 2011 г.

N 18АП-5180/2011 Дело N А76-23189/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Баканова В.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Алтынбаевым Т.Р.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Троицка Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.04.2011 по делу N А76-23189/2010 (судья Лукьянова М.В.).

В заседании принял участие представитель Администрации г. Троицка - Смирнова А.В. (доверенность от 11.01.2011).

Администрация города Троицка Челябинской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Файзи Аудит" (далее - ООО "Файзи Аудит", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору о передаче имущества в аренду от 18.07.2006 N 90.06.01.01.02 за период с 01.10.2006 по 30.11.2007 в размере 51 457 руб. 18 коп., штрафа за неисполнение обязательства по договору о передаче имущества в аренду от 18.07.2006 N 90.06.01.01.02 за период с 01.10.2006 по 30.11.2007 в размере 114 924 руб. 16 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 853 руб. 10 коп. за период с 01.12.2007 по 21.11.2010.

Определением от 28.12.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципальной собственности администрации города Троицка (далее - Управление).

Решением суда от 08.04.2011 (резолютивная часть от 07.04.2011) в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д. 108-113).

В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные исковые требования удовлетворить в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии у Администрации права распоряжаться помещением, переданным в аренду ответчику, поскольку право муниципальной собственности на помещение является ранее возникшим и подтверждается решением Челябинского областного Совета народных депутатов N 235/13-м от 20.08.1992, которое впоследствии явилось основанием для государственной регистрации права муниципальной собственности. Идентичность помещений, переданных по указанному решению и переданных в аренду ответчику, подтверждается данными технических паспортов.

Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности, так как срок начинает течь с 20.12.2007, с даты, указанной как дата погашения задолженности в акте возврата арендованного имущества.

ООО "Файзи Аудит" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на отсутствие у истца на момент заключения договора права распоряжаться имуществом, а также пропуск срока исковой давности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился, просит рассмотреть апелляционную жалобу без его участия.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам по делу.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.07.2006 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Файзи Аудит" (арендатор) подписан договор о передаче имущества в аренду N 90.06.01.01.02 (т. 1 л.д. 13-14), согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и хозяйственное использование, то есть в аренду нежилые встроенные помещения, расположенные по адресу: 457100 г.Троицк ул.Сибирская, д.23, площадь помещений составляет 29,7 кв.м., номера помещений на поэтажном плане первого этажа 1, 2, 3, 4 (согласно плана) (пункт 1.1 1 договора).

Указанное нежилое помещение является собственностью муниципального образования - город Троицк Челябинской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.01.2009 74АА N 919531 (т. 1 л.д. 20). Согласно указанному свидетельству, объектом права является нежилое помещение площадью 29,5 кв.м., номера на поэтажном плане 1,2, расположенное по адресу: Челябинская область, г.Троицк, ул.Сибирская, д.23.

Основанием возникновения права муниципальной собственности в свидетельстве указано решение Челябинского областного Совета народных депутатов N 235/13-м от 20.08.1992, которое представлено в материалы дела (т. 1 л.д. 32).

Договор заключен сроком до 18.06.2007 (п. 7.1. договора).

Согласно п. 4.2. договора, размер арендной платы и ее расчет определяются в приложении N 2 к договору. Арендная плата выплачивается ежемесячно не позднее 10 числа, следующего за расчетным месяцем (п.4.3 договора).

Согласно п. 5.2 договора, в случае просрочки платежей по настоящему договору Арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 1% за каждый день просрочки.

Факт передачи ответчику в аренду имущества подтверждается актом приема-передачи от 18.07.2006 (т. 1 л.д. 15), являющимся приложением N 1 к договору.

Помещение было передано арендатором и принято арендодателем на основании акта о приеме - передаче муниципального имущества (возврат арендованного имущества) 30.11.2007 (т. 1 л.д.19).

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендным платежам за пользование спорным имуществом, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказано наличие права распоряжения нежилым помещением, переданным в аренду ответчику, на момент заключения договора аренды от 18.07.2006, поскольку государственная регистрация права муниципальной собственности на данное помещение произведена 11.01.2009, а наличие у истца ранее возникшего права собственности на имущество из материалов дела не установлено ввиду невозможности идентифицировать помещения, переданные в муниципальную собственность и в аренду по спорному договору.

Кроме того, суд указал на пропуск истцом срока исковой давности, поскольку истцу стало известно о нарушении его права 11.11.2007.

Выводы суда нельзя признать верными.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

При этом в силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно п. 2 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее - Постановление N 3020-1), объекты государственной собственности, указанные в приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

В соответствии с п. 1 приложения N 3 к Постановлению N 3020-1, к объектам муниципальной собственности относится: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Согласно п. 9 Распоряжения Президента РФ от 18.03.1992 N 114-рп "Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности", для передачи объектов в муниципальную собственность города (кроме городов районного подчинения), района (кроме районов в городах) соответствующий Комитет по управлению имуществом города, района разрабатывает перечень объектов.

В перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность, могут быть включены только объекты, относящиеся к муниципальной собственности, в соответствии с приложением 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт - Петербурга и муниципальную собственность" от 27.12.91 N 3020-1.

Совет народных депутатов города, района утверждает перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность.

Комитет регистрирует представленные перечни объектов в день их поступления.

Комитет по управлению имуществом осуществляет проверку соответствия представленных перечней требованиям, установленным приложением 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.

При обнаружении в перечнях объектов, не соответствующих указанному требованию, они исключаются из регистрационного перечня, о чем Комитет по управлению имуществом в недельный срок со дня регистрации перечня уведомляет орган, утвердивший перечень. По этим объектам подготавливается отдельное решение соответствующего Верховного Совета или Совета народных депутатов.

Объекты, полностью соответствующие требованиям приложения 3 указанного Постановления Верховного Совета Российской Федерации, подлежат передаче в муниципальную собственность в двухмесячный срок со дня регистрации перечня.

Не исключенные из перечня объекты считаются переданными в муниципальную собственность района, города с момента принятия решения о его передаче Верховным Советом республики в составе Российской Федерации, Советом народных депутатов края, области, автономной области, автономного округа или по истечении 2-месячного срока с момента регистрации перечня, если соответствующее решение не было принято. Срок исчисляется в соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1 Указа Президента РФ от 22.12.1993 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что органы местного самоуправления самостоятельно утверждают перечень объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность в соответствии с приложением N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". Передача объектов (имущества), относящихся к муниципальной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации или федеральную собственность осуществляется с согласия органов местного самоуправления либо по решению суда. Решения органов местного самоуправления о включении объектов (имущества) в состав муниципальной собственности могут быть оспорены в судебном порядке.

Согласно п. 3 названного Указа установлено, что решения органов местного самоуправления могут быть отменены лишь в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, решением Челябинского областного совета народных депутатов от 20.08.1992 N 235/13-м (далее по тексту - решение N 235/13-м) в муниципальную собственность передано имущество, в том числе имущество муниципального предприятия "Троицкжилремэксплуатация" (т. 1 л.д. 32, 33).

Названный акт органа местного самоуправления о формировании перечня имущества, включённого в состав муниципальной собственности, в судебном порядке не отменён, не признан недействительным, спорное имущество из перечня не исключено как не соответствующее нормам Постановления N 3020-1 либо форме перечня (п. 9 Распоряжения N 114-рп).

Выводы суда первой инстанции о невозможности идентифицировать имущество, переданное в муниципальную собственность по решению N 235/13-м, и в аренду по договору от 18.07.2006, не соответствуют обстоятельствам дела.

Из договора аренды следует, что ответчику в аренду переданы нежилые встроенные помещения по адресу г. Троицк, ул. Сибирская, д. 23, общей площадью 29, 7 кв.м., номера на поэтажном плане N 1, 2, 3, 4.

Помещения N 1, 2, 3 общей площадью 29, 7 кв.м. указаны в поэтажном плане помещения, подписанном сторонами договора и приложенном к нему (т. 1 л.д. 16), а также переданы ответчику по акту (т. 1 л.д. 15).

В силу того, что в плане помещений (приложении к договору) и в акте передачи указаны помещения N 1, 2, 3 общей площадью 29, 7 кв.м., что также соответствует данным последующей технической инвентаризации, суд полагает, что указание в п. 1.1. договора на помещение N 4 является технической ошибкой.

Площадь, нумерация и расположение указанных помещений соответствует данным технической инвентаризации по состоянию на 21.11.2001 (т. 1 л.д. 95).

Аналогичные технические характеристики содержатся в кадастровом паспорте помещений по состоянию на 18.11.2008 (т. 1 л.д. 81-82), за исключением помещения N 3, которое, как следует из сопоставления кадастрового паспорта и технического паспорта на 21.11.2001, по данным последней технической инвентаризации является частью помещения N 1, а также за исключением незначительного изменения площади на 0,2 кв.м., что согласно пояснениям истца явилось следствием изменения перегородок внутри помещения (демонтаж стен некапитального характера).

Таким образом, помещения по данным технической инвентаризации 21.11.2001 и 18.11.2008 являются идентичными.

На основании данных технической инвентаризации 21.11.2001 заключен договор аренды, что следует из сопоставления поэтажного плана-приложения к договору и технического описания объекта от 21.11.2001.

На основании данных технической инвентаризации по состоянию на 18.11.2008 зарегистрировано право муниципальной собственности на помещения N 1, 2 общей площадью 29,5 кв.м. по Аресу: г Троицк, ул. Сибирская, д. 23 (т. 1 л.д. 20).

Таким образом, помещения, переданные в аренду ответчику, и помещения, в отношении которых зарегистрировано право муниципальной собственности, идентичны.

Из свидетельства о государственной регистрации права собственности следует, что основанием регистрации права муниципальной собственности явилось решение Челябинского областного Совета народных депутатов N 235/13-м от 20.08.1992.

Согласно указанному решению (т. 1 л.д. 32) в муниципальную собственность переданы предприятия г. Троицка, в том числе муниципальное предприятия "Троицкжилремэксплуатация".

Из справки муниципального предприятия "Троицкжилремэксплуатация" (т. 1 л.д. 78, 80) следует, что встроенные помещения по адресу Сибирская, д. 23, находящиеся на балансе данного предприятия, переданы в муниципальную собственность на основании решения N 235/13-м.

Принимая во внимание, что на основании решения N 235/13-м в муниципальную собственность был передан весь имущественный комплекс муниципального предприятия "Троицкжилремэксплуатация" (ст. 132 ГК РФ), а спорные помещения находились на балансе данного предприятия, отсутствие доказательств того, что какие-либо помещения, находящиеся по адресу Сибирская, д. 23, не вошли в перечень имущества, переданного в муниципальную собственность согласно решения N 235/13-м, а также ранее установленное апелляционным судом обстоятельство идентичности имущества, переданного в аренду ответчику, и имущества, в отношении которого зарегистрировано право муниципальной собственности, у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о невозможности идентификации спорных помещений в решении о передаче имущества в муниципальную собственность.

Кроме того, рассматриваемое решение N 235/13-м от 20.08.1992 впоследствии явилось основанием для государственной регистрации права муниципальной собственности, ввиду чего суд первой инстанции, сделав вывод о недоказанности передачи в муниципальную собственность спорных помещений, по существу сделал вывод о недействительности основания возникновения права муниципальной собственности, тогда как в силу ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности может быть оспорено только в судебном порядке по иску заинтересованного лица при наличии доказательств возникновения у него такого права.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о наличии у муниципального образования ранее возникшего права собственности на спорное имущество на момент заключения договора аренды с ответчиком признаётся обоснованным.

Не соответствует обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно п. 4.3. договора аренды арендная плата выплачивается арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Из исковых требований следует, что истцом предъявлена к взысканию задолженность, в том числе, за ноябрь 2007 года.

Таким образом, срок исполнения обязательства по уплате арендной плате за ноябрь 2007 года у ответчика наступает 10.12.2007, в силу чего срок исковой давности по взысканию задолженности за указанный период начинает течь с 11.12.2007, а не с 11.11.2007, как определил суд первой инстанции.

Доводы администрации о начале течения срока исковой давности с 20.12.2007, с даты, указанной как дата погашения задолженности в акте возврата арендованного имущества, отклонятся как противоречащие п. 2 ст. 200 ГК РФ, поскольку у ответчика существует обязанность по оплате арендной плате в сроки, обусловленные договором аренды, тогда как пунктом 4.3. договора сторонами установлена помесячная оплата арендной платы, в силу чего к рассматриваемым отношениям подлежит применению п. 2 ст. 200 ГК РФ, а не п. 1 ст. 200 ГК РФ.

Кроме того, из акта следует, что ответчик был не согласен с размером задолженности.

Из материалов дела следует, что иск подан Администрацией 18.11.2010 (т. 1 л.д. 5).

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Ответчиком сделано заявление о применении исковой давности (т. 1 л.д. 98).

С учётом применения исковой давности, суд признаёт обоснованными исковые требования истца по сумме основного долга, начиная с 18.11.2007.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды от 18.07.2006, заключенный на срок до 18.06.2007, по окончании срока его действия был продлён на неопределённый срок ввиду отсутствия возражений сторон и продолжения пользования имуществом ответчиком.

Арендуемое помещение было освобождено ответчиком 30.11.2007 на основании акта (т. 1 л.д. 19), данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Таким образом, договорные отношения прекращены по соглашению сторон с 30.11.2007 (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 4.2. договора установлена обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере, установленном приложением к договору.

Размер арендной платы определён на основании муниципальных нормативных актов, устанавливающих ставки арендной платы за муниципальное имущество, что признаётся судом обоснованным.

За период с 18.11.2007 по 30.11.2007 (за ноябрь 2007 с учётом применения исковой давности) задолженность составила 1 608 рублей.

Доказательств погашения задолженности в указанном размере не представлено, ввиду чего сумма основного долга в размере 1 608 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Истцом заявлен период взыскания процентов с 01.12.2007 по 20.11.2010, то есть за период после прекращения договора.

Исковые требования в данной части подлежат частичному удовлетворению - за период с 11.12.2007 по 20.11.2010, принимая во внимание, что арендатор обязан уплачивать арендную плату не позднее 10 числа месяца, следующего за расчётным (п. 4.3. договора), в силу чего просрочка исполнения денежного обязательства наступила с 11.12.2007.

Таким образом, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.12.2007 по 20.11.2010, исходя из ставки рефинансирования 7, 75% на день подачи иска, составил 342 рубля.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика штрафа согласно п. 5.2. договора за просрочку внесения арендной платы за ноябрь 2007 включительно.

Согласно данному пункту договора, в случае просрочки платежей по договору арендатор уплачивает штраф в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Принимая во внимание, что согласно п. 4.3. договора аренды обязанность по внесению арендных платежей за ноябрь 2007 у ответчика наступила не ранее 10.12.2007, оснований считать его нарушившим обязательство ранее указанной даты не имеется в силу ст. 309 и 314 ГК РФ, тогда как с 30.11.2007 договор аренды прекращён. Таким образом, не имеется правовых оснований для начисления неустойки, предусмотренной договором, в период, заявленный истцом, и в удовлетворении требований о взыскании штрафа по п. 5.2. договора следует отказать.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению, решение суда первой инстанции - отмене.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.04.2011 по делу N А76-23189/2010 отменить.

Исковые требования Администрации города Троицка Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью "Файзи Аудит" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Файзи Аудит" в пользу Администрации г. Троицка всего 1950 рублей, в том числе: задолженность по арендной плате за период с 18.11.2007 по 30.11.2007 в сумме 1 608 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.12.2007 по 20.11.2010 в сумме 342 рубля.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Файзи Аудит" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 2000 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

В.В.Баканов И.Ю.Соколова