Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2011 г. N 19АП-1955/11

"26" мая 2011 г.

Дело N А48-3245/2010

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2011 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суховой И.Б.,

судей Поротикова А.И.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жуковой В.А.,

при участии:

от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ИП Николаева А.В.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ООО "РегионИнвест": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации на решение Арбитражного суда Орловской области от 4 марта 2011 года по делу N А48-3245/2010 (судья Гайдукова Л.Н.) по иску Муниципального унитарного предприятия г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (ОГРН 1025700782095, ИНН 5752023324) к индивидуальному предпринимателю Николаеву Аркадию Викторовичу (ОГРН 304575434500059, ИНН 575300952671) и Обществу с ограниченной ответственностью "РегионИнвест" (ОГРН 1085753001322, ИНН 5753045810) третье лицо: Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) о признании договора субаренды недействительным и обязании ООО "РегионИнвест" освободить нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие города Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (далее - МУП "Управление по эксплуатации нежилых помещений", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Николаеву Аркадию Викторовичу (далее ИП Николаев А.В.) и обществу с ограниченной ответственностью "РегионИнвест" (далее ООО "РегионИнвест") о признании договора субаренды нежилого помещения от 15.02.2010 недействительной сделкой и возложении на ООО "РегионИнвест" обязанности освободить помещения N 55 и N 56, общей площадью 576,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д.3.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 4 марта 2011 года по делу N А48-3245/2010 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой на данное решение, в которой просит отменить , заявленные требования - удовлетворить При этом заявитель жалобы ссылается на нарушение судом норм материального права.

В судебное заседание апелляционного суда лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей не обеспечили.

Через канцелярию суда от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла и МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" поступили заявления о рассмотрении дела в отсутствии их представителей.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении указанных лиц о месте и времени судебного заседания, с учетом заявленных ходатайств, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба была рассмотрена в их отсутствие.

ИП Николаева А.В. представил отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором возражает против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции объявлялся перерыв до 12.05.2011. После перерыва лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей не обеспечили.

Через канцелярию суда от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла поступило заявления о рассмотрении дела в отсутствии его представителя.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражения на них, апелляционный суд не усматривает правовых оснований для отмены вынесенного решения.

Как следует из материалов дела, согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 1 октября 2010 года и от 4 октября 2010 года Муниципальное образование город Орел является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, пом. 56, общей площадью 364, 4 кв.м. и нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, пом. 55, общей площадью 610 , 9 кв.м.

Нежилое помещение общей площадью 636, 3 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, пом. 55 и нежилое помещение общей площадью 364, 4 кв.м., подвал, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, пом. 56 принадлежат на праве хозяйственного ведения МУП "Управление по эксплуатации нежилых помещений", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации, выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области 19 декабря 2008 года.

21 января 2008 года между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (арендодатель) и Николаевым Аркадием Викторовичем (арендатор) был заключен договор N 01201 на аренду нежилого помещения, согласно которому арендодатель сдает во временное пользование нежилые помещения N 55, N 56, расположенные по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, общей полезной площадью 1000, 7 кв.м.

По акту приема-передачи нежилые помещения были переданы арендодателем арендатору.

Согласно пункту 1.1 договора помещение сдается для использования по следующему назначению: для торговли одеждой, обувью, парфюмерией, сувенирной продукцией и предметами интерьера.

Срок аренды установлен в пункте 1.2 договора с 18 января 2008 года по 17 января 2018 года.

В силу дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения N 01201 от 21 января 2008 года МУП "Управление по эксплуатации нежилых помещений" является арендодателем по договору N 01201 от 21 января 2008 года.

Согласно пункту 2.2.3 договора аренды арендатор обязуется использовать арендуемые помещения исключительно по назначению, указанному в пункте 1.1 договора.

Пунктом 2.2.15 договора установлено, что арендатор обязуется не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду помещения или его части в уставной капитал предприятия и др.) без письменного разрешения арендодателя.

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла сообщило Индивидуальному предпринимателю Николаеву А.В. и МУП "УЭНП" в письме N 7140, 7636 о том, что 17.07.2009 внесены изменения в пункте 4 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в соответствии с которыми общая площадь частей помещения, передаваемых без проведения аукциона в пользование третьим лицам, не может превышать 10% от всей арендуемой площади и составлять более 20 кв.м. Предоставление в субаренду испрашиваемой площади 356,7 кв.м. после 19.07.2009 (даты опубликования и вступления в силу Федерального закона от 17.07.2009 N 173- ФЗ) противоречит п. 4 ст. 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Учитывая вышеизложенное, комиссия по использованию нежилых муниципальных помещений и распоряжению ими от 16.11.2009 постановила отменить ранее принятые решения от 17.07.2009 и 18.09.2009 о согласовании МУП "УЭНП" разрешения на передачу Николаевым А.В. в субарендное пользование третьим лицам 356,7 кв.м. арендуемых нежилых помещений по ул. Гостиной, 3.

В ответ на письмо Николаева А.В. от 18.11.2009 Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла сообщило, что в соответствии с разъяснениями Федеральной антимонопольной службы, предоставленными по запросу одного из арендаторов муниципального имущества, по вопросу применения п. 4 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", при разрешении арендаторам передачи в субарендное пользование арендуемых помещений или их частей, передача в субаренду частей помещения, превышающих 10% и (или) 20 кв.м. от общей арендуемой площади помещения, должна осуществляться по результатам торгов и с согласия собственника данного помещения. При этом, Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла уведомило о том, что Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла, представляющее интересы собственника, не возражает против сдачи в субаренду помещений по ул. Гостиной, 3 по результатам торгов. Указанные торги могут быть проведены самим арендатором или арендодателем в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" либо Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

31 января 2010 года арендатором Николаевым А.В. был проведен аукцион на право заключения договора субаренды по лоту N 1 на 7 лет и 330 дней. Лот N1 - помещение N 55 (первый этаж) - 212, 2 кв.м., помещение N 56 (подвал) - 364, 4 кв.м. общей площадью 576, 6 кв.м. В связи с подачей единственной заявки от ООО "РегионИнвест" Николаевым А.В. было принято решение заключить договор субаренды с единственным участником.

Уведомлением от 9 февраля 2010 года ИП Николаев А.В. сообщил МУП "Управление по эксплуатации нежилых помещений" о проведенном аукционе и принятии решения заключить договор субаренды с ООО "РегионИнвест", данное уведомление получено истцом 12 февраля 2010 года.

15 февраля 2010 года между ИП Николаевым Аркадием Викторовичем (арендатор) и ООО "РегионИнвест" (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения, согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения общей площадью 576, 6 кв.м. из которого часть помещения N 55 (первый этаж) - 212,2 кв.м. (64,6 кв.м. из которых являются подсобными помещениями), и помещение 56 (подвал) - 364,4 кв.м., предназначенные для организации общественного питания, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3.

Передаваемая в субаренду часть нежилого помещения отмечена на Плане, являющимся неотъемлемой частью договора (Приложение N 1) и состоит из следующих комнат согласно кадастровому паспорту помещения, составленному по состоянию на 31.07.2009 года: комната N44, площадью 43,7 кв.м.; комната N52 а, площадью 36,7 кв.м.; комната N69, площадью 42,5 кв.м., комната N46, площадью 6,4 кв.м.; комната N47, площадью 1,3 кв.м.; комната N48, площадью 1,2 кв.м.; комната N49, площадью 1,4 кв.м.; комната N50, площадью 1,1 кв.м.; комната N57, площадью 4,4 кв.м.; комната N56, площадью 4,0 кв.м.; комната N51, площадью 2,5 кв.м.; часть комнаты N52, площадью 67 кв.м., в общей площади 71 кв.м.

Согласно пункту 1.4 договора субаренды субарендатор обязуется использовать помещение по следующему назначению: любые виды деятельности, не запрещенные действующим законодательством. Продукция и иные доходы, полученные субарендатором в результате использования субарендованного по настоящему договору помещения, являются его собственностью.

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла, как собственник данного муниципального имущества, обратилось в Федеральную антимонопольную службу с обращением по вопросу правомерности передачи в субаренду части помещений, находящихся в муниципальной собственности, с изменением целевого назначения переданных в аренду вышеуказанных помещений.

4 мая 2010 года в адрес Руководителя управления Федеральной антимонопольной службы по Орловской области было получено разъяснение заместителя Руководителя Федеральной антимонопольной службы (ФАС России) N АК/13266 о том, что по смыслу статьи 615 ГК РФ имущество передается в субаренду в соответствии с условиями договора аренды. В случае если при проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества установлено условие о целевом назначении передаваемого имущества, то такое условие является существенным условием договора (в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ). Изменение целевого назначения, установленного в договоре аренды, при передаче имущества в субаренду, не допускается. Такие действия могут привести к ограничению конкуренции.

20 августа 2010 года Комиссией МУП "Управление по эксплуатации нежилых помещений" было проведено обследование нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, и составлен акт на предмет нахождения ООО "РегионИнвест" в нежилых помещениях общей площадью 576, 6 кв.м. (1-й этаж, N 55 площадью 212, 2 кв.м.; подвал N 56 площадью 364, 4 кв.м.) в котором указано, что ООО "РегионИнвест" использует вышеуказанные помещения с целью производства и реализации кулинарных изделий (в том числе пиццы).

Истец полагая , что ООО "РегионИнвест" не вправе использовать занимаемые помещения с целью производства и реализации кулинарных изделий, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

По мнению суда апелляционной инстанции, рассматривая заявлены требования по существу и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 12 Гражданского Кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. По смыслу указанной нормы названные способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исходя из положений статей 4, 65 АПК РФ, обращаясь в арбитражный суд с требованием о признании сделки недействительной, истец должен представить суду доказательства, свидетельствующие о нарушении его прав и законных интересов заключением и (или) исполнением указанной сделки, а также факт несоответствия сделки закону или иному правовому акту.

В обоснование доводов о ничтожности заключенного договора субаренды нежилого помещения от 15.02.2010, истец ссылается на несоответствие оспариваемой сделки статье 15 и статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Согласно пункту 7 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение порядка, установленного главой 5 настоящего Федерального закона.

Учитывая, что данная норма устанавливает требования к действиям органов власти путем введения запрета на предоставление государственной и (или) муниципальной преференции, ссылки истца на статью 15 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку суд не установил несоответствия оспариваемой сделки указанной норме права.

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в ряде случаев, указанных в данной статье.

Как следует из материалов дела арендованное ответчиком имущество закреплено за истцом на праве хозяйственного ведения.

В этой связи вывод суда о том, что к спорным правоотношениям статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не применима, является обоснованным.

Кроме того, в письменных объяснениях по обстоятельствам дела, истец ссылался на несоответствие оспариваемого договора пункту 2 статьи 450 и пункту 3 статьи 615 ГК РФ.

Данные требования истца мотивированы существенным нарушением условий договора аренды со стороны ответчика, выразившиеся в нецелевом использование арендованного имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из смысла статьи 168 ГК РФ следует, что в случаях, если законом предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении сделки, такая сделка не может быть признана ничтожной, поскольку применению подлежат именно оговоренные в законе иные последствия такого нарушения.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ и пункта 3 статьи 615 ГК РФ нецелевое использование арендованного помещения является существенным нарушением условий договора аренды и является основанием в силу указанных норм права для его расторжения. Данные нормы прямо не указывают в качестве последствий нарушения признание договора аренды недействительным, как не соответствующего требованиям закона или иных правовых актов, то есть не определяют последствия нарушения данных норм по общему правилу статьи 168 ГК РФ.

Следует также отметить, что в рассматриваемом случае, как следует из условий конкурсной документации, часть арендованных ИП Николаевым А.В. помещений, были предметом аукциона, на право заключения договора субаренды. При этом условия аукциона не содержали каких-либо ограничений относительного целевого использование имущества, являющегося предметом торгов.

По результатам конкурса 15 февраля 2010 года между ИП Николаевым Аркадием Викторовичем и ООО "РегионИнвест" заключен договор субаренды нежилого помещения, согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения общей площадью 576, 6 кв.м. из которого часть помещения N 55 (первый этаж) - 212,2 кв.м. (64,6 кв.м. из которых являются подсобными помещениями), и помещение 56 (подвал) - 364,4 кв.м.

Условиями договора установлено, что субарендатор обязуется использовать помещение по следующему назначению: любые виды деятельности, не запрещенные действующим законодательством (пункт 1.4 договора субаренды).

Условия проведенного аукциона не оспорены. Торги в установленном законом порядке не признаны недействительными.

По мнению апелляционной инстанции, судом области , рассмотрены и правомерно отклонены ссылки истца на Правилами землепользования и застройки городского округа "Город Орел", утвержденными Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 N 38/616-ГС "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа "Город Орел".

Таким образом, оценив в совокупности вышеназванные нормы материального права и иные установленные по делу обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора субаренды нежилого помещения от 15.02.2010 недействительной сделкой недействительным.

Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание положения пункта 1 статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФ, устанавливающие правило о том, что обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав заявителя и преследовать цель их восстановления, чего истцом по настоящему делу не доказано.

Аукцион, по результатам которого был заключен договор субаренды, не оспорен.

При таких обстоятельствах суд области правомерно отказал в иске.

Отсутствие оснований для признания сделки недействительной, то есть отказ в удовлетворении названных исковых требований, влечет отказ и в удовлетворении требований о возложения на ООО "РегионИнвест" обязанности освободить помещения N 55 и N 56, общей площадью 576,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д.3.

Необоснованны и ссылки заявителя жалобы на статьи 301, 304 ГК РФ, исходя из существа заявленных исковых требований о признании сделки недействительной (ничтожной).

Доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения. По сути, эти доводы сводятся к переоценке доказательств, имеющихся в материалах дела, что не является основанием для отмены решения, а потому удовлетворению не подлежит.

Рассматривая спор, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 4 марта 2011 года по делу N А48-3245/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

А.И. Поротиков В.И. Федоров