Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2011 г. N 10АП-5168/11

г. Москва

11 июля 2011 г.

Дело N А41-5867/11

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Виткаловой Е.Н., Кручининой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Тарановой М.А.,

при участии в заседании:

от заявителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Скопа плюс" - Ищенко Д.А., доверенность от 20.04.2011 N 13, Махмудов А.З., Сыроежкина М.С., доверенность от 25.03.2011 N 1-П,

от Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области - представитель не явился, извещен,

от заинтересованного лица: Колпиков Е.Г., доверенность от 04.03.2011 N 258-Д,

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12.05.2011 по делу N А41-5867/11, принятое судьей Неяскиной Е.А., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Скопа плюс" (ИНН: 5012029902, ОГРН: 1055012212881), Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, при участии в деле в качестве третьего лица администрации городского округа Железнодорожный Московской области, об оспаривании отказа в государственной регистрации договора аренды и обязании провести государственную регистрацию договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Скопа плюс" (далее - заявитель, общество, ООО "Скопа плюс"), Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (далее - комитет) обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление, регистрирующий орган), в котором просят:

1) признать недействительным отказ управления в государственной регистрации договора аренды от 15.10.2010 N 4030 земельного участка площадью 5483 кв.м, кадастровый номер 50:50:020112:34, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Некрасова, корпус 2, заключенного между обществом и комитетом, оформленный сообщением от 20.01.2011 N 50/036/2010-387;

2) обязать управление провести государственную регистрацию договора аренды от 15.10.2010 N 4030 земельного участка площадью 5483 кв.м, кадастровый номер 50:50:020112:34, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Некрасова, корпус 2.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует администрация городского округа Железнодорожный Московской области (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.05.2011 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, главой городского округа Железнодорожный Московской области принято постановление от 01.09.2010 N 2846 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" (общей площадью 5483 кв.м, с кадастровым номером 50:50:020112:34). Данным постановлением определена дата аукциона (11.10.2010), срок договора аренды, начальный размер арендной платы, сумма задатка и т.д. Определение иных существенных условий договора аренды, проведение аукциона и последующее заключение договора аренды поручено комитету как структурному подразделению администрации (т. 2, л.д. 123).

Победителем аукциона, состоявшегося 11.10.2010, признано ООО "Скопа плюс", что отражено в протоколе N 1(2010) о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (т. 2, л.д. 57-58).

По итогам аукциона между комитетом (арендодателем) и ООО "Скопа плюс" (арендатором) подписан договор аренды от 15.10.2010 N 4030 земельного участка площадью 5483 кв.м, кадастровый номер 50:50:020112:34, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Некрасова, корпус 2, для целей жилищного строительства (т. 2, л.д. 53-56).

Срок действия договора стороны согласовали с 15.10.2010 по 14.10.2013 (пункт 2.1 Договора).

22 октября 2010 года общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.10.2010 N 4030 (т. 2, л.д. 68).

Уведомлениями от 20.11.2010 (т.2, л.д. 26-30), от 17.12.2010 (т. 2, л.д. 14) заявителю сообщалось о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка в связи с необходимостью представления дополнительных сведений о соблюдении процедуры проведения аукциона, документов о формировании земельного участка и об определении существенных условий договора органом местного самоуправления (администрацией).

Письмом от 03.12.2010 N 509 общество сообщило управлению, что администрацией были определены основные параметры договора, а определение иных существенных условий договора и его заключение было поручено комитету, как структурному подразделению администрации, что не противоречит установленному статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) порядку организации и проведения подобных аукционов. Кроме того, заявитель сообщил о том, что информация об аукционе содержалась в открытом доступе, в том числе на официальном сайте администрации в сети "Интернет", что не требует представления отдельных доказательств. Также общество сослалось на наличие кадастрового паспорта земельного участка, позволяющего полностью идентифицировать объект, являющийся предметом договора аренды.

Решением, оформленным сообщением от 20.01.2011 N 50/036/2010-387, заявителю отказано в испрашиваемой государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.10.2010 N 4030 на основании абзацев 4, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

В обоснование отказа управление сослалось на следующие обстоятельства: представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку в постановлении главы городского округа Железнодорожный Московской области от 01.09.2010 N 2846 не определены существенные условия договора аренды земельного участка; на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие размещение на официальном сайте организатора аукциона в сети "Интернет" необходимой информации о проведении аукциона и в установленный законом срок; в представленных на государственную регистрацию информационном сообщении о проведении аукциона и в протоколе от 11.10.2010 N 1(2010) о результатах открытого аукциона отсутствуют сведения, предусмотренные пунктами 10, 24 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ; при проведении аукциона нарушен срок окончания приема и рассмотрения заявок и документов, представленных претендентами для участия в аукционе; на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие размещение на официальном сайте муниципального образования информации о результатах аукциона; в договоре аренды указано дополнительное существенное условие, которое не было заранее определено в информационном сообщении и решении органа местного самоуправления о проведении аукциона; не представлены документы по формированию и выбору земельного участка; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированным правом (т. 2, л.д. 2-5).

Не согласившись с отказом управления в государственной регистрации договора аренды от 15.10.2010 N 4030, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Скопа плюс" для государственной регистрации права собственности на спорный объект были представлены все необходимые документы, которые соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражают информацию, необходимую для государственной регистрации договора аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом судом отмечено, что указанные управлением замечания, относящиеся к порядку заключения договора, не могут служить основанием для отказа в государственной регистрации сделки. Доказательств наличия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированным правом регистрирующим органом не представлено.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, доводы которой повторяют доводы, изложенные в сообщении от 20.01.2011 N 50/036/2010-387 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка. Управление указывает, что не оспаривает состоявшийся аукцион, а проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Оценивая довод о наличии обременений на спорном земельном участке, суд первой инстанции сослался на документ, принятый после вынесения оспариваемого отказа.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представители ООО "Скопа плюс" против доводов апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представитель комитета в судебное заседание апелляционного суда не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства. Направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддержал позицию общества, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представитель третьего лица в судебное заседание апелляционного суда не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 23, 25, 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды, заключенные на срок более 1 года, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Отказывая в обществу в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.10.2010 N 4030, регистрирующий орган руководствовался абзацами 4, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ, согласно которым в государственной регистрации отказывается в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка.

Таким образом, при осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка необходимо представить как сам договор аренды, так и кадастровый паспорт земельного участка, право на который подлежит регистрации.

Кроме того, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 21.07.2009 N 132, на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N122-ФЗ. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.

В силу пункта 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17, пункте 1 и пункте 2 статьи 26 названного Федерального закона, не допускается.

Согласно распискам в получении документов на государственную регистрацию от 22.01.2010, от 20.11.2010, от 13.12.2010, от 20.12.2010 обществом в регистрирующий орган представлены следующие документы: заявление от 22.10.2010, платежное поручение от 21.10.2010 N 749, доверенность от 01.12.2008, договор аренды земельного участка от 15.10.2010 N 4030, постановление главы городского округа Железнодорожный Московской области от 01.09.2010 N 2846, протокол о результатах открытого аукциона от 11.10.2010 N 1(2010), отчет об определении рыночной стоимости права на заключение договора от 02.07.2010, газеты "Мой город" от 08.09.2010 и от 20.10.2010, выписка из ЕГРП от 25.10.2010 и другие, поименованные в расписках документы (т. 2, л.д. 6, 10, 19, 32, 40).

Апелляционным судом установлено, что ООО "Скопа плюс" представлены в регистрирующий орган все необходимые документы для проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.10.2010 N 4030, содержавшие полную и необходимую о данном договоре и арендуемом объекте недвижимого имущества в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

В силу положений статей 9, 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в компетенцию регистрирующего органа входит проверка при проведении правовой экспертизы документов законности сделок на предмет соответствия их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, то есть установление отсутствия оснований считать сделку ничтожной, которая недействительна независимо от такого признания ее судом.

Сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил (при наличии таковых), ничтожной не является, а становится недействительной, как следствие признания в судебном порядке недействительными торгов, оспоренных соответствующим заинтересованным лицом.

Таким образом, в силу статьи 449 Гражданского кодекса РФ нарушения правил и процедур проведения торгов, могут являться основанием для обращения заинтересованных лиц в суд с исками о признании недействительными торгов, в том числе, в форме аукциона, а удовлетворение таких исков влечет недействительность договоров, заключенных по результатам аукционов.

В рассматриваемом случае существенных нарушений при проведении торгов заинтересованным лицом не приводилось, а регистрирующий орган к числу упомянутых заинтересованных лиц не относится. В установленном законом порядке данные торги не были признаны недействительными.

Довод управления о том, что регистрирующий орган не оспаривает состоявшийся аукцион, а проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, не может быть принят апелляционным судом.

Из представленных на государственную регистрацию документов усматривалось, что договор аренды заключен предусмотренным законом способом - путем проведения торгов; несоответствия представленного договора по форме и содержанию требованиям законодательства регистрирующий орган не установил. Указанные управлением замечания относились к порядку проведения аукциона, нарушение которого может служить основанием для оспаривания торгов лицом, наделенным соответствующими правами, в суде, но не для отказа в государственной регистрации сделки.

Кроме того, проверка соблюдения требований и порядка проведения аукционов, правомерности подведения их итогов не входит в компетенцию управления, полномочия которого ограничены осуществлением регистрационных процедур на основании определенных в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ документов.

При таких обстоятельствах регистрирующий орган не вправе истребовать дополнительные документы, подтверждающие правомерность проведения аукциона, соблюдения отдельных процедур, и фактически ставить под сомнение результаты аукциона.

Довод управления о наличии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами правомерно признан судом первой инстанции несостоятельным и противоречащим материалам дела в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, в числе документов, представленных регистрирующему органу, обществом представлен кадастровый паспорт от 25.05.2010 N 5050/201/10-1293 земельного участка с кадастровым номером 50:50:020112:34.

Из названного кадастрового паспорта усматривается, что предыдущий номер земельного участка - 50:50:020112:32.

Согласно пояснениям ФГУ "Кадастровая палата" по Московской области, изложенным в письме от 17.12.2010 N 50:50:15/117 (т. 2, л.д. 11), направленном в ответ на запрос управления, земельный участок с кадастровым номером 50:50:020112:32 был образован путем объединения трех других земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020112:26, 50:50:020112:27 и 50:50:020112:3 согласно постановлению главы городского округа Железнодорожный Московской области от 10.06.2009 N 1766 (т. 2, л.д. 12).

Впоследствии, постановлением главы городского округа Железнодорожный Московской области от 20.11.2009 N 4328 земельный участок 50:50:020112:32 был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 50:50:020112:33 и 50:50:020112:34 (являющийся предметом договора аренды, т 2, л.д. 13).

Таким образом, с июня 2009 года земельный участок с кадастровым номером 50:50:020112:3, на который ссылается управление, фактически перестал существовать как объект земельных отношений и гражданских прав.

Следовательно, существовавшие ранее и фактически прекратившиеся за отсутствием оснований обременения в отношении вышеуказанного объекта, не могут являться препятствием при регистрации договора аренды в отношении другого объекта - земельного участка с кадастровым номером 50:50:020112:34.

Кроме того, в регистрационном деле в отношении земельного участка 50:50:020112:3, представленном управлением, содержится запись об аренде с конкретным сроком - с 12.10.1998 по 12.10.2003. Дополнительных записей об обременении на новый срок не вносилось. Доказательств продления арендных отношений земельного участка с кадастровым номером 50:50:020112:3 управлением не представлено.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42, запись об объекте недвижимости в Реестре имеет структуру, позволяющую установить, среди прочего, обременения в отношении конкретного объекта (с определенным кадастровым номером), вид и срок такого обременения, сведения о правообладателях и пр.

Положение абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ о регистрации прав, согласно которому противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами являются одним из оснований для отказа регистрации права, не могут быть истолкованы расширительно, а ограниченное конкретным сроком обременение не может быть распространено на неопределенный срок.

Кроме того, приостанавливая государственную регистрацию, управление в нарушение пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не ссылалось на наличие каких-либо противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на спорный земельный участок.

Довод регистрирующего органа о том, что суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте не мог ссылаться на запись от 28.02.2011 о прекращении обременения земельного участка с кадастровым номером 50:50:020112:3, внесенную в регистрационное дело земельного участка после принятия управлением оспариваемого отказа, не может быть принят апелляционным судом, поскольку указанная ссылка не влияет на правильность рассмотрения настоящего спора, а лишь дополнительно подтверждает факт отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

При указанных обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды от 15.10.2010 N 4030 земельного участка площадью 5483 кв.м, кадастровый номер 50:50:020112:34, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Некрасова, корпус 2, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаконности отказа в государственной регистрации, оформленного сообщением от 20.01.2011 N 50/036/2010-387, и удовлетворил заявленные требования.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 12.05.2011 по делу N А41-5867/11оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Е.Н. Виткалова Н.А. Кручинина