Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2011 г. N 19АП-2586/11

"03" августа 2011 г.

Дело N А35-47/2011

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 августа 2011

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Суховой И.Б.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бартеневой Ю.В.,

при участии:

от ИП Старостенко Т.Н.: 1) ИП Старостенко Т.Н., паспортные данные указаны в протоколе судебного заседания; 2) Рожковой Н.Р., представитель по доверенности б/н от 28.07.2011,

от ОАО "НИКТИ "Электроприбор": 1) Павловой И.Н. - представителя по доверенности б/н от 27.06.2011; 2) Скляднева О.М. - представителя по доверенности б/н от 26.07.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Старостенко Татьяны Николаевны на решение Арбитражного суда Курской области от 25.03.2011 года по делу N А35-47/2011 (судья Матвеева О.А.) по иску индивидуального предпринимателя Старостенко Татьяны Николаевны (ОГРН ИП 304463230300342) к открытому акционерному обществу "НИКТИ "Электроприбор" о возложении обязанности заключить договор аренды нежилого помещения и встречному требованию открытого акционерного общества "НИКТИ "Электроприбор" к индивидуальному предпринимателю Старостенко Татьяне Николаевне об освобождении помещения,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Старостенко Татьяна Николаевна обратилась в Арбитражный суд Курской области с иском к открытому акционерному обществу "НИКТИ "Электроприбор" о возложении обязанности на ОАО "НИКТИ "Электроприбор" заключить договор аренды нежилого помещения, находящего по адресу г. Курск, ул. Ленина, д. 90/2 общей площадью 87,6 кв.м. на условиях, предложенных истцом.

Открытое акционерное общество "НИКТИ "Электроприбор" обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю Старостенко Татьяне Николаевне об освобождении помещений N 1, N 32, N 33, N 35, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Ленина, д. 90/2.

Решением Арбитражного суда Курской области от 25.03.2011 в удовлетворении исковых требований ИП Старостенко Т.Н. к ОАО "НИКТИ "Электроприбор" о возложении обязанности заключить договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Курск. ул. Ленина, 90/2 общей площадью 87,6 кв.м на условиях изложенных в проекте договора, было отказано. Встречный иск ОАО "НИКТИ "Электроприбор" удовлетворен, на ИП Старостенко Т.Н. возложена обязанность освободить помещения N 1, N 32,N 33, N 35, расположенные по адресу: г. Курск, ул. Ленина,90/2, передав их ОАО "НИКТИ "Электроприбор".

Не согласившись с состоявшимся решением, ИП Старостенко Т.Н. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив ее исковые требования в полном объеме и отказав в удовлетворении встречного иска.

В судебном заседании апелляционной инстанции 29.07.2011 ИП Старостенко Т.Н. и ее представитель доводы апелляционной жалобы поддержали, просили ее удовлетворить.

Представители ОАО "НИКТИ "Электроприбор" на доводы апелляционной жалобы возражали, по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела, просили решение от 25.03.2011 оставить без изменения.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ОАО "НИКТИ "Электроприбор" на праве собственности принадлежит помещение, расположенное по адресу г. Курск, ул. Ленина, д. 90/2, общей площадью 87,6 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации N 383118, серия 46-АВ от 12.01.2006.

01.01.2010 между ОАО "НИКТИ "Электроприбор" (Арендодатель) и ИП Старостенко Татьяной Николаевной (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина 90/2, общей площадью 87,6 кв.м. (комнаты N 1,32,33,35) для использования под магазин.

В разделе 4 договора стороны согласовали размер и порядок внесения арендной платы.

В пункте 6.1. договора был установлен срок действия договора со дня заключения до 30.12.2010.

Пункт 6.2. договора содержал условие, согласно которому "по истечению срока действия настоящего договора заключить новый договор с Арендатором на срок 3 года".

Договор был исполнен, помещение передано арендатору в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

Арендатор обязательства по договору исполнял надлежащим образом, в связи с чем в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ 23.11.2010 ИП Старостенко Т.Н. направила обществу предложение о заключении договора аренды на срок три года с приложением проекта договора с указанием срока для ответа до 15.12.2010.

30.11.2010 от ОАО "НИКТИ "Электроприбор" поступил ответ с отказом от заключения договора.

Полагая, что ответчик добровольно принял на себя обязательство по заключению долгосрочного договора аренды с ИП Старостенко Т.Н., изложив его в пункте 6.2, предприниматель обратилась с исковым требованием о понуждении к заключению договора сроком на 3 года, ссылаясь на статьи 421,445 и 446 Гражданского кодекса РФ.

Во встречном исковом заявлении ОАО "НИКТИ "Электроприбор" просило обязать ИП Старостенко Т.Н. освободить помещения N 1,32,33,35, расположенные по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 90/2, и передать их ОАО "НИКТИ" Электроприбор", основываясь на том, что до окончания срока действия договора аренды нежилого помещения, а именно 21.10.2010 в адрес ИП Старостенко Т.Н. было направлено уведомление N 01-9/87 (получено ИП Старостенко Т.Н. 21.10.2010) об отказе от продления договора аренды на новый срок и необходимости освободить занимаемое помещение. Кроме того, 30.11.2010 письмом общество отказалось от письменного предложения предпринимателя заключить новый договор и сообщило о необходимости использования помещения для собственных нужд. 29.12.2010 в адрес ИП Старостенко Т.Н. было направлено письмо N 01-9/97 с требованием исполнения условия пункта 2.2. договора о передаче ключей от помещения в связи с истечением действия договора. В назначенное время предприниматель требования арендодателя не исполнила, что подтверждается соответствующим актом.

Отказывая в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции толковал условия договора исходя из его буквального содержания, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к норме пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса РФ, для договора аренды здания и сооружения, а, следовательно, и помещений нежилого здания, условие о размере арендной платы является существенным условием.

Содержание пункта 6.2 договора, в соответствии с которым "по истечению срока действия настоящего договора заключить новый договор с Арендатором на срок 3 года", даже если принять тот же предмет, не позволяет сделать вывод о том, что стороны согласовали какой-либо размер арендной платы. Из текста данного пункта не следует, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора не могут быть изменены по соглашению сторон.

В связи с изложенным, данное условие не может рассматриваться как заключенный сторонами предварительный договор, порождающий обязательство заключить договор аренды спорного помещения на 3 года.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. В связи с данными обстоятельствами договор аренды прекратил свое действие по истечению его срока, то есть 30.12.2010.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, закон установил специальные способы защиты для добросовестного арендатора, не предусмотрев понуждение к заключению договора после истечения его срока и обусловил возможность защиты таких прав заключением договора аренды в течение года с иным лицом.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о подобных намерениях арендодателя.

В связи с приведенным, на выводы суда не могут повлиять доказательства добросовестного исполнения арендатором своих обязанностей, также как и доказательства оплаты арендных платежей после истечения срока договора аренды, от продления которого арендодатель отказался..

Также не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы относительно длительных отношений по аренде данных помещений и намерений сторон их продолжать при заключении договора от 01.01.2010.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции было правомерно отказано в удовлетворении иска о понуждении заключить договор и удовлетворены встречные исковые требования об освобождении арендуемых помещений.

Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Курской области от 25.03.2011 года по делу N А35-47/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Старостенко Татьяны Николаевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья:

Л.М. Мокроусова

Судьи

И.Б. Сухова В.И. Федоров