Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2011 г. N 10АП-3352/11

г. Москва

14 июля 2011 г.

Дело N А41-31141/09

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Кручининой Н.А., Макаровской Э.П.,

при ведении протокола судебного заседания: Ишаевым А.С.,

при участии в заседании:

от истца: Блинова М.Н. доверенность N ИС-4670 от 18.04.2011,

от ответчика: Иванушкина Т.Н. доверенность б/н от 01.02.2011,

от третьих лиц:

от Комитета по управлению имуществом г.Долгопрудный Московской области - не явились, извещены надлежащим образом,

от Администрации городского округа Долгопрудный - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Министерства имущественных отношений Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Премьер-лига" о взыскании долга по договору аренды и пени,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее - истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Премьер-лига" (далее - ответчик, общество) задолженности по арендной плате в размере 11 058 960 руб. и пени в размере 214 172, 33 руб.

Решением от 25.11.2010 суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с судебным актом, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2011 года суд перешел к рассмотрению дела N А41-31141/09 по правилам рассмотрения дела в суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом г.Долгопрудный Московской области (далее - комитет) и Администрация городского округа Долгопрудный (далее - администрация).

В судебное заседание не явились представители третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

При отсутствии возражений со стороны представителей истца и ответчика дело рассматривается апелляционным судом в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав присутствующих представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части требований о взыскании пеней в сумме 905,71 руб., в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, согласно договору аренды N 42013-Z от 30.06.2006 г.. арендодатель - Министерство имущественных отношений Московской области (Минмособлимущество) передало арендатору - ООО "Премьер-лига" в аренду земельный участок площадью 147 500 кв.м. с кадастровым номером 50:42:003 04 06:0045, категория земель - "земли поселений" в границах, указанных на кадастровом плане земельного участка (Приложение N 1 к Договору аренды), расположенных по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, мкр. Хлебниково, Новое шоссе, для размещения яхт-клуба с гостиничным комплексом сроком на 49 лет с 29.06.2006 г. по 28.06.2055г.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

23 июля 2009 г. между Министерством имущественных отношений Московской области, Комитетом по управлению имуществом администрации г. Долгопрудный и Обществом с ограниченной ответственностью "Премьер-лига" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 42013-Z от 30.06.2006 г., согласно которому Минмособлимущество передало, а Комитет по управлению имуществом администрации г. Долгопрудный принял права и обязанности арендодателя в полном объеме по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 42013-Z от 30.06.2006 г.

Согласно п. 4 указанного дополнительного соглашения право требования уплаты возникшей до даты государственной регистрации соглашения задолженности по арендной плате и пени в установленных договором порядке и размерах сохраняется за Министерством имущественных отношений Московской области в полном объеме.

Указанное соглашение было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области - 18 ноября 2009 года.

Как утверждает истец, ответчик свои обязательства по уплате арендных платежей исполнил ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2009 в размере 11 058 960 руб.

Как указывает ответчик, арендованный земельный участок оказался непригодным для строительства объектов, поскольку при вскрытии почвенного слоя выявилось наличие загрязнений почвы.

В доказательство указанного довода ответчиком представлен в материалы дела акт проверки состояния грунтового слоя от 17.11.2008 г., согласно которому до начала строительных работ необходимо привести земельный участок в пригодное состояние: выполнить инженерно-экологические изыскания, подготовить проект рекультивации нарушенных земель.

Согласно протоколу N 955п санитарно-химического исследования почвы от 15.12.2008 г., проведенного Испытательным лабораторным центром Независимого института экспертизы и сертификации, и пояснительной записке по материалам почвенно-экологических исследований на участке проектируемого строительства яхт-клуба по адресу: Московская область, г. Догопрудный, мкр. Хлебниково, Новое шоссе - указанный участок подвергался значительной техногенной и рекреационной нагрузке, в центральной и прибрежной части территории выражены процессы заболачивания, выявлены вывалы и скопления бытовых отходов, грунтовый массив локально характеризуется категориями загрязнения "опасная" и "умеренно опасная", рекомендовано проведение мероприятий по рекультивации территории с разработкой проекта рекультивации в установленном порядке.

В силу п. 1 ст. 13 Земельного Кодекса Российской Федерации в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот.

15 апреля 2009 г. ООО "Премьер-лига" ("Заказчик") заключило договор N 140 с ООО "ЦентрСтройПроект" ("Исполнитель"), в соответствии с которым Исполнитель обязался по утвержденному Заказчиком проекту и техническому заданию на проектирование разработать проектно-изыскательскую документацию по объекту: "Рекультивация территории яхт-клуба" по адресу: Новое шоссе, мкр. Хлебниково, г. Долгопрудный,Московская область.

В соответствии с Порядком предпроектной и проектной подготовки строительства в Московской области, утвержденным распоряжением Министерства строительства Московской области от 10.01.2000 г. N 2, проект рекультивации был утвержден в Государственном учреждении Московской области "Мособлгосэкспертиза" положительным заключением N 50-1-5-1238-09 от 29.12.2009 г.

Согласно п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определение годовой арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующим порядком: Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного или вид деятельности арендатора на земельном участке;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Пунктом 2 статьи 14 указанного Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ установлено, что базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Базовый размер арендной платы (Аб) за земельные участки в границах города Долгопрудный установлен Приложением к Закону Московской области от 19.09.2008 г. N 126/2008-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельный участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2009 год" и составляет 45,44 руб./кв. м., а при предоставлении в аренду земельных участков из земель населенных пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,53 руб./кв.м.

В отношении ООО "Премьер-лига" базовый размер арендной платы установлен равным 45,44 рубля за кв. м.

Кроме того, в расчете арендной платы в отношении ООО "Премьер-лига" применен коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке (Кд) равным 6,0, который в соответствии с п. 7 Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ применяется для земельных участков занятых гостиницей.

Как полагает ответчик, на период рекультивации земельного участка, поскольку объект "гостиница" отсутствует, и строительство не начато, коэффициент КД должен быть равным 1,0. Как указывает ответчик, он неоднократно обращался с просьбой о перерасчете арендной платы.

Из письма Министерства имущественных отношений Московской области от 10 августа 2010 года по вопросу перерасчета арендной платы на 2009 год по договору N 42013-Z от 30.06.2006 г. аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в связи с необходимостью проведения рекультивации данного земельного участка следует, что Министерство имущественных отношений Московской области не возражает со ссылкой на п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, но в связи с тем, что права арендодателя перешли по данному договору от Минмособлимущества к Комитету по управлению имуществом администрации г. Долгопрудный, истцом рекомендовано обратиться в Комитет по управлению имуществом администрации г. Долгопрудный для рассмотрения вопроса о внесении соответствующих изменений в Договор в связи с рекультивацией земельного участка.

Представители Администрации городского округа Долгопрудный и Комитета в заседание не явились, надлежащим образом о времени и месте заседания извещены, отзывы на иск не представили.

Ответчиком произведена оплата истцу арендных платежей с применением базового размера арендной платы (Аб) равным 2,53 и коэффициента, учитывающего условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке (Кд), равным 1,0 за период с 01.01.2009 г. по 17.11.2009 г. в размере 328 556,25 руб. Данное обстоятельство подтверждено платежным поручением N 00007 от 14.01.2011, представленным ответчиком в материалы дела.

Принимая во внимание п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подтверждение представленными ответчиком в материалы дела документами того обстоятельства, что арендованный земельный участок по договору N 42013-Z от 30.06.2006 г. аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, оказался непригодным для строительства объектов, поскольку при вскрытии почвенного слоя выявилось наличие загрязнений почвы, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 11 058 960 руб.

Вместе с тем, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0, 05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2. договора).

Согласно представленному апелляционному суду расчету истца размер начисленной неустойки из расчета 0,5% за каждый день просрочки за период с 29.06.2006 по 31.03.2009 составил 214 172,33 руб.

Апелляционный суд, проверив представленный истцом расчет, с учетом размера арендной платы, считает его несостоятельным, поскольку расчет произведен с неправильным применением ставки (0,5%), периода и суммы основного долга.

Суд считает обоснованным начисление неустойки в период с 10.11.2006 по 28.11.2006 (19 дней) в сумме 905,71 руб. из расчета 0,05 % за каждый день просрочки, начисленную на сумму основного долга по арендной плате в размере 95 338, 5 руб. (с 29.06.2006 по 30.09.2006), который начислен исходя из Аб за нарушенные земли (2,53) без применения коэффициентов.

Требования о взыскании пени в остальной сумме удовлетворению не подлежат в связи со следующим.

Как следует из расчета истца, пени в спорный период начислены на сумму долга, рассчитанную по договору аренды с применением базовой ставки - 45,44 руб. за кв.м. и коэффициентов, тогда как земли, переданные в аренду, относились к "нарушенным землям". Доказательств соответствия переданного ответчику в аренду земельного участка санитарным, строительным, природоохранным нормам (п. 1.1. договора аренды) истец суду не представил.

Однако Законами Московской области "О бюджете Московской области" на 2006,2007, 2008 годы базовый размер арендной платы за нарушенные земли установлен в размере 2,53 руб. за кВ.м., также, как и на 2009 год (Закон МО от 19.09.2008 N 126/2008-ОЗ).

Исходя из данных расчета пени, представленного истцом, ответчик вносил арендную плату в размере, значительно превышающем его обязанность по договору с учетом того, что он арендовал нарушенные земли.

При таких обстоятельствах задолженность по арендной плате у ответчика в спорный период отсутствовала, следовательно, оснований для начисления пени в спорный период не имеется.

В силу абзаца второго части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку требования истца удовлетворены в части, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 1 984 руб., составляющие расходы ответчика по уплате госпошлины при подаче апелляционной жалобы, исчисленные пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь частью 6.1 статьи 268, пунктом 4 частью 4 статьи 270 и статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-31141/09 от 25.11.2009 отменить.

Требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Премьер-лига" в пользу Министерства имущественных отношений Московской области 905 руб. 71 коп. - пеней за период с 10.11.2006 по 28.11.2006 г.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Московской области в пользу ООО "Премьер-лига" расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 1 984 руб.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

Н.А. Кручинина Э.П. Макаровская