Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2011 г. N 04АП-1647/11

г. Чита

Дело N А10-4883/2010

"01" июля 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2011 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Клочковой,

судей А.В. Макарцева, С.И. Юдина,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Верхотуровым Ю.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца ООО "Туган" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 марта 2011 года по делу N А10-4883/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Туган" к муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ" об изменении договора купли-продажи недвижимого имущества в части (судья Аюшеева Е.М.);

при участии в судебном заседании:

от истца ООО "Туган" (ОГРН 1030302689614, ИНН 0323118673, адрес: 670042, Бурятия Респ, Улан-Удэ г, Мокрова ул, д.19, корпус А, офис 38): не явился, извещен;

от ответчика МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ" (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176, адрес: 670031, Бурятия Респ, Улан-Удэ г, Бабушкина ул, д.25): не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Туган" (далее - истец, ООО "Туган") обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ" (ответчик, Комитет) об изменении на основании статей 179, 180, 450-453 Гражданского кодекса Российской Федерации пункта 2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества N 03-09 от 03 марта 2009 года, заключенного между истцом и ответчиком, указав стоимость имущества согласно отчету об оценке от 26 мая 2009 года N 98, составленного ООО "ЭкспертЪ-Оценка", в сумме 3 800 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 марта 2011 года в удовлетворении иска отказано. Как следует из судебного акта основанием для отказа послужил вывод суда о том, что ООО "Туган" не представило доказательств наличия оснований для изменения договора. Суд руководствовался статьями 421, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

ООО "Туган", не согласившись с решением суда, подало на него апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене, просит принять новый судебный акт и удовлетворить исковые требования. Истец считает, что арбитражный суд неправильно истолковал положения Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым ответчиком". Полагает, что изложенная в указанном Информационном письме правовая позиция позволяет ему оспорить отчет об оценке от 24.12.2008 N 1119/1, составленный ООО "НЭКС", положенный в основу определения цены в договоре купли-продажи недвижимого имущества N 03-09 от 03 марта 2009 года, в рамках рассмотрения дела об изменении условий договора.

Стороны о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Истец ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие. Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не направил.

Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 и статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных участвующих в деле лиц.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не находит.

Из материалов дела следует, что Комитет 16 февраля 2009 года вручил ООО "Туган" письмо N 780 от 13 февраля 2009 года с приложенным к нему проектом договора купли-продажи, которым предложил истцу, арендующему объект продажи, на основании решения Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ от 06 февраля 2009 года N 103, закона Республики Бурятия от 568-IV "О развитии малого и среднего предпринимательства в Республике Бурятия" приобрести в собственность порядке приватизации нежилое помещение сауны общей площадью 456,9 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 эт.:1-20; 2 эт.: 1-19, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, дом 35 "Б" кадастровый номер 03:23:000000:09/2001-000214. - по цене 6 933 000 руб. (без НДС), установленной на основании отчета об оценке от 24.12.2008 г.. N 1119/1, НДС 18% - 1521 878,05руб.

Письмами от 24 и 27 февраля 2009 года истец, выразив согласие на подписание договора, сообщил Комитету о своем несогласии по некоторыми пунктами договора, которые изложил в протоколе разногласий от 24 февраля 2009 года, в том числе указал, что стоимость имущества, указанная в пункте 2.1 договора является необоснованной и незаконной.

03 марта 2009 года ответчик МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ" (продавец) и истец ООО "Туган" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N 03/09, по условиям которого Комитет продает, а ООО "Туган" приобретает в собственность нежилое помещение сауны, общей площадью 456,9 кв.м, расположенное по адресу: г.Улан-Удэ, ул.Октябрьская, дом 35 "Б" (номера на поэтажном плане: 1эт.:1-20; 2эт.:1-19), расположенное на 1, 2 этаже 2 этажного кирпичного здания, - принадлежащее продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии 03-АА N 166303 от 30.03.2004) (пункт 1.2). Стоимость имущества согласно отчету об оценке от 24 декабря 2008 года N 1119/1, составленного ООО "НЭКС", составляет 6 848 000 руб. (без НДС), НДС составляет 18 % - 1 232 640 руб. (п. 2.1 договора).

Переход права собственности за истцом на указанное помещение зарегистрирован в установленном законом порядке 19 марта 2009 года.

12 октября 2009 года истец вручил ответчику предложение о внесении изменения в пункт 2.1 договора N 03-09 от 03 марта 2009 года в части покупной цены недвижимого имущества, мотивировав его тем, что цена имущества в размере 6 848 000,00руб. без НДС была определена продавцом в одностороннем порядке, без привлечения к оценке представителя покупателя, последнему не было предоставлено достаточно времени для подготовки своего предложения рыночной цены покупаемого объекта и сослался на стоимость помещения сауны в размере 3 800 000,00руб., подтвержденную отчетом об оценке N 98 от 12.05.2009 г.. ООО "ЭкспертЪ-Оценка".

Ссылаясь на отказ Комитета от изменения условий договора и невозможность дальнейшего исполнения спорного договора без определения действительной стоимости объекта продажи, ООО "Туган" 20 декабря 2010 года обратилось с настоящим иском в суд.

Доводы, аналогичные указанным в апелляционной жалобе, истец приводил в исковом заявлении в качестве основания иска. Суд первой инстанции, дав оценку представленным сторонами доказательствам в порядке статьи 71 АПК РФ, установил фактические обстоятельства дела, и ссылаясь на нормы статей 421, 450, 451 ГК РФ, статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", пришел к выводу об отсутствии оснований для изменения договора. Суд апелляционной инстанции оснований для переоценки выводов суда первой инстанции не усматривает.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Исходя из содержания данных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной (при этом существенность нарушения договора определяется судом или предопределяется законом).

Также истец в обоснование заявленных требований ссылается на нормы статей 179 и 180 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 179 ГК сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

При этом в подтверждение обстоятельств заключения договора на крайне невыгодных для себя условиях истец ссылается на то, что определенная после заключения договора рыночная стоимость объекта продажи оказалась почти в два раза меньше стоимости, указанной в договоре.

Сопоставив заявленное в иске требование (предмет иска) с его основанием, апелляционный суд приходит к выводу, что предметом иска является изменение пункта 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества N 03-09 от 03 марта 2009 года в связи с оспариванием достоверности величины стоимости объекта оценки и существенным изменением обстоятельств, а не признание указанного пункта договора в части размера стоимости имущества недействительным на основании статьи 179 ГК РФ по признаку кабальности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 года N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьей 8 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Рыночная стоимость объекта продажи по спорному договору в размере 6848000,00 руб. (без учета НДС 18%) определена продавцом на основании Отчета об оценке от 24.12.2008 N 1119/1, составленного ООО "НЭКС".

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, который предусмотрен настоящим Федеральным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, из вышеназванных положений статей 422, 454 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ и Закона об оценочной деятельности следует императивное указание наличия у субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности преимущественного права на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Возможность субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, оспорить рыночную стоимость этого имущества, определенную независимым оценщиком, вытекает из положений статьи 13 Закона об оценочной деятельности, которой предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом, согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Доводы заявителя апелляционной жалобы о возможности оспорить достоверность величины стоимости объекта оценки после заключения в порядке статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ договора купли-продажи арендуемого помещения являются ошибочными, не основанными на нормах материального права.

Высказывая до заключения договора несогласие с определением рыночной стоимости помещения сауны, установленной ООО "НЭКС" в отчете об оценке от 24.12.2008 N 1119/1, истец указанную стоимость не оспорил, и 03 марта 2009 года подписал спорный договор на предложенных Комитетом условиях. Доказательства невозможности оспорить указанную стоимость в установленный законом тридцатидневный срок реализации преимущественного права покупки, а также существенного изменения обстоятельств, из которых истец и ответчик исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора ответчиком, в материалах дела отсутствуют.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что цена объекта в договоре купли-продажи недвижимости N 03-09 от 03 марта 2009 года определена правильно, в соответствии с положениями закона, не оспоренного в установленном порядке отчета независимого оценщика, с учетом налога на добавленную стоимость.

Выводы суда первой инстанции, положенные в основу отказа в удовлетворении иска, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции допущено не было, поэтому и предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 марта 2011 года не имеется.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 марта 2011 года по делу N А10-4883/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Клочкова

Судьи

С.И. Юдин А.В. Макарцев