Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2011 г. N 10АП-2361/11

г. Москва

05 июля 2011 г.

Дело N А41-33016/10

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гагариной В.Г.,

судей Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бутылиной Н.В.,

при участии в заседании:

от заявителя: Старовойтов С.Н., доверенность от 14.04.2011 N 45,

от ответчика (ИНН: 5036097041, ОГРН: 1095074002407): Ходырева Л.М., доверенность от 22.11.2010,

от третьего лица (ИНН: 5036056969, ОГРН: 1035007222810): Ходырева Л.М., доверенность от 22.11.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Флэт-Хаус" на решение Арбитражного суда Московской области от 15.02.2011 по делу N А41-33016/10, принятое судьей Борсовой Ж.П. по заявлению Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска Московской области к жилищно-строительному кооперативу "Флэт-Хаус" о взыскании задолженности по арендной плате, при участии в деле в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Флэт-Хаус",

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска Московской области (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о взыскании с жилищно-строительного кооператива "Флэт-Хаус" (далее - ответчик, кооператив) 1 552 631,45 руб. суммы задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды земельного участка от 29.02.2008 N 125, а также 415 765,21 руб. суммы пени.

Определением Арбитражного суда Московской области от 06.10.2010 к производству принято встречное исковое заявление кооператива к комитету об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 29.02.2008 N 125 о замене арендатора на кооператив и изменении размера арендной платы земельного участка с применением коэффициента Кд=1 с 13.04.2009 (том 1 л.д. 45-46).

Арбитражным судом первой инстанции, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняты уточнения исковых требований комитета, в которых истец просит взыскать с ответчика 1 552 631, 45 руб. суммы задолженности, 444 302,73 руб. суммы неустойки (том 1, л.д. 107).

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Флэт-Хаус" (далее - третье лицо, общество).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.02.2011 заявленные комитетом требования удовлетворены в части взыскания с кооператива в пользу комитета суммы долга в размере 1 552 631,45 руб., неустойки в размере 222 151, 35 руб. В удовлетворении остальной части заявленных комитетом требований отказано. Встречное исковое заявление кооператива к комитету оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с названым судебным актом, кооператив обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит отменить решение Арбитражного суда Московской области от 15.02.2011, в удовлетворении исковых требований комитета о взыскании с кооператива в пользу истца суммы долга отказать. Рассмотреть встречное исковое заявление ответчика об изменении размера арендной платы за земельный участок (том 2, л.д. 30-35).

В судебном заседании представитель кооператива и общества доводы апелляционной жалобы поддержал, ссылаясь на то, что с момента заключения договора уступки прав и обязанностей от 20.03.2009 (зарегистрирован 13.04.2010) и до настоящего времени, кооператив исполняет обязанность по уплате арендной платы за земельный участок надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. При этом кооператив уплачивает арендную плату из расчета Кд = 1 в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Представитель комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции. Представитель заявителя пояснил, что с обжалуемым судебным актом комитет согласен в полном объеме и просил решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу кооператива - без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы кооператива.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.02.2008 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 125 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, общей площадью 16 125 кв.м., из земель населенных пунктов городского округа Подольск, с кадастровым номером 50:55:003 06 08:0001, в границах, указанных в кадастровом плане, расположенный по адресу: Московская область, г. Подольск, район "Юбилейный", Березовый проезд, д. 13, д. 16, д. 18, д. 20, д. 22, 24, 26, 28, Красногвардейский бульвар, д. 44в/34, 44б/15 для индивидуальной жилой застройки (том 1, л.д. 20-23).

Согласно пункту 3.1 договора аренды от 29.02.2008 N 125 размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в приложении N 2 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (пункт 3.3 договора аренды от 29.02.2008 N 125).

20.03.2009 между обществом (сторона 1) и кооперативом (сторона 2) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого сторона-1 уступает стороне-2 свои права и обязанности по договору аренды от 29.02.2008 N 125 на земельный участок с кадастровым номером 50:55:003 06 08:0001 площадью 16 125 кв.м., из земель населенных пунктов городского округа Подольск, с разрешенным видом использования для индивидуальной жилой застройки, местоположение: Московская область, г. Подольск, район "Юбилейный", Березовый проезд, д. 13, д. 16, д. 18, д. 20, д. 22, 24, 26, 28, Красногвардейский бульвар, д. 44в/34, 44б/15, заключенному с комитетом (том 1, л.д. 36-37).

Согласно пункту 1.2 договора уступки прав и обязанностей от 20.03.2009 с момента вступления в силу названного договора, все права и обязанности по договору аренды от 29.02.2008 N 125, принадлежащие стороне-1 переходят к стороне-2.

Договор уступки прав и обязанностей от 20.03.2009 зарегистрирован 13.04.2009 (том 1, л.д. 37).

13.05.2010 комитет обратился к кооперативу с претензией о необходимости в срок до 25.05.2010 погасить задолженности по арендной плате, составляющую по состоянию на 11.05.2010 1 233 597, 7 руб., пени в размере 116 128, 40 руб. с приложением расчета задолженности (том 1, л.д. 38-39).

09.08.2010 комитетом в адрес кооператива направлена претензия, в которой указано, что по состоянию на 06.08.2010 задолженность составляет 1 552 631, 45 руб., пени 390 614, 71 руб. и предложено в срок до 20.08.2010 погасить данную задолженность по уплате арендной платы за земельный участок с приложением расчета задолженности (том 1, л.д. 40-41).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение кооперативом обязанностей в части уплаты арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка от 29.02.2008 N 125, комитет обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании с кооператива задолженности по арендной плате в сумме 1 552 631,45 руб. и пени в размере 444 302,73 руб. всего в сумме 1 996 934, 18 руб.

Кооператив в свою очередь обратился в Арбитражный суд Московской области с встречным исковым заявлением об обязании комитета заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.02.2008 N 125 о замене арендатора на кооператив и изменении размера арендной платы земельного участка, с применением коэффициента Кд=1, с 13.04.2009 и возложении на комитет судебных расходов в размере 4 000 рублей, понесенных кооперативом (том 1, л.д. 45-46).

Принимая решение об удовлетворении требований, заявленных комитетом, арбитражный суд первой инстанции сделал вывод о доказанности наличия у кооператива задолженности по арендной плате по договору от 29.02.2008 N 125 в размере 1 552 631, 45 руб. При этом размер пени снижен судом в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 222 151, 35 руб.

Оставляя без рассмотрения встречное исковое заявление кооператива к комитету, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что кооперативом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Между тем арбитражным судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Размер и условия внесения арендной платы определены в договоре аренды земельного участка от 29.02.2008 N 125.

Согласно расчету арендной платы (приложение N 2 к договору от 29.02.2008 N 125) размер арендной платы определяется в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле: Ап = Аб х Кд хПкд х Км х S, где Ап - арендная плата, Аб - базовый размер арендной платы, Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, Пкд - повышающий коэффициент, Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, S - площадь арендуемого земельного участка (том 1, л.д. 23).

При этом в данном расчете арендной платы установлен Кд 3.

В пункте 3.5 договора аренды земельного участка от 29.02.2008 N 125 указано, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в названный договор

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

Вид деятельности (разрешенный вид использования) установлен договором аренды земельного участка - для индивидуальной жилой застройки (пункт 1.1 договора от 29.02.2008 N 125).

Согласно кадастровому плану земельного участка с кадастровым номером 50:55:003 06 08:0001 от 07.02.2008 N 55.1/08-370 вид разрешенного использования/назначения указан - для индивидуальной жилой застройки (том 1, л.д. 34).

С даты государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.03.2009 - с 13.04.2009 прав и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 29.02.2008 N 125 перешли к кооперативу (том 1, л.д. 36-37).

Размер, порядок определения и внесения арендной платы устанавливается с учетом требований Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Согласно положениям указанного Закона (пункт 1 статьи 14) размер годовой арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в соответствии со следующим порядком: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Пунктом 28 - земельный участок предоставлен гражданину под индивидуальный жилой дом, в том числе на период его строительства, земельный участок, предоставленный товариществам собственников жилья, жилищно-строительным кооперативам - Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" значение коэффициента, учитывающего условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, (Кд) устанавливается в размере, также равном 1.

Следовательно кооператив имеет право на применение Кд 1 в силу прямого указания действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, с 13.04.2010 - даты принятия обязанностей арендатора по рассматриваемому договору аренды, кооперативом уплачивается арендная плата за земельный участок по договору от 29.02.2008 N 125, в том числе и за спорный период, что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела (том 2, л.д. 84-88).

Внесение кооперативом арендной платы за земельный участок по договору аренды от 29.02.2008 N 125 за второй квартал 2009 года в сумме 138 247 руб. подтверждается платежным поручением от 16.10.2009 N 5 (том 2, л.д. 87).

При этом арендная плата, как пояснил представитель кооператива, уплачивается арендатором из расчета с применением Кд 1, поскольку арендатором является жилищно-строительный кооператив, а вид разрешенного использования земельного участка - для индивидуальной жилой застройки.

Факт обращения кооператива к комитету с предложениями о внесении соответствующих изменений в договор аренды от 29.02.2008 N 125 подтвержден материалами дела.

15.04.2009 кооператив обратился к комитету с письмом Исх. N 01, в котором просил с 13.04.2009 произвести перерасчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:55:003 06 08:0001 с разрешенным видом использования: для индивидуальной жилой застройки и оформить соответствующее дополнительное соглашение (том 2, л.д. 56).

Письмом от 15.05.2009 N 934-С/34-исх/вх. комитет сообщил кооперативу, что расчет арендной платы в договоре аренды от 29.02.2008 N 125 земельного участка произведен в соответствии со статьей 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ. Повышающий коэффициент и коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории городского округа Подольск равны 1, в связи с чем оформление дополнительного соглашения не требуется (том 2, л.д. 57).

Также комитет письмом от 23.07.2009 N 1670-С/34-исх/вх. сообщил кооперативу, что в соответствии с пунктом 28 Приложения к Закону Московской области N 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке устанавливается при предоставлении земельного участка только гражданину под индивидуальный жилой дом на период его строительства. Учитывая, что жилищно-строительный кооператив - юридическое лицо, то в данном случае при расчете арендной платы необходимо руководствоваться пунктом 30 Приложения к названному Закону (том 2, л.д. 58).

Письмом от 16.09.2009 N 34.5-15896 аппарат Правительства Московской области разъяснил кооперативу, что коэффициент 3, установленный пунктом 30 Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ, применяется при исчислении арендной платы юридических лиц. Жилищно-строительный кооператив является юридическим лицом, но для данного вида юридических лиц пунктом 28 Приложения установлено иное значение коэффициента - 1, в связи с чем для земельного участка, предоставленного жилищно-строительному кооперативу, подлежит применению коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на нем, со значением 1 (том 1, л.д. 73-74).

Таким образом арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что кооператив неоднократно обращался к комитету с письмами, в которых указывал на необходимость заключения дополнительного соглашения и перерасчета арендной платы с применением Кд 1 с указанием, что арендатором с 13.04.2009 является жилищно-строительный кооператив, что в соответствии с пунктом 28 Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" является основанием для применения коэффициента Кд со значением 1.

На основании изложенного вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что кооперативом не соблюден досудебный (претензионный) порядок не соответствует доказательствам, представленным в материалы дела и не может быть признан обоснованным, в связи с чем у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для оставления без рассмотрения встречного искового заявления кооператива.

Следует также отметить, что на обращения кооператива о пересмотре размера арендной платы комитетом даны ответы о том, что коэффициент вида деятельности при расчете арендной платы устанавливается только гражданам на период строительства индивидуального жилого дома.

Между тем, в соответствии с пунктом 28 Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (в редакции, действующей в рассматриваемый период) Кд со значением 1 применяется, если земельный участок предоставлен гражданину под индивидуальный жилой дом, в том числе на период его строительства, земельный участок, предоставленный товариществам собственников жилья, жилищно-строительным кооперативам, собственникам помещений в многоквартирном доме.

В пункте 2.1 Устава кооператива, утвержденного 19.02.2009, указано, что кооператив создан для удовлетворения потребностей физических лиц - членов кооператива в жилье и иных объектах современной социальной инфраструктуры путем строительства жилых домов и инвестирования в строительство жилья на территории г. Подольска за счет собственных и привлеченных средств (том 2, л.д. 50).

На основании изложенного арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что в данном случае размер арендной платы подлежал перерасчету с даты государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору от 29.02.2008 N 125 - кооперативу, то есть с 13.04.2009, поскольку в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" при предоставлении земельного участка жилищно-строительному кооперативу подлежит применению Кд со значением 1.

Помимо этого данный коэффициент также подлежит применению со значением 1, поскольку разрешенное использование земельного участка - для индивидуальной жилой застройки.

Следует также отметить, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициента не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, поскольку способ расчета размера арендной платы остался неизменным. Данная позиция изложена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Таким образом то обстоятельство, что кооперативом за спорный период уплачена арендная плата исходя из расчета с применением коэффициента Кд со значением 1 не свидетельствует о ненадлежащем исполнении кооперативом обязанностей, принятых на себя по договору от 29.02.2008 N 125, в части уплаты арендной платы.

Коэффициент Кд 1 в данном случае применен кооперативом правильно с учетом требований законодательства Российской Федерации, вида разрешенного использования земельного участка и организационно-правовой формы, а также вида деятельности арендатора.

В таком случае правовых оснований для взыскания с кооператива в пользу комитета задолженности по арендной плате по договору от 29.02.2008 N 125 в размере 1 552 631, 45 руб. и начисленных пени, у арбитражного суда первой инстанции не имелось.

На основании изложенного арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что в связи с субъектным изменением обязательства по аренде земельного участка, а также с учетом того, что кооператив, ставший арендатором земельного участка с 13.04.2009, в силу закона имеет право на применение при расчете арендной платы коэффициента Кд со значением 1, а также с учетом вида разрешенного использования земельного участка, оснований для отказа в перерасчете с 13.04.2009 арендной платы с применением Кд 1, у комитета не имелось.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что встречное исковое требование кооператива об обязании комитета заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.02.2008 N 125 о замене арендатора на кооператив и изменении размера арендной платы с применением коэффициента Кд=1 с 13.04.2009, подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что выводы арбитражного суда первой инстанции о доказанности наличия у кооператива задолженности по арендной плате по договору от 29.02.2008 N 125 в размере 1 552 631, 45 руб. и о несоблюдении кооперативом досудебного порядка урегулирования спора, не подтверждены материалами дела, установленными обстоятельствами и представленными доказательствами, в связи с чем, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Таким образом расходы по государственной пошлине в размере 4 000 рублей, оплаченной кооперативом при подаче встречного иска по платежному поручению от 30.09.2010 N 4 и в размере 2 000 рублей - при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению от 11.03.2011 N 1 подлежат взысканию с комитета в пользу кооператива.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15.02.2011 по делу N А41-33016/10 отменить.

В удовлетворении исковых требований Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска Московской области о взыскании с жилищно-строительного кооператива "Флэт-Хаус" 1 552 631 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.02.2008 N 125 и 415 765 руб. 21 коп. суммы пени отказать.

Встречный иск жилищно-строительного кооператива "Флэт-Хаус" удовлетворить.

Обязать Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска Московской области заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 29.02.2008 N 125 с жилищно-строительным кооперативом "Флэт-Хаус" о замене арендатора на жилищно-строительный кооператив "Флэт-Хаус" и изменении порядка расчета размера арендной платы с применением коэффициента Кд = 1 с 13.04.2009.

Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска Московской области в пользу жилищно-строительного кооператива "Флэт-Хаус" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей, оплаченной при подаче встречного иска и 2 000 рублей - при подаче апелляционной жалобы.

Председательствующий судья

В.Г. Гагарина

Судьи

Е.Н. Виткалова Е.А. Мищенко