Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2011 г. N 20АП-1286/11

г. Тула

08 июля 2011 г.

Дело N А68-5485/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дайнеко М.М.,

судей Юдиной Л.А.,

Токаревой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Прониной О.М.,

с участием в судебном заседании:

от истца (ООО "Эдельвейс") -

Михайлова И.Б. - представителя по доверенности от 28.06.2010;

от ответчика (Комитет имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы) -

Бурмистрова О.Н. - представителя по доверенности от 27.12.2010;

Богомолова Р.И. - представителя по доверенности N 18 от 03.02.2011;

от третьих лиц:

Администрации г.Тулы -

Тульской городской Думы -

ФГУП "Ростехинвентаризация" -

Паршутиной Н.В. - представителя по доверенности N 93 от 16.11.2010;

не явился, извещен;

Отдельновой Е.М. - представителя по доверенности N 08-03/02 от 23.10.2008;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области от 07 февраля 2011 года по делу N А68-5485/2010 (судья Драчена А.В.) принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" к Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы, третьи лица: администрация г. Тулы, Тульская городская Дума, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" об урегулировании разногласий по договору купли - продажи недвижимого имущества,

установил:

дело рассмотрено после объявленного в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перерыва.

Общество с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (далее - ООО "Эдельвейс", истец) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к Комитету имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы (далее - КИЗО администрации г.Тулы, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 130,4 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, г.Тула, Пролетарский район, ул.Марата, д.166, лит.А, 1 этаж, помещение I, комнаты N N 1-10.

Решением суда первой инстанции от 07.02.2011 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 07.02.2011 отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя жалобы, проведенная в рамках настоящего дела судебная экспертиза имеет ряд существенных недостатков. При урегулировании разногласий не была определена рыночная стоимость объекта. Кроме того, в соответствии с действующим законом, с даты оценки по дату составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, однако принятое решение основано на отчете, составленного по истечении более 11 месяцев, что является явным нарушением.

Тульская городская Дума, извещенная надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направила.

Апелляционная жалоба на основании ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие Тульской городской Думы, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке и пределах, установленных ст.ст. 265, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

На основании договора аренды от 19.02.2010 N N 1-10063 ООО "Эдельвейс" пользуется нежилым помещением I общей площадью 130,4 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, г.Тула, Пролетарский район, ул.Марата, д.166, лит.А, 1 этаж, номера комнат на поэтажном плане N N 1-10.

В целях реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) администрацией г.Тулы издано постановление N1226 от 14.04.2010 г., которым предписано продать ООО "Эдельвейс" арендуемое им нежилое муниципальное помещение I общей площадью 130,4 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, г.Тула, Пролетарский район, ул.Марата, д.166, лит.А, 1 этаж, номера комнат на поэтажном плане NN1 -10 по цене 3 494 067 руб. 80 коп. без учета НДС. Комитету имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы поручено заключить договор купли-продажи данного имущества.

Проведенной по инициативе ответчика оценкой установлено, что рыночная стоимость спорного имущества с учетом налогов округленно составляет 4 123 000 рублей (том 1 л.д. 102) по состоянию на 04.12.2009.

В адрес ООО "Эдельвейс" письмом от 19.04.2010 (том 1 л.д. 8) направлен проект договора купли-продажи указанного имущества.

В абзаце первом пункта 1.1 проекта договора цена имущества была определена в размере 3 494 067 руб. 80 коп. без НДС. Абзац третий пункта 2.1 предписывал уплатить указанную цену.

ООО "Эдельвейс" подписало проект договора с протоколом разногласий от 19.05.2010.

В протоколе разногласий истец предлагал изменить первый абзац пункта 1.1 и третий абзац пункта 2.1 указав цену выкупаемого имущества в размере 2 096 440 руб. 68 коп.

Договор с проектом разногласий направлен ответчику письмом от 19.05.2010.

Письмом от 07.06.2010 N 3083 Комитет имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы отказался принять пункты договора в редакции, предложенной ООО "Эдельвейс".

Поскольку при заключении договора возникли разногласия, то истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проведенной по инициативе истца оценкой установлено, что рыночная стоимость спорного имущества с учетом составляет 3 032 000 рублей (том 2 л.д. 38) по состоянию на 12.07.2010.

Согласно ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" заключение договора для собственника имущества является обязательным.

По смыслу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при реализации арендатором преимущественного права выкупа арендуемого имущества рыночная цена такого имущества должна определяться в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В свою очередь, согласно ст. 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" порядок проведения оценки определен в стандартах оценки, утвержденных уполномоченным органом.

Согласно п. 26 федерального стандарта оценки (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

В силу п.2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам предложение о заключении договора и проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Поскольку решение о приватизации спорного имущества принято 14.04.2010, то, в силу приведенной нормы, предельный срок направления ответчиком оферты истекает 24.04.2010.

Из приведенных норм и обстоятельств дела следует, что в настоящем случае цена договора должна быть определена на основании оценки, проведенной в пределах шестимесячного срока до направления надлежащей оферты, то есть не раньше 24.10.2009.

Поскольку предложенный истцом отчет об оценке содержит сведения о рыночной цене в иной период, то он не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 9 и ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения арбитражного суда. Арбитражный суд самостоятелен в выборе оценщика.

Поскольку ответчик не принял подписанный истцом договор с протоколом разногласий, то, по смыслу приведенных норм, спорная цена договора может быть установлена только в судебном порядке.

Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что по состоянию на 24.04.2010 стоимость спорного имущества составляет 2 711 864 руб. 41 коп. без учета НДС (том 5 л.д. 109).

Ответчиком заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, поддержанное третьими лицами.

Согласно ч.2 ст. 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы являются наличие сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Вызванный в судебное заседание эксперт дал пояснения, из которых следует, что при производстве экспертизы учтены цены на рынке г. Тулы аналогичной недвижимости, используемой под парикмахерские.

Поскольку заключение экспертизы не вызывает у суда сомнений в ее обоснованности и не содержит противоречий в выводах, то заявленное ответчиком ходатайство о проведении повторной экспертизы отклоняется в связи с отсутствием для этого правовых оснований.

Отчет об оценке, представленный ответчиком (том 1 л.д. 13-103) не может быть принят судом, так как по смыслу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при установлении цены договора в судебном порядке не применяются цены, установленные отчетом об оценке.

Согласно ст. 270 АПК РФ неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, является основанием для изменения решения суда первой инстанции.

В связи с тем, что проект договора должен содержать сведения о цене, определенной до истечения шести месяцев со дня представления публичной оферты, то период, в течение которого подлежала установлению цена, имеет существенное значение для разрешения настоящего спора.

Поскольку судом первой инстанции не установлена стоимость имущества в указанный период, то в силу ст. 270 АПК РФ обжалуемое решение подлежит изменению в части размера выкупной цены с 2 678 813 рублей 56 копеек на 2 711 864 руб. 41 коп.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Тульской области от 07 февраля 2011 года по делу N А68-5485/2010 изменить в части размера подлежащей уплате цены, заменив слова "2 678 813 рублей 56 копеек" на "2 793 220 рублей 34 копейки", в остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Л.А. Юдина М.В. Токарева