Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2011 г. N 18АП-5324/11

г.Челябинск

05 июля 2011 г.

Дело N А47-10540/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Баканова В.В.,

судей Богдановской Г.Н. и Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Грищенко Людмилы Викторовны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01 апреля 2011 г. по делу N А47-10540/2010 (судья Пирская О.Н.).

Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Грищенко Людмиле Викторовне (далее - ответчик, ИП Грищенко Л.В.) о взыскании 885 127 руб. - задолженности по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 1-870б-9473 от 19.12.2008, составляющих 46 516 руб. - фактическое пользование, 2 547 руб. - проценты, 836 064 руб. - неустойку и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, 8.

До вынесения решения по делу истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований: просит взыскать с ответчика 898 128 руб. - задолженности по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 1-870б-9473 от 19.12.2008, составляющих: 58 128 руб. - задолженность за фактическое пользование помещением за период с 01.08.2009 по 30.03.2011, 3 936 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2009. по 30.03.2011., 836 064 руб. - неустойку. В связи с освобождением ответчиком спорного помещения истец заявил отказ от требований в части выселения.

Судом принят отказ истца от иска в части требования о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения. В соответствии с пунктом 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в данной части прекращено.

Решением суда первой инстанции от 01.04.2011 (резолютивная часть объявлена 31.03.2011) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 66 971 руб., составляющих 58 035 руб. - фактическое пользование, 3 936 руб. - проценты, 5 000 руб. - неустойка. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Грищенко Л.В. (далее также - податель апелляционной жалобы) обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы указал на то обстоятельство, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в установленном законом порядке. Следовательно, истец незаконно заключил договор аренды объекта недвижимости, являющегося подвалом жилого помещения. Данный договор является ничтожным. Следовательно, в удовлетворении исковых требований следовало отказать.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик указал на то, что не согласен с определением Арбитражного суда Оренбургской области по настоящему делу о взыскании с него государственной пошлины в размере 20960 руб. 70 коп.

Истцом отзыв на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представлялся.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

На основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из письменных материалов дела, между истцом - Комитетом (арендодатель) и ИП Грищенко Л.В. (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 19.12.2008 N 1-870б-9473 (л.д. 12-15).

Согласно условиям данного договора арендодатель, при участии Управления жилищно-коммунального хозяйства г. Оренбурга (балансодержателя), обязался передать арендатору в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, 8, а ответчик (арендатор) в свою очередь обязался принять выделенный в аренду объект и вносить в кассу арендодателя арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Договор заключен сторонами на срок с 31.07.2008 по 28.07.2009.

Стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 31.07.2008 (пункт 1.4 договора).

По акту приёма-передачи от 31.07.2008 помещение передано ответчику в пользование (л.д. 18).

Согласно акта приема-передачи от 30.03.2011 ответчик возвратил истцу спорное помещение.

В соответствии с п. 3.3.9 вышеуказанного договора ответчик обязался ежемесячно до 15 числа текущего месяца осуществлять платежи, в соответствии с прилагаемым расчетом арендной платы.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что механизм исчисления арендной платы изложен в расчете арендной платы.

В соответствии с расчетом арендной платы к договору (л.д. 17) размер арендной платы в месяц составил 2 903 руб.

Ссылаясь на ненадлежащее выполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал на то, что задолженность ответчика по внесению арендных платежей перед истцом подтверждается материалами дела. Истец просит взыскать с ответчика 58 128 руб. - задолженность за фактическое пользование помещением за период с 01.08.2009 по 30.03.2011. Расчет истца является частично обоснованным в сумме 58 035 руб. (исходя из расчета задолженности за фактическое пользование помещением за март 2011 года в сумме 2 810 руб.). В остальной части требований о взыскании задолженности за фактическое пользование помещением истцу следует отказать. Требования истца об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами являются обоснованными в силу статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиком не были надлежащим образом исполнены обязательства по оплате за фактическое пользование помещением. Учитывая, что договор прекратил свое действие 28.07.2009, а у арендатора отсутствовали какие-либо правовые основания для использования спорного помещения, требования истца о выселении ответчика из арендованного помещения являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. Принимая во внимание, что просрочка исполнения обязательств ответчиком имела место, исковые требования в части взыскания неустойки в размере 836 064 руб. за несовременное освобождение ответчиком помещения за период с 29.07.2009 по 30.11.2010 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. Учитывая явную несоразмерность последствий нарушения обязательств заявленной истцом неустойке, размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки необходимо снизить до 5 000 руб. Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 66 971 руб., составляющих 58 035 руб. - фактическое пользование, 3 936 руб. - проценты, 5 000 руб. - неустойка. В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Выводы арбитражного суда первой инстанции следует признать обоснованными.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из материалов дела, договор аренды от 19.12.2008 N 1-870б-9473 прекратил свое действие 28.07.2009 в связи с односторонним отказом истца от договора в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем ответчик был уведомлен письмом Комитета по управлению имуществом г.Оренбурга N 2764/1-28 от 01.06.2009 (л.д. 20).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора должно производиться в размере, определенном этим договором. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В соответствии с расчетом истца, размер задолженности ответчика перед истцом составляет 58 128 руб. - задолженность за фактическое пользование помещением за период с 01.08.2009 по 30.03.2011.

Данный расчет истца признан судом необоснованным.

Исходя из расчета задолженности за фактическое пользование помещением за март 2011 года в сумме 2 810 руб., с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность за фактическое пользование помещением за указанный период в размере 58 035 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований судом обоснованно отказано.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В связи с неисполнением обязательств по оплате за фактическое использование помещения после прекращения действия договора аренды на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом были начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 936 руб. за период с 01.08.2009 по 30.03.2011 исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ - 7,75%.

Расчет судом проверен и признан арифметически верным.

Следовательно, требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 936 руб. также обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 5.5. договора аренды в случае нарушения арендатором сроков освобождения объекта, в связи с окончанием или расторжением договора аренды, арендатор уплачивает штраф в размере пяти процентов от годовой суммы арендной платы за каждый просроченный день, в соответствии с уведомлением.

Поскольку просрочка исполнения обязательств ответчиком имела место, исковые требования в части взыскания неустойки в размере 836 064 руб. за несвоевременное освобождение ответчиком помещения за период с 29.07.2009 по 30.11.2010 также являются обоснованными.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Учитывая явную несоразмерность последствий нарушения обязательств заявленной истцом неустойке, суд первой инстанции обоснованно снизил подлежащую взысканию с ответчика неустойку до 5000 руб.

Довод апелляционной жалобы о ничтожности договора аренды от 19.12.2008 N 1-870б-9473 отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1.1 договора аренды, на основании распоряжения Арендодателя от 06.08.2008 N 1154, арендодатель при участии Балансодержателя передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде встроенного помещения, по адресу: г.Оренбург, ул. Советская 8, для использования под парикмахерскую.

Между тем, доказательств того, что переданное по договору аренды помещение является общим имуществом дома, в материалах дела не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

На основании п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В состав общего имущества в многоквартирном доме согласно подп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, включаются технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, к общему имуществу дома относится такое имущество, которое не может использоваться самостоятельно, а имеет только вспомогательное назначение. Наличие в помещении оборудования, обслуживающего более одного помещения, не является достаточным основанием для признания помещения, в котором это оборудование находится, общим имуществом дома.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств того, что спорное помещение используются для обслуживания квартир в многоквартирном доме.

В соответствии с договором аренды, помещение передано для использования под парикмахерскую.

Возможное нахождение в спорном помещении коммуникаций не может служить достаточным основанием для отнесения этого помещения к вспомогательному.

Кроме того, указанный довод не являлся предметом оценки суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что право муниципальной собственности на спорное помещение возникло на основании распоряжения КУИ N 946 от 30.06.1995 (л.д. 33), т.е. возникло до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в установленном законом порядке не оспорено.

Довод ответчика о необоснованном взыскании с него государственной пошлины в размере 20960 руб. 70 коп. рассмотрен и отклонен судом апелляционной инстанции в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2011.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, выводы суда первой инстанции основаны на законе и соответствуют материалам дела, решение судом принято в соответствии с нормами материального права, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01 апреля 2011 г. по делу N А47-10540/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Грищенко Людмилы Викторовны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.В. Баканов

Судьи

Г.Н.Богдановская Л.П.Ермолаева