Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 марта 2007 г. N КГ-А40/1697-07-П-1,2 Отказывая в иске о расторжении договора аренды нежилых помещений и выселении ответчика из занимаемых помещений, суд исходил из неустановленности обстоятельств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды и отсутствия оснований для досрочного расторжения договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 19 марта 2007 г. N КГ-А40/1697-07-П-1,2
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2007 г.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (далее - Росимущество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Европа и Азия" (далее - ООО "Европа и Азия") о расторжении договора аренды N 01-8/70 от 15.11.2004, заключенного между Росимуществом, ФГУ МО РФ "ЦСКА" и ООО "Европа и Азия", в отношении помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 39, стр. 1, общей площадью 953 кв.м., выселении ответчика из названных нежилых помещений, взыскании с ООО "Европа и Азия" в доход федерального бюджета долга в размере 2.709.404 руб. 30 коп. за период с 01.11.2002 по 31.07.2005 и пени за просрочку платежа в сумме 2.997.624 руб. 12 коп. за период с 23.11.2002 по 10.07.2005.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Федеральное государственное учреждение Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб Армии" (далее - ФГУ МО РФ "ЦСКА").

Иск заявлен на основании ст.ст. 307, 309, 330, 393, 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован несвоевременным и не в полном объеме внесением ответчиком арендной платы и использованием арендуемых помещений не по назначению.

До принятия решения истец увеличил размер требований о взыскании долга и пени за счет увеличения периода взыскания и просил взыскать долг в сумме 2.608.100 руб. 53 коп. за период с 01.11.2002 по 31.12.2005 и пени в сумме 4.801.138 руб. 98 коп. за период с 23.11.2002 по 17.12.2005.

Изменение размера требований судом не принято со ссылкой на то, что истцом одновременно изменяются предмет и основ4ние иска.

Иск признан подлежащим рассмотрению в первоначальном виде.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.01.2006, оставленным без изменения постановлением от 07.04.2006 Девятого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО "Европа и Азия" в пользу Росимущества с зачислением в доход федерального бюджета 2.164.311 руб. 17 коп. долга по арендной плате. В остальной части иска отказано. Выводы суда об отказе в иске о взыскании пени мотивированы отсутствием у истца правовых оснований для начисления пени за период, предшествующий моменту заключения договора.

Отказывая в иске о расторжении договора, суд исходил из того, что ответчиком не допущено предусмотренных ст. 619 ГК РФ нарушений. Использование арендованного имущества под ресторан судом не признано существенным нарушением договора.

Постановлением от 21.07.2006 Федерального арбитражного суда Московского округа судебные акты отменены, как принятые с нарушением норм процессуального права, дело направлено на новое рассмотрение в с уд первой инстанции. Суду дано указание рассмотреть заявленные требования в полном объеме с учетом увеличения их размера.

При новом рассмотрении дела суд удовлетворил ходатайство истца об увеличении суммы долга до 2.608.100 руб. 53 коп. за период с 01.11.2002 по 31.12.2005 и пени до 4.801.138 руб. 98 коп. за период с 10.06.2005 по 20.12.2005.

Решением от 23.10.2006 Арбитражный суд г. Москвы взыскал с ООО "Европа и Азия" в пользу Федерального агентства по управлению федеральным имуществом с зачислением в доход федерального бюджета долг по арендной плате в сумме 91025,87 долларов США и пени в сумме 31.025,87 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день оплаты. В остальной части иска отказано.

Постановлением от 25.12.2006 Девятого арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменения.

Отказывая в иске о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений суды исходили из неустановленности обстоятельств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды и отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды в силу п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ.

На принятые судебные акты ответчиком и третьим лицом поданы кассационные жалобы.

В кассационных жалобах ставится вопрос об отмене решения и постановления в части отказа в иске о расторжении договора аренды и выселении ответчика и удовлетворении иска в полном объеме. Заявители ссылаются на неприменение судами обеих инстанций закона, подлежащего применению - ст.ст. 450, 619 ГК РФ, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.

В возражениях на кассационные жалобы ответчик возражает против доводов заявителей.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон дали пояснения, аналогичные изложенным в кассационных жалобах и возражении на них.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендодатель), ответчиком (арендатор) и третьим лицом (балансодержатель) заключен договор от 15.11.2004 N 01-8/80 на аренду помещений общей площадью 953 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 39, стр. 1, для использования под столовую.

Срок действия договора определен с 01.11.2002 по 01.11.2007.

Согласно п. 1.4 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация договора произведена 08.06.2005.

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендные платежи подлежат уплате ежемесячно в размере и порядке, согласованном сторонами. За просрочку уплаты договором предусмотрено начисление пени в размере 0,7 % с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.2).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установив, что ответчик в нарушение принятых по договору обязательств несвоевременно и не в полном размере производил уплату арендных платежей в период с 01.11.2002 по 31.12.2005, суд, в соответствии с названной нормой закона и договором, правомерно удовлетворил требования о взыскании долга, определив его размер в соответствии с условиями договора.

Определяя размер подлежащей взысканию пени, суд правомерно признал неподлежащими удовлетворению требования о взыскании пени за период, предшествующий заключению договора (п. 1.4 договора, п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Установив, что размер подлежащей взысканию договорной неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства, суд правильно, в соответствии с требованиями ст. 333 ГК РФ уменьшил ее размер.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом сделан правильный вывод о том, что ненадлежащее исполнение договора о порядке внесения арендных платежей влечет последствия, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, лишь с момента заключения договора (т.е. с 08.06.2005).

За период с 08.06.2005 судом не установлено обстоятельств невнесения ответчиком арендных платежей более двух раз по истечении установленного срока.

Использования помещений не по назначению судом также не установлено.

С учетом установленного, судом сделан правильный вывод об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора в порядке ст. 619 ГК РФ и принято правильное решение об отказе в иске в этой части и в части требований о выселении.

Суд кассационной инстанции находит выводы судов обеих инстанций соответствующими установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и закону.

Доводы истца и третьего лица о несоответствии выводов судов обстоятельствам дела подлежат отклонению как необоснованные.

Доводы заявителей сводятся к внесению ответчиком арендной платы за июнь, июль 2005 г., не в полном размере.

Между тем, внесение арендной платы не в полном объеме может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды в случае, если данное основание будет установлено договором аренды и названное нарушение будет признано судом существенным.

Спорным договором аренды не предусмотрена возможность его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в ч. 1 ст. 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения не содержится.

Доводы заявителей о неприменении судами закона, подлежащего применению, отклоняются как необоснованные.

Суды, разрешая спор, правильно руководствовались положениями ст. 619 ГК РФ.

Выводы суда соответствуют также положениям ч. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку судом не установлено существенного нарушения арендатором договора.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции находит принятые судебные акты законными.

Оснований, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, для отмены судебных актов, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 23.10.2006 Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 25.12.2006 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-50549/05-64-383 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.