Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2011 г. N 18АП-5295/11

г. Челябинск

30 июня 2011 г.

N 18АП-5295/2011 Дело N А47-10508/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Баканова В.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Алтынбаевым Т.Р.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сорочинска Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.04.2011 по делу N А47-10508/2010 (судья Штырник В.М.).

Администрация города Сорочинска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спец Транс" (далее - ООО "Спец Транс", общество, ответчик) о взыскании ответчика 98 229 руб. 16 коп. - задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и 9 341 руб. 80 коп. - пени согласно п. 2.6 договора (с учётом уточнения размера исковых требований, л.д. 127).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 05.04.2011 (резолютивная часть от 04.04.2011) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу Администрации взыскано 56 553 руля, в том числе: 51553 рубля 61 копейка основного долга и 5 000 рублей пени (л.д. 139-141).

В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа во взыскании долга по арендной плате за земельный участок в сумме 46 675 руб. 55 коп. и пеней за просрочку платежей в сумме 4 341 руб. 80 коп.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального права.

Полагает, что является необоснованным вывод суда первой инстанции о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы, поскольку размер арендной платы подлежит определению в соответствии с нормативными актами, которыми утверждены ставки арендной платы за землю. Таким образом, за период пользования ответчиком арендуемым земельным участком произошло изменение ставки арендной платы, что не является изменением условий договора аренды и соответственно не требует государственной регистрации. Ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09.

Кроме того, изменение ставок арендной платы не является изменением арендной платы более одного раза в год, в силу чего данное изменение соответствует требованиям п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке в связи с принятием нормативных актов органов государственной власти и местного самоуправления предусмотрена также пунктом 2.1. договора аренды, и арендатор был уведомлён об увеличении арендной платы и подписал дополнительные соглашения к договору, производил частичную оплату, что свидетельствует о его согласии.

Таким образом, заключение между сторонами дополнительного соглашения к договору в части изменения размера аренной платы не требуется, поскольку изменяется не размер арендной платы, а производится корректировка ставок арендной платы на процент изменения индекса потребительских цен.

Апеллянт также отмечает, что при определении суммы основного долга и пеней, суд исходил из расчёта арендной платы за земельный участок, подлежащей уплате в 2008 году за период с 29.09.2008 по 31.12.2008, а не исходя из годового размера арендной платы, что является неправомерным.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, истец просит рассмотреть апелляционную жалобу без его участия.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой и инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, что между Администрацией (арендодатель) и ООО "Спец Транс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 542 от 03.12.2008 (л.д. 9-12), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер: 56:45:01 02 001:181, площадью 12745 кв.м, местоположение: обл. Оренбургская обл., р-н Сорочинский, г. Сорочинск, ул. Железнодорожная, 85, корпус 7. Разрешенное использование земельного участка: земли под зданиями (строениями), сооружениями (производственный корпус), на основании распоряжения Администрации города Сорочинска 03.12.2008 N 1575-р, согласно кадастрового плана земельного участка (л.д. 13).

Администрацией с ООО "Спец Транс" было подписано дополнительное соглашение об условиях, сроке внесения и размере арендной платы на 2009 г., согласно которому арендатору установлена арендная плата за арендованный земельный участок, расположенный по адресу: г. Сорочинск, ул. Железнодорожная, 85, корпус 7 площадью 12745 м.кв. за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 в сумме 219 799 руб. 37 коп. и дополнительное соглашение об условиях, сроке внесения и размера арендной платы с 01.01.2010 по 31.12.2010 в сумме 242 949 руб. 98 коп.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения, сроки внесения арендной платы за пользование земельным участком установлены ежемесячно и вносятся равными долями от годовой суммы, подлежащей уплате в срок не позднее 10 числа текущего месяца.

В соответствии с п.2.6 договора аренды земельного участка N 542 от 03.12.2008 в случае неуплаты арендатором платежей в установленные сроки начисляются пени в размере равной одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты за каждый день просрочки платежа.

Ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств в части внесения платы за пользование земельным участком, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что дополнительные соглашения к договору аренды в части изменения размера арендной платы на 2009 и 2010 г.г., являющиеся обязательными для заключения в соответствии с условиями договора, не зарегистрированы в установленном законом порядке, ввиду чего являются незаключенными и не порождают правовых последствий в части увеличения размера арендной платы за землю. В силу этого суд первой инстанции произвёл расчёт суммы задолженности ответчика за аренду земли, исходя из размера арендной платы, согласованного сторонами в договоре аренды от 03.12.2008, признав необоснованным довод истца о необходимости расчёта платы за землю на основании нормативно утверждённых ставок арендной платы.

Суд также установил несоразмерность заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, в силу чего сумма неустойки снижена судом до 5000 рублей.

Выводы суда нельзя признать верными, поскольку они противоречат нормам материального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предмет договора аренды от 03.12.2008 определён сторонами как земельный участок, имеющий кадастровый номер: 56:45:01 02 001:181, площадью 12745 кв.м, местоположение: обл. Оренбургская обл., р-н Сорочинский, г. Сорочинск, ул. Железнодорожная, 85, корпус 7.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание, что земельный участок площадью 12745 кв.м. поставлен на кадастровый учёт (кадастровый номер 56:45:01 02 001:181, л.д. 13-14), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды заключен на срок до 03.06.2010, зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 18).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

Условиями договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование участком в размере согласно прилагаемому к договору расчёту арендной платы (приложение N 2).

Договором также предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием нормативных правовых актов Оренбургской области, Сорочинского городского совета, Администрации города Сорочинска, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы, дифференцированные ставки земельного налога и льготы.

Новый расчёт арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды. Ежегодное заключение дополнительного соглашения к договору является обязательным.

Из представленного истцом расчёта усматривается, что истец предъявляет к взысканию арендную плату за период 2010 г. (л.д. 7-8, 128).

В материалы дела представлено дополнительное соглашение об условиях, сроке внесения и размере арендной платы за 2010 г. (л.д. 125), согласно которому арендатору установлена арендная плата за арендованный земельный участок, расположенный по адресу: г. Сорочинск, ул. Железнодорожная, 85, корпус 7 площадью 12745 кв.м за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 в сумме 242 949 руб. 98 коп.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.12.009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/2009 (ч. 3.1. ст. 170 АПК РФ).

Предусмотренная в п. 2.1 договора аренды обязанность сторон заключать дополнительные соглашения к договору аренды в части изменения размера арендной платы, исходя из цитированных выше норм, по существу является соглашением, направленным на приведение договора в соответствие с требованиями действующих нормативных правовых актов (ст. 422 ГК РФ), однако не отменяет установленной императивными нормами закона обязанности арендатора вносить плату за землю в размере, установленном нормативными правовыми актами. Внесение платы за пользование рассматриваемым земельным участком по иным ставкам противоречит ч. 3 ст. 65 ЗК РФ. Ввиду изложенного, заключение сторонами дополнительных соглашений не носит правообразующего характера для целей установления размера арендной платы, так как ставки арендной платы определяются не сторонами договора, а публично-правовым образованием.

С учётом изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению ввиду необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы суд апелляционной инстанции находит необоснованным, противоречащим положениям действующего законодательства.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Представленный истцом расчёт задолженности и неустойки (л.д. 7-8, 128) судом проверен, признан обоснованным.

Расчёт суммы основного долга произведён с учётом вышеуказанных выводов суда на основании Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" и Постановления Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 N 537-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области".

Нормативные акты вступили в силу, являются действующими, в установленном порядке не оспорены, не признаны недействительными.

Ответчик возражений относительно правомерности определения ставок арендной платы, использованных в расчёте, не высказал.

Размер неустойки произведён истцом, исходя из 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (п. 2.6. договора аренды) на день подачи иска (7, 75%).

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при наличии оснований для применения статьи 333 ГК РФ основанием для применения данной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В том случае, когда названная статья применяется по инициативе суда, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов.

Принимая во внимание совокупность обстоятельств: длительность просрочки исполнения обязательства, сумму основного долга, соответствие размера неустойки последствиям нарушения обязательства, а также необходимость соблюдения баланса интересов истца и ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для снижения размера предъявляемой к взысканию неустойки.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме, решение суда первой инстанции - отмене.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.04.2011 по делу N А47-10508/2010 отменить.

Исковые требования Администрации города Сорочинска Оренбургской области удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спец Транс" в пользу Администрации города Сорочинска Оренбургской области всего 107 570 рублей 96 копеек, в том числе: задолженность по арендной плате в сумме 98 229 рублей 16 копеек и пени в сумме 9 341 рубль 80 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спец Транс" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумму 4 227 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

В.В.Баканов И.Ю.Соколова