Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. N 17АП-10735/10

г. Пермь

03 марта 2011 г.

Дело N А60-5986/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2011 года

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.

судей Виноградовой Л.Ф., Усцова Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Андреевской Е.И.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Панин А.Г. (паспорт, доверенность от 16.02.2010),

от ответчика - представитель не явился,

от третьего лица - Дудина Е.Ю. (паспорт),

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - городского округа "Город Лесной" в лице Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом городского округа" город Лесной"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 02 сентября 2010 года

по делу N А60-5986/2010,

принятое судьей Ануфриевым А.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Бунькова Андрея Владимировича

к городскому округу "Город Лесной" в лице Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом городского округа" город Лесной"

третье лицо: индивидуальный предприниматель Дудина Елена Юрьевна

о возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилых помещений,

установил:

Индивидуальный предприниматель Буньков Андрей Владимирович (истец) обратился в арбитражный суд Свердловской области с иском к городскому округу "Город Лесной" в лице Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом городского округа" город Лесной" (ответчик) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 59 кв.м, расположенных на первом этаже в строении лит. А1, по адресу: г. Лесной, ул. Строителей, 26, на условиях предложенного им проекта договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Дудина Елена Юрьевна (ст. 51 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.09.2010 (резолютивная часть от 26.08.2010) иск удовлетворен, на ответчика возложена обязанность заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений N N 43, 44 по поэтажному плану общей площадью 59 кв.м, расположенных на первом этаже в строении лит. А1, по адресу: г. Лесной, ул. Строителей, 26, на условиях цены продажи в сумме 320 000 руб.

Решение суда от 02.09.2010 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на необоснованное установление судом первой инстанции цены продажи объекта недвижимости в размере 320 000 руб. Ответчик считает, что рыночная стоимость этого объекта определена в экспертном заключении с нарушением принципов достоверности, достаточности и законности, при неправильном определении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Кроме этого, ответчик указывает, что при назначении экспертизы судом первой инстанции были нарушены нормы процессуального права. Ответчик просит решение суда от 02.09.2010 отменить, в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо Дудина Е.Ю. с доводами апелляционной жалобы ответчика согласна.

Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения.

Судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено ходатайство ответчика, третьего лица о проведении по делу повторной экспертизы по определению рыночной стоимости арендуемого помещения.

Предусмотренных ч. 2, 3 ст. 268 АПК РФ оснований для удовлетворения этого ходатайства судом апелляционной инстанции не установлено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, по договору аренды N 629/02 от 29.07.2002 Комитет по управлению имуществом городского округа "город Лесной" (арендодатель) передал в аренду индивидуальному предпринимателю Бунькову А.В. (арендатор) нежилые помещения N 43,44 по поэтажному плану общей площадью 59,0 кв.м., расположенные на первом этаже в строении лит. А1 по адресу: Свердловская область, г. Лесной, ул. Строителей, 26, для использования под магазин автозапчастей.

Для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений 18.01.2010 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи объекта недвижимости с указанием его выкупной стоимости в размере 1 469 000 руб.

04.02.2010 истец направил ответчику протокол разногласий, указав выкупную стоимость имущества в размере 340 000 руб.

Поскольку разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений ответчиком не оспаривается, и подтверждается направлением проекта договора купли-продажи этого имущества в соответствии с требованиями ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно материалам дела при заключении договора купли-продажи муниципального имущества у сторон возникли разногласия по цене выкупаемого объекта.

Цена имущества в проекте договора купли-продажи указана ответчиком в размере рыночной стоимости 1 469 000 руб. с учетом НДС в соответствии с отчетом об оценке N 344-8/09 от 17.12.2009, выполненным индивидуальным предпринимателем Дудиной Е.Ю.

В обоснование доводов о недостоверности указанной рыночной стоимости истцом представлен отчет независимого оценщика N 101оц-10, согласно которому рыночная стоимость арендуемого объекта недвижимости составляет 340 000 руб.

Статьей 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В этом случае судам следует учитывать, что согласно статье 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (п. 2 указанного Информационного письма).

Для проверки доводов истца и ответчика в соответствии с требованиями ст. 82 АПК РФ по делу назначена экспертиза по вопросу о достоверности содержащихся в отчете N 344-8/09 от 17.12.2009 сведений о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно экспертному заключению от 25.01.2011 расчет рыночной стоимости объекта оценки в этом отчете произведен не правильно, содержащиеся в нем сведения о рыночной стоимости объекта оценки не являются достоверными.

В силу ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку отчет N 344-8/09 от 17.12.2009 составлен с нарушением установленных требований, содержащиеся в этом отчете сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости не могут быть использованы при заключении договора купли-продажи этого объекта.

Возражения третьего лица на экспертное заключение от 25.01.2011 не могут быть приняты во внимание.

Каких-либо противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности этих выводов, судом апелляционной инстанции не установлено. Доказательств, безусловно опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

В соответствии со ст. 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Проведенной по делу экспертизой установлено, что рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 320 000 руб. (с НДС).

Таким образом, с учетом положений ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, цена недвижимого имущества правомерно определена судом первой инстанции в указанном размере.

Доводы ответчиков о необходимости проверки заключения эксперта на соответствие действующему законодательству, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Согласно ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Обоснованного ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком и третьим лицом заявлено не было.

Имеющееся в деле заключение эксперта соответствует положениям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, является ясным и полным, в связи с чем, обоснованно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством по делу.

Доказательств, свидетельствующих неверно избранной экспертом методике исследования, в материалы дела не представлено, соответствующих обстоятельств судом апелляционной инстанции не установлено. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки произведено экспертом исходя из характеристик арендуемых помещений, с учетом невозможности их использования под полноценный торговый объект.

Ссылка ответчика на то, что в определении о назначении экспертизы от 11.03.2011 судом первой инстанции не указаны данные об образовании, специальности и стаже работы лица, привлеченного в качестве эксперта, также подлежит отклонению. Указанные сведения содержатся в заключении эксперта и свидетельствуют о наличии у этого лица соответствующих специальных знаний и квалификации.

При таких обстоятельствах, нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые явились бы основанием для отмены судебного акта согласно ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 02.09.2010 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 сентября 2010 года по делу N А60-5986/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Л.Ф. Виноградова Л.А. Усцов