Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2011 г. N 18АП-5956/11

г. Челябинск

01 июля 2011 г.

N 18АП-5956/2011 Дело N А07-18440/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Карпачевой М.И., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бочкаревой Ольги Анатольевны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2011 по делу N А07-18440/2010 (судья Хомутова И.С),

В заседании приняли участие представители:

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Исмагилова А.В. (доверенность от 10.02.2011 N юи-53/1684);

индивидуального предпринимателя Бочкаревой Ольги Анатольевны - Бочкарева О.А. (паспорт); Васькин А.В. (доверенность от 01.11.2010);

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - МЗИО РБ, Министерство, истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бочкаревой Ольге Анатольевне (далее - ИП Бочкарева О.А., ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску) о взыскании 947351,07 руб., составляющих задолженность по арендной плате с марта 2007 года по сентябрь 2010 года в сумме 536 727 руб. 67 коп., пени в сумме 410 623 руб. 40 коп., начисленные за период с 11.04.2007 по 20.09.2010, о расторжении договора и выселении из арендуемого помещения - одноэтажного кирпичного здания, общей площадью 273,90 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Сарапульская 37, корпус 1.

Индивидуальный предприниматель ИП Бочкарева О.А., обратилась со встречным иском к МЗИО РБ о взыскании денежных средств в сумме 409 352 руб. 16 коп., в том числе 313584,84 руб. убытки, причиненные затоплением, 95767,32 руб. пени, неправомерно зачисленные по договору от 23.03.2004 N 10085; о признании незаконным решения Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан от 31.05.2007 N С3-06/1048, подготовленного в качестве ответа на заявление N 13 Бочкаревой О.А.; обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 01.04.2011 (резолютивная часть от 29.03.2011) первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ИП Бочкаревой О.А. в пользу МЗИО РБ взыскана задолженность по арендной плате в сумме 536727 руб. 67 коп., пени в сумме 85000 руб. Суд постановил расторгнуть договор ТУ-54 от 27.11.2006 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа, заключенный между Комитетом по управлению собственностью Минимущества РБ по г. Уфе и ИП Бочкаревой О.А. ИП Бочкарева О.А. выселена из занимаемого объекта - отдельно стоящего одноэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Сарапульская, д. 37, корпус 1, общей площадью 273, 90 кв.м. В остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано (л.д. 159-174, т. 2).

С вынесенным решением не согласился ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Бочкарева О.А. (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Податель апелляционной жалобы считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор от 23.03.2004 N 10085 не является предметом спора, поскольку правоотношения в рамках указанного договора предшествовали заключению спорного договора.

ИП Бочкарева О.А. считает неправомерным зачисление денежных средств в виде пени в размере 95767,32 руб. по договору от 23.03.2004 N 10085, поскольку указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 27.03.2006, а значит, являлся фактически незаключенным.

Считает, что арендодателем не отражен в акте сверки платеж на сумму 26372 руб., произведенный 12.09.2006, а судом не дана правовая оценка названному обстоятельству.

Также податель жалобы указывает, что ИП Бочкарева О.А. неоднократно обращалась к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий затопления, в результате паводка, наличие которых подтверждают заключения специалистов, фотографии помещения после затопления, справка метеорологической службы. Однако арендодателем не было предпринято никаких действий, в связи с чем, арендатор был вынужден на собственные средства произвести ремонт. В подтверждение произведенного ремонта суду первой инстанции был предоставлен отчет N 27/07/06/916 об определении стоимости восстановительного ремонта, который судом не был оценен в качестве доказательства. Считает, что судом первой инстанции не исследовался довод о том, что отчет N 27/07/06/916 был направлен в адрес арендодателя вместе с письмом о перечислении страховых выплат в связи с затоплением.

Полагает, что поскольку магазин не функционировал в течение трех месяцев (май-июль 2007 года), в этот период подлежит применению коэффициент К2=0.

Податель жалобы полагает, что коэффициент технического обустройства при передаче помещения в аренду равен К3.2=0,05. Однако вопрос о его применении судом не рассматривался, со ссылкой на утрату силы постановления Правительства Республики Башкортостан от 21.10.2004 N 210.

Кроме того, податель жалобы считает, что ИП Бочкарева О.А. не должна оплачивать арендную плату с применением коэффициентом вида деятельности К2=0,7, поскольку субарендатор помещения, используемого для размещении аптеки, оплачивает арендную плату с коэффициентом вида деятельности К2=0,2. В отношении помещения площадью 34,2 кв.м подлежал применению коэффициент К2=0, поскольку оно использовалось в целях розничной торговли хлебобулочными изделиями.

Полагает, что суд необоснованно отказал во взыскание с Министерства убытков в виде упущенной выгоды, поскольку имеется причинно-следственная связь между убытками, причиненными Бочкаревой О.А., и действиями Министерства, ввиду отказа в применении коэффициента К=0 на период затопления и восстановительного ремонта.

Также заявитель жалобы считает, что судом неверно применены нормы, касающиеся сроков исковой давности. Так, по мнению ИП Бочкаревой О.А., срок исковой давности начинает течь с момента окончания срока действия договора, то есть с 19.01.2014.

В судебном заседании представители подателя жалобы поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Податель апелляционной жалобы настаивал на проверке судебного акта в полном объеме.

МЗИО РБ в судебном заседании указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 27.11.2006 между Комитетом по управлению собственностью Минимущества Республики Башкортостан по г. Уфе (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Бочкаревой О.А. (арендатор) подписан договор N ТУ-54 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа (л.д. 9-11, т. 1), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект государственного нежилого фонда - отдельно стоящее одноэтажное кирпичное здание, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Сарапульская, д. 37, корпус 1, общей площадью 273, 90 кв.м, для использования в целях осуществления торговой деятельности (пункт 1.1 договора).

Пунктом 1.2 договора установлено, что условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.11.2005 и действуют по 19.01.2014, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора, в случае аварий, происшедших не по вине арендатора, арендодатель обязуется вместе с ним немедленно принять все необходимые меры к устранению последствий этих аварий.

Согласно пункту 2.3.4 договора, арендатор обязан содержать объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, а также постоянно поддерживать в надлежащем состоянии фасад здания.

Пунктом 2.3.6 договора предусмотрено, что арендатор обязан своевременно, исключительно по письменному разрешению Балансодержателя за свой счет, своими силами и материалами в сроки, предусмотренные согласованным с Балансодержателем графиком, производить текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта. При выполнении каждого этапа работ арендатор в течение десяти дней представляет балансодержателю отчеты.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды и производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан и оформляется в виде приложения к настоящему договору. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, с оплатой до десятого оплачиваемого месяца, путем перечисления денежных средств на счет управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору оплаты.

В пункте 3.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет, который становится неотъемлемой частью договора.

Согласно расчету годовой арендной платы, с 01.11.2005 ежеквартальная арендная плата составляет 60 977, 94 руб. (ежемесячная арендная плата - 20 325,98 руб.), с 01.01.2006 ежемесячная арендная плата составляет 23 670,08 руб. (л.д. 12-13, т. 1), с 01.01.2008 ежемесячная арендная плата составляет 29 470,28 руб., а с 01.01.2009 ежемесячная арендная плата составляет 32 719, 39 руб. (л.д. 109-110, т. 1). При определении суммы арендной платы, на основании Методики определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом, была применена формула расчета, являющаяся произведением площади помещения, стоимости одного квадратного метра помещения, а также коэффициентов разрешенного использования, расположения здания, типа строения, износа и других. Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается ответчиком, расчеты арендной платы были получены ответчиком.

В соответствии с пунктом 3.7 договора, отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и платежей, предусмотренных договором, более двух раз подряд по истечению установленных договором сроков платежей, являются основанием для досрочного расторжения настоящего договора.

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что при невнесении арендатором в установленный настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Нежилое здание передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.11.2005 (л.д. 14, т. 1).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 10.04.2007, о чем сделана запись за N 02-04-01/051/2007-486 (оборот л.д. 11, т. 1).

Арендуемое ответчиком здание является государственной собственностью Республики Башкортостан, на основании Постановления Правительства Республики Башкортостан от 19.08.2005 N 181, договора передачи государственного имущества Республики Башкортостан от 01.11.2005 N 1375. Объект внесен в Реестр государственного имущества, согласно выписке из реестра государственного имущества Республики Башкортостан от 18.12.2008 (л.д. 25, т. 1).

Приказом Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан от 07.04.2006 N 293 Министерством были делегированы полномочия по заключению договоров аренды недвижимого имущества Комитету по управлению собственностью Минимущества РБ по городу Уфе.

Согласно приказу Министерства земельных и имущественных отношений РБ от 23.08.2007 N 1568 полномочия Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений РБ по городу Уфе прекращены в связи с ликвидацией (л.д. 39-41, т. 1). Таким образом, в настоящее время арендодателем по вышеуказанному договору является Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

07.05.2007 ИП Бочкарева О.А. направила в адрес МЗИО РБ письмо, в котором просила в связи с затоплением нежилого здания по договору аренды на время паводка и ликвидации последствий затопления освободить ее от уплаты арендной платы (л.д. 50, т. 2).

31.05.2007 КУС МЗИО РБ в адрес ИП Бочкаревой О.А. направило письмо N С3-06/1048, в котором Комитет сообщил индивидуальному предпринимателю об отказе в применении коэффициента вида деятельности равного нулю, при расчете арендной платы за пользование спорным нежилым помещением, на основании протокола N 63-ТУ заседания комиссии МЗИО РБ от 29.05.2007 (л.д. 64, т. 1).

31.05.2010 МЗИО РБ в адрес ответчика было направлено уведомление N ИЗ-34/7/25 (л.д. 8, т.1), в котором истец проинформировал ответчика о наличии задолженности и необходимости в течение 14 дней с момента получения уведомления ликвидировать возникшую задолженность, а также сверить расчеты при наличии расхождений по сумме долга.

02.09.2010 МЗИО РБ в адрес ответчика было направлено уведомление N ИА-34/11588, которым истец проинформировал ответчика о неисполнении требования о погашении задолженности в указанный в уведомлении от 31.05.2010 срок и предложил расторгнуть договор аренды от 27.11.2006 N ТУ-54, путем подписания в течение 10 дней соглашение о расторжении договора и передать помещение по акту приема-передачи (л.д. 7, т. 1). Доказательства направления указанных уведомлений в адрес ответчика представлены МЗИО РБ в материалы дела (л.д. 128, т. 1).

Ссылаясь на то, что ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, ИП Бочкарева О.А. обратилась со встречным иском о взыскании с МЗИО РБ денежных средств в сумме 409 352 руб. 16 коп., составляющих убытки причиненных затоплением - 313584,84 руб., пени неправомерно зачисленные по договору от 23.03.2004 N 10085 - 95767,32 руб.; о признании незаконным решения Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений РБ от 31.05.2007 N С3-06/1048, подготовленного в качестве ответа на заявление N 13 Бочкаревой О.А.; обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик обязательства по оплате арендных платежей, за период с марта 2007 года по сентябрь 2010 года, не исполнил. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств оплаты суду не представлено. В связи с чем, суд удовлетворил исковые требования в полном объеме на основании статей 310, 314, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявленная истцом к взысканию сумма договорной неустойки снижена судом первой инстанции в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также судом удовлетворены требования истца о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения на основании статей 619, 622, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции признал правомерным применение коэффициента К2=0,7, установленного для помещений, предназначенных для осуществления торговой деятельности. Признал, что вне зависимости от фактического использования частей зданий для размещения аптеки и осуществления торговли хлебобулочными изделиями, размер коэффициента должен определяться в зависимости от разрешенного договором аренды использования помещения.

Также суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований о взыскании с МЗИО РБ в счет возмещения ущерба, причиненного затоплением арендованного помещения 313 584, 84 руб. либо зачислении их в счет арендной платы. Основанием для такого вывода послужило отсутствие доказательств того, что в период времени с мая по июль 2007 год ИП Бочкарева О.А. не пользовалась арендуемым помещением, а также, что ей причинены убытки действиями МЗИО РБ. Судом указано на отсутствие доказательств, подтверждающих обращение к арендодателю с просьбой устранить последствия затопления, а также доказательств согласования графика и объема необходимых работ для ликвидации последствий затопления, доказательств направления в адрес МЗИО РБ, актов о затоплении.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что ответ на обращение ИП Бочкаревой О.А., оформленный в виде письма об отказе при расчете арендной платы в применении коэффициента вида деятельности равного нулю, на основании протокола N 63-ТУ заседания комиссии МИО РБ от 29.05.2007, не является ненормативным правовым актом или решением государственного органа. По заявлению ответчика по встречному иску, судом был применен срок исковой давности.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, не считается согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Факт согласования предмета аренды следует из пункта 1.1 договора, содержащего наименование, определение местонахождения здания и его площадь, а также исполнения договора сторонами.

В материалы дела истцом представлена копия технического паспорта на объект аренды, из которого можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договору (л.д. 17-24, т. 1).

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договора аренды между сторонами имелись разногласия в отношении подлежащего передаче недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем на один год, в связи с чем, подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке. Сведения об ее осуществлении в материалах дела имеются.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Порядок определения и размер арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды и расчетах к договору.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Оснований для оценки договора в качестве недействительного также не имеется.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору аренды, передав объект арендатору по акту приема-передачи.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, МЗИО РБ сослалось на наличие у ответчика по первоначальному иску задолженности по арендным платежам за период с марта 2007 года по сентябрь 2010 года в размере 536 727, 67 руб.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе, при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы ответчика по первоначальному иску о том, что арендодателем не отражены в акте сверки суммы, уплаченные в счет арендной платы, а именно платеж наличными денежными средствами через кассу банка "Уралсиб" на сумму 26372 руб. от 12 сентября 2006 года; в акте сверки не включены суммы арендной платы за январь, февраль 2008 года, которые были уплачены ИП Бочкаревой О.А. с неверным указанием кода бюджетной классификации, как противоречащие материалам дела.

Как следует из материалов дела, на основании письма ИП Бочкаревой О.А. от 13.03.2008 N 5077 о зачислении сумм по платежным поручениям от 14.01.2008 N 32 и от 12.02.2008 N 167, в счет платежей по договору от 27.11.2006 N ТУ-54, произведено зачисление указанных сумм в счет оплаты долга по указанному договору, что подтверждается расчетом задолженности, представленным МЗИО РБ, согласно которому указанные суммы зачислены в счет платежей по договору за апрель 2008 года (л.д. 15, т. 1).

Оснований для зачисления в качестве платежа по договору аренды от 27.11.2006 N ТУ-54, задолженность по которому является предметом иска, платежа на сумму 26372 руб., произведенного наличными денежными средствами через кассу банка "Уралсиб" от 12 сентября 2006 года, не имеется. Названный платеж произведен до заключения договора (26.11.2006) , в счет исполнения обязательств иному договору аренды N 10085 от 23.03.2004, о чем указано в качестве назначении платежа в представленной суду квитанции.

Судебной коллегией также не установлено оснований неправомерности зачисления пени в сумме 95 767 руб. 32 коп. по договору аренды N 10085 от 23.03.2004. В соответствии с выпиской о движении денежных средств по лицевому счету, такое назначение платежа было указано предпринимателем при добровольном перечислении денежных средств 15.02.2005.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 27.11.2006 N ТУ-54, в силу чего исковые требования судом первой инстанции удовлетворены правомерно.

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что при невнесении арендатором в установленный настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме, независимо от формы основного обязательства.

Поскольку договор аренды является заключенным, условие о неустойке, указанное в пункте 4.2.1 договора, суд считает согласованным.

Проверив расчет пени, суд установил, что ее исчисление произведено начиная с 11.04.2009 (после осуществления государственной регистрации договора), исходя из размера фактической задолженности ответчика и периода просрочки. Признав расчет верным, вместе с тем, на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обоснованно произвел снижение размера пени до 85 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.7 договора, отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и платежей, предусмотренных договором, более двух раз подряд по истечению установленных договором сроков платежей, являются основанием для досрочного расторжения настоящего договора.

Как правильно установлено судом первой инстанции, ответчиком по первоначальному иску допущена просрочка по внесению арендной платы более двух раз подряд.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, арендодателем представлены письмо от 31.05.2010 ИЗ-34/7/25 (л.д. 8, т. 1) и уведомление N ИА-34/11588. Доказательства направления указанных уведомлений в адрес ответчика представлены МЗИО РБ в материалы дела (л.д. 128, т. 1).

С учетом соблюдения истцом порядка заявления в суд требований о расторжении договора, предусмотренного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наличии предусмотренных договором оснований, требование о расторжении спорного договора аренды удовлетворено судом первой инстанции обоснованно.

В силу части 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. На основании приведенных норм и в связи с расторжением договора, требование истца об освобождении спорного помещения ответчиком, путем выселения, удовлетворено судом правомерно.

При оценке обоснованности встречных исковых требований предпринимателя, которые одновременно являются возражениями по поводу размера арендной платы, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего:

Условиями анализируемого договора аренды определено, что размер арендной платы производится на основании Методики определения арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан.

В спорный период, такая методика была утверждена Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 21.10.2004 N 210 "О порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан", а с 2008 года с Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403 (в ред. от 09.09.2009) "О порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан".

Методика определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом, определяла формулу расчета арендной платы, которая является произведением площади помещения, стоимости одного квадратного метра помещения, а также коэффициентов разрешенного использования, расположения здания, типа строения, износа и других.

Разногласия сторон возникли по поводу применения коэффициентов вида деятельности арендатора (К2), а также коэффициента технического обустройства (К3.2), который был предусмотрен Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 21.10.2004 N 210.

По мнению предпринимателя, коэффициент К3.2 - 0,27 % завышен и должен быть определен в размере - 0,05 %, поскольку в период с 2002 по 2005 год в арендуемом помещении отсутствовало центральное отопление, водопровод и канализация. Однако, правовое значение для определения коэффициентов, использованных в расчете арендной платы по договору от 27.11.2006 имеет наличие коммуникаций в 2006 году. Имеющиеся в материалах дела доказательства довода об отсутствии коммуникаций, не подтверждают. Напротив, соглашение сторон об использовании здания в целях торговой деятельности, предполагает соответствие такому использованию.

Приведенными выше постановлениями определено применение коэффициента вида деятельности арендатора К2 в размере 0,70 %, при использовании объектов нежилого фонда для осуществления торговой деятельности.

Такой размер коэффициента К2 установлен в расчетах годовой арендной платы к договору аренды от 27.11.2006 N ТУ-54 для арендатора ИП Бочкаревой О.А., что соответствует условиям пункта 1.1 договора о целях использования арендуемого объекта.

В соответствии с пунктом 6.7 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403 "О порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан", размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру в следующих случаях: изменение коэффициентов расчета годовой арендной платы, изменение состава арендованного имущества, изменение разрешенного использования арендуемого объекта, другие случаи, предусмотренные законодательством.

Доказательств внесения изменений в условия договора аренды, в части установленного договором разрешенного использования арендуемого объекта, суду не представлено.

Доводы встречного искового заявления о необходимости применения коэффициента К2=0,2 основаны на том, что 26 мая 2007 года между Бочкаревой О.А. и ООО "Диадема", с согласия КУС МЗИО РБ по г. Уфа и в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключен договор субаренды, по которому 55,7 кв.м переданы ООО "Диадема", для размещения аптечного пункта (л.д. 26-28, т. 2, далее - договор субаренды).

Согласно договору аренды от 27.11.2006 N ТУ-54, арендатором объекта недвижимости общей площадью 273,90 кв.м является ИП Бочкарева О.А. Обязанность своевременно и полностью вносить арендодателю арендную плату, установленную договором с последующими изменениями и дополнениями к нему, возложена на арендатора Бочкареву О.А. По условиям договора предприниматель принял обязанности по использованию помещения в целях осуществления торговой деятельности (пункт 2.3.1), поэтому заключение договора субаренды на часть помещения, используемую для иного вида деятельности, не является обстоятельством освобождения ИП Бочкаревой О. А. от установленной законом и договором обязанности по оплате арендных платежей.

Заключение договора субаренды между двумя хозяйствующими субъектами, в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, обусловлено волеизъявлением сторон. Обязательность заключении договора субаренды, при невыгодности для предпринимателя условий договора субаренды, согласно которым размер подлежащей уплате арендной платы превышал размер получаемой по договору субаренды, отсутствовала. Риски ведения предпринимательской деятельности, в силу положений статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные с формированием субарендных отношений и несовершением действий по изменению условий договора аренды, подлежат отнесению на ИП Бочкареву О.А.

По аналогичным основаниям подлежат отклонению доводы подателя апелляционной жалобы о применении коэффициента К2=0 для организаций, осуществляющих розничную торговлю хлебобулочными изделиями на площадь помещения, используемую с целью реализации данных видов товаров (34,2 кв.м).

Таким образом, доводы истца по встречному иску о том, что МЗИО РБ неправильно произведен расчет годовой арендной платы, отклонены судом первой инстанции обоснованно.

Правильными являются и выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика по встречному иску 313 584, 84 руб. в счет возмещения ущерба, причиненного затоплением арендованного помещения, а также связанных с этим требований о недействительности отказа в применении коэффициента К2 равном нулю на период проведения ремонтных работ в мае-июне 2007 года.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Из материалов дела усматривается, что ИП Бочкарева О.А. обращалась к арендодателю с просьбой освободить ее от уплаты арендной платы, в связи с затоплением арендуемого нежилого здания на время паводка, а также перечислении на ее счет страховой выплаты полученной арендодателем, для ее использования в целях восстановления помещения (л.д.48-50, т. 2).

В обосновании стоимости восстановительного ремонта, истец представил отчет N 27/07/06/916 "Об определении стоимости восстановительного ремонта на отдельно стоящее одноэтажное здание, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Сарапульская, 37/1" от 14.06.2007 (л.д. 57-99, т. 2).

Согласно пункту 2.3.4 договора аренды N ТУ-54, арендатор обязан содержать объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, а также постоянно поддерживать в надлежащем состоянии фасад здания, а согласно пункту 2.3.6 договора, на арендатора возложена обязанность своевременно за свой счет, своими силами и материалами производить текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи 01.11.2005 в надлежащем состоянии. С указанного времени, согласно условиям договора, бремя по содержанию арендуемого объекта недвижимости в надлежащем состоянии, текущему и капитальному ремонту возложено на арендатора.

При этом, пунктом 2.3.6 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан своевременно, исключительно по письменному разрешению балансодержателя за свой счет, своими силами и материалами в сроки, предусмотренные согласованным с балансодержателем графиком, производить текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта. При выполнении каждого этапа работ, арендатор в течение десяти дней представляет балансодержателю отчеты. Поскольку балансодержатель по договору аренды отсутствует, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости применения названного пункта договора к арендодателю (МЗИО РБ).

В ходе рассмотрения дела, истец не представил доказательств, подтверждающих обращение к арендодателю с просьбой устранить последствия затопления, а также доказательств согласования графика и объема необходимых работ для ликвидации последствий затопления, доказательств направления в адрес МЗИО РБ, актов о затоплении, отчета "Об определении стоимости восстановительного ремонта на отдельно стоящее одноэтажное здание, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Сарапульская, 37/1" от 14.06.2007. При этом суд отмечает, что арендодатель не обязан в случае вынужденного ремонта, все затраты, понесенные арендатором в связи с его проведением, возмещать автоматически без согласования с ним объема работ и их стоимости.

Доказательств согласования объема работ и их стоимости с арендодателем, истец по встречному иску не представил.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно пункту 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

По смыслу названных норм, для наступления гражданско-правовой ответственности лицу, предъявляющему убытки, необходимо доказать противоправный характер поведения (действий или бездействия) лица, на которое предполагается возложить ответственность, наличие у потерпевшего лица убытков, причинную связь между противоправным поведением нарушителя и наступившими последствиями, вину правонарушителя.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование своих доводов истцом по встречному иску не представлено доказательств того, что в период времени с мая по июль 2007 года он не пользовался арендуемым помещением, а также, что ему причинены убытки действиями ответчика (МЗИО РБ).

Прямая причинная связь между убытками истца и действиями МЗИО РБ, не усматривается. Вина МЗИО РБ в затоплении помещения отсутствует. Заключив со строительной организацией договор на выполнение ремонтно-отделочных работ от 20.06.2007 на спорный объект аренды (л.д. 42-44, т. 2), ИП Бочкарева О.А. действовала своей волей и в своем интересе, создав, таким образом, обязательства лично для себя, а не для иных лиц.

Решением Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Уфа от 31.05.2007 N С3-06/1048, оформленным в качестве ответа на заявление предпринимателя от 07.05.2007 N 13, Бочкаревой О.А. отказано в применении коэффициента вида деятельности равного нулю при расчете арендной платы. В ответе указано о принятии решения на основании протокола N 63-ТУ заседания комиссии МИО РБ от 29.05.2007 (л.д. 64, т. 1).

Учитывая наличие гражданско-правовых отношений сторон, основанных на договоре аренды и предполагающих равенство их участников, указанный ответ правомерно не признан судом в качестве ненормативного правового акта государственного органа. Властных предписаний такое письмо не содержит.

При оценке требований истца по встречному иску, связанных со взысканием убытков и отказом в перерасчете арендной платы, обусловленных затоплением помещения, судом правомерно применен срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком по встречному иску.

Судом установлено, что истцу по встречному иску стало известно о затоплении в 2007 году, не позднее 07.05.2007, о чем свидетельствует письмо N 13 (л.д. 50, т. 2).

Встречное исковое заявление ИП Бочкаревой О.А. к МЗИО РБ о возмещении ущерба и обязании произвести перерасчет арендной платы за май и июнь 2007 года принято к производству Арбитражным судом Республики Башкортостан 21.02.2011, по истечении трехлетнего срока.

В соответствии со статьями 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (срок исковой давности) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, истечение срока исковой давности, о котором заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в удовлетворении иска.

При этом, нарушение истцом установленного законом срока исковой давности, с учетом разъяснения, данного в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", служит самостоятельным основанием для отказа в иске.

Иные доводы апелляционной жалобы истца по встречным исковым требованиям не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции.

Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. Вынесено по существу законное и обоснованное решение об удовлетворении исковых требований.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции, по настоящему делу не имеется.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2011 по делу N А07-18440/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бочкаревой Ольги Анатольевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

М.И. Карпачева Г.Н. Богдановская