Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2011 г. N 15АП-5492/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-5344/2010

18 июля 2011 г.

15АП-5492/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11.04.2011 по делу N А32-5344/2010

по иску общества с ограниченной ответственностью "Шанс-Бежу"

ИНН 2312059170 ОГРН 1032307171050

к ответчику департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар ИНН 2310041258 ОГРН 1022301172475

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Кубанское агентство оценки"

о понуждении к заключению договора,

принятое судьей Шевченко А.Е.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Шанс-Бежу" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент), в котором просило обязать департамент заключить с ним договор купли-продажи муниципального имущества, отчуждаемого в порядке реализации арендаторами муниципального имущества - субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты, определив в пункте 2.1 договора стоимость реализуемого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Октябрьская/им. Гоголя, 97/41, литера Б, 1-й этаж, помещения N 3, 3.1 - 3.3, 5 - 8, 8.1, 9 - 14 общей площадью 184, 6 кв. м, в размере 8 925 тыс. рублей - с учетом уточнения в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования мотивированы несогласием общества с ценой выкупаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ имущества, указанной в проекте договора купли-продажи с рассрочкой оплаты. В проекте цена определена в сумме 11 000 000 рублей, согласно отчету об оценке имущества от 28.09.2009 N А-09-646. По мнению истца, рыночная стоимость выкупаемой недвижимости ниже указанной, и составляла 8 900 000 рублей.

Судом первой инстанции назначалась комиссионная экспертиза для определения рыночной стоимости спорных объектов, по результатам которой ГУП КК "Крайтехинвентаризация" было представлено заключение о том, что таковая составляет 8 925 000 рублей (т. 1 л.д. 110-167). Истец изменил исковые требования в соответствующей части, просил указать цену выкупаемого имущества в размере 8 925 000 рублей, в остальной части исковые требования остались неизменными.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2010 со ссылкой на заключение экспертизы департамент был обязан в двухнедельный срок после вступления решения в законную силу заключить с обществом договор купли-продажи спорных помещений по цене 8 925 000 рублей.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.12.2010 вышеуказанное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал на допущенное при вынесении решения процессуальное нарушение, выразившееся в непривлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, оценщика - ООО "Кубанское агентство оценки". Вместе с тем, в силу разъяснений, изложенных в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в том случае, когда судом проверяется достоверность и подлинность отчета оценщика, и для этого назначается судебная экспертиза, оценщик должен быть привлечен к участию в деле в указанном качестве. Кроме того, судом первой инстанции не были указаны мотивы, по которым он принял результаты судебной экспертизы и отклонил отчет оценщика ООО "Кубанское агентство оценки".

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции привлек ООО "Кубанское агентство оценки" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Со ссылкой на п. 2 вышеуказанного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд решением от 11.04.2011 вновь удовлетворил исковые требования.

Департамент обжаловал решение в апелляционном порядке, просил его отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что в данном случае, поскольку величина, установленная отчетом об оценке, является обязательной для сторон сделки в силу закона и решения городской Думы, оспаривание отчета об оценке возможно только посредством предъявления самостоятельного иска. Коль скоро иск к оценщику об оспаривании отчета не предъявлен, при определении цены отчуждения муниципального имущества следует руководствоваться им.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явки своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Апелляционный суд откладывал судебное заседание, предложив сторонам представить аргументированные возражения - обществу относительно выполненного ООО "Кубанское агентство оценки" отчета, а департаменту - по заключению, выполненному по результатам судебной экспертизы. Стороны соответствующих пояснений не представили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, департамент письмом от 10.11.2009 N 26590.49 со ссылкой на решения городской Думы Краснодара от 25.12.2008 N 50 п.18 и от 29.10.2009 N 63п.18 предложил обществу реализовать его преимущественное право на приватизацию арендуемых муниципальных помещений в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, заключив договор купли-продажи, проект которого приложен к письму (т. 1. л.д. 8-20).

Согласно п. 2.1. проекта договора, цена, по которой истцу было предложено выкупить муниципальные помещения, составляла 11 000 000 рублей, в обоснование чего в материалы дела представлена копия отчета от 28.09.2009 N А-09-646, выполненного ООО "Кубанское агентство оценки" по заказу департамента (т. 2 л.д. 90-157).

Не согласившись с предложенной ценой, общество возвратило департаменту проект договора с протоколом разногласий, в котором в свою очередь предложило определить цену приватизируемых помещений в размере 8 900 000 рублей. Предложенную цену общество обосновывало ссылкой на отчет оценщика индивидуального предпринимателя Аксеновой Маргариты Петровны (т. 1 л.д. 22-23).

Соответствие общества критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ для признания его субъектом права на приватизацию в льготном порядке, в данном деле ответчиком не оспаривается.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в ст. 3 данного закона. Согласно указанной норме, отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в установленном им порядке, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 данного закона установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82-87 АПК РФ).

В ходе рассмотрения настоящего дела суд первой инстанции, принимая во внимание наличие двух отчетов с различным результатом, в целях установления рыночной цены недвижимого имущества по ходатайству истца назначил независимую судебную комиссионную экспертизу, проведение которой поручил ГУП КК "Краевая техническая инвентаризация". Согласно представленному в материалы дела комиссионному заключению экспертов от 20.05.2010, рыночная стоимость спорных помещений составила 8 925 000 рублей.

Достоверность выводов и правильность методик, примененных экспертами при проведении ими исследования, ответчиком не опровергнуты. Подходы, примененные экспертами, совпадают с подходами, примененными первым оценщиком ООО "Кубанское агентство оценки": доходный и сравнительный. Результат оценки, проведенной экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соотносим с результатом представленного истцом отчета, разница составляет 25 000 рублей, что при общей стоимости около 9 млн. рублей соответствует нормальным значениям погрешности.

Таким образом, при наличии представленных сторонами экспертных заключений, содержащих противоречащие выводы о рыночной стоимости имущества, суд обоснованно учел результаты экспертного исследования, выраженные в заключении ГУП КК "Краевая техническая инвентаризация" от 20.05.2010, что соответствует положениям статей 65, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2011 по делу N А32-5101/2010. Оснований не доверять экспертному заключению у суда апелляционной инстанции не имеется.

Решение суда об обязании департамент заключить договор купли-продажи нежилого помещения по предложенной обществом цене, подтвержденной в ходе судебного разбирательства, соответствует также правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены правильного по существу решения суда и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 апреля 2011 года по делу N А32-5344/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко