Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2011 г. N 11АП-6512/11

14 июля 2011 г.

Дело N А49-156/2011

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ямалетдиновой Э.Р., с участием:

от истца - председатель ТСЖ Баранов Г.И., протокол N 15 от 29.06.2007 г., представитель Гусев О.Л., доверенность от 05.09.2009 г.,

от ответчика - представитель Баранова Ю.А., доверенность от 21.02.2011 г.,

от третьего лица - представитель Депутатов А.С., доверенность от 12.04.2011 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы на решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.04.2011 г., принятое по делу NА49-156/2011 (судья Захарова Н.М.)

по иску товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Зеленая поляна", г. Пенза, ИНН:5829052017, ОГРН:1045801700890,

к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, г. Пенза, ИНН:5836013675, ОГРН:1095836003481,

с участием третьего лица: администрации города Пензы, ИНН:5836010360,

о рассмотрении разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья ВСК "Зеленая поляна" обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы об урегулировании разногласий по проекту договора аренды земельного участка общей площадью 543 000 кв. м., кадастровый номер 58:29:00000000:248, расположенного по адресу: г. Пенза, Первомайский район, Ленинский лесхоз и предоставленного для малоэтажной застройки в едином комплексе с существующей застройкой.

В судебном заседании представитель истца уточнил требования по пунктам 3.1, 6.4, исключив разногласия по пункту 7.1 проекта договора.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.04.2011 г. исковые требования удовлетворены частично. В целях урегулирования разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка, кадастровый номер 58:29:00000000:248, площадью 543000,00 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Ленинский лесхоз, приняты спорные пункты договора аренды в следующей редакции:

пункт 3.1 договора: Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Срок действия договора составляет пять лет с момента заключения договора;

пункт 4.2.3 договора: Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, ухудшению экологической обстановки на арендуемой и близлежащей территории. Уничтожение имеющихся на нем насаждений, указанных в пункте 1.3 договора, производить в соответствии с действующим законодательством;

пункт 5.2 договора: из текста проекта договора исключить;

пункт 6.3.4 договора: из текста проекта договора исключить;

пункт 6.4 договора: Невыполнение арендатором пункта 4.2.5 договора, влечет за собой расторжение настоящего договора в судебном порядке. Уведомление о расторжении договора направляется арендатору за 30 календарных дней до расторжения договора.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то обстоятельство, что действующее законодательство не устанавливает ни минимальные, ни максимальные сроки для заключения договора аренды. Кроме этого, условия, содержащиеся в предложенном истцом варианте договора аренды, служат дополнительным гарантом защиты муниципальной собственности и интересов муниципалитета.

07.07.2011 г. в судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представители истца с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласились, считают их необоснованными, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица с доводами апелляционной жалобы согласился, считает их обоснованными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ульяновской области от 01.04.2010 г. по делу N А49-97/2010 на ответчика возложена обязанность по подготовке и направлению в адрес истца проекта договора аренды земельного участка площадью 543000 кв.м., кадастровый номер 58:29:00000000:248, расположенного по адресу: г. Пенза, Первомайский район, Ленинский лесхоз, для размещения малоэтажной жилой застройки в едином комплексе с существующей застройкой.

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 01.04.2010 г. вступило в законную силу 25.06.2010 г. При таких обстоятельствах для ответчика заключение договора аренды земельного участка является обязательным.

Во исполнение указанного решения ответчиком в адрес истца направлен проект договора аренды земельного участка.

Истцом проект договора подписан с протоколом разногласий по шести пунктам.

Рассмотрев условия договора аренды, изложенные в протоколе разногласий, ответчик не согласился с ними и сообщил об этом истцу письмом N 7/14584 от 23 декабря 2010 г. В связи с этим, возникшие разногласия по пунктам 3.1, 4.2.3, 5.2, 6.3.4, 6.4 проекта договора переданы на рассмотрение арбитражного суда.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил спорные условия договора, изложенные в протоколе разногласий к исковому заявлению от 16.03.2011 г.

По пункту 3.1 истец просит установить срок действия договора вместо десяти - пять лет, обосновывая это тем, что в соответствии с п.15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор аренды земельного участка под жилищное строительство может быть заключен на срок не более 5 лет, поскольку необходимо время для проектирования, строительства малоэтажных домов. Дополнительно истец просит включить в данный пункт условие о вступлении в силу договора с момента государственной регистрации.

Ответчик и третье лицо настаивают на заключении договора на неопределенный срок, ссылаясь на то, что срок предоставления земельного участка в аренду не был определен при принятии постановления администрацией города Пенза о предоставлении земельного участка в аренду и не был определен в решении суда от 01.04.2010 г.

Рассмотрев разногласия по данному условию договора, суд первой инстанции обоснованно принял редакцию истца, поскольку срок вступления в силу договора с момента государственной регистрации предусмотрен статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме этого, данное условие договора вносит определенность в отношения сторон по моменту заключения договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 03.10.2004 г. N 123-ФЗ, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Судом первой инстанции установлено, что Генеральный план территории ТСЖ ВСК "Зеленая поляна" согласован с Главным управлением градостроительства и архитектуры города Пензы. При подготовке проекта договора ответчиком, как стороне более подготовленной по условиям предоставления земельного участка, эти положения и обстоятельства не были учтены.

Как следует из генерального плана территории ТСЖ ВСК "Зеленая поляна", решения Арбитражного суда Пензенской области от 01.04.2010 г. по делу N А49-97/2010, постановления администрации города Пензы N 1360 от 06.11.2009 г., земельный участок предоставлен для размещения малоэтажной жилой застройки. Размещение жилой застройки требует более стабильных и надежных отношений по аренде земельного участка.

Истцом в обоснование необходимости установления срока аренды 5 лет представлен расчет времени проектирования объектов на земельном участке, выделенном под малоэтажную застройку ТСЖ ВСК "Зеленая поляна".

Данный расчет составлен ООО "Мастерская архитектуры и дизайна АРЕС", имеющей свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ в области подготовки проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Из представленного расчета следует, что срок проектирования и строительства малоэтажных строений превышает 5-ти летний срок.

Ответчиком в судебное заседание представлено сообщение муниципального казенного предприятия УКС г. Пензы от 27.04.2011 г., из которого следует, что общее время проектирования микрорайона ТСЖ ВСК "Зеленая поляна" составляет 3,6 года.

Из представленных сторонами доказательств, судом установлено, что строительство жилья будет производиться для индивидуального пользования.

Принимая во внимание то, что на земельном участке будут возводиться объекты капитального строительства, руководствуясь статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об установлении срока аренды пять лет.

Доводы апелляционной жалобы о том, что действующее законодательство не устанавливает ни минимальные, ни максимальные сроки для заключения договора аренды, не опровергают выводы суда первой инстанции.

По пункту 4.2.3 между сторонами возникли разногласия по порядку исполнения общеустановленных правил.

В целях более последовательного и четкого изложения данного условия договора, арбитражный суд принял во внимание позицию сторон по данному условию, изложил пункт 4.2.3 договора в следующей редакции: "Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, ухудшению экологической обстановки на арендуемой и близлежащей территории. Уничтожение имеющихся на нем насаждений, указанных в пункте 1.3 договора, производить в соответствии с действующим законодательством".

Пункт 5.2 проекта договора об установлении ответственности за нарушение иных условий договора суд первой инстанции исключил по следующим основаниям.

Требование ответчика о включении в договор ответственности в виде взыскания штрафа в размере 10% от суммы годовой арендной платы не основано на обязательных правилах, предусмотренных законом.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в выборе условий договора.

Таким образом, при несогласии стороны на заключение договора, содержащего условие, не являющееся для нее обязательным, суд не может понудить сторону договора к принятию такого условия. Кроме этого, заявитель в апелляционной жалобе указывает, что при надлежащем исполнении условий договора со стороны арендатора, данный пункт не оказывает никакого влияния на сущность договорных отношений.

Пункт 6.3.4 проекта договора истец просит исключить, считая меру реагирования на нарушение условий договора в виде возможности досрочного расторжения договора чрезмерной.

Статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для расторжения договора. Системный анализ данных правовых норм позволяет прийти к выводу о том, что расторжение договора является крайней мерой реагирования на нарушения обязательства.

Арендодатель предлагает предусмотреть основанием для расторжения договора двукратное неисполнение (несвоевременное или ненадлежащее исполнение) арендатором обязанности по представлению арендодателю платежных поручений (квитанций) с подлинной отметкой банка.

Данное нарушение арбитражным судом не может быть признано существенным, так как проконтролировать исполнение обязательства может и сам арендодатель, возможность причинения какого-либо ущерба арендодателю неисполнением этого обязательства не усматривается. При таких обстоятельствах исключение судом данного пункта из проекта договора является обоснованным.

По пункту 6.4 проекта договора между сторонами возникли разногласия по порядку расторжения договора.

Арендодатель просит в договоре установить односторонний порядок расторжения договора аренды по основанию однократного невнесения арендного платежа и непредставления отчета об исполнении обязательства в виде предоставления платежных документов.

Вместе с этим, непредставление платежных документов является недостаточным основанием для расторжения договора, поскольку в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для досрочного расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд.

С учетом изложенного, руководствуясь статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не нашел оснований для ухудшения положения арендатора по сравнению с положением предусмотренным законом и признал необходимым данный пункт из проекта договора исключить.

Судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона.

Другие доводы апелляционной жалобы рассмотрены судебной коллегией и признаны несостоятельными.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с этим оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Заявитель от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 29 апреля 2011 года, принятое по делу N А49-156/2011, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев