Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2011 г. N 12АП-4677/11

г. Саратов

Дело N А12-24523/2010

21 июля 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Грабко О.В.

судей Жаткиной С.А., Тимаева Ф.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макарихиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 мая 2011 года по делу N А12-24523/2010 (судья Болдырев Н.Ю.)

по иску общества с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "БЕРКУТ II" (г. Волгоград)

к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (г. Волгоград)

третьи лица Администрация Волгограда (г. Волгоград),

департамент финансов администрации Волгограда (г. Волгоград),

общество с ограниченной ответственностью "ГК "ТАУН" (г. Волгоград)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Беркут II" (далее - ООО ЧОП "Беркут II", истец) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просил:

- урегулировать разногласия, возникшие между истцом, и ответчиком, при заключении Договора купли-продажи встроенного нежилого помещения площадью 61.20 кв. м., расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Козловская, д. 9, и изложить: пункт 1.3. договора: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 147 321 рубль (без учета НДС)".

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06 мая 2011 года урегулированы разногласия по договору купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 61,20 кв. м. (цокольной этаж), расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Козловская, д. 9, между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и обществом с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Беркут II", приняв условия договора в

следующей редакции:

Пункт 1.3 "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 147 321 рубль (один миллион сто сорок семь тысяч триста двадцать один рубль) ( без учета НДС).

Решением суда также взысканы с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "БЕРКУТ II" государственная пошлина в размере 2 000 рублей 00 копеек, судебные издержки на оплату экспертизы в размере 32 500 рублей.

Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда не согласился с принятым судебным актом и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений N 410031 35 95597 6, 410031 35 95596 9, 410031 35 95593 8, 410031 35 95594 5, 410031 35 95595 2. Информация о месте и времени судебного заседания размещена 16 июня 2011 года на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте. В

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в порядке реализации преимущественного права истца на выкуп объекта недвижимости из муниципальной собственности сторонами по делу ООО ЧОП "БЕРКУТ II" (покупатель) и Департаментом муниципального имущества администрации г. Волгограда (продавец) со ссылкой на решение комиссии по подготовке планов приватизации (протокол N 20 от 01.10.2010) и нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", оформлен проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества. Согласно пункту 1.3 проекта договора, цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 845 000 рублей без учета НДС.

Со стороны покупателя договор подписан с протоколом разногласий от 01.11.2010 в отношении пункта 1.3. указанного договора, согласно которому истец полагает, что цена продажи объекта недвижимости должна быть установлена в размере 955 084 рубля 74 копейки.

Протоколом согласования разногласий в письме от 01.12.2010 N 16209 продавцом отклонены разногласия в редакции покупателя и предложено пункт 1.3 договора принять в редакции продавца со ссылкой на то, что цена продажи объекта соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В связи с тем, что неурегулированным остался пункт 1.3 договора купли-продажи, ООО ЧОП "Беркут II" обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции правомерными и обоснованными.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом.

Согласно статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает обязанность заключить публичный договор и право контрагента обязанной стороны обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключение договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным приватизационным законодательством, является, по сути, выражением публичных правоотношений, поэтому ссылки на нормы Гражданского кодекса о публичном договоре являются правомерными и обоснованными.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. В соответствии с пунктом 4 статьи 14 Закона о приватизации органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 2 Закона о приватизации, приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона о приватизации порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется, соответственно, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 4 названного закона определен порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости встроенного нежилого помещения.

Департаментом представлен в материалы дела отчет от 28.06.2010 N Н-131/201 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, проведенной по поручению Департамента в связи с решением комиссии по подготовке приватизации объектов муниципального имущества. По результатам проведенной оценки итоговая цена объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Козловская 9, общей площадью 61,20 кв.м., исходя из расчетной рыночной стоимости на момент подачи заявки, составила 1 845 000 руб. без учета НДС.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункта 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного кодекса Российской Федерации, пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

В связи с тем, что истец не согласился с величиной оценочной стоимости указанной в отчете от 28.06.2010 N Н-131/2010 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 61,20 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Козловска, 9 в суд первой инстанции поступило ходатайство истца о проведении по делу судебной экспертизы. При этом возражений на указанное ходатайство истца от ответчика не последовало.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 15 марта 2011 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Некоммерческому партнерству "Волгоградская региональная коллегия оценщиков". На разрешение эксперта судом были поставлены вопросы: 1. Соответствует ли отчет от 28.06.2010 N Н-131/2010, составленный ООО "Росконсалтинг" федеральному закону N153-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки ФСО N1, ФСО N2, ФСО N3, утвержденным Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N254, 255,256? В чем заключаются несоответствия? 2. Могли ли выявленные несоответствия отчета от 28.06.2010 N Н-131/2010, составленного ООО "Росконсалтинг", федеральному закону от 29.07.1998 N135-ФЗ "О оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N1, ФСО N2, ФСО N3, УТВЕРЖДЕННЫМ Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N254,255,256, повлиять на определение рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, общей площадью 61,2 кв.м, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Козловская, 9? 3. Какова рыночная стоимость встроенного нежилого помещения, общей площадью 61,2 кв.м, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Козловская?

Из экспертного заключения Некоммерческого партнерства "Волгоградская региональная коллегия оценщиков" следует, что выполненный ООО Росконсалтинг" отчет от 28.06.2010 N Н-131/2010 не соответствует Федеральному закону N 153-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности" и федеральным стандартам оценки. При этом не соответствия могли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости. Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 61,20 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Козловская, 9, определена на 05.10.2010 и на 01.11.2010 в размере 1 147 321 руб. (без учета НДС). Экспертное заключение ответчиком не оспорено.

Исходя из рыночной стоимости спорного помещения в сумме 1 147 321 руб. (без НДС), суд обоснованно удовлетворил исковые требований истца.

Судом апелляционной инстанции исследован вопрос о не включении в рыночную стоимость выкупаемого объекта налога на добавленную стоимость (НДС).

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 1 января 2009 г. при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налог на добавленную стоимость уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями (получателями) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

При таких обстоятельствах стоимость выкупаемого имущества в договоре должна быть указана без учета НДС.

Доводы ответчика о том, что в соответствии с требованиями законодательства об оценке, с даты оценки объекта до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, в то время как промежуток между датами оценки и датой составления отчета эксперта - более 6 месяцев, что влечет недействительность отчета, судом апелляционной инстанции отклоняется. Требования о трехмесячном сроке действительности применимы к отчету оценщика. В данном случае в суде проводилась судебная экспертиза и в суд представлено экспертное заключение, а не отчет оценщика, в связи с чем срок действительности отчета оценки не может быть применен к сроку действительности заключения судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованными доводы о том, что ООО ЧОП "БЕРКУТ II" отказалось от подписания договора купли-продажи и соответственно утратило преимущественное правом на выкуп недвижимого имущества.

Истец воспользовался своим правом и, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий, направил разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, волеизъявление истца не свидетельствует об отказе последнего от преимущественного права на приобретение имущества, а подтверждает реализацию истцом права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда.

Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда и оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки.

Истец, согласившись с определенной Некоммерческим партнерством "Волгоградская региональная коллегия оценщиков" рыночной стоимостью объекта приватизации, уточнил исковые требования и просил суд урегулировать спор по цене указанной в отчете некоммерческого партнерства "Волгоградская региональная коллегия оценщиков". Судом уточнения приняты.

Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи объекта муниципального имущества подлежал заключению по цене продажи спорного помещения, указанной в проекте договора предложенном ответчиком, судом апелляционной инстанции не принимаются. Оснований для заключения договора купли-продажи указанного помещения по иной стоимости ответчик не имеет в силу того, что правовым актом, устанавливающим условия приватизации конкретных объектов муниципальной собственности и их цену, является решение комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, созданной распоряжением Волгограда, а величина стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска не оспорена, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Как уже отмечалось апелляционной инстанцией, в соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из содержания проекта договора и подтверждено сторонами на основании решения комиссии по подготовке планов приватизации (протокол N 20 от 01.10.2010) утвержден план приватизации арендуемого истцом муниципального имущества, согласно которым установлена цена продажи, в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки, поэтому соответствующие доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются.

Оснований для вывода о сомнительности обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции также не имеется. Доказательств недостоверности выводов эксперта суду не представлено.

Доводы заявителя жалобы о том, что в случае определения иной редакции п. 1.3 договора, данное условие будет противоречить п. 3.2 договора, отсылающего к Приложению N 3 (График платежей) также не могут являться достаточным основанием к отказу в иске.

Как следует из материалов дела, протокол разногласий с изложением своей редакции Приложения N 3 истец в адрес ответчика не направлял. В то же время, указанные обстоятельства не предусмотрены законом в качестве оснований для отказа в иске о согласовании разногласий по заявленному условию договора.

Требований в части согласования разногласий по иным условиям договора, в том числе по п. 3.2 договора и Приложению N 3 (График платежей) истцом в рамках данного дела не заявлялось. С учетом требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в пределах предмета заявленных исковых требований.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы, суд апелляционной инстанции считает необоснованными, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и основанными на неверном толковании закона.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 мая 2011 года по делу N А12-24523/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.В. Грабко

Судьи

С.А. Жаткина Ф.И. Тимаев