Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2011 г. N 20АП-2357/11

г. Тула

08 июля 2011 г.

Дело N А68-9934/2010

Дата объявления резолютивной части постановления - 01 июля 2011 года.

Дата изготовления постановления в полном объеме - 08 июля 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Токаревой М.В.,

судей Дайнеко М.М., Каструба М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер - 20АП-2357/2011) комитета земельных и имущественных отношений администрации города Тулы, г.Тула, на решение Арбитражного суда Тульской области от 30 марта 2011 года по делу N А68-9934/2010 (судья Большаков В.М.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр оказания психотерапевтической помощи "Доверие", г.Тула, к комитету земельных и имущественных отношений администрации города Тулы, г.Тула, третьи лица: федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Тульский филиал, г.Тула, общество с ограниченной ответственностью "Тульская аудиторская служба ХАРС", г.Тула, о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии (до и после перерыва):

от истца: Ягмырова Ш.Х., директора, решение N 1 от 28.01.2008,

Порошкова В.А., представителя, доверенность от 10.05.2011,

от ответчика: Бурмистрова О.Н., представителя, доверенность N 129 от 27.12.2010,

от третьих лиц: от ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Тульский филиал: Отдельновой О.Н., представителя, доверенность от N 08-03/02 от 23.10.2008; от ООО "Тульская аудиторская служба ХАРС": не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Центр оказания психотерапевтической помощи "Доверие" (далее - ООО "ЦОПП "Доверие"), г.Тула, обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы об определении условия о цене договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, направленного комитетом имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы ООО "ЦОПП "Доверие" письмом от 17.11.2010 N 5905, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

1. Абзац 1 пункта 1.1 статьи 1 договора: "Продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение VI, общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Первомайская, д.2, I этаж, литер А, номера комнат на поэтажном плане N N 12-18, в соответствии с планом (приложение N1), именуемое в дальнейшем "объект", а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 2 904 660 (два миллиона девятьсот четыре тысячи шестьсот шестьдесят) рублей 00 копеек".

2. Абзац 3 пункта 2.1 статьи 2 договора: "в размере 2 904 660 (два миллиона девятьсот четыре тысячи шестьсот шестьдесят) рублей 00 копеек, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством".

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил определить условие о цене договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, направленного комитетом имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы ООО "ЦОПП "Доверие" письмом от 17.11.2010 N 5905, изложив спорные условия в следующей редакции:

первый абзац пункта 1.1. статьи 1 договора:

"Продавец передает в собственность Покупателя нежилое помещение VI, общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Первомайская, д.2, 1 этаж, лит.А, номера комнат на поэтажном плане N N 12-18, в соответствии с планом (приложение N1), именуемое в дальнейшем "Объект", а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 2 427 966 (два миллиона четыреста двадцать семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 10 копеек.

Третий абзац пункта 2.1. статьи 2 договора:

"в размере - 2 427 966 (два миллиона четыреста двадцать семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 10 копеек, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством".

Уточнение иска принято судом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Тульский филиал (далее - ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Тульский филиал), г.Тула, общество с ограниченной ответственностью "Тульская аудиторская служба ХАРС" (далее - ООО "Тульская аудиторская служба ХАРС"), г.Тула.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 30 марта 2011 года по делу N А68-9934/2010 (судья Большаков В.М.) исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд изложил спорные пункты договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

- первый абзац пункта 1.1. статьи 1 договора:

"Продавец передает в собственность Покупателя нежилое помещение VI, общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Первомайская, д.2, 1 этаж, лит.А, номера комнат на поэтажном плане N N 12-18, в соответствии с планом (приложение N1), именуемое в дальнейшем "Объект", а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 2 865 000 руб. с НДС или 2 427 966 руб. 10 коп. без НДС";

- третий абзац пункта 2.1 статьи 2 договора:

"в размере - 2 427 966 рублей 10 копеек, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством".

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, комитет земельных и имущественных отношений администрации г.Тулы обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Оспаривая судебный акт, заявитель указывает, что заключение эксперта Крыкиной С.Н. от 25.02.2011 не является надлежащим и достаточным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 19.04.2010, поскольку с даты проведения оценки до даты составления отчета об оценке прошло 10 месяцев. Данные обстоятельства, по его мнению, не соответствуют требованиям пункта 8, 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации N 256 от 20.07.2007. Указывает, что судом не определена рыночная стоимость объекта оценки на момент вынесения решения по делу. Ссылается на необоснованное отклонение судом ходатайства о назначении повторной экспертизы, поскольку имеющееся в материалах дела заключение эксперта содержит неточности и ошибки и является недостоверным.

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представителем ответчика заявлено письменное ходатайство о назначении комплексной экспертизы по вопросам определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на 30.05.2011 и об определении вида проведенных истцом работ (перепланировка или реконструкция).

Представители истца возражали против удовлетворения заявленного ответчиком ходатайства по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Просили в удовлетворении ходатайства о назначении комплексной экспертизы отказать.

Представителем третьего лица - ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Тульский филиал также заявлено письменное ходатайство о назначении комплексной судебной экспертизы.

Рассмотрев заявленные ответчиком и третьим лицом ходатайства о назначении комплексной судебной экспертизы, судебная коллегия, руководствуясь статьями 82, 85, 87, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для их удовлетворения.

Обстоятельства, которые, по мнению заявителей, подлежат установлению в результате проведения экспертизы, а именно: определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на 30.05.2011 и вида проведенных истцом работ (перепланировка или реконструкция), не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

В судебном заседании апелляционной инстанции 30.06.2011 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 01.07.2011.

До и после перерыва третье лицо - ООО "Тульская аудиторская служба ХАРС", извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие, которое удовлетворено судом на основании статей 41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителей истца, ответчика и третьего лица - ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Тульский филиал, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, ООО "ЦОПП "Доверие" с 2004 года арендует нежилое помещение общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г.Тула, ул.Первомайская, д.2, 1 этаж, помещение VI, лит.А, номера комнат на поэтажном плане N N 12-18. Помещение находится в собственности муниципального образования город Тула.

18.01.2010 ООО "ЦОПП "Доверие", ссылаясь на наличие предусмотренного частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, обратилось в администрацию города Тулы с заявлением о приватизации арендуемого нежилого помещения с учетом оплаты его стоимости в рассрочку на 5 лет с момента регистрации договора купли-продажи и с условием оплаты этого имущества ежемесячно в размере 1/60 части от общей стоимости (т.1, л.д. 12).

13.11.2010 администрацией г.Тулы принято постановление N 3466 об изъятии нежилого помещения общей площадью 89,1 кв. м, расположенного по адресу: г.Тула, ул.Первомайская, д.2, 1 этаж, помещение VI, лит.А, номера комнат на поэтажном плане N N 12-18, из хозяйственного ведения с баланса МУП "Тулапромконтракт" и продаже его ООО "ЦОПП "Доверие" по цене 4 499 152 руб. 55 коп, без учета НДС (т.1, л.д. 14).

Письмом N 5905 от 17.11.2010, направленным ООО "ЦОПП "Доверие", КИЗО администрации г.Тулы в соответствии с постановлением администрации г.Тулы от 13.11.2010 N3466 в порядке реализации преимущественного права предложило ему в течение тридцати дней заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа до 5 лет. В письме также отмечено, что по истечении указанного срока, если договор не будет подписан, преимущественное право на приобретение нежилого помещения общество утрачивает (т.1, л.д.13).

Приложением к упомянутому письму являлись 3 экземпляра договора купли-продажи, подписанные КИЗО администрации г.Тулы.

Так, согласно упомянутому договору цена объекта составляет 4 499 152 руб. 55 коп. без учета НДС (пункты 1.1 и 2.1 договора). Указанная цена объекта соответствует цене, установленной постановлением администрации г.Тулы от 13.11.2010 N 3466.

При этом цена объекта в указанном размере определена на основании отчета N 7100/190410Ц-11/Ю-01-М/0272, составленного Тульским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".

Полагая, что указанный отчет не соответствует требованиям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а цена выкупаемого ООО "ЦОПП "Доверие" объекта значительно завышена, последнее заключило договор об оценке имущества N 380 от 22.11.2010 с ООО "Тульская аудиторская служба ХАРС".

По результатам проведенной оценки ООО "Тульская аудиторская служба ХАРС" составлен отчет N 380 об оценке рыночной стоимости арендуемого помещения, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г.Тула, Центральный район, ул. Первомайская, д.2 по состоянию на 19.04.2010, составляет 2 989 000 руб. с учетом НДС или 2 533 050 руб. 85 коп. без учета НДС (т.1, л.д.75-120).

Письмом N 41 от 29.11.2010 ООО "ЦОПП "Доверие" возвратило арендодателю два экземпляра договора купли-продажи, подписанного с протоколом разногласий относительно условия о цене объекта, указав ее в размере 2 904 660 руб. (т.1, л.д.22-23).

Отказываясь от подписания договора купли-продажи с учетом протокола разногласий, КИЗО администрации г.Тулы в ответном письме N 6175 от 02.12.2010 указал, что стоимость недвижимого имущества, установленная в договоре купли-продажи, определена отчетом независимого оценщика и утверждена решением Тульской городской Думы от 29.09.2010 N 7/148. При этом обществу предложено заключить договор в первоначальной редакции.

Однако договор купли-продажи в первоначальной редакции не был подписан покупателем.

Поскольку между сторонами соглашение по урегулированию разногласий, касающихся редакции пунктов 1.1, 2.1 договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, достигнуто не было, ООО "ЦОПП "Доверие" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии предложенной истцом редакции пунктов 1.1, 2.1 договора требованиям действующего законодательства.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27-28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законодатель в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам 2.1 договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества. Так, истец просит определить спорные условия в следующей редакции:

первый абзац пункта 1.1. статьи 1 договора:

"Продавец передает в собственность Покупателя нежилое помещение VI, общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Первомайская, д.2, 1 этаж, лит.А, номера комнат на поэтажном плане N N 12-18, в соответствии с планом (приложение N1), именуемое в дальнейшем "Объект", а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 2 427 966 (два миллиона четыреста двадцать семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 10 копеек.

Третий абзац пункта 2.1. статьи 2 договора:

"в размере - 2 427 966 (два миллиона четыреста двадцать семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 10 копеек, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством".

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Материалы дела свидетельствуют, что нежилое помещение общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г.Тула, ул.Первомайская, д.2, 1 этаж, помещение VI, лит.А, номера комнат на поэтажном плане N N 12-18, является муниципальной собственностью и было передано на праве хозяйственного ведения МУП "Тулапромконтракт". Впоследствии постановлением администрации г.Тулы от 13.11.2010 N3466 спорный объект недвижимого имущества изъят из хозяйственного ведения МУП "Тулапромконтракт" с целью реализации преимущественного права выкупа.

Порядок реализации преимущественного права определен положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении в отдельные законодательные акты РФ", а общий порядок приватизации государственного и муниципального имущества установлен Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Так, в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции, действовавшей в рассматриваемый период, предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Перечисленные условия должны применяться в совокупности.

Из анализа указанных правовых норм следует, что одним из обязательных условий предоставления арендатору права преимущественного выкупа арендуемого имущества является перечисление арендной платы за аренду такого имущества надлежащим образом в течение трехлетнего срока аренды. В противном случае право преимущественного выкупа не может быть предоставлено.

Нарушения ООО "ЦОПП "Доверие" условий договора аренды по своевременному перечислению арендной платы из материалов дела не усматривается. Не заявлялось об этом и самим арендодателем.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

- средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства: до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;

- выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.

При этом ООО "ЦОПП "Доверие" соответствует требованиям, предусмотренным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и вправе реализовать преимущественное право выкупа арендуемого нежилого помещения. Данные обстоятельства ответчиком не оспаривались. Разногласия возникли относительно цены выкупаемого имущества.

Аргументируя свои требования, истец сослался на приобретение муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Такая цена, по мнению истца, определена в отчете N 380 об оценке рыночной стоимости арендуемого помещения, составленном ООО "Тульская аудиторская служба ХАРС". Так, согласно упомянутому отчету рыночная стоимость объекта оценки - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г.Тула, Центральный район, ул. Первомайская, д.2, по состоянию на 19.04.2010 составляет 2 989 000 руб. с учетом НДС или 2 533 050 руб. 85 коп. без учета НДС.

В свою очередь, ответчик обращает внимание на то, что им цена выкупаемого имущества определена в размере 4 499 152 руб. 55 коп. без учета НДС на основании отчета N 7100/190410Ц-11/Ю-01-М/0272, составленного Тульским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - федеральное БТИ".

Таким образом, представленные сторонами в обоснование размера выкупной цены отчеты об оценке содержат существенные различия.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями и наличием в материалах дела двух отличных друг от друга заключений, судом первой инстанции с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО "Экспертиза собственности" Торгово-промышленной палаты Российской Федерации.

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение N 61/0211 от 25.02.2011, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 89,1 кв. м, расположенного по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Первомайская, д.2, лит. А, 1 этаж, помещение VI, номера комнат на поэтажном плане NN 12-18, по состоянию на 19.04.2010 с учетом округления и НДС составляет 2 865 000 руб.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет в порядке статьей 64 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признал его соответствующим требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

С учетом требований Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", Федерального закона "Об оценочной деятельности", результатов независимой экспертизы, согласно которой выкупная цена спорного нежилого помещения равна 2 865 000 руб., арбитражный суд правомерно удовлетворил требования ООО "ЦОПП "Доверие" об определении условия о цене договора купли-продажи в размере 2 865 000 руб. с НДС или 2 427 966 руб. 10 коп. без НДС.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика настаивал на том, что в настоящее время истцом проведены работы по реконструкции спорного объекта недвижимого имущества, тогда как использованная судом экспертная оценка была составлена по состоянию на 19.04.2010. В связи с этим, просил назначить комплексную судебную экспертизу, на разрешение которой, помимо вопроса об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, которая в результате реконструкции объекта могла существенным образом измениться, поставить вопрос об определении вида проведенных истцом работ (перепланировка или реконструкция). Настаивает на том, что экспертное заключение по указанным вопросам имеет существенное значение для правильного рассмотрения возникшего между сторонами спора, поскольку в результате произведенной истцом реконструкции мог быть создан новый объект, на который вообще не распространяются режим арендных правоотношений и, соответственно, нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, либо значительно могла измениться его рыночная стоимость.

В свою очередь, представитель истца настаивал на том, что проведенные им работы являются перепланировкой, которая была произведена в период с марта по апрель 2011 года, то есть уже после вынесения судом первой инстанции обжалуемого судебного акта. Против назначения судебной экспертизы возражал.

В подтверждение факта проведения в спорном помещении работ по перепланировке представил техническое заключение ООО "ТулэкспертСтрой" (т.6, л.д. 1-4). Пояснил, что указанные работы проводились с согласия арендодателя.

Из материалов дела следует, что письменное согласие арендодателя на проведение арендатором работ по перепланировке в занимаемом помещении содержится в письмах КИЗО администрации г.Тулы N 1065 от 04.03.2008, N 2771 от 25.05.2010 (т.4, л.д.145, 147).

В силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом гражданское законодательство Российской Федерации не предусматривает обязанность согласования проекта неотделимых улучшений с арендодателем, устанавливая лишь условие получения одобрения как такового на производство неотделимых улучшений.

Между тем истцом требований о зачете в выкупную цену стоимости неотделимых улучшений не заявлено, в связи с чем, определение видов произведенных истцом работ и их стоимости правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.

Оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основываясь на нормативных положениях пункта 6 статьи 5 Федерального Закона N 159-ФЗ, статей 5, 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт согласования проведения арендатором работ по перепланировке с арендодателем, судебная коллегия признает обоснованным вывод суда области о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и изложении спорных пунктов в редакции истца.

Оспаривая решение суда области, заявитель ссылается на то, что отчет оценки, которым руководствовался суд, не соответствует положениям пунктов 8, 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации N 256 от 20.07.2007, поскольку с даты проведения оценки до даты составления отчета об оценке прошло 10 месяцев.

В пункте 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" предусмотрено, что датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев (пункт 26 Федерального стандарта оценки).

Действительно, рыночная стоимость объекта оценки проведена ООО "Экспертиза собственности" Торгово-промышленной палаты Российской Федерации по состоянию на дату проведения оценки ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Тульский филиал (19.04.2010) и с указанного момента прошло более десяти месяцев. Однако данные обстоятельства не свидетельствуют о необходимости проведения повторной оценки и не являются основанием для отмены принятого решения. Тем более, что в соответствии со статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Величина выкупной цены на основании отчета оценщика является рыночной и носит рекомендательный характер.

Судебная коллегия отмечает также, что и отчет об оценке, представленный истцом, и отчет, представленный ответчиком, составлены на одну дату - 19 апреля 2010 года. Именно на эту дату ориентировался и эксперт, проводя исследование в рамках настоящего дела. При этом первоначально указанная дата была определена именно продавцом - КИЗО, а покупатель (истец) с ней согласился. Отсюда следует, что разногласия между сторонами сделки относительно даты оценки стоимости выкупаемого имущества на момент ее заключения отсутствовали и в судебном порядке установлению не подлежат.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения арбитражного суда области и отклоняет доводы апеллянта о незаконности и необоснованности решения.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации КИЗО администрации г.Тулы освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, поэтому государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в доход федерального бюджета взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Тульской области от 30 марта 2011 года по делу N А68-9934/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Судьи

М.В. Токарева М.М. Дайнеко М.В. Каструба