Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2011 г. N 08АП-3794/11

город Омск

15 июля 2011 г.

Дело N А46-1536/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Золотовой Л.А.,

судей Шиндлер Н.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондарь И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3794/2011) индивидуального предпринимателя Моисеева Александра Тимофеевича на решение Арбитражного суда Омской области от 13.04.2011 по делу N А46-1536/2011 (судья Храмцов К.В.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Моисеева Александра Тимофеевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, третьи лица: открытое акционерное общество "НОМОС - БАНК", общество с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Сибпроммаркет" о признании незаконными действий по регистрации ипотеки и обязании исключить записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Моисеева Александра Тимофеевича - лично (паспорт); Челядинова М.А. (паспорт, по доверенности от 11.01.2011 сроком действия 1 год);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от открытого акционерного общества "НОМОС - БАНК" - Парахина Т.Н. (паспорт, по доверенности от 08.07.2010 сроком действия до 06.06.2013);

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Сибпроммаркет" - Козловская О.В. (паспорт, по доверенности N 3 от 10.02.2011 сроком действия 1 год);

установил:

Индивидуальный предприниматель Моисеев Александр Тимофеевич (далее - ИП Моисеев А.Т., заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области, регистрирующий орган) о признании незаконными действий по регистрации ипотеки в силу закона здания котельной - нежилого одноэтажного здания, общей площадью 47,3 кв.м., литер Б, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Суворова, д. 93 и обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 55-55-01/137/2008-948 и N 55-55-01/235/2008-440.

Решением от 13.04.2011 по делу N А46-1536/2011 в удовлетворении требований заявителя было отказано.

В апелляционной жалобе предприниматель, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела, просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.

12 октября 2007 года между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и ООО "ТПК "Сибпроммаркет" (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске N ДГУ-К-34-413, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года находящийся в государственной собственности, расположенный в г. Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов, земельный участок площадью 4 607 кв.м. с кадастровым номером 55:36:14 01 06:0515, местоположение установлено в 340 м. юго-западнее относительно здания профилактория, имеющего почтовый адрес: ул. Суворова, д. 112 в Кировском административном округе г. Омска (пункты 1.1-1.3 договора). По акту приема-передачи указанный земельный участок передан арендатору.

25 октября 2007 года произведена государственная регистрация указанного договора аренды (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/075/2011-2111 от 28.03.2011).

Между ОАО "НОМОС-БАНК" и ООО "ТПК "Сибпроммаркет" заключены договоры ипотеки (залоге недвижимости - здания) N 70-8/И от 28.08.2008 и N 82-8/И от 24.12.2008, согласно которым в залог ОАО "НОМОС-БАНК" в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств индивидуального предпринимателя Н.В. Килиной и индивидуального предпринимателя И.Я. Невенченко по кредитному договору преданы:

- автосалон "Форд" - объект незавершенного строительства, назначение: нежилое; общая площадь застройки 2669,8 кв.м; инвентарный номер: 52:401:002:000026630, литер А, этажность: 2; расположенный по адресу: город Омск, улица Суворова, дом 93, лит. А, кадастровый (условный) номер 55-55-01/114/2008-766;

- право аренды земельного участка общей площадью 4607 кв.м, кадастровый номер 55:36:14 01 06:0515, относящийся к категории земель населенных пунктов, с целевым назначением: для строительства автосалона "Форд" с комплексом автосервиса, расположенный в г. Омске, местоположение: установлено в 340 м юго-западнее относительно здания профилактория, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица Суворова, дом 112 в Кировском административном округе города Омска.

Государственная регистрация договора об ипотеке (залоге недвижимости - здания) N 70-8/И от 28.08.2008 и договора об ипотеке (залоге недвижимости - здания) N 82-8/И от 24.12.2008 произведена 08.09.2008 и 22.01.2009 соответственно.

16.01.2009 между ООО "ТПК "Сибпроммаркет" и А.Т. Моисеевым подписан договор купли-продажи нежилого строения: котельной общей площадью 47,3 кв.м, в составе литеры Б, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 55:36:14 01 06:0515 по адресу: 644015, город Омск, улица Суворова, дом 93.

В целях государственной регистрации договора купли-продажи нежилого строения от 16.01.2009 предприниматель А.Т. Моисеев обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора.

Уведомлением от 08.10.2010 N 01/248/2010-446 05/36182 Управление Росреестра по Омской области сообщило предпринимателю А.Т. Моисееву о том, что государственная регистрация договора купли-продажи нежилого строения от 16.01.2009 приостановлена; письмом от 12.11.2010 N 55-55-01/248/2010-446 Управление Росреестра по Омской области отказало предпринимателю А.Т. Моисееву в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

18 ноября 2010 года в Управление Росреестра по Омской области поступило заявление ОАО "НОМОС-БАНК" об исправлении технической ошибки N 01-13/4251 от 17.11.2010, в соответствии с которым общество просило исправить техническую ошибку при государственной регистрации права собственности ООО "ТПК "Сибпроммаркет" на объект недвижимости: котельная, нежилое одноэтажное здание, общей площадью 47,3 кв.м., литера Б, расположенная по адресу: г. Омск, ул. Суворова, д. 93 и внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении (обременении) права ипотекой в силу закона в пользу ОАО "НОМОС-БАНК".

22 ноября 2010 года Управлением Росреестра по Омской области вынесено решение об исправлении технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, согласно которому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 22.11.2010 произведены записи об ипотеке в силу закона в отношении котельной, площадью 47,3 кв.м., расположенной по адресу: г. Омск, ул. Суворова, д. 93, возникшей на основании договора об ипотеке N70-8/И от 28.08.2008 (регистрационный N 55-55-01/137/2008-948) и договора об ипотеке N 82-8/И от 24.12.2008 (регистрационный N 55-55-01/235/2008-440), заключенных между ООО "ТПК "Сибпроммаркет" и ОАО "НОМОС-БАНК".

Уведомлением N 01/312/2010-852 от 22.11.2010 Управление Росреестра по Омской области сообщило ООО "ТПК "Сибпроммаркет" и ОАО "НОМОС-БАНК" об исправлении указанной технической ошибки.

Считая, что действия Управления Росреестра по Омской области по исправлению технической ошибки не соответствуют требованиям действующего законодательства, ИП Моисеев А.Т. обратился с вышеназванным заявлением в Арбитражный суд Омской области.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя суд первой инстанции исходил из того, что в договорах ипотеки N 70-8/И от 28.08.2008 и N 82-8/И от 24.12.2008 положения о нераспространении права залога на здания или сооружения ООО "ТПК "Сибпроммаркет", находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:14 01 06:0515, отсутствуют, в связи с чем при залоге права аренды земельного участка, право залога распространяется также на находящиеся на указанном земельном участке здания и сооружения ООО "ТПК "Сибпроммаркет", в том числе на спорный объект недвижимости.

Поскольку названное обстоятельство свидетельствует о возникновении на спорный объект недвижимости ипотеки в силу закона, суд первой инстанции учитывая полномочия регистрирующего органа, установленные статьей 21 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признал оспариваемые действия по исправлению технической опечатки правомерными.

В апелляционной жалобе предприниматель ссылается на нарушение регистрирующим органом положений статей 23, 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отмечая что на момент совершения указанной сделки спорный объект недвижимости не был обременен залогом, а внесение исправления госреестр неправомерно, поскольку на момент исправления технической ошибки срок действия договора аренды земельного участка от 12.10.2007 N ДГУ-К-34-413 истек 25.10.2010.

В представленных в апелляционный суд отзывах на жалобу предпринимателя Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и ОАО "НОМОС - БАНК" выразили свое несогласие с доводами подателя жалобы, считает решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене или изменению.

ООО "ТПК "Сибпроммаркет" в отзыве на апелляционную жалобу поддержал позицию предпринимателя, считает решение суда первой инстанции незаконным и подлежащим отмене.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены.

В соответствии с пунктом 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI указанного Федерального закона. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора по существу было установлено, что также подтверждается материалами дела, что в договорах ипотеки N 70-8/И от 28.08.2008 и N 82-8/И от 24.12.2008 положения о нераспространении права залога на здания или сооружения ООО "ТПК "Сибпроммаркет", находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:14 01 06:0515, отсутствуют.

При названных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что при залоге права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 06:0515, право залога распространяется также на находящиеся на указанном земельном участке здания и сооружения, в том числе и на котельную.

Из материалов дела усматривается, что право собственности ООО "ТПК "Сибпроммаркет" на котельную, общей площадью 47,3 кв.м., расположенную по адресу: г. Омск, ул. Суворова, д. 93 первоначально зарегистрировано в отсутствие ограничений (обременений).

18 ноября 2010 года в Управление Росреестра по Омской области поступило заявление ОАО "НОМОС-БАНК" об исправлении технической ошибки N 01-13/4251 от 17.11.2010, в соответствии с которым общество просило исправить техническую ошибку при государственной регистрации права собственности ООО "ТПК "Сибпроммаркет" на спорный объект недвижимости и внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении (обременении) права ипотекой в силу закона в пользу ОАО "НОМОС-БАНК".

Пунктом 1 статьи 21 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.

Поскольку на спорную котельную возникло право ипотеки в силу закона, апелляционный суд приходит к выводу о том, что 22 ноября 2010 года Управлением Росреестра по Омской области правомерно вынесено решение об исправлении технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, согласно которому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 22.11.2010 произведены записи об ипотеке в силу закона в отношении котельной, площадью 47,3 кв.м., расположенной по адресу: г. Омск, ул. Суворова, д. 93, возникшей на основании договора об ипотеке N70-8/И от 28.08.2008 (регистрационный N 55-55-01/137/2008-948) и договора об ипотеке N 82-8/И от 24.12.2008 (регистрационный N 55-55-01/235/2008-440), заключенных между ООО "ТПК "Сибпроммаркет" и ОАО "НОМОС-БАНК".

Апелляционный суд находит несостоятельным довод подателя жалобы о том, что поскольку спорная котельная на момент внесения спорной записи в госреестр была уже продана иному лицу, и на момент продажи спорный объект не был обременен ипотекой, то у регистрирующего органа в принципе отсутствовали основания для внесения в реестр записи о наличии обременения залогом спорного имущества.

В силу закона ипотека, как обременение имущества, возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (часть 2 статьи 11 Закона об ипотеке) - в указанных выше договорах ипотеки иного не установлено.

Согласно пункту 2 статьи 20 Закона об ипотеке, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом, без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Из указанного выше следует вывод, что в момент регистрации права собственности ООО "ТПК "Сибпроммаркет" на здание котельной 06.03.2009, в силу заключенных между Банком и ООО "ТПК "Сибпроммаркет" Договоров об ипотеке на здание котельной возникла ипотека в силу закона в пользу Банка.

Следовательно, оспариваемые действия регистрирующего органа, осуществленные на основании статьи 21 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, направлены на восполнение пробелов и устранения противоречий в госреестре, возникших ранее внесения спорной записи.

Апелляционный суд находит несостоятельным утверждение подателя жалобы о том, что поскольку срок действия договора аренды земельного участка закончился 25.10.2010, то право аренды земельного участка, как предмет ипотеки отсутствует.

В пунктах 1.1 договоров ипотеки указано, что объект незавершенного строительства принадлежит залогодателю на праве собственности на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске N ДГУ-К-34-413 от 12.07.10.2007. Дата регистрации 25.10.2007, номер регистрации 55-55-01/145/2007-660.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что извещением об отказе от договора N 0201/4950 от 22.06.2009 Главное управление по земельным ресурсам Омской области сообщило ООО "ТПК "Сибпроммаркет" об отказе от договора аренды земельного участка N ДГУ-К-34-413.

Несмотря на извещение Главного управления по земельным ресурсам Омской области об отказе от договора N 0201/4950 от 22.06.2009 и договора аренды земельного участка N ДГУ-К-34-413 ООО "ТПК "Сибпроммаркет" использовало спорный земельный участок после 25.10.2010 по 30.04.2011. Названное обстоятельство подтверждается соглашением о возмещении стоимости неосновательного обогащения N 753 от 29.04.2011, приложенным ООО "ТПК "Сибпроммаркет" к отзыву на апелляционную жалобу предпринимателя.

Поскольку, из материалов дела не усматривается, что регистрирующий орган до момента исправления технической ошибки имел сведения о прекращении действия договора аренды, равно как регистрирующему органу не были представлены сведения о возврате по истечению срока договора арендованного имущества, апелляционный суд приходит к выводу о том, что в отсутствие таких сведений, регистрирующий орган правомерно, руководствуясь положениями статьи 621 ГК РФ, пришел к выводу о продолжении действия договора на неопределенный срок и внес спорную запись в госреестр.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых лицами, участвующими в деле, и сделаны правильные выводы по делу.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции принято без каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, основания для отмены отсутствуют.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на предпринимателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 13.04.2011 по делу N А46-1536/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Моисеева Александра Тимофеевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

Н.А. Шиндлер А.Н. Лотов