Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2011 г. N 17АП-4712/11

г. Пермь

27 июня 2011 г.

Дело N А71-13180/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2011 года

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.

судей Дюкина В.Ю., Усцова Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель не явился,

от ответчиков - представители не явились,

от третьего лица - представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Индивидуального предпринимателя Ситникова Виктора Владимировича,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 07 апреля 2011 года

по делу N А71-13180/2010,

принятое судьей Коньковой Е.В.,

по иску Индивидуального предпринимателя Ситникова Виктора Владимировича (ОГРНИП 304182805600050, ИНН 182800086741)

к Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов г. Воткинска, Индивидуальному предпринимателю Едрисовой Оксане Борисовне (ОГРНИП 304182828000082, ИНН 182806949200)

третье лицо: ЗАО "Агентство оценки "Центр" (ОГРН 1021801503041, ИНН 1833028193)

о признании величины рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 5 178 000 руб., о признании недостоверным и недействительным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, о зачете стоимости неотделимых улучшений приобретенного объекта недвижимости,

установил:

Индивидуальный предприниматель Ситников Виктор Владимирович (истец) обратился в арбитражный суд Удмуртской Республики иском к Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов г. Воткинска (ответчик) о признании величины рыночной стоимости выкупаемого имущества по договору купли-продажи N 2 от 19.05.2009 в размере 5 178 000 руб.; о признании недостоверным и недействительным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 66 от 03.04.2009; о зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 845 276 руб. в счет оплаты приобретенного объекта недвижимости: встроенного помещения (магазин "Интерьер"), назначение: нежилое, цокольный этаж: NN 2-6, 8-19, 44, общей площадью 447,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Воткинск, ул. Пугачева, 16.

На основании ст. 49 АПК РФ судом первой инстанции отказано в удовлетворении ходатайства об изменении заявленных требований, согласно которому истец просил признать договор купли-продажи N 2 от 19.05.2009 недействительной сделкой и применить последствия ее недействительности.

Согласно ст. 46 АПК РФ к участию в деле в качестве второго ответчика привлечена Индивидуальный предприниматель Едрисова Оксана Борисовна.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Агентство оценки "Центр".

Решением арбитражного суда Удмуртской Республики от 07.04.2011 (резолютивная часть от 07.04.2011) в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда от 07.04.2011 обжаловано истцом в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что судом первой инстанции не исследованы имеющие значение для дела доказательства - замечания на отчет от 03.07.2008, не принят во внимание отчет от 02.09.2010. Истец указывает, что оценка спорного помещения значительно завышена, судом первой инстанции не учтена стоимость неотъемлемых улучшений, не произведен зачет встречных однородных требований.

Ответчик против доводов апелляционной жалобы возражает, в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что договор купли-продажи нежилого помещения заключен 19.05.2009 в отсутствие разногласий сторон, возможность самостоятельного оспаривания достоверности рыночной стоимости этого имущества после заключения договора купли-продажи у истца отсутствует, доказательств согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений истцом не представлено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

24.04.2009 истец направил ответчику предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения общей площадью 447,4 кв.м по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в размере 7 220 338 руб.

19.05.2009 истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи N 2, согласно которому истец приобрел в собственность арендуемое муниципальное имущество - встроенное помещение (магазин "Интерьер"), назначение: нежилое, цокольный этаж: NN 2-6, 8-19, 44, общей площадью 447,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Воткинск, ул. Пугачева, д. 16.

Переход права собственности на это имущество зарегистрирован в установленном порядке 03.06.2009.

Ссылаясь на то, что выкупная стоимость объекта недвижимости существенно завышена, а также указывая, что в счет стоимости этого имущества должна быть зачтена стоимость произведенных неотделимых улучшений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из договора купли-продажи N 2 от 19.05.2009 следует, что он заключен в соответствии с ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ и Прогнозным планом, утвержденным решением Воткинской городской Думы от 25.03.2009 N 453.

Пунктом 2.1 этого договора цена недвижимого имущества определена в размере 7 220 338 руб. 98 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 66 от 03.04.2009.

Согласно указанному отчету сумма 7220338 руб. 98 коп. является рыночной стоимостью недвижимого имущества - встроенного помещения (магазин "Интерьер"), назначение: нежилое, цокольный этаж: N N 2-6, 8-19, 44, общей площадью 447,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Воткинск, ул. Пугачева, д. 16, определенной независимым оценщиком Едрисовой О.Б. на 31.03.2009 без учета НДС.

В обоснование требований о признании отчета об оценке N 66 от 03.04.2009 недостоверным и недействительным и признании величины рыночной стоимости выкупаемого имущества по договору купли-продажи N 2 от 19.05.2009 в размере 5 178 000 руб., истец указал на наличие другого отчета об оценке рыночной стоимости этого недвижимого имущества, выполненного 02.09.2010 ЗАО "Агентство оценки "Центр".

В соответствии со ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "О оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как правильно установлено судом первой инстанции, договор купли-продажи имущества, стоимость которого оспаривается истцом, заключен 19.05.2009.

Следовательно, основания для оспаривания достоверности величины стоимости этого имущества, определенной в отчете независимого оценщика N 66 от 03.04.2009, путем предъявления самостоятельного иска отсутствуют.

В этом случае, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований истца о признании отчета N 66 от 03.04.2009 недействительным и о признании иной величины рыночной стоимости выкупаемого имущества судом первой инстанции отказано правомерно, ссылка истца на замечания на отчет Едрисовой О.Б., а также на отчет ЗАО "Агентство оценки "Центр" от 02.09.2010 подлежит отклонению.

В соответствии с п. 6 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Отказывая в удовлетворении иска в части зачета в счет оплаты выкупаемого имущества стоимости неотделимых улучшений в размере 845 276 руб. суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие доказательств согласия арендодателя на производство заявленных истцом работ.

В письме от 30.05.2006 заявитель просил ответчика разрешить перепланировку на арендуемых площадях согласно приложенному эскизу.

Письмом от 09.06.2006 ответчик сообщил, что не возражает против выполнения работ при условии соблюдения установленного на территории города порядка (по согласованному проекту и с внесением сведений в технических паспорт) за счет заявителя.

Сведений о согласовании ответчиком проекта перепланировки помещений, либо сметной документации выполненных работ суду не представлено.

Довод истца о том, что проект спорного помещения был выполнен МУ "Управление капитального строительства г. Воткинска" не может быть принят во внимание, поскольку указанное лицо не является арендодателем.

Кроме этого, в материалах дела отсутствуют сведения о стоимости неотделимых улучшений, подлежащей зачету в счет оплаты выкупаемого имущества. Смета N 08-30 АС на ремонт помещений по адресу: г. Воткинск, ул. Пугачева, 16, таким доказательством не является.

Механизм определения стоимости подлежащего выкупу имущества установлен в ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которой цена имущества признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Рыночная стоимость выкупаемого имущества определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом объектом оценки является арендуемый объект недвижимости с учетом всех улучшений, произведенных на дату оценки, в том числе неотделимых.

Таким образом, подлежащая зачету стоимость неотделимых улучшений должна быть соизмерима со стоимостью объекта недвижимости, включающего эти улучшения.

Сведений о действительной (рыночной) стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений на дату оценки объекта недвижимости, в материалах дела не имеется. Отчеты об оценке N 66 от 03.04.2009, от 02.09.2010 таких данных не содержат. В связи с чем, основания для удовлетворения иска в этой части также отсутствуют.

При таких обстоятельствах, нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 07.04.2011 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 07 апреля 2011 года по делу N А71-13180/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

В.Ю. Дюкин Л.А. Усцов