Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2011 г. N 05АП-489/11

г. Владивосток

Дело

11 июля 2011 г.

N А59-4465/2010

Резолютивная часть постановления оглашена 05 июля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 июля 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего И.Л. Яковенко

судей Н.А. Скрипки, С. Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Лукониной

при участии стороны не явились

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Колодяжной Лидии Михайловны

апелляционное производство N 05АП-489/2011

на решение от 03.12.2010

судьи Л.С. Саниной

по делу N А59-4465/2010 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску (заявлению) Комитет по управлению муниципальным имуществом МО "Городской округ Ногликский"

к ИП Колодяжной Лидии Михайловне

о расторжении договора, освобождении помещения и взыскании 61 412,5 рублей

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом МО "Городской округ Ногликский" Сахалинской области (далее - Комитет, Истец) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Колодяжной Лидии Михайловне (далее - ИП Колодяжная Л.М., Ответчик, Предприниматель) о взыскании 53 680, 08 руб. основного долга по арендной плате и 7 732, 42 руб. пеней за период с 01.01.2008 по 01.10.2010; о расторжении договора аренды нежилого помещения N 28/07 от 01.02.2007; об обязании освободить нежилое помещение, расположенное в подвале жилого дома по адресу: Ногликский район, пгт Ноглики, ул.Пограничная, д.19, общей площадью 16,0 кв.м и передать его по акту приема - передачи Комитету.

Решением от 03.12.2010 Арбитражный суд Сахалинской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.

ИП Колодяжная Л.М. обжаловала данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. По мнению заявителя, спорные помещения не являются собственности истца, а относятся к общему имуществу жилого дома, в связи с чем истец не вправе самостоятельно распоряжаться данным имуществом, в том числе сдавать его в аренду и получать арендую плату. Заявитель указал, что с января 2008 года не использует спорные помещения. Также заявитель считает, что судом нарушены нормы процессуального права, дело рассмотрено в отсутствие ответчика не извещенного надлежащим образом, не получавшего иск.

В судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.

В материалы дела от истца поступили письменные пояснения на жалобу, из которых следует, что истец опровергает доводы жалобы, считает, что спорные помещения являются муниципальной собственностью. Отсутствие государственной регистрации не свидетельствует об отсутствии права собственности.

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в отсутствие не явившихся представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального права, в том числе требования об извещении лиц, пришла к выводу, что ответчик не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, в результате чего он был лишен возможности выдвигать свои возражения в суде первой инстанции по существу предъявленного к нему иска и подтверждать свою позицию доказательствами.

Поскольку судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 17.03.2011 назначила дело к рассмотрению по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01 февраля 2007 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом МО "Городской округ Ногликский" (Арендодатель) и ИП Колодяжной Л.М. (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества N 28/07 (далее - Договор).

В соответствии с п.1.1. - 1.3., 2.2. договора Арендодатель обязался сдать, а Арендатор принять на изложенных в договоре условиях под торговую деятельность помещение в подвале жилого дома, общей площадью 28 кв.м, расположенного по адресу: пгт Ноглики, ул.Пограничная, д.19 сроком с 26.12.2006 по 20.12.2007. и земельный участок на срок аренды помещения площадью 16,6 кв.м, где расположено арендуемое помещение и прилегающая к нему территория, а арендатор обязался своевременно вносить арендную плату и иные платежи, в соответствии с условиями настоящего договора.

Срок действия договора определен сторонами с 26.12.2006 по 20.12.2007.

По окончанию действия установленного договором срока, Ответчик продолжал пользоваться спорным объектом в силу ч.2 ст.621 ГК РФ.

Согласно пунктам 3.1 - 3.3 договора арендатор обязан вносить основную арендную плату в размере 2 994 руб. и за земельный участок в размере 234 руб. ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца. Налог на добавленную стоимость в размере 538 руб. 92 коп перечисляется по месту регистрации Арендатора на счет Управления Федерального Казначейства.

Согласно п.3.4. договора в случае нарушения арендатором срока платежей, предусмотренных п.3.1 и 3.3, уплачивается пеня в размере 0.03% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная со следующего дня, установленного, установленного для оплаты.

Дополнительным соглашением от 06.07.2007 в пункты 1.1, 1.2, 3.1,-3.3 Договора от 01.02.2007 внесены изменения, в соответствии с которыми была уменьшена площадь сдаваемого в аренду помещения до 16 кв.м и, соответственно, арендная плата до 1710, 72 руб., налог на добавленную стоимость до 307, 93 руб., арендная плата за земельный участок до 133, 9 руб.

Истец взятые на себя по Договору аренды обязательства исполнил: по акту приема от 26.12.2006 передал Ответчику в аренду объект недвижимого муниципального имущества.

Ответчик взятые на себя обязательства по своевременному внесению арендных платежей по договору исполнял ненадлежащим образом, вследствие чего за период с января 2008 года по сентябрь 2010 года образовалась задолженность в сумме 53 680 руб. 08 коп.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ только собственник или уполномоченной им лицо вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе продавать, сдавать в аренду, дарить.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорные помещения являются муниципальной собственностью, истец правомерно ими распорядился, а ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по договору аренды.

Вместе с тем судом первой инстанции не учтены следующие обстоятельства.

Для рассмотрения настоящего спора необходимо выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.

В силу пункта 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и абзаца 2 пункта 1 Приложения N 3 к указанному Постановлению объекты государственной собственности - жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местной администрации, расположенный на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского Совета народных депутатов, передаются в муниципальную собственность городов.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности от 01.10.2010, жилой пятиэтажный дом, 1989 года постройки, расположенный по адресу: пгт. Ноглинки, ул. Пограничная, 19, включен в муниципальную собственность на основании решения Сахалинского областного совета народных депутатов от 29.06.1991.

Постановлением администрации Ноглинского района Сахалинской области от 22.11.1993 N 654 объекты жилищно-коммунального хозяйства НГДУ "Катанглинефтегаз", в том числе 60 квартирный дом по ул. Пограничная, 19, приняты в муниципальную собственность и переданы на баланс МПО "Райжилкомхоз" для эксплуатации и обслуживания с 01.01.1994.

В связи с банкротством МУП "Райжилкомхоз" распоряжением комитета по управлению муниципальным имуществом МО "Городской округ Ноглинский" от 31.01.2007 N 3 спорные объекты нежилые подвальные помещения, площадью 396,7 кв.м, включены в реестр муниципальной собственности.

Исходя из вышеизложенного, спорный жилой дом 19 по ул. Пограничная в пгт Ноглинки в процессе разграничения государственной собственности был передан в силу закона в муниципальную собственность.

Согласно статье 215 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

В соответствии со статьей 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.

Как следует из представленных истцом документов приватизация первой квартиры в жилом доме, расположенном по ул. Пограничная, 19 в пгт. Ноглинки, осуществлена 25.01.1995, о чем свидетельствует договор приватизации N 2181 от 25.01.1995.

В нарушение статьи 65 АПК РФ, несмотря на неоднократные указания суда апелляционной инстанции, истец не представил доказательств, что на момент приватизации первой квартиры в доме спорные помещения были сформированы в качестве нежилых для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества.

В материалы дела представлены доказательства использования истцом спорных помещений для сдачи в аренду под нужды различных организаций по состоянию на 2000 год (договор аренды N 18/28), то есть после первой приватизации квартиры в доме.

Доказательств того, что подвальные помещения ранее использовались для самостоятельных целей не связанных с обслуживанием жилого дома, суду не представлены.

Материалами дела опровергаются доводы истца о том, что в спорных помещениях отсутствуют коммуникации необходимые для обслуживания жилого дома. Так, на фотографиях, представленных ответчиком, видно, что в спорных подвальных помещениях имеются инженерные коммуникации систем отопления, холодного водоснабжения, канализации, имеется запорная арматура системы теплоснабжения и электрощиты. Доказательств того, что данные коммуникации не предназначены для обслуживания общего имущества жилого дома и не располагались в спорных помещениях на момент приватизации первой квартиры в доме в материалы дела не представлено.

Вместе с тем судебная коллегия считает, что наличие в спорных помещения инженерных коммуникаций не имеет существенного значения для рассмотрения настоящего спора и решения вопроса об отнесения подвальных помещений к общему имуществу жилого дома, поскольку инженерные коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения.

Тот факт, что спорные помещения передавались на баланс МУП "Райжилкомхоз" не свидетельствуют об их самостоятельном использовании, поскольку из представленных истцом документов следует, что муниципальное предприятие обслуживало жилищно-коммунальные объекты, в том числе спорный жилой дом, но не распоряжалось подвальными помещениями и не сдавало их в аренду иным организациям.

Судебная коллегия полагает, что доводы истца о том, что спорные помещения принадлежали МУП "Райжилкомхоз" на праве хозяйственного ведения не подтверждены документально. Постановление администрации Ноглинского района Сахалинской области от 22.11.1993 N 654 и распоряжение комитета по управлению муниципальным имуществом МО "Городской округ Ноглинский" от 31.01.2007 N 3 не содержат волеизъявление собственника о передачи спорного имущества на праве хозяйственного ведения, а свидетельствуют о том, что объекты передавались муниципальному предприятию на баланс для обслуживания. Вместе с тем балансовая принадлежность не определяет собственника или обладателя вещного права.

Подлежит отклонению довод истца о том, что поскольку часть квартир в доме до настоящего момента не приватизированы и являются муниципальной собственностью, комитет вправе был распоряжаться спорными помещениями.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 13.10.2009 N 7319/09 по делу N А09-8463/2007-14, в том случае, если муниципальное образование является собственником части жилых помещений в многоквартирном доме, оно имеет право на долю в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Наличие данной доли не дает муниципальному образованию самостоятельно без согласия иных собственников распоряжаться общим имуществом жилого дома.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что истец не доказал своего права собственности на спорные помещения, в связи с чем исковые требования не могут быть удовлетворены, поскольку только собственник вправе распоряжаться своим имуществом, сдавать его в аренду путем заключения соответствующего договора, требовать расторжение данного договора и уплаты арендных платежей, а также возврата имущества.

Спорные нежилые помещения с момента приватизации первой квартиры в доме N 19 по ул. Пограничная (25.01.1995), утратили статус объекта, находящегося в муниципальной собственности, и у истца, отсутствовали правомочия собственника для сдачи их в аренду ответчику в 2005 и 2007 годах.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, что привело к принятию неправильного решения, поэтому на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ судебный акт подлежит отмене.

Расходы ИП Колодяжной Л.М. по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 700 рублей подлежат возмещению за счет истца.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 03 декабря 2010 года по делу N А59-4465/2010 отменить.

Отказать Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Городской округ Ногликский" в удовлетворении исковых требований.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Городской округ Ногликский" в пользу Колодяжной Лидии Михайловны 700 (семьсот) рублей расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Арбитражному суда Сахалинской области выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

И.Л. Яковенко

Судьи

Н.А. Скрипка С.Б. Култышев