Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 апреля 2007 г. N КГ-А40/2860-07 Поскольку ответчик произвел капитальный ремонт арендуемых помещений, расходы по его проведению подлежат зачету в счет оплаты арендной платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 28 апреля 2007 г. N КГ-А40/2860-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2007 г.

Федеральное государственное унитарное предприятие "Всероссийский центр переподготовки офицеров, увольняемых в запас" Министерства обороны Российской Федерации (далее - ФГУП "ВЦПО" МОРФ) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Радиострой" (далее - ОАО "Радиострой") о расторжении договора от 11.10.1996 г. N 01-12/1821, с учетом дополнительного соглашения от 30.09.2003 г. N 01-30/804, на аренду нежилых помещений общей площадью 1901,00 кв.м., расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 40, стр. 1, заключенного сторонами при участии собственника имущества - Министерства имущественных отношений РФ, и выселении ответчика из занимаемых помещений путем передачи их в освобожденном виде истцу в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу.

Иск заявлен на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован обстоятельствами нарушения ответчиком условий договора о внесении арендной платы за пользование нежилыми помещениями за период с декабря 2004 г. по август 2006 г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Москве (далее - ТУ Росимущество по городу Москве).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2006 г. в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что ответчик произвел капитальный ремонт арендуемых помещений. Расходы по его проведению в соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат зачету в счет оплаты арендной платы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2007 г. N 09АП-1425/2007-ГК решение отменено, иск удовлетворен в полном объеме. По мнению суда апелляционной инстанции, представлен ные ответчиком документы не подтверждают обстоятельства произведения подрядных работ в арендуемых помещениях и их оплаты.

На указанное постановление ОАО "Радиострой" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об его отмене и оставлении в силе решения суда первой инстанции.

В суде кассационной инстанции представители ОАО "Радиострой" поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представители ФГУП "ВЦПО" МОРФ против ее удовлетворения возражали.

Представитель ТУ Росимущества по г. Москве поддержал требование ответчика по кассационной жалобе, ссылаясь на признание собственником имущества факта проведения капитального ремонта и наличия у арендатора права на зачет, поскольку капитальный ремонт был произведен с согласия собственника, разногласия по стоимости ремонта между арендатором и собственником имущества не имеется.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность решения и постановления, суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Как установлено судом, сторонами, с участием собственника имущества, заключен договор от 11.10.1996 г. N 01-12/1821 с дополнительным соглашением к нему от 30.09.2003 N 01-30/804, на аренду спорных нежилых помещений, сроком действия до 01.08.2013 г.

В соответствии с договором ОАО "Радиострой" обязалось за свой счет произвести капитальный ремонт объекта аренды. Затраты арендатора на проведение капитального ремонта подлежали зачету в счет оплаты арендной платы.

Во исполнение условий договора ОАО "Радиострой" в течение 2005 г. произвел ремонт арендуемых помещений.

Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Суд первой инстанции с учетом представленных доказательств, а именно: графика производства работ, рабочей документации, в т.ч. сметы на капитальный ремонт, актов выполненных работ, а также на основании экспертного заключения независимого оценщика - Экспертно-консультативного центра Госстроя России, установил стоимость произведенного ремонта, его размер составил 22631613,21 руб., что превышает размер арендной платы за заявленный период.

При этом суд правомерно указал на то, что собственником арендуемого имущества указанная сумма не оспаривается и зачтена в счет погашения арендной платы в федеральный бюджет, что предусмотрено договором аренды.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции полагает правомерным вывод суда первой инстанции о праве ОАО "Радиострой" в соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на зачет в счет арендной платы стоимости работ по капитальному ремонту.

При указанном у ФГУП "ВЦПО" МОРФ отсутствует право требовать досрочного расторжения договора аренды по п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вывод суда апелляционной инстанции о недоказанности материалами дела факта оплаты ОАО "Радиострой" стоимости ремонта подрядчику - ООО "ПК Стройформ", сделанный на основании данных налоговой службы, и достаточности указанного обстоятельства для отказа в проведении зачета судом кассационной инстанции признаются ошибочными.

Улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества.

Положения ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не ставят осуществление права арендатора на совершение зачета в зависимость от того, произведена оплата стоимости капитального ремонта подрядчику или нет.

Из положений нормы также не следует, что производство ремонта не может быть произведено арендатором своими силами.

Как было уже указано выше, стоимость капитального ремонта и объем улучшений арендованного имущества собственником имущества не оспаривались.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление от 07.03.2007 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-68632/06-82-447 - отменить, решение от 22.12.2006 Арбитражного суда г. Москвы - оставить в силе.