Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2011 г. N 11АП-5068/11

12 июля 2011 г.

Дело N А55-24732/2010

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 июля 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ямалетдиновой Э.Р., с участием:

от истца - представитель Пчелинцев Д.В., доверенность от 01.10.2010 г.,

от ответчика - Шляхтина Н.Г., доверенность от 29.12.2010 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 17.03.2011 г., принятое по делу NА55-24732/2010 (судья Разумов Ю.М.)

по иску ЗАО "ВолгаТрансФлот" (ИНН:6317063459, ОГРН:1066317008020), г. Самара,

к Министерству имущественных отношений Самарской области (ИНН: 6315800964, ОГРН: 1066315051824), г. Самара,

об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ЗАО "ВолгаТрансФлот" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, а именно: принять преамбулу, пункты 2.1, 2.2, 3.1, 3.3, 3.5, 3.6,4.2.2., 4.3.7., 6.2.4., 7.2.,7.3.,7.4.,9.2., 11 договора аренды земельного участка общей площадью 39155,27 кв.м., имеющий кадастровый номер 63:01:0403002:1, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Ростовский переулок 10, Приложение N 2 к договору (расчет арендной платы) в редакции истца.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.03.2011 года исковые требования удовлетворены частично. Преамбула договора аренды земельного участка принята в редакции истца. Пункт 2.1 принят в редакции истца: "Настоящий договор действует с 20.09.2010 г.. по 20.09.2015г.". Пункт 2.2 исключен.

Пункт 3.1 принят в редакции истца: "Размер арендной платы за участок составляет 3 992 (три тысячи девятьсот девяносто два) рубля 48 копеек в год".

Пункт 3.3 принят в редакции ответчика: "Арендатор согласен с односторонним пересмотром размера арендной платы арендодателем на основании правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления с даты указанной в данном правовом акте, при условии направления Арендодателем Арендатору письменного уведомления об изменении размера арендной платы. Уведомление направляется Арендодателем по адресу места нахождения юридического лица - арендатора (месту жительства физического лица - Арендатора) или по адресу указанному Арендатором в Пункте 10 Договора".

Пункт 3.5 - исключен.

Пункт 3.6 принят в редакции истца: "Арендная плата начисляется с 20.09.2010 г."

Пункт 4.2.2 договора принят в редакции ответчика: "На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий настоящего Договора, требований действующего законодательства";

Пункт 4.3.7 принят в редакции ответчика: "Обеспечивать Арендодателю, а также органам, осуществляющим государственный и муниципальный земельный контроль, свободный доступ на Участок для осуществления контроля за использование Участка".

Пункт 6.2.4 принят в редакции истца: "За действия третьих лиц на Участке, действующих по поручению (соглашению) Арендатора (с Арендатором), ответственность несет арендатор. Действия третьих лиц на Участке, действующих по поручению (соглашению) Арендатора (с Арендатором), считаются действиями самого Арендатора".

Абзац 1 пункта 7.2 изложен в редакции истца: "В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора в случаях: и далее по тексту данного пункта"

Пункт 7.3 исключен.

Абзац первый п. 7.4. после слов "предупредив об этом другую сторону" изложен в редакции истца: "за три месяца".

Пункт 9.2 договора принять в редакции ответчика: "Расходы по государственной регистрации договора, дополнительных соглашений к нему возлагаются на арендатора".

Пункт 11 договора в части должностного лица арендатора, подписавшего договор, принят в редакции истца: "Москвичев О.В., действующий на основании доверенности от 12.08.2010 г.. N 1".

Приложение N 2 к договору (расчет арендной платы) принят в редакции истца.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части принятия п.2.1,3.1, 3.6, приложения N 2 к договору аренды земельного участка в редакции истца, а также исключения п.2.2,3.5 договора, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в части исключения и изменения пунктов договора. В остальной части решение не обжалуется.

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон. Заявитель жалобы считает, что размер арендной платы, рассчитанный исходя из нормативных правовых актов: постановления Правительства Самарской области от 24.04.2009 г.. N 227 и от 22.12.2010 г.. N 660, отражен в п.3.1 проекта договора аренды и составляет за 2009 г.. - 1029817,77 руб., за 2010 г.. - 1029817, 77 руб., за 2011 г.. - 1038389,77 руб. Кроме этого, заявитель не согласен с выводом суда о том, что примененный министерством при расчете арендной платы удельный показатель кадастровой стоимости 781,35 руб. возник в результате технической ошибки. По мнению заявителя жалобы, удельный показатель кадастровой стоимости равный 781,35 руб. возник не в результате технической ошибки, а утвержден постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 г.. N 473 применительно к виду разрешенного использования "под производственную базу" и определял размер кадастровой стоимости с 01.01.2009 г.. по 21.01.2009 г..

В остальной части решение не обжалуется.

В соответствии с положениями части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Судебное заседание, назначенное на 02.06.2011 г., по ходатайству представителя ответчика отложено на 10 час. 00 мин. 30.06.2011 г.

30.06.2011 г. в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 10 час. 00 мин. 05.07.2011 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.

05.07.2011 г. представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции изменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Самарской области от 23.04.2008 г.. по делу N А55-1577/2008, вступившим в законную силу 30.06.2008 г.., признаны незаконными действия Министерства имущественных отношений Самарской области в отказе в предоставлении в аренду земельного участка общей площадью 39155,27 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Ростовский переулок, 10. В связи с этим установлена обязанность Министерства предоставить испрашиваемый земельный участок и направить ЗАО "ВолгаТрансФлот" проект договора аренды данного земельного участка в 30-дневный срок со дня предоставления кадастрового паспорта (выписки из земельного кадастра), согласно указанной в кадастровом паспорте (выписки из земельного кадастра) площади.

Приказом Министерства имущественных отношений Самарской области N 2049 от 15.12.2008 г.. испрашиваемый земельный участок был предоставлен в аренду.

Письмом от 12.02.2009 г.. N 12-1/4379/08 ответчик направил в адрес истца проект договора аренды земельного участка, который не был заключен сторонами ввиду наличия разногласий в части удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка для расчета арендной платы. В результате принудительного исполнения решения Арбитражного суда Самарской области в ходе возбужденного исполнительного производства N 1/16874/570/12/2008 от 08.12.2008 г.. ответчик 15.09.2010 г.. направил истцу оферту (проект договора аренды), полученную истцом 20.09.2010 г..

Данный проект договора аренды земельного участка подписан истцом с протоколом разногласий по преамбуле, а также пунктам 2.1, 2.2, 3.1, 3.3, 3.5, 3.6,4.2.2., 4.3.7., 6.2.4., 7.2.,7.3.,7.4.,9.2., 11, Приложению N 2 к договору (расчет арендной платы) и 14.10.2010 г.. направлен в адрес ответчика.

Неполучение от ответчика, как обязанной стороны при заключении договора, извещения о принятии либо отклонении протокола разногласий, явилось поводом для обращения с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции, установив фактические обстоятельства дела, правомерно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с п.2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Судом первой инстанции установлено, что в п.2.1 проекта договора срок действия договора определен периодом по 05.11.2011 г.. В протоколе разногласий истец предложил следующую редакцию: "Настоящий договор действует с 20.09.2010 г.. по 20.09.2015г.". При этом истец мотивирует тем, что 20.09.2010 г.. им была получена оферта, направленная ответчиком. Применение п.2 ст.425 ГК РФ в данном случае неправомерно, так как распространение действия договора на отношения, предшествующие его заключению, возможно лишь по соглашению сторон, против чего истец возражает.

Кроме этого предоставление Минимуществом земельных участков в аренду на срок пять лет является распространенной практикой, что подтверждается приказом Министерства имущественных отношений Самарской области N 2695 от 15.10.2010 г.. о предоставлении земельного участка ООО "Стройтрансфлот", занимающему граничащий с истцом земельный участок (л.д.105), договор аренды N 721а-2007/2012 от 11.08.2008 г.. с ИП Гулиевым Д.Д. оглы (л.д.107). В связи с этим, предложенную ответчиком редакцию данного пункта договора истец считает дискриминационной, существенно нарушающей права истца и не обеспечивающей баланса интересов сторон, так как с момента первого обращения истца 18.09.2006 г.. с просьбой предоставить участок в аренду прошло более четырех лет и участок не был предоставлен в результате незаконных действий Министерства.

При наличии на спорном земельном участке объектов недвижимости, находящихся у истца на праве собственности, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о распространении пятилетнего срока действия договора на будущее время.

Пункт 2.2 проекта договора аренды Министерством изложен в следующей редакции: "В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего Договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, с 07.11.2006 г..".

Истец в протоколе разногласий предложил данный пункт исключить, мотивируя отсутствием с его стороны согласия на распространение действия договора на отношения, предшествующие его заключению. К тому же, по мнению истца, данное обстоятельство не препятствует ответчику предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения в виде сэкономленной арендной платы за период времени до заключения договора.

Министерство, настаивая на своей редакции данного пункта, ссылается на то, что распространение действия договора аренды с 07.11.2006 г.. основано на нормах ст. 65 ЗК РФ, предусматривающей платность использования земли.

По смыслу и содержанию п.2 ст.425 ГК РФ распространение действия договора на отношения, предшествующие его заключению, возможно лишь по соглашению сторон.

Из материалов дела следует, что истец возражает против распространения действия договора на предшествующий заключению договора аренды период времени, поэтому суд первой инстанции данный пункт договора исключил обоснованно. С учетом вышеизложенного доводы апелляционной жалобы о том, что исключение пункта 2.2. и 3.5. договора создаст правовую неопределенность при регулировании отношений за период с 20.09.2010 г.. до момента заключения договора отклоняется апелляционным судом.

Пункт 3.5 проекта договора аренды в редакции Министерства предусматривает уплату арендатором арендной платы за период с 07.11.2006 г.. до даты государственной регистрации договора аренды в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение двадцати календарных дней с момента государственной регистрации договора, а пункт 3.6 проекта договора устанавливает момент, с которого начисляется арендная плата, а именно, с 07.11.2006 г..

Истец в протоколе разногласий предложил исключить данные пункты по основаниям, предусмотренным и для исключения из договора п.2.2.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что во взаимосвязи с исключенным из договора пунктом 2.2, также по тем же основаниям подлежат исключению из договора аренды и пункты 3.5 и 3.6.

Как следует из материалов дела, при заключении договора у сторон возникли разногласия и по размеру арендной платы, предусмотренной в п.3.1 проекта договора аренды и в Приложении N 2 к договору (расчет арендной платы).

Министерство пункт 3.1 предложило в следующей редакции: "Размер арендной платы за Участок составляет 3992 рубля 48 копеек в год. При этом за период с 07.11.2006 г.. по 31.12.2006 г.. размер арендной платы составляет 130891 руб. 68 коп.; за период с 01.01.2007 г.. по 31.12.2007 г.. размер арендной платы составляет 942420 руб. 08 коп.; за период с 01.01.2008 г.. по 31.12.2008 г.. размер арендной платы составляет 1008389 руб. 49 коп.; за период с 01.01.2009 г.. по 31.12.2009 г.. размер арендной платы составляет 1029817 руб. 77 коп.; за период с 01.01.2010 г.. по 31.12.2010 г.. размер арендной платы составляет 1029817 руб. 77 коп. НДС не предусмотрен".

Истец в протоколе разногласий данный пункт изложил в следующей редакции: " Размер арендной платы за Участок составляет 3992 (три тысячи девятьсот девяносто два) рубля 48 копеек в год. НДС не предусмотрен". Соответственно по Расчету арендной платы (Приложение N 2 к договору аренды) данный размер арендной платы относится только к финансовому году 2010 и поквартально: 3 квартал - 120,31 руб., 4 квартал- 1118,43 руб.

Согласно Расчету размера арендной платы (Приложение N 2 к договору аренды), размер арендной платы определен по формуле согласно Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.08г. N 308. В части определения размера арендной платы 3992,48 руб. в год у сторон разногласий нет, так как рассчитан из удельного показателя кадастровой стоимости (Скад)- 3,96 руб. Вместе с тем, за другие годы по Расчету ответчиком размер арендной платы исчислен исходя из Скад- 781,35 руб.

Ответчик указывает, что размер арендной платы определен им в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими порядок определения арендной платы. Арендная плата за 2009, 2010, 2011 годы рассчитана путем применения постановлений Правительства Самарской области от 06.08.2008 г.. N 308, от 24.04.2009 г.. N 227, от 22.12.2010 г.. N 660 в их взаимосвязи.

Между тем судом первой инстанции установлено, что применяемый ответчиком удельный показатель кадастровой стоимости в размере 781,35 руб. появился в результате технической ошибки, что установлено постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2010 года по делу N А55-34846/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 17.05.2010 г.. В силу ст.69 АПК РФ данный факт имеет преюдициальное значение для данного дела.

Также техническая ошибка подтверждается и письмами Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области от 24.12.2009 г.. N 6853, от 26.08.2009 г.. N4210, согласно которым суть технической ошибки заключается в неправильном указании кадастровой стоимости земельного участка.

Техническая (кадастровая ошибка) в удельном показателе кадастровой стоимости была исправлена 20.04.2009 г.., что подтверждается письмом Росреестра N 32096 от 26.10.2010 г.. Поскольку размер арендной платы, исходя их указанных выше Методик, зависит от удельного показателя кадастровой стоимости, то только с указанной даты (20.04.2009 г..) земельный участок обрел все характеристики, позволяющие определить все существенные условия договора аренды. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал обоснованный довод о необходимости при расчете арендной платы использовать Скад равный 3,96 руб.

Более того, ответчик в п.3.1. договора аренды при расчете арендной платы также использовал вышеуказанный показатель.

Суд первой инстанции не согласился с доводами ответчика о необходимости применения при расчете размера арендной платы за 2009 и 2010 годы положений постановления Правительства Самарской области от 24.04.2009 г.. N 227.

Пунктом 3 данного постановления предусмотрено, что ограничения, установленные пунктами 1,2 настоящего постановления, применяются при расчете арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, с 1 января 2009 года по 31 декабря 2010 года.

Следовательно, действие нормативного правового акта на участки, предоставленные за пределами указанного срока, не распространяются.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен истцу на основании приказа Министерства от 15.12.2008 г.. N 2049. Кроме этого, договор аренды земельного участка между сторонами заключается в настоящее время на 5 лет, то есть за пределами указанного в постановлении срока его действия. В связи с этим доводы апелляционной жалобы в части обязательного применения постановления Правительства Самарской области от 24.04.2009 г.. N 227, судом апелляционной инстанции отклоняются.

С учетом вышеизложенного, а также в связи с принятием п. 2.1 договора в редакции истца о сроке действия договора, п.3.1 проекта договора и Приложение N 2 к договору аренды (Расчет арендной платы) правомерно принят в редакции истца.

В остальной части решение суда первой инстанции не обжалуется.

Отклоняя довод ответчика со ссылкой на статью 425 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости распространения действия договора на более ранний срок, чем вынесение обжалуемого решения, суд первой инстанции исходил из того, что применение пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае невозможно, так как распространение действия договора на отношения, предшествующие его заключению, возможно лишь по согласию сторон, а истец с этим не согласен.

Данное обстоятельство не препятствует ответчику предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения в виде сэкономленной арендной платы за период времени до заключения договора (при наличии к тому законных оснований).

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Заявитель от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в силу норм действующего налогового законодательства освобожден.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 марта 2011 года по делу N А55-24732/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев