Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2011 г. N 19АП-196/11

"06" мая 2011 г.

Дело N А48-3372/2010

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 мая 2011

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Барковой В.М.,

Потихониной Ж.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усовой Н.Н.,

при участии:

от ООО "Август-91": представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от ОАО "ГК "Орел-отель": представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Август-91" на решение Арбитражного суда Орловской области от 24.11.2010 по делу N А48-3372/2010 (судья Тонконог Л.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Август-91" (ИНН 5753002302, ОГРН1025700827833) к открытому акционерному обществу "Гостиничный комплекс "Орел-Отель" (ИНН 5751036948, ОГРН 1095742000265) об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Август-91" (ООО "Август-91", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области к открытому акционерному обществу "Гостиничный комплекс "Орел-отель" (ОАО "ГК "Орел-отель", ответчик) с иском, в котором просило обязать ответчика открыть проезд во внутридворовую территорию гостиницы "Орел" по адресу: г. Орел, пл. Мира, 4, контрагентам и сотрудникам ООО "Август-91".

Решением Арбитражного суда Орловской области от 24.11.2010 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, ООО "Август-91" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда от 24.11.2010 отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.

В судебное заседание представители истца и ответчика не явились.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба была рассмотрена в их отсутствие в соответствии с частью 5 статьи 156, статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Орловской области от 24.11.2010 года и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 23.11.1999 между администрацией г.Орла (арендодатель) и МУП "Гостиничный комплекс "Орел-Отель" был заключен договор аренды земельного участка N 2515 с кадастровым номером 57:25:030410:01 площадью 7 761,11 кв.м по адресу г.Орел, пл. Мира, 4 для эксплуатации и обслуживания гостиницы "Орел" сроком по 30.04.2013. Соглашением от 03.04.2009, зарегистрированным 12.05.2009, арендатор по договору от 23.11.1999 N 2515, в связи с реорганизацией в форме преобразования, заменен на ОАО "Гостиничный комплекс "Орел-Отель".

Право собственности ОАО "ГК "Орел-отель" на помещение N 500, здание гостиницы "Орел", по адресу г.Орел, пл. Мира, д.4 зарегистрировано в ЕГРП 09.11.2010, (свидетельство 57-АБ N 75799) на основании решения Арбитражного суда Орловской области от 22.06.2010.

01.01.2005 между МУП "Гостиничный комплекс "Орел-Отель" (арендодатель) и истцом (арендатор), при согласовании с Управлением муниципального имущества г.Орла (УМИ), был заключен договор N 5848М аренды помещений по адресу г.Орел, пл. Мира, д.4 сроком с 01.01.2005 по 28.02.2011.

Согласно пункту 2.2.4 договора аренды арендатор обязался не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.2.7 договора аренды, арендатор обязан не сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным способом передавать арендуемые помещения полностью или частично третьим лицам без письменного разрешения арендодателя и УМИ г.Орла.

В пункте 2.2.21 договора аренды арендатор обязался в месячный срок с момента подписания договора аренды заключить с арендодателем соглашение о пользовании земельным участком в соответствии с занимаемой площадью в нежилом помещении.

01.01.2006 между МУП "Гостиничный комплекс "Орел-Отель" и ООО "Август-91" был заключен договор N 30 о возмещении платы за аренду земли, по которому истец обязался возмещать МУП "Гостиничный комплекс "Орел-Отель" арендную плату за пользование земельным участком согласно фактически занимаемой площади по 10 065 руб. 75 коп. ежемесячно. Согласно пункту 1 договора, возмещение затрат производится с целью пользования нежилым помещением, арендуемым ООО "Август-91" и обеспечения его хозяйственной деятельности.

01.01.2006 между МУП "Гостиничный комплекс "Орел-Отель" и истцом был заключен Договор N 31 на возмещение арендодателю фактических затрат по содержанию внутридворовой территории, ограниченной единым зданием по адресу г.Орел, пл.Мира, д.4. Аналогичный договор N 2 был заключен 01.01.2009.

Согласно Уставу ответчика, утвержденному УМИЗ г.Орла 30.12.2008, ОАО "Гостиничный комплекс "Орел-Отель" создано путем реорганизации в форме преобразования МУП "Гостиничный комплекс "Орел-Отель" и является правопреемником последнего всех прав и обязанностей.

В связи с чем, в соответствии с частью 5 статьи 58 Гражданского кодекса РФ, к ответчику перешли права и обязанности МУП "Гостиничный комплекс "Орел-Отель" по всем вышеуказанным договорам, в том числе и права и обязанности арендодателя по договору аренды с истцом N 5848М от 01.01.2005.

27.01.2010 истец заявил ответчику об одностороннем расторжении договора N 2 о возмещении затрат в соответствии с пунктом 10 данного договора.

05.03.2010 ответчик за исх. N 68 направил истцу письмо с указанием на существенные нарушения истцом обязательств по договору аренды и возможность, в связи с этим, расторжения договора аренды в случае не устранения истцом до 15.03.2010 указанных нарушений. В качестве нарушений договора ответчик указал:

-нарушение пункта 1.1 договора аренды, выразившееся в том, что в арендованных помещениях организована работа предприятия общественного питания, а не только магазина продовольственных товаров,

-нарушение пункта 2.2.4 договора, выразившееся в том, что истец самовольно пробил два дверных проема в несущей стене первого этажа, произвел пристройку к дебаркадеру, расширив его площадь и захватив часть арендуемого ответчиком земельного участка,

-нарушение пункта 2.2.7 договора, выразившееся в передаче третьим лицам без письменного согласия ответчика части арендуемых помещений для установки банкоматов, терминалов по приему платежей и организации торговли ИП Петрихина и ИП Локтионова,

-нарушение пункта 2.2.9 договора - наличие постоянной задолженности по внесению арендной платы в течение двух и более месяцев.

В связи с неустранением истцом указанных нарушений, 23.03.2010 за исх. N 77 ответчик направил истцу уведомление о досрочном расторжении договора аренды 5848М от 01.01.2005 в связи с существенными нарушениями, выразившимися в неисполнении пунктов 1.1., 2.2.4, 2.2.7, 2.2.9 договора.

Обращаясь с настоящим иском, истец указал, что, не имея оснований к одностороннему отказу от договора, ответчик незаконно препятствует ему в разгрузке поставляемых товаров через вход со стороны двора путем закрытия шлагбаума на въезде во двор гостиницы "Орел", что влечет для него значительные убытки. При этом истец возмещает ответчику его расходы по арендной плате за аренду земельного участка, на котором расположено здание гостиницы "Орел", а также территория двора, автостоянка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции обоснованно признал договор аренды нежилого помещения N 5848М от 01.01.2005 прекращенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского Кодекса РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 5.1. договора аренды от 01.01.2005, договор аренды считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления одной стороной другой стороне предупреждения об отказе от договора.

В пункте 5.2. договора аренды предусмотрены случаи, когда арендодатель вправе односторонне отказаться от договора аренды, в частности:

пункт 5.2.1 при использовании арендатором помещения в целом или в части не в соответствии с видами деятельности, предусмотренными пунктом 1.1 настоящего договора аренды.

Пунктом 1.1 договора аренды предусмотрено, что помещение сдается для использования под магазин продовольственных товаров. Согласно пункту 2.2 договора аренды арендатор обязуется использовать арендуемые помещения исключительно для видов деятельности, указанных в пункте 1.1 настоящего договора.

Актом проверки от 21.07.2010 было установлено и не отрицалось истцом, что в арендованном помещении функционирует кафе, в подвальных помещениях цеха по производству кондитерских и хлебобулочных изделий, кулинарных полуфабрикатов.

Довод истца о том, что размещение кафе в арендуемом помещении было согласовано с арендодателем в лице предыдущего руководителя ответчика, правомерно был отклонен судом первой инстанции, поскольку стороны не изменяли условие пункта 1.1 договора и не включили в него условие о праве арендатора использовать арендованное помещение под кафе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 названного Кодекса). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Указанные требования распространяются и на аренду помещения как на объект недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Соглашение об изменении пункта 1.1 в виде единого документа сторонами не заключалось. Обмен письмами, на которые ссылался истец, даже если согласие арендодателя было выражено в одном из них, нельзя считать изменением к договору аренды.

По этой причине судом апелляционной инстанции было отказано в удовлетворении ходатайства ОАО "ГК "Орел-отель" о назначении экспертизы подлинников писем МУП "ГК "Орел-отель" N 13 от 17.01.2008 и N 47 от 29.02.2008, письма администрации г.Орла N 1/1499,1/847 от 28.03.2008, представленных ООО "Август-91".

В связи с изложенным, у истца отсутствовало право требования проезда к помещениям, аренда которых была прекращена.

В отсутствие договора аренды помещений подписание договора на техническое обслуживание магистральных газопроводов и тепловых сетей (01.10.2010), согласование условий договора о возмещении затрат на содержание внутридомовой территории, подписание акта выполненных работ не может порождать права доступа к имуществу ответчика, тем более, что истец продолжал занимать помещения после прекращения договора.

Довод апелляционной жалобы относительно того, что ответчик не доказал факт направления в адрес истца уведомления о расторжении договора аренды от 23.03.2010 был рассмотрен, и правомерно отклонен судом первой инстанции, так как ОАО "ГК "Орел-отель" было представлено почтовое уведомление об отправке заказного письма в адрес истца 23.03.2010 и его получения истцом 24.03.2010. Как при этом обоснованно указал суд, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, истец не представил доказательств в обоснование своего возражения о том, что это почтовое отправление содержало иное письмо, а не уведомление от 23.03.2010.

18.11.2010 ответчик сообщил истцу о погашении записи о прекращении права по договору аренды и о том, что договор аренды считается прекращенным, просил истца освободить арендованное помещение по истечении 30 дней с даты направления этого уведомления.

Судебная коллегия находит правомерным вывод суда первой инстанции о том, что дополнительным соглашением от 25.12.2007 к договору аренды N 5848М от 01.01.2005 стороны внесли изменения лишь в перечень сдаваемых в аренду помещений, так как из договора не были исключены иные условия, предусматривающие обязанность целевого использования и последствий нецелевого использования арендуемого помещения (пункты 2.2.2, 5.2.1).

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

С учетом изложенного, из содержания договора аренды N 5848М от 01.01.2005 с учетом изменений следует, что дополнительным соглашением была принята не новая редакция пункта 1.1, а заменены слова в части перечисления передаваемых в аренду помещений.

Таким образом, при принятии решения суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Орловской области от 24.11.2010 по делу N А48-3372/20-10 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Август-91" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:

Л.М. Мокроусова

Судьи

В.М. Баркова Ж.Н. Потихонина