Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2011 г. N 18АП-5756/11

г. Челябинск

01 июля 2011 г.

N 18АП-5756/2011 Дело N А07-2400/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2011 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Заря" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2011 по делу N А07-2400/2011 (судья Хомутова С.И.).

В заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью фирма "Заря" - Эклер Л.З. (доверенность от 01.02.2011 N 1).

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Заря" (далее - ООО фирма "Заря", ответчик, общество) о взыскании пени по договору аренды от 25.12.2009 N 205.2 за период с 12.01.2010 по 12.01.2011 в размере 454 руб. 28 коп., а также выселении из нежилых помещений общей площадью 196,9 кв.м, расположенного в здании по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. 50-летия Октября, 6/8 (л. д. 6-7).

ООО фирма "Заря" в рамках настоящего дела подало встречное исковое заявление об обязании Комитета заключить с обществом договор аренды нежилого помещения на первом этаже (Литер А), общей площадью 196,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. 50-летия Октября, д. 6/8, на новый срок (л. д. 38-39).

В ходе судебного разбирательства Комитет отказался от исковых требований в части взыскания пени по договору аренды от 25.12.2009 N 205.2 за период с 12.01.2010 по 12.01.2011 в размере 454 руб. 28 коп., в связи с погашением задолженности ответчиком (л. д. 91).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2011 производство по делу в указанной части прекращено (л. д. 98-100).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2011 (резолютивная часть от 25.04.2011) исковые требования Комитета удовлетворены полностью, ООО фирма "Заря" выселено из спорных нежилых помещений (л. д. 102-108).

В удовлетворении встречного искового заявления ООО фирма "Заря" отказано.

В апелляционной жалобе ООО фирма "Заря" просило решение суда первой инстанции по первоначальному и встречному исковым заявлениям отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Вывод суда о пропуске разумного срока обращения с уведомлением о продлении договора аренды неверен. Ответчик выразил свое желание о продлении договора почти за два месяца до его окончания. На данное обращение ответчик получил уведомление о том, что договор аренды продлен с обществом не будет, при этом причину отказа истец не пояснил.

Акт проверки нежилого помещения от 02.11.2010 не является доказательством нарушения ответчиком п. 1.9 договора аренды от 25.12.2009 N 205.2, поскольку составлен незаконно, возможно задним числом. Ни о каких проверках ООО фирма "Заря" истец не оповещал, представителя арендатора на данной проверке не было. В связи с чем, данный акт составлен с грубым нарушением требований, установленных Федеральным законом N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля".

ООО фирма "Заря" не разу не нарушило п. 5.2.4 договора аренды от 25.12.2009 N 205.2, всегда вовремя оплачивало арендную плату, пени. О начисленной сумме пени в размере 454 руб. 28 коп. ответчик узнал только после получения искового заявления и сразу же оплатил задолженность. До этого арендодатель ни разу не оповестил арендатора об образовавшемся долге. ООО фирма "Заря" нуждается в данном нежилом помещении, поскольку других площадей у фирмы нет, не продление договора аренды грозит закрытием предприятия. ООО фирма "Заря" является добросовестным арендатором и в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имеет преимущественное перед третьими лицами право по истечении договора аренды на заключение договора на новый срок.

К дате судебного заседания отзыва на апелляционную жалобу от Комитета не поступило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители Комитета в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителя ООО фирма "Заря" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Комитета.

В судебном заседании представитель ООО фирма "Заря" поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Заявила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: штатное расписание на 2011 год от 31.12.2010, письмо ООО "Заря" от 19.10.2010 N 62 о продлении договора аренды от 24.12.2009, уведомление ООО "Заря" от 25.01.2011 N 84, уведомление от 17.11.2010 N 62.

В соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании ст. 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции на основании ст. 159, ч. 2 ст. 268 АПК РФ определил документы, представленные ответчиком: штатное расписание на 2011 год от 31.12.2010, письмо ООО "Заря" от 19.10.2010 N 62 о продлении договора аренды от 24.12.2009, уведомление ООО "Заря" от 25.01.2011 N 84 не приобщать, возвратить подателю жалобы (протокол судебного заседания 28.06.2011) в виду отсутствия обоснования уважительности причин непредставления документа в суд первой инстанции; уведомление от 17.11.2010 N 62 возвратить подателю жалобу ввиду того, что данный документ уже имеется в материалах дела.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.12.2009 между Комитетом (арендодатель) и ООО фирма "Заря" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 205.2 (л. д. 15-19).

По условиям договора арендодатель на основании приказа Комитета от 15.12.2009 N 705-ОНФ (далее также - договор) передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда N 8, 9-17, 19-28, расположенные на первом этаже по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. 50-летия Октября, д. 6/8, Литера А, общей площадью 196,9 кв.м для использования под бытовые услуги (ателье проката), торговлю (п. 1.1 договора). Характеристики объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 10654 от 13.10.2009 (л. д. 22-31).

Право собственности истца на указанный объект аренды подтверждается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АВ N 740194 от 19.07.2010 (л. д. 77), договором от 31.01.2006 N 1739 передачи государственного имущества Республики Башкортостан в собственность муниципального образования городского округа город Уфа Республики Башкортостан (л. д. 74), актом приема-передачи N 1739 к договору передачи государственного имущества Республики Башкортостан в собственность муниципального образования городского округа город Уфа Республики Башкортостан (л. д. 75).

В соответствии с п. 1.2 договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен один год и более). Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 15.12.2009, и действуют по 10.12.2010.

Согласно п. 2.2.11 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендодателю арендную плату, установленную настоящим договором и дополнениями к нему.

Расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование, владение объектами муниципального нежилого фонда, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора).

Согласно п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в настоящем договоре, без выставления арендатору счета на оплату.

В соответствии с п. 3.7 договора отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей, предусмотренных настоящим договором, более двух раз подряд по истечении установленных договором сроков платежа являются основанием для досрочного расторжения настоящего договора.

Пунктом 4.1 данного договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно акту приема-передачи от 15.12.2009 спорные помещения переданы ответчику (л. д. 20).

В соответствии с п. 1.9 договора с согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендуемый объект в субаренду (поднаем). При этом размер общей площади, передаваемой в субаренду не может превышать 25%. Без проведения конкурсов или аукционов допускается передача в субаренду не более 10%, но не более 20 кв.м. общей площади арендуемого объекта. Согласно п. 2.2.16 договора арендатор может сдавать арендуемый объект в субаренду (поднаем) в соответствии с пунктом 1.9 договора только с согласия арендодателя.

Комиссией в составе главного специалиста Управления по распоряжению нежилым фондом Комитета Шабаловой М.А. и главным специалистом отдела финансового мониторинга Хусамовым P.M. 02.11.2010 произведена проверка нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. 50-летия Октября, 6/8, общей площадью 196,9 кв.м, которой установлено, что нежилое помещение площадью 30 кв.м. занимает ООО "Нитэк" под изготовление стеллажей, сейфов; нежилое помещение площадью 30 кв.м. занимает ИП Акмалов - памятники; площадь 20 кв.м. - ксерокопия; площадь 20 кв.м. - туристическая фирма "Бенгальские огни"; площадь 50 кв.м.- магазин "Бэкстейшн"; и лишь 10 кв.м. - ООО фирма "Заря" под прокат вещей. Права пользования не оформлены ни с одной организацией. Согласия на заключение договоров субаренды с вышеуказанными арендаторами Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа РБ не давал. По результатам данной проверки составлен акт (л. д. 90).

Согласно справке о начислении арендной платы и пени, составленной 31.01.2011, ООО фирма "Заря" несвоевременно оплачивало арендную плату, то есть после десятого числа оплачиваемого месяца, в связи с чем, были начислены пени в размере 454 руб. 28 коп. (л. д. 8)

Письмом от 17.11.2010 N КС 22412 Комитет сообщил арендатору о том, что на новый срок договор аренды от 25.12.2009 N 205.2 продлен не будет, в связи чем уведомил общество о прекращении срока действия договора 10.12.2010 в связи с окончанием его срока действия и о необходимости освобождения нежилого помещения (л. д. 11).

Данное уведомление получено ООО фирма "Заря" 25.11.2010 (л. д. 12).

Необходимость обязания освобождения спорных помещений явилась поводом для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ООО фирма "Заря" ненадлежащим образом исполняла свои обязанности по договору аренды нежилого помещения N 205.2 от 25.12.2009 г.., следовательно, не является добросовестным арендатором, надлежавшим образом исполнявшим свои обязанности. Заключение договора аренды на новый срок после истечения срока действия договора аренды N 205.2 от 25.12.2009 с ООО фирма "Заря" является правом Комитета, а не обязанностью. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок возникнет у ООО фирма "Заря" только тогда, когда Комитет заключит договор аренды на вышеуказанное нежилое помещение с каким-либо новым арендатором в срок до 10.12.2011.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно п. 1 ст. 2 АПК РФ и п. 1 ст. 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Оценивая положения рассматриваемого договора с учетом требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии основания считать договор незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае, как следует из п. 1.1 договора аренды (л. д. 15), предметом аренды является нежилые помещения, при этом сторонами в договоре согласованы идентифицирующие признаки предмета договора. Также в данном пункте договора указано, что характеристики объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 10654 от 13.10.2009. Копия технического паспорта представлена в материалы дела, следовательно, условия договора позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.

Из содержания названных документов, а также с учетом исполнения договора аренды от 25.12.2009 N 205.2 путем передачи Комитетом спорных помещений на основании акта приема-передачи (л. д. 20) и использования его обществом, следует вывод об отсутствии между сторонами договора аренды разногласий относительно предмета договора, в силу чего основания считать договор аренды незаключенным отсутствуют.

На основании ст.ст. 131, 164, 433, 651 ГК РФ судом апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что срок действия договора от 25.12.2009 N 205.2 составляет менее одного года (п. 1.2 договора), поэтому считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В силу абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 2.2.9 договора аренды от 25.12.2009 N 205.2 арендатор обязан по истечении срока действия договора, а также при досрочном его прекращении в срок не более четырнадцати дней передать по акту приема-передачи арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, не возмещая средств.

Как следует из материалов дела, истец письменно уведомил ответчика о том, что на новый срок договор аренды от 25.12.2009 N 205.2 продлен не будет, о прекращении срока действия договора 10.12.2010 в связи с окончанием его срока действия и о необходимости освобождения нежилого помещения (л. д. 11).

Данное письмо получено ответчиком 25.11.2010, о чем свидетельствует копия почтового уведомления (л. д. 12).

В силу п. 3 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что полученное ответчиком по рассматриваемому договору имущество было возвращено арендодателю по окончании договора аренды (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды от 25.12.2009 N 205.2 прекратил свое действие по окончании срока его действия - 10.12.2010.

Требования истца о выселении ответчика являются правомерными. ООО фирма "Заря" обязано возвратить истцу арендуемое помещение.

Поскольку правовые основания на занятие спорного помещения у ответчика отсутствуют, следовательно, исковое требование о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений обоснованно удовлетворено судом первой инстанции на основании ст. 622 ГК РФ.

Довод ответчика о том, что общество выразило желание о продлении договора за два месяца до окончания срока его действия, однако от истца поступило уведомление о том, что договор аренды продлен не будет без указания причин отказа, апелляционным судом отклоняется, поскольку в силу ст. 621 ГК РФ продление срока договора аренды является правом арендодателя, а не его обязанностью.

Ссылка ООО фирма "Заря" на то, что общество является добросовестным арендатором, поскольку всегда вовремя оплачивало арендную плату и пени, апелляционным судом также не принимается, поскольку сам факт отсутствия задолженности по арендной плате у арендатора не влечет безусловной обязанности арендодателя на пролонгацию договора аренды при отсутствии его волеизъявления. Законом предусмотрены иные права добросовестного арендатора.

В обоснование доводов встречного иска ООО фирма "Заря" ссылается на то, что оно имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору. Поэтому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

В материалах дела отсутствуют сведения о передаче спорного помещения иным лицам на праве аренды.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств передачи спорного помещения в аренду другим лицам и не заявлено требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска.

В апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что акт проверки нежилых помещений от 02.11.2010, составленный Комиссией в составе главного специалиста Управления по распоряжению нежилым фондом Комитета Шабаловой М.А. и главным специалистом отдела финансового мониторинга Хусамовым P.M., составлен с грубым нарушением требований, установленных Федеральным законом N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля".

Ссылка подателя апелляционной жалобы на нарушения истцом положений Федерального закона N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" необоснованна в силу следующего.

Согласно ст. 1 указанного выше закона, настоящий Федеральный закон регулирует отношения в области организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля и защиты прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора), муниципального контроля. Между сторонами настоящего спора сложились гражданско-правовые отношения, регулируемые нормами главы 34 ГК РФ и положениями договора аренды от 25.12.2009 N 205.2. При указанных обстоятельствах, соответствующие доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения.

Суд апелляционной инстанции считает, что в апелляционной жалобе ответчиком не приведено ни одного довода в обоснование нарушения судом при принятии обжалуемого решения норм материального или процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО фирма "Заря".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2011 по делу N А07-2400/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Заря" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.П. Ермолаева И.Ю. Соколова