Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2011 г. N 04АП-2110/11

г. Чита

Дело N А19-1397/2011

30.06.2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29.06.2011.

Полный текст постановления изготовлен 30.06.2011

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи М. А. Клепиковой, судей: А. В. Стрелкова, К. Н. Даровских

при ведении протокола судебного заседания секретарем О. О. Горловой

при участии:

от истца: не явился, извещен (уведомление от 04.06.11)

от ответчика: не явился, извещен (конверт от 03.06.11, уведомление от 04.06.11)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МолдРосс" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 апреля 2011 года по делу N А19-1397/2011 по иску Администрации города Иркутска (ИНН 3808131271, ОГРН 1053808211610) к обществу с ограниченной ответственностью "МолдРосс" (ИНН 3809019829, ОГРН 1023801032100) о расторжении договора, изъятии земельного участка,

принятое судьей М. Н. Габескирия

установил:

иск заявлен о расторжении заключенного Администрацией города Иркутска с обществом с ограниченной ответственностью "МолдРосс" договора аренды от 29.06.2007 N 3698 земельного участка общей площадью 5575 кв.м., расположенного по адресу: г.Иркутск, Куйбышевский район, мкр. Топкинский, с кадастровым номером 38:36:000013:3234; изъятии у ООО "МолдРосс" названного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20 апреля 2011 года исковые требования удовлетворены.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе со ссылкой на ст.1065, 1069 ГК РФ просит его отменить, в удовлетворении иска отказать, поскольку планом внешнего управления должника ООО "МолдРосс", утвержденного 30.07.2010 собранием кредиторов, предусмотрена уступка права аренды на спорный земельный участок подрядной организации ООО "СобРоссо". Ответчик заявлял ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании для оплаты возникшей задолженности, однако суд в удовлетворении заявленного ходатайства отказал, полагая, что указанные обстоятельства не имеют значения для рассматриваемого спора. Между тем, истец не воспользовался правом на взыскание задолженности по арендной плате в судебном порядке, указанное бездействие противоречит общественным интересам.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Стороны в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом. В соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие надлежащим образом уведомленных лиц.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением мэра города Иркутска от 28.02.2007 N 031-06-280/7-1 "О предоставлении ООО "МолдРосс" земельного участка в микрорайоне Топкинский Куйбышевского района г. Иркутска для строительства группы жилых домов", обществу с ограниченной ответственностью "МолдРосс" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 5575 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000013:3234, расположенный в микрорайоне Топкинский Куйбышевского района г. Иркутска, для строительства группы жилых домов.

По условиям договора аренды земельного участка от 29.06.2007 N 3698, заключенного между Администрацией города Иркутска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "МолдРосс" (арендатор) арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 5575 кв.м., расположенный по адресу: г.Иркутск, Куйбышевский район, мкр. Топкинский, с кадастровым номером 38:36:000013:3234 (пункт 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора, границы объекты установлены на местности и обозначены поворотными точками на кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (Приложение N 1). В пункте 1.5 договора установлена цель использования земельного участка: под строительство группы жилых домов. Срок действия договора установлен с 28.02.2007 по 28.02.2012 (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1.5 договора, арендодатель обязан осуществлять контроль за исполнением арендатором условий договора, фиксировать результаты проверок соответствующим актом, составленным совместно с арендатором.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора, арендатор обязан при предоставлении ему объекта под строительство зданий, строений, сооружений, приступить к строительству после государственной регистрации договора, а также получения необходимых разрешений в установленном порядке.

Согласно пункту 2.2.3 договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, определенным в пункте 1.5 договора, принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке и размерах, установленных разделом 3 договора.

Согласно пунктам 3.2, 3.3, 3.4 договора, арендная плата исчисляется с 28.02.07, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, равными долями не позднее 15.03., 15.06., 15.09., 15.11. текущего года.

В соответствии с пунктом 3.5 договора, размер арендной платы на текущий календарный год определяется расчетом, прилагаемым к договору и являющимся неотъемлемой его частью (приложение N 2).

Согласно пункту 3.6 договора, в случае изменения арендной платы на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, Иркутской области, органов местного самоуправления г. Иркутска, изменение условий договора производится арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель направляет арендатору соответствующее уведомление.

В соответствии с пунктом 5.2.3 договора, он прекращает свое действие, в том числе при расторжении его по инициативе арендодателя в случаях, предусмотренных в п.п. 5.3, 5.4 договора.

Согласно пунктам 5.3.1, 5.3.2 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется объектом с существенным нарушением условий договора, либо с неоднократными нарушениями, по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 5.4.4 договора, он может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае, если арендатор не использует объект, предназначенный для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течении трех лет.

Согласно пункту 5.5 договора, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с неисполнением, ненадлежащим исполнением договорных обязательств арендатором, только после направления ему письменного предупреждения о необходимости исполнения договорных обязательств.

Земельный участок передан ответчику по передаточному акту от 28.02.2007.

Согласно уведомлению Федеральной регистрационной службы от 03.09.2007 N 01/097/2007-476, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.08.2007 произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 29.06.2007 N 3698.

Неисполнение ООО "МолдРосс" обязанностей по возмещению арендных платежей и использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, определенным в пункте 1.5 договора, в течении 3 лет явилось основанием для обращения истца с настоящим иском.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусматривает невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа, а также пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Факт ненадлежащего исполнения ООО "МолдРосс" обязательств по внесению арендной платы, в том числе, по договору от 29.06.2007 N 3698 за период с января 2009 года по 15.10.2009, а также размер задолженности по арендной плате в сумме 155 722 руб. 47 коп. установлен определением Арбитражного суда Иркутской области от 29.04.2010 по делу N А19-23664/09-49-73 при рассмотрении требования Администрации г.Иркутска о включении в реестр требований ООО "МолдРосс" в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО "МолдРосс", и ответчиком не оспаривается.

Кроме того, актом проверки соблюдения условий договора аренды N 3698 от 29.06.2007, проведенной 08.12.2010 должностными лицами Администрации г.Иркутска, в соответствии с пунктом 2.1.5 договора, установлено, что земельный участок, расположенный в микрорайоне Топкинский и предоставленный ООО "МолдРосс" под строительство группы жилых домов, не осваивается, строительные работы не ведутся.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика пояснил, что строительство на переданном ООО "МолдРосс" в аренду по договору от 29.06.2007 N 3698 земельном участке не ведется.

В этой связи суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный земельный участок не используется ответчиком в соответствии с его целевым назначением. Названные обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО "МолдРосс" пользуется переданным ему в аренду имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно пункту 5.5 договора, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с неисполнением, ненадлежащим исполнением договорных обязательств арендатором, только после направления ему письменного предупреждения о необходимости исполнения договорных обязательств.

Согласно рекомендациям, изложенным ВАС РФ в пункте 30 информационного письма от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Соответствующее предупреждение от 02.06.2010 N 505-71-8116/10 Администрация г. Иркутска направила в адрес ООО "МолдРосс" 04.06.2010 (т.1, л.д.35-36). В предупреждении истец ссылается на нарушение условий договора от 29.06.2007 N 3698 (неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства группы жилых домов в течение трех лет с момента заключения договора, невнесение арендной платы), указывает на наличие задолженности по арендной плате по договору от 29.06.2007 N 3698, которая по состоянию на 27.05.10 составляет сумму 540 033 руб. 28 коп., сумма пени составляет 92116 руб. 12 коп., и предлагает в срок до 30.06.2010 представить в Администрацию г.Иркутска доказательства погашения указанной задолженности. Факт получения ООО "МолдРосс" указанного уведомления подтвержден представителем ответчика в судебном заседании суда первой инстанции.

В предупреждении от 02.11.2010 N 505-74-18270/10 Администрация г.Иркутска, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО "МолдРосс" условий договора аренды от 29.06.2007 N 3698 (неиспользование земельного участка предназначенного под строительство жилых домов, в течении трех лет с момента заключения договора, а также неисполнение обязанности по своевременному внесению арендной платы), предлагает ООО "МолдРосс" расторгнуть договор аренды от 29.06.2007 N 3698 и освободить земельный участок, подписав дополнительное соглашение в срок до 22.11.2010, при этом администрация города Иркутска указывает на необходимость оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 653 577 руб. 92 коп., и пени в сумме 186 865 руб. 59 коп.

Названное предупреждение получено ООО "МолдРосс" 27.12.2010, что подтверждено почтовым уведомлением N 66400732181972 (т.1, л.д.37).

В силу вышеизложенных обстоятельств исковые требования о расторжении договора аренды правомерно удовлетворены судом на основании ст. ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование об изъятии у ООО "МолдРосс" земельного участка общей площадью 5575 кв.м., с кадастровым номером N 38:36:000013:3234, расположенного по адресу: г.Иркутск, Куйбышевский район, мкр Топкинский также правомерно удовлетворено судом в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя о том, что планом внешнего управления должника ООО "МолдРосс" предусмотрена уступка права аренды на спорный земельный участок подрядной организации ООО "СобРоссо", был предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получил надлежащую оценку, правомерно отклонен в силу следующего.

Определением от 18.05.2010 по делу N А19-23664/09-49-73 в отношении ООО "МолдРосс" введена процедура внешнего управления сроком до 17.11.2011, внешним управляющим ООО "МолдРосс" утвержден арбитражный управляющий Попов В.А.

Собранием кредиторов ООО "МолдРосс" 30.07.2010 утвержден план внешнего управления ООО "МолдРосс". В разделе 3 плана внешнего управления, содержащего меры по восстановлению платежеспособности должника, условия и порядок их реализации, указано, что строительство 2 объектов в 2012 г. позволит предприятию продолжить стабильную деятельность после внешнего управления.

Сводный список доходов и расходов от строительства объектов ООО "МолдРосс" представлен в таблице 8. Согласно данным таблицы N 8 к плану внешнего управления, обществом планируются доходы от строительства объекта в микрорайоне Топкинский только в 4 квартале 2012 года, а также указано, что разрешение на строительство отсутствует. Кроме того, в таблице отражены расходы по аренде за земельный участок, расположенный в микрорайоне Топкинский, которые предполагаются только с 3 квартала 2010 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 106 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", план внешнего управления должен предусматривать меры по восстановлению платежеспособности должника, условия и порядок реализации указанных мер, расходы на их реализацию и иные расходы должника.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что введение в отношении ООО "МолдРосс" процедуры внешнего управления направлено на восстановление платежеспособности должника и не влияет на право Администрации г.Иркутска расторгнуть договор аренды в установленном законом порядке.

Ссылка заявителя жалобы на то, что истец не обращался за взысканием задолженности по арендной плате в судебном порядке, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку истец воспользовался правом на обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды, предусмотренное статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно материалам дела в судебном заседании 19.04.2011 ответчик заявил ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании для оплаты возникшей задолженности.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе может объявить перерыв в судебном заседании. Перерыв в судебном заседании может быть объявлен на срок, не превышающий пяти дней.

Как правильно указал суд первой инстанции, доказательства, подтверждающие факт оплаты по договору от 29.06.2007 N 3698, для предоставления которых ответчику требуется дополнительное время, не являются обстоятельствами, имеющими значения для рассмотрения спора о расторжении договора и изъятии земельного участка. А учитывая, что суд неоднократно (определениями от 26.01.11, 21.02.11, 23.03.11) предлагал ответчику представить доказательства возмещения арендных платежей, которые последний так и не представил, ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании отклонено правомерно. При этом ответчик не лишен возможности представить соответствующие доказательства оплаты на стадии исполнительного производства.

Статьи 1065, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые ответчик ссылается в апелляционной жалобе, не применимы к спорным правоотношениям.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь ст.258, ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 апреля 2011 года по делу N А19-1397/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

М. А. Клепикова

Судьи

А. В. Стрелков К. Н. Даровских