Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2011 г. N 17АП-2905/11

г. Пермь

28 апреля 2011 г.

Дело N А60-40878/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Виноградовой Л.Ф., Гребенкиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истцов - Общества с ограниченной ответственностью "Режевской рынок", Общества с ограниченной ответственностью "Режевской ряд": не явились,

от ответчиков - Комитета по управлению имуществом Режевского городского округа, Закрытого акционерного общества "Режевской завод ЖБИ": не явились,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истцов - Общества с ограниченной ответственностью "Режевской рынок" и Общества с ограниченной ответственностью "Режевской ряд"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 14 февраля 2011 года

по делу N А60-40878/2010,

принятое судьей Биндером А.Г.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Режевской рынок", Общества с ограниченной ответственностью "Режевской ряд"

к Комитету по управлению имуществом Режевского городского округа, Закрытому акционерному обществу "Режевской завод ЖБИ"

о признании недействительным заключенного ответчиками договора аренды земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (общество, ООО) "Режевской рынок" и общество "Режевской ряд" обратились в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению имуществом Режевского городского округа и к Закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Режевской завод ЖБИ" о признании недействительным заключенного ответчиками договора аренды земельного участка от 28.01.2010 N 7-2010/1, о возложении на ответчиков обязанности возвратить все полученное по сделке.

В обоснование иска указано на принадлежность обществу "Режевской ряд" расположенного на указанном в предмете оспариваемого договора земельном участке недвижимого имущества, собственником которого в течение непродолжительного времени являлось общество "Режевской рынок", в силу чего, как полагают истцы, общество "Режевской ряд" имеет исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность или на приобретение права аренды, а оспариваемый договор следует признать не соответствующим требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истцы усматривают несоответствие оспариваемого договора требованиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом указывают на факт надлежащего исполнения обществом "Режевской рынок" обязательств арендатора, что, по их мнению, повлекло возникновение у данного лица преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Решением от 14.02.1011 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что заключение оспариваемого договора предшествовало государственной регистрации права собственности общества "Режевской ряд" в отношении объектов недвижимого имущества, перечисленных в выданном этому лицу 30.06.2010 свидетельстве о государственной регистрации права, то есть указанный в предмете иска договор в момент его заключения не мог нарушить права и законные интересы этого общества. Кроме того, судом первой инстанции признано значимым отсутствие доказательств принадлежности обществу "Режевской рынок" до заключения оспариваемого договора зарегистрированных объектов недвижимости (замощения и ограждения). С учетом приведенных обстоятельств суд первой инстанции оценил оспариваемый договор как сделку, которая в момент ее заключения не нарушала исключительное право собственника объекта недвижимости на приватизацию либо аренду земельного участка (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации), поскольку истцы соответствующим правом не обладали.

Истцы с принятым решением не согласны, обжалуют его в апелляционном порядке, просят отменить, иск удовлетворить.

Апелляционная жалоба содержит указание на обстоятельства, по мнению истцов, свидетельствующие о том, что оспариваемый договор нарушает их права и законные интересы, при этом значимым заявители апелляционной жалобы считают факт осуществления обществом "Режевской ряд" в 1997-1998 годы строительства объектов центрального рынка. Данные объекты, как следует из доводов апелляционной жалобы, подлежат оценке с учетом того, что они, по мнению истцом, представляют собой комплекс центрального рынка и признанию сложной вещью. Нарушение оспариваемым договором прав и законных интересов истцов, по мнению последних, заключается в том, что асфальтовое замощение и ограждение, право собственности в отношении которых зарегистрировано за обществом "Режевской ряд", расположены на указанном в предмете оспариваемого договора земельном участке, представляют собой части сложной вещи - комплекса объектов центрального рынка, существовали задолго до заключения указанного договора; заинтересованность истцов в получении в аренду указанного в предмете оспариваемого договора земельного участка этой стороне представляется очевидной исходя из характера осуществляемой данными лицами на этом земельном участке предпринимательской деятельности; очевидным представляется заявителям апелляционной жалобы и наличие права на получение собственником объектов недвижимого имущества в собственность или в аренду земельного участка, на котором эти объекты находятся, со дня регистрации права собственности в отношении указанных объектов - в данном случае с 30.06.2010.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, ответчики отзыв на апелляционную жалобу в арбитражный суд не направили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, по сути не оспаривается, Комитет по управлению имуществом Режевского городского округа (арендодатель), с одной стороны, и ЗАО "Режевской завод ЖБИ" (арендатор), с другой, 28.01.2010 заключили договор аренды земельного участка N 7-2010/1.

В соответствии с условиями этого договора арендодатель предоставил арендатору в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 66:22:1904031:58, площадью 7115 кв.м, расположенный по адресу: г. Реж Свердловской области, ул. Ленина, 37А.

Как следует из доводов истцов, на указанном земельном участке расположены принадлежащие обществу "Режевской ряд" объекты недвижимости, которые ранее принадлежали обществу "Режевской рынок".

Свидетельство о государственной регистрации права серии 66 АД N 377246, выданное обществу "Режевской ряд" 30.06.2010, подтверждает факт принадлежности этому лицу на праве собственности комплекса объектов центрального рынка, в том числе замощение асфальтовое, три лестницы, ограждение и здание туалета.

На земельном участке с кадастровым номером 66:22:1904031:58, как следует из разъяснения общества "Уральское бюро экспертизы и оценки" о месте нахождения недвижимого имущества на земельном участке, составленного по заказу истца - ООО "Режевской ряд", находятся указанные выше замощение асфальтовое и ограждение открытой площадки рынка.

Исходя из принадлежности обществу "Режевской ряд" на праве собственности указанных объектов недвижимого имущества, с учетом положений, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, истцы считают оспариваемый договор аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), не соответствующей требованиям указанной нормы Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения (пункт 32 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Для признания сделки недействительной (ничтожной) необходимым является установление несоответствие этой сделки требованиям закона или иных правовых актов, действовавшим на дату заключения этой сделки.

Как обоснованно признано судом первой инстанции значимым (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации" собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом; согласно статье 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, право собственности на которые не разграничено, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов; в рассматриваемой ситуации ответчик - Комитет по управлению имуществом Режевского городского округа (арендодатель), обладая правом распоряжения земельным участком, правомерно распорядился указанным в предмете оспариваемой сделки земельным участком, передав его в аренду ЗАО "Режевской завод ЖБИ".

Несоответствия данной сделки требованиям ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации или иных правовых актов, что является необходимым условием для признания сделки недействительной (ничтожной) (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), исходя из обоснования рассматриваемого иска, не выявлено.

Приведенные выше положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации относимы к юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при этом, что арбитражный суд апелляционной инстанции считает значимым (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), для признания истцов заинтересованными лицами, лишь по заявлению которых оспариваемая сделка может быть признана недействительной (ничтожной), необходимо чтобы истцы либо один из них являлись обладателями права собственности в отношении расположенных на соответствующем земельном участке объектов недвижимого имущества на дату заключения оспариваемой сделки.

С учетом наличия либо отсутствия этого статуса у истцов на указанную дату должна оцениваться и сама оспариваемая сделка, так как именно указанное обстоятельство, исходя из приведенных положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, является юридически значимым (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Помимо иного, регистрации подлежит право собственности (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено, соответствует фактическим обстоятельствам и по сути не оспаривается то, что оспариваемый договор аренды заключен 28.01.2010, то есть до регистрации за обществом "Режевской ряд" объектов недвижимости, перечисленных в свидетельстве о государственной регистрации права от 30.06.2010; доказательств принадлежности указанных объектов недвижимости (замощения и ограждение) обществу "Режевской рынок" до заключения оспариваемого договора не имеется; из содержания свидетельства о государственной регистрации права от 20.02.2009 серии 66АГ N 459453 следует то, что за обществом "Режевской рынок" было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, но не на замощение и ограждение.

Установленные обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для отказа в удовлетворении иска, при этом не могут быть признаны юридически значимыми все те обстоятельства, на которые указано в апелляционной жалобе.

Данный вывод основан на результате определения арбитражным судом апелляционной инстанции обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащей применению нормы материального права - статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обжалуемое решение основано на верном толковании судом первой инстанции положений, предусмотренных статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно данной норме, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, данной нормой, как верно отмечено судом первой инстанции, предусмотрены иные последствия нарушения прав арендатора, что само по себе исключает возможность удовлетворения иска о признании сделки недействительной (ничтожной) (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), в обоснование которого на соответствующие нарушения и указано.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, возможность применения при разрешении данного спора положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, исключается, так как предметом рассматриваемого иска является требование о признании сделки недействительной (ничтожной), приведенная же норма содержит положения, относимые к оспоримой сделке (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод апелляционной жалобы, заключающийся в указании на необходимость оценки оспариваемого договора как незаключенного, оценке не подлежит, правового значения не имеет, так как любой результат оценки соответствующих этому доводу обстоятельств не повлечет удовлетворение апелляционной жалобы.

В этой части арбитражный суд апелляционной инстанции исходит и из того, что отказ в оценке приведенного довода не может быть признан нарушающим права соответствующей стороны, поскольку заинтересованные в оценке оспариваемого договора с точки зрения его заключенности либо незаключенности лица являются обладателями права на обращение в арбитражный суд с соответствующим иском, в ходе рассмотрения которого соответствующие приведенному доводу обстоятельства должны явиться предметом исследования.

Результат такого исследования, как полагает арбитражный суд апелляционной инстанции, повлиять на суть данного судебного акта и обжалуемого решения не может.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.02.2011 по делу N А60-40878/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Л.Ф. Виноградова Н.А. Гребенкина