Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2011 г. N 09АП-8039/11

город Москва

Дело N А40-66037/10-91-549

25 июля 2011 г.

N 09АП-8039/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 19.07.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.07.2011

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО производственно-строительная фирма "Громос-Лтд"

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 15.02.2011 по делу N А40-66037/10-91-549,

принятое судьей Шудашовой Я.Е.

по иску (заявлению) ФГУП "Центрреставрация"

к ЗАО производственно-строительная фирма "Громос-Лтд"

третье лицо: ТУ Росимущества по городу Москве

об изменении условий договора

при участии в судебном заседании:

от истца представитель не явился, извещен

от ответчика Великжанин Т.Г. по дов. от 01.09.2010

от третьего лица представитель не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) "Центрреставрация" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения иска) к ЗАО производственно-строительная фирма "Громос-Лтд" об изменении условий договора аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории города Москвы и закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения от 30.12.2002 N 01-30/1257, заключенного между ФГУП "Центрреставрация", ЗАО производственно-строительная фирма "Громос-Лтд" и Министерством имущественных отношений Российской Федерации, а именно:

в части преамбулы названного договора путем изложения ее в следующей редакции:

"Федеральное государственное унитарное предприятие "Центрреставрация", именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице и.о. директора Маркаряна А.С., действующего на основании Устава, и ЗАО производственно-строительная фирма "Громос-Лтд", именуемый в дальнейшем "Арендатор", в лице генерального директора Мащенко В.П., действующего на основании Устава, с согласия Территориального управления Росимущества в городе Москве, действующего от имени собственника в отношении арендуемого федерального недвижимого имущества, именуемого в дальнейшем "Территориальное управление", в лице заместителя руководителя Коробова А.В., действующего на основании приказа от 13.04.2009 N 29, и именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем",

- по всему тексту договора слово "Министерство" заменить словами "Территориальное управление" с учетом соответствующего падежа;

- подпункт 3.2.9 договора аренды изложить в следующей редакции:

"Ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять Арендодателю и Территориальному управлению копии платежных поручений, подтверждающих оплату арендной платы и неустойки, установленных настоящим договором";

- в подпункте 3.2.11 договора аренды исключить слово "Министерство";

- пункт 4.1 договора аренды изложить в следующей редакции:

" В соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком (приложение N 2 к настоящему договору), сумма ежемесячной арендной платы за аренду помещений, указанных в Приложении N 1 к настоящему договору, вместе с суммой налога на добавленную стоимость, подлежащая оплате Арендатором, составляет 772 633,92 (семьсот семьдесят две тысячи шестьсот тридцать три рубля девяносто две копейки)";

- пункт 4.2 изложить в следующей редакции:

"Арендная плата, указанная в пункте 4.1 настоящего Договора, в полном объеме перечисляется Арендатором на расчетный счет Арендодателя за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно и в доходах федерального бюджета не учитывается"; - подпункт 5.2.2 изложить в следующей редакции:

"За неисполнение обязательства, предусмотренного п. 3.2.3, Арендатор обязан перечислить на счет Арендодателя пени в размере 0,7% с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки";

- пункт 8.2 изложить в следующей редакции:

"Приложения N 1 и N 2 являются неотъемлемой частью настоящего Договора";

- последний абзац договора изложить в следующей редакции:

"К настоящему договору прилагаются:

а) приложение N 1 (состав передаваемых в аренду помещений);

б) приложение N 2 (Заключение об оценке стоимости здания по состоянию на 01.07.2008/Заключение об оценке стоимости здания по состоянию на 15.07.2010);

в) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших настоящий Договор со стороны Арендодателя и Арендатора";

- Изложить Приложение N 2 и Приложение N 3 в новой редакции Приложения N 2 (Заключение об оценке стоимости здания по состоянию на 01.07.2008 /Заключение об оценке стоимости здания по состоянию на 15.07.2010)".

Иск мотивирован тем, что существенно изменились обстоятельства: изменилась (увеличилась) рыночная стоимость аренды, правовой статус арендодателя и собственника имущества. В подтверждение заявленных требований истец ссылается на отчеты оценщика ЗАО "Аудиторская фирма "Уральский союз".

Решением суда от 15.02.2011 исковые требования удовлетворены в части внесения в договор аренды от 30.12.2002 N 01-30/1257 следующих изменений:

"преамбулу договора изложить в следующей редакции:

"Федеральное государственное унитарное предприятие "Центрреставрация", именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице и.о. директора Маркаряна А.С., действующего на основании Устава, и ЗАО производственно-строительная фирма "Громос-Лтд", именуемый в дальнейшем "Арендатор", в лице генерального директора Мащенко В.П., действующего на основании Устава, с согласия Территориального управления Росимущества в городе Москве, действующего от имени собственника в отношении арендуемого федерального недвижимого имущества, именуемого в дальнейшем "Территориальное управление", в лице заместителя руководителя Коробова А.В., действующего на основании приказа от 13.04.2009 N 29, и именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем",

- по всему тексту договора слово "Министерство" заменить словами "Территориальное управление" с учетом соответствующего падежа;

- подпункт 3.2.9 договора аренды изложить в следующей редакции:

"Ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять Арендодателю и Территориальному управлению копии платежных поручений, подтверждающих оплату арендной платы и неустойки, установленных настоящим договором";

- в подпункте 3.2.11 договора аренды исключить слово "Министерство";

- пункт 4.1 договора аренды изложить в следующей редакции:

" В соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком (приложение N 2 к настоящему договору), сумма ежемесячной арендной платы за аренду помещений, указанных в Приложении N 1 к настоящему договору, вместе с суммой налога на добавленную стоимость, подлежащая оплате Арендатором, составляет 772 633,92 (семьсот семьдесят две тысячи шестьсот тридцать три рубля девяносто две копейки)";

- пункт 4.2 изложить в следующей редакции:

"Арендная плата, указанная в пункте 4.1 настоящего Договора, в полном объеме перечисляется Арендатором на расчетный счет Арендодателя за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно и в доходах федерального бюджета не учитывается"; - подпункт 5.2.2 изложить в следующей редакции:

"За неисполнение обязательства, предусмотренного п. 3.2.3, Арендатор обязан перечислить на счет Арендодателя пени в размере 0,7% с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки".

В удовлетворении исковых требований в остальной части внесения изменений отказано.

На указанное решение ЗАО "Громос-Лтд" подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить в части внесения изменений в п.4.1 договора аренды, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

Истец, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке п.5 ст.156, ст.266 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Государственным унитарным предприятием культуры "Центрреставрация" (арендодателем), ЗАО производственно-строительная фирма "Громос-Лтд" (арендатор) и Министерством имущественных отношений Российской Федерации, действующего от имени собственника арендуемых помещений, был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества от 30.12.2002 N 01-30/1257, предметом которого явилась передача арендодателем с согласия Министерства арендатору во временное владение и пользование нежилых помещений общей площадью 420,1кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Школьная, стр. 21.

Договор заключен на срок до 01.09.2003. Дополнительным соглашением от 30.12.2002 N 01-30/1258 условие договора о сроке действия договора изменено, срок действия договора установлен до 01.09.2012. Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в предусмотренном законном порядке.

В соответствии с п. 4.1 договора аренды арендная плата составляет за период с момента вступления договора аренды в силу до начала капитального ремонта здания и с момента окончания данных работ - 2356,25 долларов США за все арендуемые помещения в месяц; за период с момента начала капитального ремонта здания и до момента окончания данных работ - 1200,70 долларов США за все арендуемые помещения в месяц.

Письмом от 02.02.2009 N 45 истец уведомил ответчика об изменении условий договора аренды в части увеличения арендной ставки до 18 703 руб. за 1 кв. м в год, без учета НДС и коммунальных платежей с установлением ежемесячной арендной платы за арендуемые помещения в здании в целом в размере 860 338 и предложил ответчику в месячный срок после получения данного уведомления пересмотреть действующую арендную ставку и подписать соответствующее дополнительное соглашение к договору.

Поскольку ответчик не ответил на указанное уведомление, истец, сославшись на повышение цен на рынке арендных услуг, несоответствие установленного в рамках названного договора размера арендной платы, не превышающего, как полагает истец, стоимости содержания имущества, существенное изменение обстоятельств, а также на не достижение соглашения об увеличении договорной цены, обратился в арбитражный суд с требованием об изменении условий договора.

Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца в части внесения изменений в п.4.1 договора.

Апелляционный суд не соглашается с указанным выводом суда первой инстанции как несоответствующим действующему законодательству.

В соответствии со ст. 450 п.п.1,2 и ст. 452 Гражданского кодекса РФ изменение судом договора по требованию одной из сторон возможно при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела, истец в качестве оснований изменения заключенного договора аренды не ссылается на нарушение ответчиком его условий; по мнению истца, основанием для изменения договора является изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Возможность изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, Гражданский кодекс РФ связывает со случаями, прямо указанными в ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

В п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Конкретные явления, события, факты, которые могут признаваться существенным изменением обстоятельств, применительно к конкретным условиям определяет суд.

Согласно п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ для удовлетворения требования о расторжении договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами требуется наличие одновременно четырех условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, то есть, могли ли они предвидеть такое изменение в момент заключения договора;

- изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, то есть сторона, обратившаяся в суд с требованием о расторжении договора.

Исходя из смысла данной нормы права, лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также - совокупность перечисленных в п.п.1-4 ч.2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ условий.

По мнению судебной коллегии, указанные выше обстоятельства, являющиеся основаниями для изменения договора в соответствии с правилами, установленными ст. 451 Гражданского кодекса РФ, в данном случае отсутствуют.

Так, в качестве существенно изменившегося обстоятельства истец указывает изменение законодательного подхода к установлению арендной платы за пользование федеральным имуществом, а также несоответствие арендной платы, установленной в договоре, нынешней реальной стоимости таковой.

Между тем, названные истцом обстоятельства не могут свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств в порядке, установленном ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности", на который ссылается истец как на основание для изменения договора, вступил в силу 03.08.1998 и являлся действующим на дату заключения спорного договора. Следовательно, положения данного закона должны были быть известны сторонам при заключении договора, в связи с чем установление нового размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости здания от 14.01.2009 в соответствии с положениями указанного выше Закона является неправомерным.

Судебная коллегия также отмечает, что резкое повышение цен на рынке арендных услуг, несоответствие установленного в рамках названного договора размера арендной платы, не превышающего стоимости содержания имущества, реальной (рыночной) стоимости арендных услуг на момент рассмотрения спора в суде не являются тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Однако даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам ст. 451 Гражданского кодекса РФ допускается в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п.4 ст.451 Гражданского кодекса РФ.

Между тем в исковом заявлении, по мнению апелляционного суда, нет указаний на наличие данных условий.

Следовательно, договор аренды от 30.12.2002 N 01-30/1257 не подлежал изменению судом в порядке статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

По смыслу статей 607, 614 Гражданского кодекса РФ арендные отношения носят возмездный характер, то есть одной из обязанностей арендатора является оплата им арендных платежей за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 6.1 договора стороны от 30.12.2002 N 01-30/1257 согласовали условие о том, что изменение условий настоящего договора (кроме условия, предусмотренного п.3.2.4) допускаются по соглашению Арендодателя и Арендатора с согласия Министерства.

Таким образом, заключенным сторонами договором предусмотрено лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению всех сторон договора, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Вместе с тем, в п. 3.2.4 договора стороны предусмотрели, что Арендатор обязуется в месячный срок после письменного обращения Арендодателя или Министерства в связи с изменением порядка расчета арендной платы пересмотреть арендную плату, установленную настоящим договором, в соответствии с новым порядком расчета арендной платы. Изменение арендной платы оформить дополнительным соглашением в договору.

Порядок расчета арендной платы приведен в приложениях N 2 и N 3 к договору аренды (л.д.22-23 том 1), основан и соответствует Распоряжению Минимущества России от 28.05.2001 N 1461-р (для пригодных к эксплуатации объектов), а также Распоряжению Минимущества России от 14.05.1999 N 671-р (для объектов аренды на период капитального ремонта и реконструкции).

Распоряжением Минимущества России от 13.05.2002 N 1185-р устанавливался при заключении договоров аренды поэтапный переход от порядка, установленного Распоряжением Минимущества России от 28.05.2001 N 1461-р, к новому порядку расчета арендной платы - исходя из рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Однако названное распоряжение утратило силу в связи с изданием Распоряжения Росимущества от 23.01.2006 г. N 72-р, в связи с чем изменение порядка расчета арендной платы к спорным правоотношениям сторон не применимо.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ЗАО "Громос-ЛТД" по заявленным в ней основаниям признается судебной коллегией обоснованной и подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьями 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.02.2011 по делу N А40-66037/10-91-549 отменить в части внесения изменений в п. 4.1 договора аренды от 30.12.2002 N 01-30/1257.

В удовлетворении иска в указанной части отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с ФГУП "Центрреставрация" (ИННН 7705088046) в пользу ЗАО Производственно-строительная фирма "Громос-Лтд" (ОГРН 1027739064605,ИНН 7704013714) 2000руб. расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Т.Ю. Левина

Судьи

Е.Е. Кузнецова Н.И. Панкратова