Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2011 г. N 17АП-4858/11

г. Пермь

29 июня 2011 г.

Дело N А60-45629/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Зелениной Т.Л., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - Общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" (ОГРН 1036604393220, ИНН 6662002145): Кольчурин Д.В., доверенность N 14 от 23.12.2010,

от ответчиков - Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом и Администрации города Екатеринбурга: Чернышева И.В., начальник юридического управления, доверенности N 143 от 30.12.2010, N 227 от 30.12.2010,

от третьего лица - Лебедева Алексея Витальевича: Кирпикова Н.С., доверенность 66 АА 0513544 от 19.05.2011,

от третьего лица - Земельного комитета Администрации города Екатеринбурга: не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца - Общества с ограниченной ответственностью "Кристалл", ответчиков - Администрации города Екатеринбурга, Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом, третьего лица - Лебедева Алексея Витальевича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 25 апреля 2011 года

по делу N А60-45629/2010,

принятое судьей Черемных Л.Н.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Кристалл"

к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом, Администрации города Екатеринбурга,

третьи лица: Лебедев Алексей Витальевич, Земельный комитет Администрации города Екатеринбурга

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (общество, ООО) "Кристалл" (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (ЕКУГИ) Администрации города Екатеринбурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества с условием о рассрочке платежа от 28.10.2010 N 517 (договор) (пункты 2.1, 2.1.1 и 2.1.2. договора).

К участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация города Екатеринбурга, а в качестве третьих лиц - Земельный комитет Администрации города Екатеринбурга и Лебедев А.В. - сотрудник общества Оценочная компания "ТрансЭнергоРесурс", производившего оценку рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципального нежилого фонда и земельного участка под ним.

Суть спора заключается в том, что, по мнению истца, выкупная цена указанного в проекте договора земельного участка должна быть установлена в соответствии с положениями, предусмотренными пунктом 1.1. статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пунктом 3 Постановления Правительства Свердловской области от 26.10.2007 N 1045-ПП "О реализации Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", - в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Иные, участвующие в деле лица считает, что в данном случае подлежат применению положения статьи 12 и пункта 1 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, то есть цена приватизируемого земельного участка должна соответствовать рыночной цене.

Решением от 25.04.2011 иск удовлетворен: разногласия, возникшие между Администрацией города Екатеринбурга и обществом "Кристалл" при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа N Б17 от 28.10.2010 урегулированы путем изложения пунктов 2.1, 2.1.1 и 2.1.2. договора в следующей редакции:

Пункт 2.1.: "Цена объекта составляет 3 324 323 (три миллиона триста двадцать четыре тысячи триста двадцать три) рублей, в том числе:

2.1.1. рыночная стоимость здания составляет 2 990 000 (два миллиона девятьсот девяносто тысяч) рублей без учета НДС;

2.1.2. выкупная стоимость земельного участка составляет 334 323 (триста тридцать четыре тысячи триста двадцать три) рублей без учета НДС.

В удовлетворении иска к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом отказано.

Истец с принятым решением не согласен в части отказа в удовлетворении иска, обжалует его в апелляционном порядке в этой части, просит в полном объеме удовлетворить иск как требование, предъявленное к двум ответчикам - к Администрации города Екатеринбурга и к ЕКУГИ.

Обосновывая апелляционную жалобу, значимым истец считает то, что ЕКУГИ является юридическим лицом, полномочия собственника по владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом от имени муниципального образования город Екатеринбург осуществляет Администрация города Екатеринбурга в лице ЕКУГИ, в преамбуле к договору именно ЕКУГИ значится в качестве стороны договора.

Соответчики, третьи лица просят обжалуемое решение отменить, в удовлетворении иска отказать, так как считают возможным выкуп указанного в предмете договора земельного участка лишь по цене, соответствующей рыночной.

Истец в отзыве на апелляционные жалобы ответчика, третьих лиц выразил возражения против их удовлетворения. Доводы, приведенные истцом в отзыве на апелляционные жалобы, соответствуют выводам суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции и по сути не оспаривается, истец в соответствии с заключенным с ЕКУГИ договором аренды от 04.01.1997 N 53330001 и договором аренды от 01.08.2005 N 52530084 является арендатором объекта муниципальной собственности - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, Карельская, 55, литер А.

Государственная регистрация указанных договоров аренды осуществлена.

Вступившим ранее в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.10.2009 по делу N А60-30544/2009 признано недействительным оформленное письмом N 02.12-24-5353 от 14.05.2009 решение ЕКУГИ об отказе в приватизации арендуемого истцом помещения; на ЕКУГИ возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца путем совершения действий по реализации преимущественного права последнего на приобретение указанного помещения в собственность в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Судом установлено то, что истец претендует на приобретение в собственность следующего имущества: - отдельно-стоящее здание (литер А), площадь: общая - 216,2 кв.м., назначение - нежилое, адрес (местонахождение): г. Екатеринбург, ул. Карельская, д. 55, кадастровый (условный) номер 66:01/01:00:405:55:00"; - земельный участок, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующее здание магазина, площадь - 780 кв.м., адрес (местонахождение): г. Екатеринбург, ул. Карельская, д. 55, кадастровый номер: 66:4160609026:7.

Постановлением Главы города Екатеринбурга N 4769 от 20.10.2010 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Карельская, д. 55", утверждены условия приватизации указанных здания и земельного участка.

Соответствующий этим условиям проект договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа, включая график платежей (письмо от 28.10.2010 исх. N 02/12603), рассмотрен истцом, признан этой стороной не соответствующим нормам действующего законодательства в части пунктов 2.1., 2.1.1. и 2.1.2 договора.

По мнению истца, общая цена объекта должна быть признана соответствующей 3 324 323 руб., из которых цена здания согласно данным Отчета об оценке рыночной стоимости имущества N 458 - 2 990 000 руб., цена земельного участка - 334 323 руб.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В п. 1 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до 01 января 2012 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах:

- 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Из содержания названной нормы следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, при приобретении в собственность земельного участка по цене, установленной в порядке, определенном п. 1 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", достаточным критерием установления права собственника недвижимого имущества на льготу служит факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации.

По смыслу указанной нормы любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного (муниципального) образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, что, как в данном случае, предполагается приватизация здания с одновременной приватизацией земельного участка, занимаемого таким имуществом и необходимого для его использования.

Доводы, приведенные в апелляционных жалобах соответчиков, третьих лиц, которые заключаются в указании на то, что на данный момент истец еще не является собственником здания магазина и поэтому в таком случае применению подлежат положения ст. 12 и п. 1 ст. 28 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, то есть по рыночной цене, суд первой инстанции оценил надлежаще, признав значимым то, что истец, реализуя предусмотренное положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" преимущественное право на выкуп арендуемого ими муниципального имущества, становится собственником данного объекта недвижимости, соответственно, вправе приобрести земельный участок на котором находится этот объект на основании ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации; то, что в данном случае происходит одновременная передача в собственность арендатора как самого здания, так и земельного участка, занятого указанным объектом и необходимого для его использования, не исключает возможность приобретения такого земельного участка по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с п. 1.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Цена земельных участков, указанных в п. 1.1 названной статьи, не может превышать их кадастровую стоимость (п. 1.2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции при рассмотрении дела установил, что цена при продаже земельных участков определяется в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 26.10.2007 года N 1045-1111 "О реализации Федерального закона от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", которым предусмотрена возможность определения цены, исходя из 2,5 % кадастровой стоимости земельных участков для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, выкупная цена земельного участка судом первой инстанции обоснованно признана соответствующей 334 323 руб. ((17 144,77 руб./кв.м. (кадастровая стоимость земельного участка) Ч 780,00 кв.м. (площадь земельного участка) Ч 2,5 % (коэффициент от кадастровой стоимости земельного участка)), что повлекло урегулирование спорных условий договора (пунктов 2.1, 2.1.1. и 2.1.2), которые приняты в редакции истца в части установления общей цены объекта - 3 324 323 руб., из которых цена здания - 2 990 000 руб., цена земельного участка - 334 323 руб.

Доводы апелляционных жалоб соответчиков, третьего лица Лебедева А.В., которые помимо иного заключаются в оценке не признанного недостоверным в целом либо в части отчета общества "ТрансЭнергоРесурс", определившего рыночную стоимость указанного в предмете договора земельного участка, с учетом верно определенных судом первой инстанции юридически значимых обстоятельств (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) правового значения не имеют, удовлетворение апелляционной жалобы не влекут.

Вывод суда первой инстанции, повлекший отказ в удовлетворении иска, предъявленного к ЕКУГИ, надлежаще мотивирован - данное лицо не наделено полномочиями по отчуждению муниципального имущества; в договоре ЕКУГИ значится в качестве лица, действующего лишь в интересах Администрации города Екатеринбурга (Положение "О Екатеринбургском комитете по управлению городским имуществом", утвержденное решением Екатеринбургской городской Думы от 13.06.2006 г. N 51/26); стороной (продавцом) по договору является именно Администрация города Екатеринбурга.

Обстоятельства, приведенные в апелляционной жалобе истца, об ином не свидетельствуют.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

К категории таких нарушений или неправильного применения норм процессуального права не относится то, что к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Земельный комитет Администрации города Екатеринбурга, как следует из доводов апелляционной жалобы ответчика - Администрации города Екатеринбурга, не являющийся юридическим лицом.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.04.2011 по делу N А60-45629/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Т.Л. Зеленина Г.Л. Панькова