Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2011 г. N 10АП-3431/11

г. Москва

29 июня 2011 г.

Дело N А41-39164/10

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мищенко Е.А.,

судей Александрова Д.Д., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Аксаментовым А.О.,

при участии в заседании:

от заявителя: Ромащенко В.В., по доверенности от 07.12.2010,

от заинтересованного лица: Шамсутдинова Э.Х., по доверенности от 28.12.2010 N 599-Д,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области от 16.03.2011 по делу N А41-39164/10, принятое судьей Сергеевым Г.А., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волоколамская инвестиционная строительная компания" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании недействительным отказа N07/019/2010.234 от 30.08.2010 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по вынесению отказа от 30.08.2010 N 07/019/2010.234 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения N 407-р к договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Волоколамская инвестиционная строительная компания" (далее - заявитель, общество, ООО "ВИСК") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо, управление, регистрирующий орган) о признании недействительным отказа от 30.08.2010 N 07/019/2010.234 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды; о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по вынесению отказа от 30.08.2010 N 07/019/2010.234 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения N 407-р к договору аренды.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.03.2011 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением Арбитражного суда от 16.03.2011, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель управления доводы апелляционной поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель общества против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено исследованными по делу доказательствами:

Между муниципальным образованием "Волоколамский район" и ООО "Миг-21" заключен договор аренды земельного участка от 22.12.2004 N 692, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоэтажного жилого дома, общая площадь 4500 кв. м., кадастровый номер N 50:07:03 04 03:0010, расположенного по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Ново - Солдатская, д. 6 (т.1 л.д.71-73).

Между ООО "Миг-21" и ООО "ВИСК" заключен договор от 18.12.2006 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.12.2004 N 692 (т.1 л.д.77-79).

Между администрацией Волоколамского муниципального района и ООО "ВИСК" заключено дополнительное соглашение от 08.02.2010 N 407-р о расторжении указанного договора аренды (т.2 л.д.106-107).

ООО "ВИСК" обратилось в управление с заявлением от 22.03.2010 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора от 22.12.2004 N 692 (т.2 л.д.136-137).

Сообщением от 30.08.2010 N 07/019/2010-234 регистрирующий орган отказал ООО "ВИСК" в государственной регистрации дополнительное соглашение N 407-р о расторжении договора аренды земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоэтажного жилого дома, общая площадь 4500 кв. м кадастровый номер N 50:07:03 04 03:0010, расположенного по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Ново - Солдатская, д. 6 (т.2 л.д.7-9).

В обоснование отказа управление указало, что запись об ипотеке погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды земельного участка до момента погашения потеки невозможна в силу закона.

Полагая, что отказ управления является незаконным и нарушает права ООО "ВИСК", заявитель обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящими требованиями.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий:

несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;

нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 17 названного закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются, в том числе, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе для проведения правовой экспертизы (пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 16). В соответствии с пунктом 1 статьи 17 данного закона проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Статьей 20 названного Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации прекращения прав.

Как следует из материалов дела, администрацией Волоколамского муниципального района Московской области утверждено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома. В эксплуатацию по адресу г. Волоколамск, ул. Ново-Солдатская, д.6 введены 147 жилых помещений (квартир) и нежилые помещения общей площадью 2444,1 кв.м. Строительство 42 квартир, финансировалось физическими лицами - дольщиками на основании договоров долевого участия с обременением в виде залога земельного участка.

ООО "ВИСК" исполнило обязательства по договорам долевого участия, что подтверждается представленными в материалы актами приема передачи, подписанными заявителем и дольщиками (т.2 л.д.14-67).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).

В силу части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 названного закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из изложенного следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

В материалы дела представлены передаточные акты объектов долевого строительства застройщиком ООО "ВИСК" - участникам долевого строительства.

Правила внесения в Единый государственный реестр прав регистрирующим органом регистрационной записи о прекращении залога права аренды земельного участка, на котором создается многоквартирный жилой дом, предусмотрены Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82. Пунктом 21 указанной Инструкции предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Таким образом, регистрирующий орган полагает, что погашение записи об аренде земельного участка может иметь место только после того, как последний дольщик зарегистрирует право собственности на объект недвижимого имущества.

Пункт 21 указанной Инструкции не противоречит вышеуказанным положениям части 2 статьи 1, части 2 статьи 3, части 1 статьи 4, части 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, поскольку не устанавливает основания и не определяет момент прекращения права залога участников долевого строительства. Данная норма касается порядка регистрации ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, то есть устанавливает последовательность и выполнения действий по регистрации, определяет условия совершения регистрирующим органом регистрационного действия в отношении записи об ипотеке.

При этом положения указанной нормы не затрагивают вопроса о времени прекращения права залога, поскольку обременяющий залог в силу закона на основании части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов прекращается со дня подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).

В силу пунктов 1, 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды земельного участка, обремененного залогом в силу закона, и залог в указанной части является прекращенным.

Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, в виде погашения регистрационной записи об аренде, возникшей на основании договора от 22.12.2004 N 692, предметом которого являлся земельный участок земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоэтажного жилого дома, общая площадь 4500 кв. м кадастровый номер N 50:07:03 04 03:0010, расположенного по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Ново-Солдатская, д. 6, - не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога, договорам участия в долевом строительстве жилого дома.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа заявителю в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.02.2010 N 407-р о расторжении договора аренды земельного участка от 22.12.2004 N 692.

Отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве, оформленный сообщением от 30.08.2010 N 07/019/2010-234, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.02.2010 N 407-р о расторжении договора аренды земельного участка от 22.12.2004 N 692 не соответствует положениям Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и нарушает права и законные интересы заявителя, поэтому суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные обществом требования.

Принимая во внимание, что Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов дополнена подпунктом 8.1, в соответствии с которым возникший на основании данного закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы отклонены ввиду неправильного толкования норм материального права.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16.03.2011 по делу N А41-39164/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

Председательствующий

Е.А. Мищенко

Судьи

Д.Д. Александров Е.Н. Виткалова