Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2011 г. N 15АП-6963/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-36330/2010

12 июля 2011 г.

15АП-6963/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гончаровой Н.В.,

при участии:

от заявителя - директора Широбокова М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агрика"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2011 по делу N А32-36330/2010,

принятое в составе судьи Артамкиной Е.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрика" (ИНН 2329016150/ ОГРН 1022303583697)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

о признании отказа незаконным

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агрика" (далее - ООО "Агрика", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю (далее Управление Росреестра по Краснодарскому краю) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обязании заинтересованного лица произвести государственную регистрацию договора купли-продажи нежилых помещений N 1 от 01.07.2006 и государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание: здание трансформаторной подстанции, общей площадью 24,7 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, г.Гулькевичи, ул.Ленина, 29а, за ООО "Агрика", г.Гулькевичи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2011 г.. в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что право собственности у продавца не возникло, поскольку не произведена регистрация права собственности продавца на недвижимое имущество, возникшее после вступления в силу Федерального закона от 21.07.97г. N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закона о регистрации). Установив, что заявителем в регистрационный орган были поданы не в полном объеме и не соответствуют требованиям, предъявляемым статьями 16, 17, 18 Закона о регистрации, суд пришел к выводу о том, отказ в государственной регистрации является правомерным (абз.4 п.1 ст.20 Закона о регистрации).

ООО "Агрика" обратилось с апелляционной жалобой, просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2011 г.., заявленные требования удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что нежилое кирпичное двухэтажное здание трансформаторной подстанции приобретено истцом по договору купли-продажи от 01.07.2006 г.., заключенному с конкурсным управляющим ОАО СС "Гулькевичская" Мищенко Ю.И. Продавец ликвидирован 15.11.2007 г.. Требования заявлены в соответствии с разъяснениями, изложенными в п.62 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г.. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Положения ст.554 ГК РФ и п.1 ст.18 Закона о регистрации не устанавливают обязанности указывать в договоре купли-продажи недвижимого имущества площадь и литеры объекта недвижимости (постановление ФАС СКО от 12.10.2010 г.. по делу N А32-43532/2009).

Площадь и литер объекта это технические данные, которые содержатся в техническом паспорте от 08.11.2006 г.., который предоставлялся с договором купли-продажи.

Продавец - ОАО СС "Гулькевичская" было образовано в результате приватизации ФГУП СС "Гулькевичская" в форме преобразования. В соответствии с п.2 ст. 8 ГК РФ, абз.3 п.2 ст.218 ГК РФ, п.11 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 право собственности у юридических лиц на имущество полученное в результате приватизации возникает не с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а с момента регистрации реорганизованных юридических лиц в форме преобразования. ОАО СС "Гулькевичская" зарегистрировано 14.07.2003 г..

Управление Росреестра по Краснодарскому краю отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В судебном заседании представитель ООО "Агрика" апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда, заявленные требования удовлетворить.

В соответствии с п.п.3,5 ст.156, ст.266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя заинтересованного лица извещенного о месте и времени судебного разбирательства, в установленном ст.ст. 121-123 АПК РФ порядке.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

06.10.2010 директор ООО "Агрика" Широкобоков М.Е. обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации на основании договора купли-продажи права собственности ООО "Агрика" на нежилое здание общей площадью 24,7 кв.м., с кадастровым (условным) номером 23-23-15/047/2010-228, расположенное по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, город Гулькевичи, ул.Ленина, 29а.

Уведомлением от 27.10.2010 N 15/047/210-228 государственная регистрация была приостановлена на срок до 27.11.2010, заявителю предложено представить:

-заявление от собственника здания трансформаторной подстанции на государственную регистрацию права и перехода права собственности;

-учредительные документы или нотариально удостоверенные копии учредительных документов ОАО СС "Гулькевичская";

-привести в соответствие с требованиями действующего законодательства договор купли-продажи нежилых помещений N 1 от 01.07.2006 и передаточный акт от 02.11.2006;

- представить еще один подлинный экземпляр договора купли-продажи нежилых помещений N 1 от 01.07.2006 и передаточного акта от 02.11.2006 и не менее двух подлинных экземпляров передаточного акта имущественного комплекса государственной ОАО СС "Гулькевичская".

Сообщением Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 03.12.2010 г.. N 15/047/2010-228 в государственной регистрации права собственности на здание трансформаторной подстанции площадью 24,7кв.м. литер Е, расположенной адресу: г. Гулькевичи, ул. Ленина, 29а, обществу отказано в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз.4 п.1 ст.20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Основанием отказа в осуществлении регистрационных действий по заявлению ООО "Агрика" государственный регистратор указал следующее:

-заявителем не представлены заявление от собственника здания трансформаторной подстанции на государственную регистрацию права и перехода права собственности, учредительные документы или нотариально удостоверенные копии учредительных документов ОАО СС "Гулькевичская";

-в договоре купли-продажи нежилых помещений N 1 от 01.07.2006 и передаточном акте от 02.11.2006 не указана площадь и литер отчуждаемого здания трансформаторной подстанции:

-не представлен второй подлинный экземпляр договора купли-продажи нежилых помещений N 1 от 01.07.2006 и передаточного акта от 02.11.2006 и не менее двух подлинных экземпляров передаточного акта имущественного комплекса государственной ОАО СС "Гулькевичская".

Иных оснований для отказа в государственной регистрации прав регистратор не указал.

ООО "Агрика", считая отказ незаконным, нарушающим его права обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может признать ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственного органа, органа местного самоуправления, должностного лица недействительным при наличии двух условий: несоответствия оспариваемого акта (решения, действия) закону и нарушения им прав и законных интересов заявителя

В п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации у продавца не возникло право собственности на объект, заявителем представлены документы не полном объеме и не соответствуют требованиям ст.ст. 16,17,18 Закона о регистрации, в связи с чем, отсутствие продавца не является единственным препятствием в регистрации права. При этом судом не учтено следующее.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г.. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится следующее разъяснение. Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Кодекса). В силу пункта 2 статьи 8 Кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица. Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Акционерное общество, созданное в процессе преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

Аналогичные разъяснения содержал и действовавший в период приватизации ФГУП (в акционерное общество) пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Распоряжением Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 11.06.2003 N 462 "Об условиях приватизации федерального государственного предприятия семеноводческая станция "Гулькевичская", приложением N 1 "Состав подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП "Семеноводческая станция "Гулькевичская", передаточным актом имущественного комплекса государственной семеноводческой станции "Гулькевичская" подтверждается включение в состав приватизированного имущества здания трансформаторной подстанции 1982 года постройки расположенного по адресу: г.Гулькевичи, ул.Ленина ,29.

Из информации Территориального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от 23.10.2008 г.. N 04-10/12827 следует, что ФГУП "Семеноводческая станция "Гулькевичская" до его преобразования в ОАО "Семеноводческая станция "Гулькевичская" в реестр федерального имущества был внесен объект недвижимости - здание трансформаторной подстанции по адресу: Краснодарский край, г.Гулькевичи, ул.Ленина, 29. Согласно передаточному акту, утвержденному распоряжением департамента имущественных отношений Краснодарского края от 11.06.2003 N 462 "Об условиях приватизации федерального государственного предприятия семеноводческая станция "Гулькевичская" данный объект недвижимости передан в собственность ОАО "Семеноводческая станция "Гулькевичская" и исключен из реестра федерального имущества.

Сведений о том, что спорный объект не подлежал приватизации, либо о том, что в отношении данного объекта установлен особый режим приватизации, указанные документы не содержат.

Сведения о том, что в ЕГРП имеются записи о государственной регистрации прав иных лиц в отношении спорного объекта, также отсутствуют.

ОАО СС "Гулькевичская" создано путем реорганизации в форме преобразования и зарегистрировано в ЕГРЮЛ 14.07.2003 г.., что подтверждается выпиской из реестра от 15.11.2007 г..

В результате исследования и оценки доказательств по делу апелляционным судом установлено, что здание трансформаторной подстанции, о регистрации права на которые было заявлено в регистрационную службу, вошли в план приватизации ФГУП "Семеноводческая станция "Гулькевичская", собственником имущества которого являлся его правопреемник - ОАО "Семеноводческая станция "Гулькевичская".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2006 по делу N А32-24627/2005-2/367-Б ОАО "СС "Гульковичская" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство

01.07.2006 между конкурсным управляющим ОАО СС "Гулькевичская" Мищенко Ю.И. (продавец) и ООО "Агрика" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений N 1, предметом которого является здание трансформаторной подстанции, расположенное по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, город Гулькевичи, ул.Ленина, 29а, на земельном участке находящимся в бессрочном пользовании продавца на основании постановления главы администрации Гулькевичского района от 25.05.2002 г. N557 с кадастровым номером 23:06:19 02 223:0012, общей площадью 0,8 га (п.1.2, 1.3, 1.4 договора).

Согласно передаточному акту от 02.11.2006 г.. (являющемуся приложением N 1 к договору купли-продажи нежилых помещений N 1 от 01.07.2006) продавец передал, а покупатель принял следующее недвижимое имущество:

кирпичное двухэтажное здание трансформаторной подстанции КТП 10/0,4 квА, ГП 8-1290 п/63 кВа, (далее - объект), общей площадью 24,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Гулькевичи, ул. Ленина, 29а.

В доказательство оплаты стоимости приобретенного имущества представлена квитанция ОАО СС "Гулькевичская" к приходному кассовому ордеру N 2 от 02.11.2006 г.. на сумму 18000 руб.

ОАО СС "Гулькевичская" ликвидировано на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 15.11.2007.

В силу ст.17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абз.4,10 п.1 ст.20 Закона о регистрации).

По смыслу указанных норм на государственную регистрацию в любом случае должны подаваться документы, подтверждающие основания и вид права, подлежащего государственной регистрации и документы, отражающие техническое описание данного объекта для его отождествления с объектом, указанным в правоустанавливающих документах (кадастровый (технический) паспорт и иные документы).

Из расписки от 06.10.2010 следует, что заявителем в регистрирующий орган были представлены: заявление о государственной регистрации прав; платежное поручение об оплате на сумму 15000 руб. N 081 от 04.10.2010; технический паспорт от 08.11.2006 г..; кадастровый паспорт здания от 14.07.2008 г..; распоряжение департамента имущественных отношений Краснодарского края N 462 от 11.06.2003 г..; протокол внеочередного собрания учредителей ООО "Агрика" от 30.06.2006 г..; информация из реестра федерального имущества N 04-10/12827 от 23.10.2008 г..; передаточный акт 3 N 04-2-27/233 от 15.02.2010 г..; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица от 16.01.2001 г..; свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице от 08.08.2002 г..; договор купли-продажи нежилых помещений N1 от 01.07.2006 г..; постановление главы Гулькевичского района Краснодарского края N557 от 25.05.2002 г..; Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2006 г..; устав ООО "Агрика" от 12.10.2009 г..; приказ N8 от 30.11.2005 г..; приказ N 7 от 30.11.2005 г..; приказ N 2 от 30.11.2005 г.., выписка из ЕГРЮЛ N 04-2-27/1792 от 10.09.2010 г..

О недостоверности представленных обществом не государственную регистрацию документов не заявлено, доводы о ничтожности сделки приватизации и договора купли-продажи спорного имущества не приведены, доказательства признания их недействительными в материалах дела отсутствуют.

Наименование объекта и его местоположение в договоре купли-продажи нежилых помещений N 1 от 01.07.2006 г.. указаны.

Необходимость указания в договоре купли-продажи литеров или номеров строений, действующим законодательством не предусмотрена (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 12.10.2010 по делу N А32-43532/2009).

Техническое описание, в т.ч. площадь и литер, позволяющие индивидуализировать объект содержатся в техническом и кадастровом паспортах, а также в передаточном акте от 02.11.2006 г.. (приложение N 1 к договору).

Возможность исполнения иных требований, изложенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации и сообщении об отказе в государственной регистрации связана с представлением экземпляров оригиналов документов, находящихся у продавца (учредительные документы или нотариального удостоверенные копии учредительных документов, второй подлинный экземпляр договора купли-продажи нежилых помещений N 1 от 01.07.2006 и передаточного акта от 02.11.2006 и не менее двух подлинных экземпляров передаточного акта имущественного комплекса государственной ОАО СС "Гулькевичская") и осуществлением им распорядительных действий (заявление от собственника здания трансформаторной подстанции на государственную регистрацию права и перехода права собственности).

Таким образом, невозможность исполнения требований регистратора, изложенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации и отказе в государственной регистрации права на спорный объект, связана с отсутствием (ликвидацией) продавца - ОАО "СС "Гулькевичская".

Учитывая разъяснения, изложенные в п.62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, заявителем избран надлежащий способ защиты своих прав, основания для отказа в государственной регистрации права собственности ООО "Агрика" на спорное здание трансформаторной подстанции по основаниям, предусмотренным абз.4,10 п.1 ст.20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отсутствуют.

В связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2011 г.. подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных требований.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с заявлением и апелляционной жалобой относятся на заинтересованное лицо в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2011 по делу N А32-36330/2010 отменить.

Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 15/047/2010-228 от 03.12.2010 г.. незаконным.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести действия по государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Агрика" (ИНН 2329016150/ ОГРН 1022303583697) на здание трансформаторной подстанции, литера Е, 1982 года постройки, общей площадью 24,7 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, г.Гулькевичи, ул.Ленина, 29-а.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Агрика" (ИНН 2329016150/ ОГРН 1022303583697) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 3000 рублей.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агрика" (ИНН 2329016150/ ОГРН 1022303583697) 3000 рублей расходов по государственной пошлине.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова О.Х. Тимченко