Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2011 г. N 18АП-5826/11

г. Челябинск

07 июля 2011 г.

N 18АП-5826/2011 Дело N А76-1242/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Баканова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.04.2011 по делу N А76-1242/2011 (судья Лакирев А.С.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района - Рычков А.Н. (доверенность б/н от 17.01.2011),

индивидуального предпринимателя Васильева Н.Я. - Еремеев Е.Г. (доверенность N 1д-18 от 12.01.2011), Пупыкина И.А. (доверенность N 1д-18 от 12.01.2011).

Комитет по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением индивидуальному предпринимателю Васильеву Николаю Яковлевичу (далее - ИП Васильев Н.Я., предприниматель, ответчик) о взыскании договорной неустойки по договору аренды N 8/05 от 01.01.2005 в размере 93 705 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: индивидуальный предприниматель Никифорова Л.А., индивидуальный предприниматель Ключникова О.Н., индивидуальный предприниматель Акстын Е.В., индивидуальный предприниматель Васильев В.Н., индивидуальный предприниматель Криницин С.Л., индивидуальный предприниматель Хажин М.М., индивидуальный предприниматель Несмеянов А.Г., индивидуальный предприниматель Пашаев Ахмед-Али Азиз оглы, индивидуальный предприниматель Пятина З.Ф., открытое акционерное общество "Ашинский хлебокомбинат", общество с ограниченной ответственностью "Равис", открытое акционерное общество "МТС", общество с ограниченной ответственностью "Сотсервис".

Решением суда от 25.04.2011 (резолютивная часть от 25.04.2011) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2 л.д. 46-54).

В апелляционной жалобе Комитет (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что вывод суда о том, что ответчиком было получено согласие истца на передачу имущества в субаренду, не обоснован в силу того, что заявление ИП Васильева Н.Я. в Комитет с просьбой дать разрешение на передачу более 50% площадей в субаренду не соответствует требованиям п. 35 постановления Совета депутатов г. Аша и Ашинского района от 26.12.2003 N 112, поскольку к нему не приложен соответствующий перечень документов. В силу этого заявка предпринимателя не должна рассматриваться до предоставления арендатором полного комплекта документов. Кроме того, ИП Васильевым Н.Я. не внесён разовый платёж за сдачу части объекта аренды в субаренду в соответствии с п. 40 указанного нормативного акта. Таким образом, ответ Комитета, который суд посчитал согласием на передачу имущества в субаренду, является лишь волеизъявлением сторон о предполагаемых правоотношениях в части сдачи арендатором объекта аренды в субаренду, фактических отношений по поводу выдачи разрешения на право сдачи в субаренду части помещений между истцом и ответчиком не возникло.

Рассматриваемый ответ Комитета нельзя считать разрешением на сдачу имущества в субаренду с точки зрения срока его действия и срока для субаренды, установленного ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор аренды был заключен на пять лет, то есть истекал 01.01.2010, последующее соглашение от 22.10.2009 к договору аренды о продлении договора на пять лет до 22.10.2014 не урегулировали взаимоотношения сторон по поводу сдачи арендатором объекта аренды в субаренду третьим лицам, и разрешение на сдачу арендатором объекта аренды в субаренду на новый срок конкретным лицам не выдавалось.

Кроме того, в период заключения соглашения действовал новый порядок предоставления объектов муниципального фонда в аренду, в котором определён иной порядок уплаты арендатором арендной платы при передаче имущества в субаренду - путём обязательного включения в арендную плату части суммы субарендой платы, соответствующей сумме коммунальных платежей. При этом между сторонами должно быть подписано дополнительное соглашение по поводу размера арендной платы, которое между истцом и ответчиком не заключалось, в силу чего фактических правоотношений по вопросу сдачи арендатором объекта аренды в субаренду не возникло, так как было лишь волеизъявление сторон на выдачу разрешения.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

С учетом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представители ответчика возразили по доводам апелляционной жалобы, считая её не подлежащей удовлетворению.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.07.2004 на основании решения Ашинского городского Совета народных депутатов Челябинской области N 50-М от 23.05.1993 "О передаче в муниципальную собственность нежилых помещений", зарегистрировано право собственности муниципального образования "город Аша и Ашинский район" на нежилое помещение - магазин, общей площадью 1338, 3 кв.м., по адрес у: 456010, Челябинская область, г.Аша, ул. Ленина, 43, - о чем выдано свидетельство о государственной регистрации 74-АК N016851 (т. 1 л.д. 71).

01.01.2005 между МП Васильевым Н.Я. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям г.Аши и Ашинского района заключен договор N 8/05 аренды муниципального недвижимого имущества, на срок 5 лет (т. 1 л.д. 11-14). По указанному договору во временное владение и пользование ответчику передано нежилое встроенное помещение, расположенное на первом этаже жилого пятиэтажного дома, общей площадью 629, 6 кв.м., в нежилом помещении - магазин, расположенном по адресу: Челябинская область, г.Аша, ул.Ленина, 43.

Собственник передал указанный объект аренды по акту приема-передачи от 01.01.2005, а заявитель принял его без замечаний (т. 1 л.д. 13).

04.03.2005 право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 19).

01.10.2009 между Комитетом и ИП Васильевым Н.Я. заключено соглашение о внесении изменения в договор N 8/05 от 01.01.2005 аренды нежилого помещения, согласно которому на основании решения Ашинского городского Совета народных депутатов Челябинской области N 50-М от 23.05.1993 "О передаче в муниципальную собственность нежилых помещений", сдаваемое в аренду имущество является муниципальной собственностью Ашинского муниципального района (т. 1 л.д. 15).

22.10.2009 между Комитетом и ИП Васильевым Н.Я. заключено соглашение о внесении изменения в договор N 8/05 от 01.01.2005 аренды нежилого помещения, согласно которому срок действия договора аренды продлен на 5 лет до 22.10.2014 (т. 1 л.д. 17).

Согласно пункта 2.2.4 договора аренды от 01.01.2005, арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду имущества или в его части в уставной капитал предприятий) без письменного разрешения арендодателя.

В ходе проверки выполнения условий договора аренды нежилого помещения, встроенное помещения, общей площадью 624,7 кв.м., в расположенного по адресу: Челябинская область, г.Аша, ул.Ленина, 43, истцом составлен акт проверки условий договора аренды нежилого помещения, по результатам которого истцом выявлено нарушение выполнения условий договора аренды (п.п. 2.2.4, 3.2.1) - сдача в субаренду более 50 % площади арендованного имущества.

Ссылаясь на передачу ответчиком муниципального имущества в субаренду без согласия арендодателя, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истцом не доказан факт нарушения ответчиком условий договора аренды, в частности, пунктов 2.2.2-2.2.5, 2.2.8, 2.2.10, 2.2.11 договора, поскольку имущество сдавалось ответчиком в субаренду с согласия собственника и в соответствии с требованиями муниципального нормативного акта о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 01.01.2005 (т. 1 л.д. 11).

Оценка указанному договору на предмет заключенности и действительности дана в рамках дела N А76-43678/2009, выводы судов по которому имеют преюдициальное значение при оценке правоотношений истца и ответчика.

Пунктом 2.2.4 заключенного между истцом предусмотрено, что арендатор обязуется не заключать договоры субаренды без письменного разрешения арендодателя.

11.01.2005 ИП Васильев Н.Я. обратился с заявлением на имя председателя Комитета Марчук Л.Н. с просьбой разрешить предоставление арендованного имущества в субаренду (т. 1 л.д. 79).

На данное заявление получен ответ Комитета от 18.01.2005 с разрешением на сдачу не более 50% площади переданного по договору аренды помещения (т. 1 л.д. 80).

Таким образом, суд первой инстанции правильно установил, что ответчиком было получено разрешение арендодателя на сдачу имущества в субаренду, в силу чего нарушения п. 2.2.4. договора не имеется и оснований для взыскания договорной неустойки не установлено.

Оценка Комитетом рассматриваемого ответа на обращение предпринимателя как волеизъявления сторон о предполагаемых правоотношениях в части сдачи арендатором объекта аренды в субаренду не соответствует содержанию указанного документа, поскольку из его буквального толкования (ст. 431 ГК РФ) следует согласие лица, осуществляющего полномочия собственника имущества, на передачу имущества в субаренду.

Ссылки апеллянта на то, что заявление предпринимателя в Комитет в просьбой дать согласие на передачу имущества в субаренду не должно было рассматриваться, поскольку не содержало перечень документов, необходимых в соответствии с муниципальным нормативным актом, регулирующим передачу муниципального имущества в аренду, отклоняются, поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения, учитывая наличие последующего положительного решения уполномоченным органом вопроса о разрешении передачи имущества в субаренду. В силу этого формальные требования муниципального нормативного акта в части порядка рассмотрения такой заявки арендатора при наличии волеизъявления собственника на передачу имущества в субаренду не влияют на гражданско-правовые отношения, регулируемые п. 2 ст. 615 ГК РФ.

По этому же основанию отклоняются доводы подателя апелляционной жалобы о том, что ИП Васильев Н.Я. не оплатил разовый платёж за сдачу части объекта в субаренду.

Отклоняются доводы апелляционной жалобы о несоответствии ответа Комитета о разрешении на сдачу имущества в субаренду требованиям ст. 615 ГК РФ в части срока субаренды.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 01.01.2005, заключенный сторонами на 5 лет (пункт 7.1. договора), впоследствии был продлён сторонами до 22.10.2014 (соглашение от 22.10.2009, т. 1 л.д. 17), договор аренды и дополнительные соглашения к нему прошли государственную регистрацию (т. 1 л.д. 17), в силу чего на основании п. 1 ст. 425, п. 3 ст. 433, ст. 651 ГК РФ являются заключенными и порождают правовые последствия.

Таким образом, сторонами был согласован новый срок договора аренды, что не противоречит п. 1 ст. 451, ст. 610 ГК РФ.

При таких обстоятельствах имущество предоставлено во временное владение и пользование ИП Васильеву Н.Я. до 22.10.2014, и если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Данная правовая позиция закреплена в п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Ссылки апеллянта на изменение в период действия договора аренды порядка предоставления объектов муниципальной собственности в аренду на основании нового муниципального правового акта, а также на то, что между сторонами не было заключено дополнительного соглашения к договору аренды относительно иного начисления арендной платы с учётом передачи имущества в субаренду, не могут быть приняты во внимание, поскольку оценивают правоотношения сторон по исполнению договора, в силу чего не подлежат оценке в рамках настоящего спора.

Кроме того, непредоставление документов, указанных в п. 35 Положения "О предоставлении в аренду объектов муниципального нежилого фонда г. Аши и Ашинского района", утв. постановлением Совета депутатов г. Аши и Ашинского района (т. 2 л.д. 30), не является правовым препятствием для сдачи имущества в субаренду.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.04.2011 по делу N А76-1242/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.П.Ермолаева В.В.Баканов