Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2011 г. N 19АП-907/11

"21" апреля 2011 г.

Дело N А64-5804/2010

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 апреля 2011 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суховой И.Б.,

судей Владимировой Г.В.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жуковой В.А.,

при участии:

от ОАО "Супермаркет "SR-KRATA": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Супермаркет "SR-KRATA" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.12.2010 года по делу N А64-5804/2010 (судья Краснослободцев А.А.) по иску Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (ОГРН 1076829007970) к открытому акционерному обществу "Супермаркет "SR-KRATA" о взыскании 288583,62 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлениям к открытому акционерному обществу "Супермаркет "SR-KRATA" (далее - ОАО "Супермаркет "SR-KRATA") о взыскании задолженности в сумме 288 583 руб. 62 коп., в том числе 143 512,44 руб. - основного долга за период с 01.12.2009 по 31.03.2010 , 145 071 руб. 18 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 22.12.2010 года исковые требования удовлетворены в части. С ОАО "Супермаркет "SR-KRATA" в пользу Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова взыскано 156 512,44 руб., в том числе 143 512,44 руб. - основной долг, 13 000 руб. пени.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ОАО "Супермаркет "SR-KRATA" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить полностью, а апелляционную жалобу - удовлетворить.

В обоснование возражений ответчик, ссылаясь на положения статьи 413 ГК РФ, указал, что с момента заключения между арендодателем и арендатором в отношении арендованного недвижимого имущества договора купли-продажи, обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются, в связи с чем арендная плата после заключения договора купли-продажи земельного участка уплачиваться не должна.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2011 года рассмотрение дела откладывалось.

В настоящее судебное заседание апелляционной инстанции стороны явку полномочных представителей не обеспечили.

При наличии доказательств надлежащего извещения истца и ответчика о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие, в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В порядке статей 163, 266 АПК РФ в судебном заседании апелляционной инстанции объявлялся перерыв до 14.04.2011.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, а решение суда первой инстанции - не подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела усматривается, что Постановлением администрации города Тамбова от 18.09.2008 N 7023 ОАО "Супермаркет "SR-KRATA" предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 3061 кв.м. под нежилое здание литер З, используемое под магазин, по адресу: г.Тамбов, ул.Коммунальная, 21А.

В исполнение данного постановления 14.10.2008 между комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодатель) и ОАО "Супермаркет "SRKRATA" (арендатор) был заключен договор аренды N 301 указанного земельного участка со сроком действия с 19.09.2008 по 19.09.2013 (пункт 2.1. договора).

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке за N 68- 68-01/078/2009-374.

Согласно пункту 4.4. договора арендатор обязан, в том числе в соответствии с п.п.4.4.3, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату, размер и условия внесения которой установлен разделом 3 договора аренды.

В случае несоблюдения арендатором предусмотренного вышеуказанным пунктом порядка на сумму задолженности начисляется пени в размере 0,3% за каждый день просрочки платежа, начиная со срока оплаты по день оплаты платежа включительно (пункт 5.2 договора).

02.11.2009 на основании постановления администрации города Тамбова от 15.10.2009 N 7897 между комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова и ОАО "Супермаркет "SR-KRATA" был заключен договор купли- продажи N 1886 земельного участка по ул.Коммунальной, 21А, площадью 3061 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0101019:87, под нежилое здание литер 3, используемое под магазин. Стоимость земельного участка оплачена покупателем продавцу по платежному поручению от 10.11.2009 N 266.

На момент заключения договора земельный участок передан покупателю и находился в его пользовании по договору аренды (пункт 3.4 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора купли-продажи переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области.

Пунктом 3.2 постановления администрации города Тамбова от 15.10.2009 N 7897 установлено, что ОАО "Супермаркет "SR-KRATA" предписано производить оплату платежей за пользование земельным участком до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Свидетельство о государственной регистрации права на приобретенный земельный участок получено ответчиком 02.04.2010.

Полагая, что ОАО "Супермаркет "SR-KRATA" с момента заключения договора купли- продажи N 1886 земельного участка и до государственной регистрации права на земельный участок пользовалось земельным участком и не производило платежей, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 14.10.2008 N 301 в размере 288 583 руб. 62 коп., в том числе 143 512,44 руб. - основного долга за период с 01.12.2009 по 31.03.2010 145 071 руб. 18 коп. пени.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования , суд первой инстанции установил, что ОАО "Супермаркет "SR-KRATA" обязано уплачивать арендную плату договору аренды N 301 от 14.10.2008 до момента перехода государственной регистрации перехода к ОАО "Супермаркет "SR-KRATA" права собственности на спорный земельный участок (02.04.2010).

При этом суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу требований статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору N 301 аренды земельного участка в г. Тамбове от 14.10.2008, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

02.11.2009 между сторонами был заключен договор купли- продажи N 1886 земельного участка по ул.Коммунальной, 21А, площадью 3061 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0101019:87, под нежилое здание литер 3, используемое под магазин.

Согласно статьям 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать второй стороне (покупатель) в собственность вещь (товар), а вторая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Часть 3 Статьи 433 ГК РФ предусматривает, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным только с момента его регистрации.

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 разъяснен о, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Учитывая приведенные нормы права, установленные по делу обстоятельства, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что обязанность по уплате арендных платежей прекращается не с момента заключения договора купли-продажи и передачи объекта продажи покупателю и оплаты им договорной цены, а с момента государственной регистрации договора купли-продажи, поскольку только с этого момента покупатель становится собственником земельного участка.

В силу статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемые объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Пленума от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу

пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Суд области правомерно отклонил ссылку ответчика на Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2009 N 7188/09 по делу N А40-37281/08-6-309, поскольку в указанном судебном акте рассматривалась ситуация, когда переход права собственности длительное время не осуществлялся по вине собственника имущества, необоснованно уклоняющегося от заключения договора купли - продажи.

Таким образом, исходя из приведенных норм права и материалов дела, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что в рассматриваемом случае до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю арендатор обязан был платить арендную плату за пользование земельным участком в соответствии со статьями 309, 310, 614 ГК РФ.

По настоящему делу ответчиком не представлено доказательств уплаты арендной платы за пользование спорным земельным участком в период с 01.12.2009 по 31.03.2010 (статьи 9, 65 АПК РФ).

Задолженность ответчика в размере 143 512 руб. 44 коп. подтверждается представленными в материалы дела документами. Доказательства внесения ответчиком арендной платы, ответчиком не представлено ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанций. Правильность арифметического расчета подтверждена представителем ответчика в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Исходя из вышеизложенных установленных по делу обстоятельств, арбитражный суд области пришел к правомерному выводу о необходимости взыскания с ответчика задолженности по оплате арендных платежей в сумме 143 512 руб. 44 коп.

Истцом также заявлено требование на основании пункта 5.2 договора аренды N 301 от 14.10.2008 о взыскании пени за период с 26.12.2009 по 30.09.2010 в сумме 145071 руб. 18 коп.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В рассматриваемом случае, частично удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика неустойки, суд правомерно исходил из наличия

оснований для применения статьи 333 ГК РФ и возможности уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки до 13 000 руб. ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства

С учетом вышеизложенных обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств, апелляционная инстанция приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, в связи с чем признаются апелляционной коллегией несостоятельными.

Исполнение сторонами договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество не повлекло изменение обязательств ответчика, возникших из договора аренды N 301 от 14.10.2008, так как с момента заключения договора купли-продажи до регистрации перехода права собственности ОАО "Супермаркет "SR-KRATA" являлось арендатором спорного земельного участка по договору аренды.

Таким образом, убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.

Рассматривая спор, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.12.2010 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб. согласно статье 110 АПК РФ относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 АПК РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.12.2010 по делу N А64-5804/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

Г.В. Владимирова А.И. Поротиков